苏州物业收费管理办法

苏州物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强苏州物业收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于苏州市行政区域内的物业服务收费管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或使用人所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，履行物业服务合同，提供质价相符的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。（四）管理职责苏州市住房和城乡建设局负责全市物业服务收费的监督管理工作。各区、县级市住房和城乡建设局（房地产管理部门）按照职责分工，负责本辖区内物业服务收费的监督管理工作。价格主管部门依法对物业服务收费进行监督检查，对价格违法行为依法予以处罚。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产管理部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，以促进物业服务质量的提高和服务价格的合理形成。三、物业服务收费的构成与标准（一）物业服务成本构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。（二）物业服务收费标准1.实行政府指导价的物业服务收费标准，根据物业服务等级标准，分为五个等级，具体标准如下：一级物业服务标准：服务标准高，管理严格，对房屋及设施设备维护及时，环境卫生整洁，秩序维护良好，绿化养护精细。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。二级物业服务标准：服务较为全面，能较好地满足业主需求，房屋及设施设备维护正常，环境卫生较好，秩序维护有保障，绿化养护较规范。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。三级物业服务标准：服务基本到位，能提供常规的物业服务，房屋及设施设备维护基本正常，环境卫生有一定保障，秩序维护一般，绿化养护基本达标。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。四级物业服务标准：服务水平一般，能维持基本的物业管理秩序，房屋及设施设备维护有一定欠缺，环境卫生一般，秩序维护存在一定漏洞，绿化养护有待加强。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。五级物业服务标准：服务标准较低，仅提供基本的物业服务，房屋及设施设备维护较差，环境卫生状况一般，秩序维护不够完善，绿化养护水平较低。收费标准为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、市场行情等因素协商确定具体收费标准。四、物业服务收费的计费方式（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业服务企业按照合同约定的服务标准和内容提供服务，自负盈亏。其成本控制的好坏直接影响到企业的利润水平。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。采用酬金制时，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主有权对物业服务资金的使用情况进行监督。五、物业服务收费的收取与缴纳（一）收费时间物业服务收费自房屋交付使用之日起按月计收。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。（二）缴费方式业主可以通过现金、银行转账、电子支付等方式缴纳物业服务费用。物业服务企业应当按照规定向业主提供合法有效的收费凭证。（三）欠费处理业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。六、物业服务收费的变更与调整（一）政府指导价的调整实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当根据经济社会发展水平、物业服务成本变动情况等因素，适时调整物业服务收费标准。物业服务企业应当在政府指导价调整前，将调整方案报价格主管部门和房地产管理部门备案，并在物业管理区域内显著位置公示。（二）市场调节价的变更实行市场调节价的物业服务收费，物业服务合同有约定的，按照约定执行；没有约定或者约定不明确的，业主与物业服务企业可以协商调整收费标准，但应当提前告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业调整物业服务收费标准的，应当在调整前[X]日书面告知业主，并说明调整理由。业主对调整收费标准有异议的，可以与物业服务企业协商解决；协商不成的，可以通过业主大会或者业主委员会协调处理。七、物业服务收费的监督与管理（一）部门职责1.住房和城乡建设部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督检查，建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费行为等进行考核评价，并向社会公布。2.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为，维护市场价格秩序。3.业主委员会应当监督物业服务企业履行物业服务合同，维护业主的合法权益。对物业服务企业的服务质量、收费行为等进行监督，并及时向业主大会报告。（二）投诉处理业主、业主大会、业主委员会或者物业使用人对物业服务企业的收费行为有异议的，可以向价格主管部门或者房地产管理部门投诉。价格主管部门和房地产管理部门应当及时受理投诉，并依法进行调查处理。对经查实的价格违法行为，应当依法予以处罚。（三）信用管理建立物业服务企业信用管理制度，对物业服务企业的服务质量、收费行为、业主满意度等进行综合评价，并将评价结果向社会公布。对信用等级较低的物业服务企业，价格主管部门和房地产管理部门应当加强监管，督促其整改；情节严重的，依法降低其资质等级或者吊销其资质证书。八、附则（一）解释权本办法由苏州市住房和城乡建设局会同苏州市发展和改革委员会负责