【《“三道红线”对我国城市房价走势影响的实证研究》16000字（论文）】

“三道红线”对我国城市房价走势影响的实证研究目录TOC\o"1-3"\h\u24020摘要 372721绪论 5278301.1选题背景 5164721.2研究意义 5115191.3国内外研究现状 6206921.3.1国外研究现状 617081.3.2国内研究现状 794851.4本文研究内容 8241632城市房价波动的主要影响因素分析 8144342.1金融政策 936012.2财政政策 9166262.3行政措施 9122092.4土地政策 991482.5人口政策 10172683“三道红线”调控政策 10314083.1“三道红线”调控政策的出台 10133173.2“三道红线”的指标分析 12175033.3“三道红线”的影响 1545974实证分析 16210444.1房价走势分析 16265274.1.4“三道红线”的效果 19290154.2长期房价预测 20207305结语 20275505.1政策层面 2079925.2房企层面 2120004参考文献 25摘要房地产行业在我国已经发展到了空前的规模，目前房地产行业的发展己经成为我国许多地区振兴经济的重要手段，但不断抬高的房地产价格己严重影响了人民的正常生活水平，进而影响到社会的稳定。一个这么庞大的市场已经接近顶部，这就需要对资源进行引导，减少房地产行业对社会总体资源的占用，需要提前规划其他替代增长点。中央政府及各级政府出于防范房企融资危机、精准调控房地产企业、控制金融系统风险等角度，在2020年8月23日颁布了“三道红线”新政策，旨在对重点房地产企业进行资金监测和融资管理，以实现房地产行业的降温，调控房价，维持房地产行业稳定发展的秩序。本文第一章对国内外研究现状进行了简单的分析，第二章简要概括了国家政府调控房地产行业所采取的措施，并对影响房价波动的原因进行了简单的剖析，第三章解读了“三道红线”出台的背景及其背后各项指标的意义，然后分析了其对国内房企及房价走势的影响，第四章本文通过对几个典型的一二三四线城市代表近一年房价走势的分析，浅析了“三道红线”的作用机理，发现“三道红线”的结果在短期内有一定的作用，但从长期角度来看，效果可能并不明显并对各线城市短期的房价走势做出了简单预测，第五章主要进行了一个总结。关键词：“三道红线”；房价走势；房地产融资1绪论1.1选题背景房地产产业在我国国民经济中的比重越来越大，是人民经济发展的重要支柱产业。去年房地产行业年销售额近16万亿元，占全国GDP总额100万亿的16%[1]。一个如此庞大的市场已经接近顶部,这就是需要对房地产资源进行引导,需要提前规划其他替代增长点,减少房地产业对于社会整体资源的占用。自2003年以来，中国的经济运行出现了“过热”的迹象，房价、房地产投资、商品房空置率持续上升。中国的住宅用房市场多年来一直在蓬勃发展，尽管房价逐年受到监管，但却仍逐年上涨，尤其是在2007年，中国房地产开发空前发展[2]。随着房地产市场的兴起与繁荣以及房地产商品价格的走高,这些年中央政府、各级政府及一些监管部门出台了一系列监管政策，市场开始了相反预期，房地产市场呈现出价格停滞的运行趋势，在一定程度上遏制了房价的增长，对房价的上涨起到了一定的降温作用，但好景不长，不断抬高的房地产价格己严重影响了人民的正常生活水平，进而影响到社会的稳定[3]。出于给房地产市场降温\遏制房价快速增长的思想，为了给房地产市场带来一定降温的思想,2020年8月23日,央行在官网上和住建部官网,挂了一篇标题和内容一模一样的通稿,《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》,核心内容之一就是对国有企业重点地区的融资情况进行了监测和信息化管理。即之前由监管机构放松的"三道红线"融资政策新规。1.2研究意义房地产行业在我国已经发展到了空前的规模，目前房地产行业的发展己经成为我国许多地区振兴经济的重要手段，一个如此庞大的市场已经接近顶部，这就需要对资源进行引导，需要提前规划其他替代增长点，减少房地产行业对社会总体资源的占用。本文研究了新出台的政策“三道红线”对国内房价走势的影响，本文深入地研究了新出台的正财"三道红线"对国内房价走势的直接影响,本文通过对"三道红线"出台的历史背景和意义、房价对波动的直接影响因素、实证数据分析、未来发展展望等进行了深入研究,找出"三道红线"新规对国内房价的直接影响程度和其变化规律,并对其影响的原因和可能性进行了剖析。这些都为有效控制房价的过快增长提供了有价值的基础资料。住房是国家财富和家庭财产的重要组成部分。房价不仅被认为是我国住房市场本身的一个主要问题,也被认为是关系到国民经济可持续、稳定地进行宏观调控的主要课题。它不仅是一种重要的消费品,也是一种重要的资产。在如今的经济形式下,随着住房规模的扩大,房价变化对宏观经济运行和平衡有重要影响。改革开放以来,随着我国经济的高速增长,房地产行业的发展己逐渐形成国民经济的重要支撑。近年来,我国房地产市场普遍面临的主要问题之一就是房产价格水平上升过快,房价水平的过高、持续上升给国民经济的增长带来了远且广泛深刻的负面影响。自1998年全面推进城市化和居民住房商业化改革以来[7],房地产行业也经历了20多年的迅猛发展,一度也成为促进我国社会经济增长的"支柱产业"。自2007年美国房地产泡沫破裂[6]，引发了一场全球金融危机后，越来越多的经济学家开始关注房价变化和经济波动的机制，这一典型的经济事件使有关房地产的问题成为经济学领域的热门话题。就中国而言，近年来，中国经济见证了房价上涨和“消费者消费疲软”、“虚拟经济”、“高杠杆率”和“土地金融”的共存。所以探讨政策调控对房价波动的决定和影响具有很强的理论价值，因此考虑到房价波动的自反馈特性和区域差异特征，利用“三道红线”颁布后的房价影响的时程数据，分析我国房价波动的特征，研究政策调控对房价波动的立场、反应和有效性，从而对我国房地产业提出建议，具有强烈的现实意义[8]。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究现状Meen（2003）[9]认为，房地产价格是房地产和国民经济之间最具影响力的因素力也是最关键的因素。然而,在深入研究房地产市场价格和宏观经济之间的相互作用关系时,学者们已经普遍认为房地产市场价格对早期的宏观经济发展环境具有一定程度的影响,而较少研究经济经营对宏观经济学环境的影响[2]。1997年亚洲经济危机过后，学术界普遍认为，房地产价格飙升和急剧下跌在经济危机中发挥了重要作用，并开始研究房地产价格对经济危机状况的影响对宏观经济的影响[3]。因为房地产市场在金融和经济危机中起着关键的作用，所以房价波动也成为了一个关键的研究问题。房地产价格的繁荣和萧条是理解金融危机的关键。金德伯格的（2000）[10]发现自20世纪70年代以来，有四次危机都与房地产投机有关。Krugman（1998）[11]指出，所有国家和地区在进入经济危机前都经历了房价的急剧波动。政府干预与自由竞争是对立统一的，虽然经济自由主义思想自亚当斯密以来一直居于主流地位，但政府干预与自由竞争始终相辅相成，构成了经济学的发展历程。古典经济学认可了生产要素和科学技术的进步对于国家经济和财富的重大决定性作用,完全有利于在市场机制的条件下,市场机制才能够达到实现人力资源的合理配置,即社会产出达到潜在产出水平。对于政府的干预,亚当斯密把它所称政府的主要角色称之为"守夜人",其主要功能就是向市场和社会消费者提供公共商品,而庸俗的经济学家和主要代表人物萨伊坚决抗议政府的干预,其说他认为"政府的干涉行动是对市场和生产最大的威胁,并非由于偶然或者违背了既定的准则,而是由于对自然规律和法则的不正确认识和理解[12-14]。”主目前主流社会经济学家普遍认为,政府干预的主要功能就是弥补市场的失灵,包括内部性、垄断、信息不完全和公众的私有权等,格林沃德和斯蒂格利茨利用一个数学模型验证,当内部市场不完善、信息不完全、竞争不彻底时,市场机制就不会自己得到最优解,意味着这个市场的失灵将永远无所谓。[8]斯蒂格利茨(stiggleitz)的一项研究结果表明,由于政府的工作效率并不比市场更低,而且由于政府在应对市场的失灵问题上具有明显的相对优势,因此解决市场与地方政府之间密切关系的一个重要问题不是市场之间能否真正实现一个理想的状态,而是如何充分发挥市场机制的激励和人力资源配置的作用,如何通过适度的改革,防范地方政府的失灵[15-17]。Pollakowski和Wachte[18]的一项实证研究结果表明,由于土地的供给受到限制可能会影响房价,产生溢出效应Davis和HaibinZhu[19]根据17个不同国家的统计资料分析发现,信贷的大幅扩张已经成为了促进房价大幅提高的一个重要影响因素。1.3.2国内研究现状房地产市场化改革以来，国内外政府对房价的调控从未间断过，调控政策也成为房价决定的重要构成。国内外学者对房价的政策调控进行了大量的研究，可以分为两个方面，一是政策调控的原因和依据，二是房价调控的具体政策研究。政府为什么要对房地产市场进行调控，学者从不同的角度给出了阐释和分析，大致包括以下理由：一是房地产市场存在垄断，政府调控能够克服市场失灵；二是房地产业与金融系统高度相关，房地产泡沫可能会对经济造成严重伤害；三是房地产本身具有社会保障功能，出于公平考虑，政府应当积极干预；四是土地的稀缺性特点需要政府干预以提高资源配置效率[20]；因此房价波动的研究实际上隐含的假设了政策干预和政策调控的必要性与合理性俞露[22]认为地方政府是中国房价持续上涨的推手，根据邹琳华[21]的研究，由于政府调控和管制，房地产开发成本在2004-2006年三年间上涨了90%以上，是造成房价大幅上涨的重要原因。因此，不管是对房价泡沫还是对房价周期的分析，政策调控引致的房价变化都是房价波动的重要组成部分，房价波动的变化方向和变动幅度是我们认识和理解房价波动、考察和计量调控政策绩效的重要依据[22]。但这些政策的调控措施是否已经超出了合理的范围和限度而且还造成了房价的不合理波动仍然是一个亟待深入研究的课题,自2010年开始,国家就已经出台了一系列针对买方或卖家的限购、限贷、提升其首付款金额比例等措施,这些都是严厉遏制买方炒房活动行为的一个重要手段,以限制房价过快上涨。经过近4年的调控后房价趋于平稳，但带来的不良后果就是全国库存量大增，尤其是三四线城市库存积压，国家于2014年9月撤销限购，开启去库存。2015年9月以来,央行采取了一系列全而的宽松优惠政策:央行大幅降低了首付款利率,减少了降息或者减准,利率也得到了优惠;地方政府要求提高住房公积金贷款的额度,推进异地贷款和组合贷;中央曾多次提出了供给侧改革、棚改货币化,这一系列刺激经济增长的政策,使去库存取得显著效果，但也造成了2016年上半年房价井喷式上涨。2016年9月政府不得不重启限购政策，随之而来的是限价、限售手段不断加码，强调房住不炒，坚决遏制房价上涨[16]。到了2018年，经过3年严格的调控，房价趋于稳定，但随之而来的是地方政府的财政压力。于是2019年至今，在房住不炒的总基调下，中央又提出因城施策的措施，给予地方政府一定的自主调控权，让地方政府在稳定房价的基础上保证GDP的增长。纵观这10年的房地产开发市场,政府部门既是具有宽松的房地产宏观调控支持政策也是既有短期相对紧缩的房地产开发市场宏观调控支持政策，而总的目标是为了稳定房价，促进经济平稳增长[25]。俞露[26]认为地方政府是中国房价持续上涨的推手，根据邹琳华[27]的研究，由于政府调控和管制，房地产开发成本在2004-2006年三年间上涨了90%以上，是造成房价大幅上涨的重要原因。因此，不管是对房价泡沫还是对房价周期的分析，政策调控引致的房价变化都是房价波动的重要组成部分，房价波动的变化方向和变动幅度是我们认识和理解房价波动、考察和计量调控政策绩效的重要依据[26-28]。中国房地产市场经历了近20年的繁荣，不仅是促进经济增长，也成为推动经济周期的重要力量。根据方等人[29]的说法。北京、上海、广州、深圳等一线城市在2010-2020年间年均实际增长13.1%，省会二线城市增长10.5%，三线城市增长7.9%，中国房价增速超过21世纪初，也使房地产市场成为当前宏观经济的主体重要研究对象。一直以来，中国房地产市场的发展与宏观政策调控密切相关，因此梳理影响房地产市场发展的相关政策制度安排对识别推动房价上涨的外部力量是十分必要的[30-32]。1.4本文研究内容本文第二章简要概括了国家政府调控房地产行业所采取的措施，并对影响房价波动的原因进行了简单的剖析，第三章解读了“三道红线”出台的背景及其背后各项指标的意义，然后分析了其对国内房企及房价走势的影响，第四章本文通过对几个典型的一二三四线城市代表近一年房价走势的分析，浅析了“三道红线”的作用机理，并对各线城市短期的房价走势做出了简单预测，第五章主要进行了一个总结。2城市房价波动的主要影响因素分析在中国目前房地产市场的环境下，政府的宏观调控影响房价的波动，房价波动构成了政策调控的前提和基础，而政策调控又是对房价波动的反应和保障。随着宏观经济增长越来越缓慢，基于国民经济与房地产业长期所形成的固化关系，房地产业所表现出很多问题：过热过剩现象、资产泡沫问题，哲学问题可能导致宏观经济状况变得更糟，因此未来一段时间的政府的政策调控变得尤为重要。政府宏观调控对房地产行业宏观调控的主要措施分为以下五项：2.1金融政策金融政策包含需求端调控政策、供给端调控政策和货币政策。需求端主要从首付比例、贷款利率、首套房等维度控制购房融资。供给商主要从银行贷款、信托融资、债券融资、股权融资等融资渠道对房地产开发企业进行监管。货币政策是通过调整基准利率、存款准备金利率和公共市场运作来调整货币流动性。金融政策直接营销购买力，短期刺激效果好。2.2财政政策财政税收政策主要利用税收杠杆改善房地产市场的供求。需求侧主要包括企业税、个人所得税、契约费用等各项税收的优惠待遇与减免,这些都会直接导致房地产市场供给的增长;转账支付政策大大增加了低收入家庭人群转账支付,保障了低收入家庭人群基本居民的住房要求,完善了住房保障制度。供给方包括土地增值税的征收和计算，影响开发商的推进步伐，影响房地产市场的供给。2.3行政措施行政措施包含需求和供给两方而。需求端采取限购、限贷、限售、限价等多种措施控制需求。供给端则采取土拍限价、限土地用途、限保证金比例、预售证管制等多种手段控制供给。从效果来看，短期行政措施对房地产成交量和价格影响最为直接，但是解决不了根本矛盾。虽然这些政策在一定程度上限制了投机行为，但它们也给需求买家带来了一定的经济负担。2.4土地政策根据一般的市场规则，房价受供求关系的支配，房价的形成应从供求关系开始。在理论分析中，原始时期，由于缺乏短期供应弹性，城市土地的稀缺性也使住房供应缺乏长期弹性，因此，住房需求是短期和长期影响房价的主要因素；在一定的时间内，住房投资和供应主要受政府相关土地政策的限制。土地市场是支撑中国国民经济发展的重要资源要素市场，且与房地产市场具有紧密的联系，其特有的制度和结构特征势必会影响房地产市场的发展，因此，对土地制度的演进特征进行总结是理解中国房价波动的必要前提。自改革开发以来，在建设用地有偿使用制度安排下，中国己经基本形成以地方政府供应为主的一级土地市场和以市场主体间转让、出租和抵押为主的二级土地市场。1949-1978年期间，土地所有权是归属国家的，政府部门限定任何组织或个人进行土地买卖、转让等交易活动，在此阶段土地要素是不可交易的。我国在1978年改革农业开放以后,1982年后的我国土地宪法重新正式颁布并再次修订了对我国土地集合所有权集体归属的相关问题:其中规定城市地区土地集体所有权归属为城市集体归属于西方国家,农村土地集体所有权归属为农民集体。而后,1988通过的《宪法修正案》进一步明确规定"对于国有土地和其他集体所有的土地使用权都可以依法转让;国家依法实行国有土地有偿使用制度",不仅明确区分了对于集体土地的有偿所有权和无偿使用者,还逐步明确了对于集体土地的有偿使用权集体是否应当能够依法进行有偿的合法出让,较大程度地盘活了土地市场。为了促进城市建设和经济发展，1990年由国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》再次细化规定“取得土地使用权的使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”，2004年8月31日后所有经营性用地采取“招拍挂”方式出让，上述规定提高了土地要素的流动性，也使土地的资产属性和抵押品属性凸显。2.5人口政策人口政策主要有户籍制和对于人才的引入政策。人口的政策直接决定了各地区的人口分布,从而影响了住房需求。例如,自2017年以来,我国大多数二、三级城市都已经出台了引进人才的政策,通过放宽户口和住房补贴等措施来吸引更多的人才,从而推动了房地产行业发展。房地产市场的发展与政府颁布的相关政策密不可分。政府要有效地监管房地产市场,避免房地产市场的过热,通过制定一系列的政策,防止房地产市场的高杠杆和金融风险,规避房地产市场,防止房地产系统性的金融风险和促进就业稳定增长;通过建立长效的机制,提高风险控制水平,规范房地产市场环境,保持房地产行业的健康和可持续发展。3“三道红线”调控政策3.1“三道红线”调控政策的出台22020年7月份以来,住房城乡建设部、人民银行等有关部门多次联合各地组织房企召开房地产开发行业房企专题督导座谈会,对部分房企相关工作人员定期进行了督导约谈,此次来自赴外各地参加房企专题督导座谈会的房企人员共有12家,分别为北京碧桂园、恒大、华侨城、融创、万科、中梁、新城、保利、中海、绿地、华润和阳光城。此次召开座谈会后,2020年8月23日,住建部、央行在其地方官网上分别悬赏万元发布了一篇标题名为《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》的相关文件,制定了关于我国国家重点房地产投资企业的公司融资风险监督管理和企业流动性储备资金的风险监测管理规则,也许这正是之前由金融监管部门首次释放出来的"三道红线"企业融资管理政策实施新规,其中的一个核心内容其实应该指的就是重点房地产企业公司是否需要对房企的流动资金使用情况及时进行融资风险评估监测和进行融资监督管理,所谓"三道红线"融资指的也就是:房企在首次申请商业贷款前和在剔除银行预付款转账款后的实际资产负债率比例应当至少不得大于超过1或大于70%;房企资产净负债率比例应当不得大于100%;房企"现金短债比"比例应当不得小于1倍。通过"三道红线"这一系列优惠政策,房企将被股权分配提升到四个颜色层面,分别被昵称为红-橘-黄-绿。每一档都有相应的限制：红色档：房企有三条踩线，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；橙色档：房企有二条踩线，有息负债规模年增速不得超过5%；黄色档：房企有一条踩线，有息负债规模年增速不得超过10%；绿色档：房企未踩线，有息负债规模年增速不得超过15%。在此次参加会议的房企当中，红档有三家：恒大、绿地和融创；橙档两家：阳光城和中梁；黄色有三家：碧桂园、新城和万科；绿档最多：保利、华润、中海和华侨城，这些都是央企。此外，本次宏观调控政策还给出了两个观察指标。一个是经营型的现金流,这种现金流量并非只有一个月才能够连续三年保持正或负,二个就是拿地销售占比,拿地支出的金额和销售收入的比例应该小于40%。从此次"三道红线"政策颁布以及其他相应五项重点指标中我们可以清楚地看到,政府对于促进房企、管理高效率运作、防控投资风险、财务平衡和稳健性等方面都提出了较为严格的要求。监管层的目标也很明确—降负债。"三道红线"要求、划分为四档风险等级、5%的阶梯式增长,也被监督层总结为"345"准则[33]。图一TOP30房企的三项指标3.2“三道红线”的指标分析对于房企来说，完成这五项指标中的单项指标是很容易，但如果房企想要同时达到五项指标，房企必须要提升自己的财务稳健程度、经营水平、防控风险能力。对于部分房企来说,需转型成为靠自身经营效益驱动的房企,新规里所列五项指标也就是旨在保证房地产企业能够持续健康地生存和可持续发展、增强房地产在企业的市场竞争能力。3.2.1资产负债率分析该项指标的核心是控制房地产企业的整体杠杆率。房地产企业的资产负债率是房地产企业总杠杆率的反映。资产负债率的比也就是可以分为简称企业债务比和经营比,资产负债率是比比标指的主要是反映企业债务负债人的经营债务总额应当占全部部分企业债务净资产的一定比例,反映企业债权人向全部企业债务提供的全部资产经营总额的一定比例,用于衡量利用债权人提供经营活动资金的能力,也反映企业债务经营的能力。当企业的资产负债率已经达到100%或者超过100%时,本企业将不再拥有净资产或者是无力偿债。虽然与经营者的资产负债比例越高,但其比例越高,也会给房地产企业带来过大的经济风险。3.2.2净资产负债率分析该项指标的核心是控制房地产企业的财务杠杆和有息杠杆。净资产负债率,也可以简称为债务权益的比率,反映了债权人向公司提供的资本和向股东提供的资金之间规模和大小的一种相对性关系,它是一个直接反映公司财产基础和其他财务架构状况是否充分稳定的重要衡量指标。净资产负债率超标或过高时,表明一个企业的债务超标,是一种高风险、低回报的机制,资产负债率超标,表明一个企业的债务超标,是一种低回报的高风险机制。该指标也可以用来衡量一个企业实现长期偿还债务的能力,它直接反映房企在进行清算时,企业的所有者权益对于债权人合法性和权益得到保证的程度,这项指标的出台使房企通过增加有息杠杆来扩张的路径被限制,特别是对于那些踩线的房企来说,调整财务杠杆已经迫在眉睫。图二展示了2016-2020年上市房企偿债能力指标。图22016-2020年上市房企偿债能力指标3.2.3现金短债比分析该项指标的核心目标是防止房企资金链断裂,现金短债比是指年度经营活动中的现金流量和流动负债所占的比重,它从企业现金流量的角度出发来反应房地产企业目前偿付短债的实际能力,一般指标如果大于1,表示对企业的偿还债务具有一定的安全性和保证,但该项指标并不是越大就愈合越好,该项指标如果太大则可以说明房地产企业的实际现金流量所利用的并不充分,盈利的能力,经营效率和水平不高,现金短债比这项评价指标的建议要求房企进一步调整其债务结构,增加其债务的长期。3.2.4拿地销售比分析该项指标旨在限制房企囤地，拿地销售比是指房企每年拿地支出金额比上房企年销售收入金额，本项指标旨在控制房企的销售增长率与拿地强度，按照政策的要求，如果拿地销售比是40%，且企业一年销售收入金额是100亿元，用来买地支出的资金就只能有40亿元。如果房企第二年要保证30%的销售增长率，那么房企用来买地支出的金额就应该在52亿元左右，此时已经接近现金流为0的临界点，会给房企经营造成很大的经济风险。3.2.5现金流分析现金流不可以连续地变为正或负,在众多房产价值评估指标中基于房企现金流的评估是最有权威性的,在一个房企兴衰和生死存亡的因素中,决定一个房企兴衰和生死存亡的因素就是其规模和大小,最有可能直接反映一个房企规模和大小的也就是现金流,这些因素主要包括房产的现金流入和资产的现金流出,现金流在一定程度上衡量了房企短期的应变能力的偿债能力,如果房企的连续今年的现金流都为负,说明公司的资金量随时都会断裂,会严重影响企业的发展。特别需要注意的目前有些房企的投资收益很有可能是通过一次性的手段来取得的,而且只是通过一个会计科来进行调整,并未收到现金,这可能会导致房企未来存在未来业绩急剧下滑的风险。3.3“三道红线”的影响“三道红线”新规的颁布，对整个地产界都产生了较大震动，政府加强了对房企资金和融资管制进一步监管，也对房企行业和房价走势产生了较大的影响：3.3.1房地产企业转向无息杠杆管理已成为房地产企业的重大突破方向“三道红线”的新规定，限制了房企有息负债规模的增长和金融杠杆的作用，也促进了房地产企业更加关注无息杠杆经营。房企中主要有三种杠杆：无息杠杆、财务杠杆、合作杠杆。其中无息杠杆是房地产特有的杠杆模式，相比于财务杠杆，无息杠杆的风险小很多，且主要通过预收账款来衡量财务杆杆，与资产负债率、净负债率和现金短负债率直接或间接相关，预收账款在企业经营中发挥了很重要的作用，有利于实现“三道红线”限制目标。目前房地产市场的预收规模继续增长，且发现近三分之一的房企对预收账款的依赖程度高于有息债务。过度依赖预收账款的杠杆率无疑会带来一些商业风险，应予以重视。随着“三道红线”的颁布，预收账款也进一步考验房地产企业的经营控制能力，房企需要从销售额、营业额、现金流、产品实力等方面提高其竞争力和影响力。3.3.2规模不再起决定作用，房企将更注重运营质量和效益过去的房地产企业在土地并购方面倾向与联合合作，但也导致近几年行业少数股东损益持续增长，近五年来领先中型房地产企业少数股东比例保持在高水平。同时随着房企规模的改进，利润转移也愈发明显。随着“三道红线”的实施，房地产企业实现全面增长，经营质量、销售额度和利润规模的提升可能成为新的规模。从长远角度来看，房企规模需求的减弱将促进房地产企业的营销更加集中，恢复项目权益比，避免房企盲目占用土地，造成土地资源的浪费，要求房企更加重视土地储备的质量。3.3.3行业“弯道超车”的机会变小自2018年以来，房地产行业的逻辑已从“资源集中”转变为“融资集中”。在过去资源主导的市场下，更积极、更勇敢、更主动的房地产企业可以获得更多的资源，但2018年以后，资源在房企市场中并不占据主导地位，任何能在市场集中融资的房企都将有更强的发展连续性。在这“三道红线”中，具有优秀财务杠杆率的公司可以享受杠杆率空间，而具有高杠杆率的公司往往只能减少杠杆率和减缓其发展。总之，这“三道红线”意味着房地产企业越来越难以实现曲线超车模式，未来该行业的整体模式将更加稳定。对于房地产企业在未来行业的主要集中：第一，过去房地产融资更加“全面管理”，未向公司细化，对前50强房地产企业的杠杆能力没有实质影响。其次，“三道红线”颁布后，中小型房地产企业用地的难度提高，多数房地产企业集中改善率进一步提高，特别是股权范围内的行业集中改善空间更加显著。3.3.4房企行业的融资成本有望下降“三道红线”将给房地产融资市场的格局造成极大的改变。通过直接控制高杠杆房地产企业的融资供应，在融资供应层面，房地产权利与更好的金融企业的比例将显著提高。同时，在未来的增量水平上，房地产企业将呈现出更健康的资产负债结构，其中净负债比和短期债务比将进一步下降，同时也会优化资本市场的评级和融资成本。因此，预计未来房地产企业的整体融资成本将会有所下降[22]。4实证分析4.1房价走势分析根据一二三线住宅用地读取的成交数据资料显示,在疫情和房价调控政策的双重叠加影响下,本节实证分析分别从北京一二三线城市的代表,进而深入讨论"三道红线"出台后对房价的直接影响,其中一线城市分别选取了北京,二线城市分别选取了南京和杭州,三\、四线城市选取了潍坊和泉州。4.1.1一线城市图3北京近一年房价走势如图1所示，从近一年北京房价的走势来看，北京市房地产市场呈抛物线走势，从2020年6月份的房价58227元/平方米，一直到11月份的57559元/平方米，土地市场出现明显降温迹象，且下降速度基本一致，且这五个月的时间内房价下跌了1.15%。而经过了11月份的快速回暖之后，从12月份起房价迅速升温，一直持续到2021年5月的58973元/平方米，房价上涨了2.47%，甚至远超了“三道红线”出台前，可以得出，“三道红线”对一线城市的房价几乎无影响，甚至在一定程度上促进了房价的增长。4.1.2二线城市图4杭州近一年房价走势如图2所示从杭州近一年的房价走势来看，杭州房价走势呈现单调的增长，从2020年6月的26750元/平方米，到21年5月的30659元/米，一年内杭州房价上涨了14.6%从2020年6月至2021年1月内房价增长较为缓慢，从2021年1月的28037元/平方米开始房价增长速度变快，此时的走势与一线城市呈现相同的走势。图5南京近一年房价走势如图3所示，从南京近一年的房价走势来看，从2020年6月的28824元/平方米，到2020年12月的28640元/平方米，南京房价基本没有发生变化，从2020年12月的28640元/平方米起到2021年4月的30074元/平方米，南京房价走势基本呈现单调的增长，且增长率为5%，只是在2021年4月房价稍有下降，此处的影响可能不是来自“三道红线”的影响。而是正常的市场波动。综上所述，自2021年1月开始，二线城市的房价走势与一线城市呈现相同的趋势，因此“三道红线”的出台并未明显影响二线城市的房价。4.1.1三、四线城市图7泉州近一年房价走势如图7所示，从近一年泉州房价的走势来看，泉州市房地产市场呈折线走势，从2020年6月份的房价11904元/平方米，一直到2021年2月份的11904元/平方米，房价只在2021年3月份下降，在2021年4后继续升高，直到2021年6月的13616元/平方米。图8潍坊近一年房价走势如图6所示，从近一年潍坊房价的走势来看，潍坊市房地产市场呈折线走势，从2020年6月份的房价6911元/平方米，一直到2020年2月份的6979元/平方米，土地市场出现明显降温迹象，且下降速度基本一致，且这五个月的时间内房价上涨了0.98%。而经过了2020年2月份的快速回暖之后，从12月份起房价迅速升温，一直持续到2021年4月的7005元/平方米，此后房价保持上下不动。对比一二线城市返现，三、四线城市同样在2021年2月份发生拐点，但对于三、四线城市的影响效果不同于一二线城市，三、四线城市在2021年3月过后，房价开始下降，“三道红线”对各线城市的作用机理将在下一节中讨论。4.1.4“三道红线”的效果从前几节得到的结果来看，“三道红线”主要对三、四线城市起到了作用，且部分城市的房价存在反弹的现象，但对于一二线城市起到的作用较小，即“三道红线”的调控力度不大。根据2021年一季度的财报数据,"三道红线"存在操作空间,净负债率、现金短债比都有可能被粉饰的操作空间,通过建立合营或联盟的企业、明股实债、供应链资产证券化等产品,负债可以出表,这两个指标就达标了,融资空间就出来了。2021年初以来，房地产调控政策不断升级，不断加码，在这种情况下，还去追问房价能涨多少，可能没有太多意义，因为，房价涨幅最终还要看政策的强度。可以确定的是，在房地产结构性机会周期当中，政策大概率还会继续加码，房地产市场越来越被圈在一个很小的范围里，个人认为，从这点看，其投资风险也会不断加剧。近年来，楼市越来越变成一个博弈场，政策调控和市场热度之间反复拉扯，有时候，市场赢了，有时候，政策作用更明显。但从当前的状态看，“加息”趋势大概率会持续一段时间。一方面,未来国内货币政策将更加注重结构性调整,房地产信贷市场发展环境将面临进一步放缓和收紧压力,房贷利率也将持续大幅度上调,带动市场量价进一步下降。另一方面，未来房价涨上的压力依然很大，比如，众多高溢价地块集中入市，会直接拉动房价上涨。还有一条不容忽视的消息，那就是房地产税，今年以来，房地产税被频繁提及，这可能是开征的信号，按照现在的判断，房地产税会从热点城市开始，一旦开征，将会重塑房地产市场的逻辑，对降温更是会立竿见影[27]。4.2长期房价预测“三道红线”对企业的新要求意味着房企要通过多卖房子来回款，因为发债和银行贷款过多。部分开发商已经在加速出货了，并且开发商逐渐都开始走分销，且佣金给的额外的高。预计后面开发商拿地会更加谨慎，供应量估计会有所下滑。从"三道红线"发布以来8个月内的整体房价走势做出了预测:接下来的一段时间一二线城市虽然房价缓慢地上涨,但是房价的走势却总体上逐渐趋于平稳,2020年的后半年,由于"三道红线"对房企的限制,一线城市的土地资源本来就少,机上拿地的难度增加,回事房企将把土地市场的工作重心转移至二线性城市,相信二线城市的地区房价稍微有所提升。三、四线地区的房价将会出现快速下降,且很有可能还会呈慢速连锁性地持续下降。必须要求我们注重的一个真正的事实,即,虽然三、四线城市的房价和一、二线城市之间还有着巨大的价格差距,但是,三、四线城市的房屋购买能力与一、二线城市的价格相比,差距更大,支撑其房价的能力更弱,带动其房价快速上涨的因素更少。在这样的条件下,如果三线地区没有了新的购买力和资金注入,也即即使是人口净流入,以及炒房的行为还将继续被政府所遏制,依靠三、四线地区和城市的目前现有购买力,是一种无法彻底消化已经拥有的保障性住房、无法支撑已经很高的房价、也将无法彻底消除已经拥有的房产库存造成的供需压力给未来房价的下降所带来的推动力。5结语5.1政策层面最近十多年中，中国房地产的快速增长，其中重要的一部分原因在于“金融杠杆”。正是在这样的模式下，房地产的资金流动性充沛之后，房地产市场开始迎来繁荣，这是房地产市场所享受的红利的真正来源所在。换句话说，过去多年，房子之所以好卖，房价之所以高企，有国运、有趋势、有风口，有周期，但最主要的因素是杠杆。这就联结到中国经济的未来。一个简单的逻辑在于，如果这个社会中的大部分资金，钱都流入房地产，那么其它行业的发展就会面临被抑制的情况，而这样的局面，显然不是顶层制度设计者愿意看见的，所以国家的政策导向是，确保中小微企业渡过难关。以此为理论基点,我们就能够看清房地产政策出现全局性或者紧张松动的原因和可能性,近期基本灭亡,不会出现任何可能,这都是"大局意识"所决定的。房地产产业作为国民经济的支柱产业，为经济发展作出重要贡献。同时住房问题是关系民生的大问题，房地产市场的健康可持续发展，对于我国经济的持续健康发展和提升人民生活水平具有重大意义。所以政府部门在对于商品房市场价格进行调控方面就应当起到一个积极的作用。国家层面需要：要对部分不积极的热点城市提高调控的力度，就需要金融政策的补充。同时，这也是金融主体责任的表现，在适时根据楼市运行情况，房贷占比变化，是否挤压了中小微的贷款等指标观察，同时也需要调整房贷利率此外，“三道红线”效果不佳，需要通过额度控制、利率提高来夯实金融调控的效果。2016年底国家首次提出房住不炒的理念，随后出台一系列的措施开始限价、限购，降低房价上涨预期。由于需求侧受到限制，节奏相对变得缓慢，那么这时的房企如果还像过去一样采取三高模式，快速扩大规模，一旦市场出现动荡，房企就很容易引发资金流断裂风险，叠加中国房市的超大规模，进而引发系统性金融危机。尤其是现在中美恶化，世界处于百年未有之大变局的情况下，就必须要限制房企的高杠杆、高负债模式，守住底线风险。在房地产商品企业的融资方式受到约束和限制的情况下,房地产商品企业只有做到的就是通过加快其销售和回流的现金来继续其生存与发展,这在很长时间内会给房地产商品价格的走势起到极其巨大的遏制作用,因此,短期内商品企业新建的住房价格将会形成某种下行压力。按照国家优惠政策要求,构建房地产市场健康有序发展的长效机制,坚持不卖房而炒,因城施策、划分领域指引,夯实各级政府的主体责任,完善居民住房市场制度体系和基本的住房社会保障制度。因此,无论对于房地产商品经营者融资如何进行调控与收紧,也无论目前的优惠政策是否对于短期内的房价来说是否出现了下压或者从长远来说是否有所上扬,实际上都被认为是为了保证房价和市场稳定。从宏观政策的预期来看,坚持自己的房子就是用来居家买东西、就是用来炒房的宏观市场性定位,不将房地产市场作为短期刺激经济的途径和手段,这样才能够做到一种长期而稳定的宏观政策性定位,房地产市场平稳健康的发展要符合宏观政策的预期及未来长远的发展趋势,房地产市场的价格始终保持总体平稳将被认为是一个长期的宏观政策目标。5.2房企层面过去房地产行业的发展充分享受了土地红利和财政红利，现如今，房地产行业发展到这个阶段，去金融属性非常明确，向经营管理要红利已势在必行。同时企业也需改善自身经营情况，避免恶意竞争。从房企的角度应该这样做：5.2.1做好投资，拿好地“三道红线”对房企产生一系列的影响，进而影响房价，房企为了适应“三道红线”，给房价降温，土地投资，即投资拿地是企业发展的最关键环节，在资本约束有限的情况下，将有限的资金做好合理的安排变得更加重要，合理的安排显得更加重要，因此在投资端应优化安排，使投资效率最大化。区域深耕，城市精耕，效益第一。以区域为中心进行深度布局已成企业布局的常见安排，从风险的角度来看，区域深耕力度较大、基础坚实、实力强的企业抗风险能力更强。首先需考虑一个与企业本身的基本条件和实力相匹配的城市。随后可以向城市转移或倾斜更多的资源，亦可以选择性下沉，主要能够将优势最大化、效益最优化，选择权在企业自身。锚定资源，控制风险。房企都有自己稳健的投资方式，或以拍卖、收并购为突破点接触资源，各种方式的主要目的是确保商品持续供应，同时也控制成本，实现效益。每种方法都有优缺点。招标、拍卖是房地产企业拿地的最主流的方式。随着行业竞争的加剧，招标、拍卖拿地的成本也在上升，房企在拿地时更需进一步提高拍卖、招标的风险意识，同时要尽量避免高价土地的获取。收并购方式有较多优势而受到各房企的青睐，龙头房企的收并购行动也从未停止，但可供收购的标的资产质量也在不断降低，真正优质的可供收购的资产数量在逐渐减少，所以企业在利用收并购方式获取土地资源时更需注意防控因信息不对称等原因而给企业带来的损失和利益侵害。资源主导的时代，只有积极主动向政府靠拢才更有可能获得高质量资源。此时,房地产企业更迫切需要进一步加强与地方政府间的合作,主动融入到当地的经济发展中,同时也增强了地方政府对于经济和社会发展的信心和力量,促进城市的复兴的同时实现企业自身的高效发展[28]。5.2.2做好市场营销，卖好房2020年因为新冠肺炎疫情疫情暴发，房地产企业营销模式转型的步伐进一步加快，越来越多的房企将营销由线下转换为线上，建立自己的在线渠道，利用电子商务平台，此外，阿里巴巴、腾讯、抖音等主流数字化平台也都成为房企合作伙伴。数字化营销是大势所趋。随着我国大规模的数据分析、人工智能等信息科学化和信息处理技术的深入应用,房企通过收集用户信息、用户收集记录等各方面的数据信息，取代以往广泛的营销方法，能够更便捷地收集营销所需的精准资源，取代以往广泛的营销方法，打造网络营销沟通的良好领域流量。同时利用互联网协助营销，拓宽传播渠道，树立企业品牌形象，扩大品牌影响力，精准定位用户的购房需求，为客户提供舒适、便捷的购买体验。5.2.3好产品，服务好客户房地产行业产品同质化现象严重，真正能够影响购房决策的最主要因素之一必然在于产品本身，这不仅包括产品的设计、类型，还包括产品的质量、服务，甚至产品的全生命周期服务，只有基于产品本身做好品质管控和服务优化，消费者的情感依赖才可能增强，房企才能在强大的流量资源中增强自身的盈利能力。致谢通过这一阶段的努力，我的毕业设计《“三道红线”对我国城市房价走势影响的实证分析》终于完成了，这也意味着我的大学生活也即将结束。这段撰写论文的时间，我收获了很多，不仅进一步的了解了房地产行业的现状，也对房地产行业有了更深层次的理解，这段充满奋斗的历程，给我最后的学习生涯带来了无穷的快乐。这段过程中我最想感谢的是我的指导教师—徐江老师，徐老师是一位温文尔雅、耐心细致的老师。他在本文的选题、提纲和撰写等方面给以了我极大的帮助和指导，让我受益匪浅，徐老师的耐心指导使我的论文不断完善，直至最终定稿。徐江老师严谨的治学态度深深的影响着我，对我今后的学习、工作、生活必将产生积极的影响。徐老师牺牲了自己的休息时间来指导我的毕业论文，徐老师也包容我的许多错误，没有他对我进行了不厌其烦的指导和帮助，，就没有我这篇论文的最终定稿。在本次辅修专业的论文写作中,我也是参照了大量的优秀专家学者学术著作和其他相关学术文献,许多优秀专家学者的一些重要科研成果及其论文写作实践思路都给我很大的思考启发,在此向这些优秀专家学者们表示致敬并在此表示自己由衷的一份敬意。金无足赤,人