东莞民房流转管理办法

东莞民房流转管理办法一、总则（一）目的为了规范东莞市民房流转行为，加强民房流转管理，保障民房权利人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家有关法律法规及相关政策规定，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于东莞市行政区域内民房的流转管理。本办法所称民房，是指城镇和农村集体土地上依法建造的用于居住的房屋及其附属设施。（三）基本原则1.依法依规原则：民房流转应当遵守国家法律法规，符合土地利用总体规划和城乡规划，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。2.自愿平等原则：民房流转应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，流转双方应当依法签订流转合同，明确双方的权利和义务。3.保护权益原则：切实保护民房权利人的合法权益，保障流转过程中房屋及土地权益的完整性和稳定性。4.规范有序原则：建立健全民房流转管理制度，规范流转程序，加强监督管理，确保民房流转市场健康有序发展。二、流转主体与条件（一）流转主体1.出让方：民房的所有权人，应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织。2.受让方：受让民房的主体应当符合法律法规规定的条件，具备相应的购买能力和居住需求。受让方为自然人的，应当具有完全民事行为能力；受让方为法人或其他组织的，应当具有合法的经营资格。（二）流转条件1.房屋产权清晰：出让的民房应当产权明晰，不存在权属争议，未被依法查封、抵押、限制交易等情况。2.符合规划要求：民房的建设应当符合土地利用总体规划、城乡规划和相关建设标准，不得在禁止建设区域内流转。3.具备合法用地手续：民房占用的土地应当取得合法的用地手续，如集体土地使用证等。对于未取得合法用地手续的民房，应当按照相关规定进行处理后，方可流转。4.不存在安全隐患：民房应当结构安全，不存在质量安全问题，能够满足正常居住使用要求。三、流转程序（一）申请与受理1.出让方申请：出让方拟流转民房的，应当向房屋所在地的镇（街）房地产管理部门提出书面申请，并提交以下材料：民房所有权证书；出让方身份证明；流转申请书；其他相关证明材料。2.受理审核：镇（街）房地产管理部门收到申请材料后，应当对申请材料进行审核。符合受理条件的，予以受理，并出具受理通知书；不符合受理条件的，应当书面告知申请人不予受理的理由。（二）评估与定价1.评估机构选择：镇（街）房地产管理部门应当组织出让方和受让方共同协商选择具有资质的房地产评估机构，对拟流转的民房进行价格评估。评估机构应当按照国家有关规定和规范进行评估，出具客观、公正的评估报告。2.价格确定：流转双方应当根据评估报告协商确定民房的流转价格。流转价格不得低于评估价的一定比例（具体比例由市政府另行规定），以保障出让方的合法权益。（三）合同签订1.合同拟定：流转双方应当根据协商确定的流转价格、付款方式、交付时间等内容，拟定民房流转合同。合同应当采用书面形式，明确双方的权利和义务。2.合同审核备案：民房流转合同签订后，出让方应当将合同报镇（街）房地产管理部门审核备案。镇（街）房地产管理部门应当对合同的合法性、完整性进行审核，符合要求的予以备案。未经备案的合同，不得对抗善意第三人。（四）交易资金监管1.监管账户设立：镇（街）房地产管理部门应当设立民房流转交易资金监管账户，对流转双方的交易资金进行监管。2.资金缴存：受让方应当按照合同约定将交易资金足额缴存至监管账户。3.资金支付：在民房产权转移登记手续办理完毕后，镇（街）房地产管理部门按照合同约定将交易资金支付给出让方。（五）产权转移登记1.申请材料提交：流转双方应当持民房流转合同、评估报告、身份证明等相关材料，共同向不动产登记机构申请办理产权转移登记手续。2.登记审核办理：不动产登记机构应当对申请材料进行审核，符合登记条件的，予以办理产权转移登记手续，核发不动产权证书。四、流转限制与禁止情形（一）流转限制1.民房流转后，受让方应当按照规定用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途。如需改变房屋用途的，应当依法办理相关审批手续。2.已纳入城市更新、旧村改造等项目范围内的民房，在项目实施期间，不得进行流转。但经项目实施主体同意，并按照相关规定办理手续的除外。（二）禁止情形1.以出让方式取得土地使用权但不符合土地转让条件的民房，不得流转。2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的民房，不得流转。3.共有民房未经其他共有人书面同意的，不得流转。4.权属有争议的民房，不得流转。5.未依法登记领取权属证书的民房，不得流转。6.法律、法规规定禁止流转的其他情形。五、监督管理（一）部门职责1.镇（街）房地产管理部门：负责本辖区内民房流转的日常管理工作，包括受理申请、审核材料、组织评估、监管交易资金、审核备案合同等。2.不动产登记机构：负责办理民房产权转移登记手续，依法核发不动产权证书。3.其他相关部门：按照各自职责，协同做好民房流转管理工作。如土地管理部门负责审查土地使用情况，建设部门负责审查房屋建设质量等。（二）监督检查1.镇（街）房地产管理部门应当建立民房流转信息档案，对民房流转情况进行动态管理。定期对辖区内民房流转情况进行检查，及时发现和纠正违法违规流转行为。2.相关部门应当加强对民房流转过程的联合监督检查，对违反本办法规定的行为，依法予以查处。（三）投诉举报处理1.设立民房流转投诉举报电话和邮箱，接受社会公众对民房流转违法违规行为的投诉举报。2.镇（街）房地产管理部门收到投诉举报后，应当及时进行调查核实。对经查实的违法违规行为，依法予以处理，并将处理结果反馈给投诉举报人。六、法律责任（一）出让方责任1.出让方隐瞒民房真实情况，提供虚假材料，骗取登记的，由不动产登记机构依法撤销登记，并承担相应的法律责任。给受让方造成损失的，应当依法予以赔偿。2.出让方违反本办法规定的流转限制和禁止情形，擅自流转民房的，其流转行为无效。给受让方造成损失的，应当依法予以赔偿。（二）受让方责任1.受让方采取欺诈、胁迫等手段签订民房流转合同的，合同无效。给出让方造成损失的，应当依法予以赔偿。2.受让方未按照合同约定使用房屋，擅自改变房屋用途的，由相关部门责令限期改正；逾期不改正的，依法予以处罚。（三）中介机构责任房地产评估机构等中介机构在民房流转过程中，提供虚假评估报告等不实信息的，由相关部门依法予以处罚；给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）行政机关及其工作人员责任行政机关及其工作人员在民房流转