（正式版）DB6101∕T 3113-2021 《产业园物业设施设备管理规范》

6101SpecificationformanagementofpropertyfacilitiesandequipmentinindustrialparksI 2 5 5 6 8 9 9 本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定本文件主要起草人：贾砺、张丽芳、马巍、杨一鸣、刘祝军、王宝兵、王敏佳、卫玟1产业园物业设施设备管理规范GB50140建筑灭火器配置设计GB50365空调通风系统运行管理WS394公共场所集中空调通风系统卫生规范DB6101/T3092产业园物业服务规范DB6101/T3093（所有部分）产业园JGJ/T30、DB6101/T3092、GB/T2根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主及相关非业主共同使用的附安装各种设备的房间，一般包括高、低压配电房、发电机房、水泵房(消防/生活)、空调机房、设备间(井)equipmentroom(well)频安防监控、出入口控制、安全检查、停车场(库)管理的安全技术防范体系。4.1.1应在物业服务区域内设置设施设备管理部门。——制订物业设备维护保养计划。——开展物业设备巡查、维护、保养工作。——监督、检查、评价专业外包单位维护保养服务。4.2.1应按物业合同约定合理配置专业技术人员，明确岗位职责。4.2.2专业技术人员应有相应资格。4.3.1配置必备的办公设备、检修检测工具。4.3.2制定管理制度，建立台账。34.3.3检测工具应定期检验，留存记录。电力安全工器具应符合DL/T1476的要求。4.4档案管理4.4.1制订档案管理制度，专人收集、保管。4.4.2物业设备档案资料按基础管理档案和使用管理档案进行分类。4.4.3基础管理档案包括但不限于：——竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、隐蔽工程、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；——设备的购买、安装、使用和维护保养等资料；——特种设备的使用登记文件、检验文件；——质量保修文件和使用说明文件；——设备维护保养合同；——设备台账和设备卡。4.4.4使用管理档案按运行维护、维修、改造、报废分类，档案内容包括但不限于：——运行维护档案，包括维护保养计划、巡检记录、设备运行日志、故障处理记录、维护保养报告、事故处理报告、设备完好率检查评定报告、设备系统状态参数测定记录、设备系统的专业安全检验报告、年度设备管理评价报告；——维修、改造档案，包括设备、系统大修、中修、改造计划、实施合同、实施报告、验收报告；——报废档案，包括设备的报废申请、评估、报废记录。4.4.5档案的保存期限为长期(与设备使用寿命同期);巡检记录、设备运行日志的保存期限不少于3年，档案内容及保管期限见附录A。4.5设备房管理4.5.1设备房门应锁闭，非工作人员不得入内。4.5.2应采取防雨雪浸入措施。4.5.3应采取防动物侵入措施，设置挡鼠板，其高度不低于0.5m。4.5.4温湿度、照度应满足设备运行要求。4.5.5设置于地下室的设备房，设置挡水坎高度不低于0.2m,配置高度不低于0.2m同门宽度的防汛沙袋。4.5.6高压配电柜(屏)前、后应配置绝缘胶垫，安全操作距离标识明显。4.5.7应配备灭火器材、消防报警电话，并符合GB50140要求。4.5.8应定期除尘、通风。4.5.9应在显著位置公示管理制度、专业技术人员、设备台账、设备运行信息：——管理制度包括设备操作规程、系统运行图示、应急预案等；——专业技术人员信息包括责任人姓名、职务、联系方式及相关岗位资格证书；——设备运行信息包括运行记录、巡查记录。设备房应配备灭火器材、消防报警电话，并符合GB50140要求。4.5.10设备房应每天巡检不少于2次，巡检包括以下查验内容：——挡鼠板等安全防范设施完好；4——设备状态指示灯正常；——公示信息齐全、完好。——设备状态指示灯正常；设施设备操作步骤、操作方法、操作规程、4.6.3物业服务设施设备标识应保持有效、及时更53.状态标识包括控制阀门开/关状态、计量器具校验状态，标识应载明运行状态——照明箱、控制箱、计量箱；——故障排查、处理；——高压柜检修保养；——低压柜检修保养；5.3.4应委托有资质的机构定期进行高压预防性试验，变配电房接地系统检测，直流屏、UPS5.3.5采取委托专业单位实施维护保养的，应签订合同，并依据合同进行监督管理。66.1范围给排水系统范围包括：——二次生活给水加压泵房、消防给水加压、稳压泵房；——生活水箱(池)、消防水箱(池);——管道间、水表井；——集水坑、排污泵、景观水系；——窨井、雨(污)水管道、化粪池；——物业服务合同约定的其他范围。给排水系统管理包括以下内容：——日常巡查；——定期检修、清理；——维修保养；——技术升级。6.3.1给排水系统每年应维护保养不少于2次，停水维护保养应提前告知业主和物业使用人。6.3.2雨(污)水管道、排水沟每月检查不少于1次，窨井每6个月清理不少于1次、化粪池每年清理不少于1次，汛期应增加检查、清理次数。6.3.3雨(污)水井盖、管道应定期除锈、刷漆，及时更换损坏井盖。6.3.4生活水箱(池)检查孔应锁闭，溢流管口及通气口防护网保持完好。6.3.5生活水箱(池)应每6个月清洗消毒1次，委托有资质的专业机构进行水质检测，检测报告应公示。6.3.6采取委托专业机构实施维护保养的，应签订合同，并依据合同进行监督管理。7消防系统7.1范围消防系统范围包括：——消防控制中心及其他设备间(井);——防火分隔设施；——火灾自动报警(联动)及消防灭火设施；——机械防排烟设施；——应急照明、疏散设施；——消防水泵房相关设施；——物业服务合同约定的其他范围。消防系统管理包括以下内容：7——日常巡查；——定期检修；——维修保养；——技术升级；——消防设施设备测试。消防系统应符合DB6101/T3093(所有部分)要求。8安防系统8.1范围安全防范系统范围包括：——监控中心(室);——安全防范设备间(井);——出(入)口安检、入侵防范等安全防范设施设备；——物业服务合同约定的其他范围。安全防范系统管理包括以下内容：——日常巡查；——定期检修；——维修保养；——技术升级。8.3.1安全防范系统设备应定期维护保养。8.3.2监控主机、显示器和摄像机应每季度不少于1次清洁除尘。8.3.3监控视频存储应不少于30天。8.3.4采取委托有资质的机构实施维护保养的，应签订合同，并依据合同进行监督管理。9电梯系统9.1范围电梯系统范围包括：——电梯机房；——电梯轿厢；——自动扶梯；——自动人行道；——物业服务合同约定的其他范围。8电梯系统管理包括以下内容：——日常巡查；——定期检修、年检；——使用运行；——维修保养；——技术升级；——应急救援及演练；——专业维保单位服务的评估和考核。9.3.1应由具备相应资质的专业维保单位实施维护保养，签订维保合同。9.3.2应申报电梯设备定期检验检测，取得电梯检验检测标志在轿厢公示。电梯轿厢内应公示电梯使用、警示及96333标志、专业维护保养单位名称、联系人、24小时应急救援电话和使用安全须知，保持电梯紧急报警装置有效。9.3.3电梯设备巡查每日应不少于1次。9.3.4电梯出现故障或乘客被困，应启动预案处置。9.3.5物业服务企业应按规定配备电梯安全管理员。10空调系统空调系统范围包括：——空调机房；——冷(温)水机组、新风机组、水泵、风机盘管、送风机、排风机、冷却塔和膨胀水箱等设备；——管道、阀门；——物业服务合同约定的其他范围。空调系统管理包括以下内容：维修保养；——技术升级。10.3.1应定期维护保养空调系统设备。10.3.2安全阀、压力表应定期检验、检测。10.3.3过滤网应定期清洗、消毒；疫情期间应增加频次，空气质量符合WS394的要求，有疫情出现应停止使用空调。910.3.4应建立运行、维修、保养、检测、节能等管理制度，符合GB50365的要求，在机房显著位置公示。10.3.5严寒季节机组应采取防冻措施。供暖系统范围包括：——热交换器、锅炉；——膨胀水箱、分集水器、压力容器、散热器；——循环泵、补水泵；——管道、阀门；——物业服务合同约定的其他范围。供暖系统管理包括以下内容：——定期检修；——维修保养；——定期检测；——技术升级。11.3.1应定期维护保养供暖设施设备。11.3.2锅炉、安全阀、压力表应定期检验、检测，取得检验合格报告。11.3.3应建立节能管理制度。11.3.4供暖设备运行期巡查每日应不少于1次。12.1公共照明12.1.1巡查每日不少于1次，室外照明点亮时长应根据季节和天气调整。12.1.2定期检修公共照明系统控制柜、线路、灯具，组件无损坏、灯具完好。12.2.1每年应委托具有资质的防雷检测机构进行防雷检测，出具检测报告。12.2.2在雨季或灾害性天气来临前应对防雷设施进行专项检查维护。12.3人防工程12.3.1保持整洁、无渗漏，空气和饮水符合GB5749的要求。14.1应建立物业设施设备应急处置预案b)拨打火警电话，报告起火地点、着火楼层、燃烧物质、联系方式等信息；如有伤员同时拨打f)火警解除后，保护现场、协助查明火灾原因，有序恢复相关设施设备运行和秩序。d)供电后，检查电梯、水泵等重点设备。工14.6突发水浸处置流程包括但不限于以下内容：a)视浸水情况关闭浸水区域运行的设施设备；b)控制水源，排除积水；c)必要时对设施设备除湿处理，检测符合要求，开机试运行；d)恢复设施设备运行。14.7电梯困人处置流程包括但不限于以下内容：a)通知电梯维保单位，由专业人员实施救援；b)安抚被困人员，应制止不当自救行为；c)被困者中如有老人、孕妇、儿童或身体不适者，应报警求助；d)督促电梯维保单位全面检查电梯，消除隐患，恢复电梯运行。15评价与改进物业服务企业应定期对设施设备管理工作评价，适用时依据以下内容评价：——有关国家法律、法规、规章和强制性标准；——合同约定；——服务质量、满意度调查与统计记录。15.2评价方式评