市场调研总结报告

市场调研总结报告市场调研总结报告第一部分:项目所在区域环境及配套设施分析一、区域经济结构分析二、自然环境分析三、居住环境评估四、配套设施分析第二部分：项目SＷOT分析一、项目优势分析及因素分解二、项目劣势分析及因素分解三、项目机会分析及因素分析四、项目威胁分析及因素分析第三部分:竞争性楼盘和对手盘的调查及分析附:市场供应量分析;价格及销售率分析；户型配比分析；客户群体分析第四部分:航海路板块整体分析第一部分：项目所在区域周边环境及配套设施分析一、区域经济结构分析管城区是郑州市的老城区，与金水区、二七区、中原区相比，它由于位处二七商圈附近，商业发展较为迅速。银基商贸城、敦睦路市场、天荣时装城、箱包城、小商品批发城、摩配城、茶叶批发市场以及鞋城等与之相关联的大大小小各类批发、零售业,为管城区的居民提供了雄厚的资金基础.郑州卷烟厂一直以来都是纳税大户,在经济不是很景气，众多国有厂矿纷纷减员、下岗的情况下,它依然满负荷生产,不断推出新产品来满足市场需求。郑州市的发展规划中，郑东新区的发展是重中之重．管城区与郑东新区接壤,通往郑东新区的主干道较多,这为管城区带来商机．在农业方面，南曹乡的草莓种植在郑州市可称的上是首屈一指;近年来随着城市娱乐休闲业的发展,管城区开发了鸵鸟园、世纪欢乐园、卡丁车赛场等娱乐休闲项目,成为假日经济的一个典范。管城区属于郑州老城区，区域内居民经济收入较其他区域相比,占有中等靠上地位,受郑东新区CBＤ与二七商圈的影响，使得本区域内房产呈现出三种发展势头:一、以二七商圈为中心的商铺发展势头良好,市场均价达到93８5元/?，而百年德化步行街的商铺最高价卖到５。4万元/？;二、以东西大街、紫荆山路为主的住宅群,均价已升到310０元/?左右，高出整个郑州市房屋均价475元/?。三、以华中食品城、鞋城、茶叶批发市场、钢材市场等市场为主,组成了一个城南食品、建材、鞋业等批发市场,周边居民收入相对其他区域略低，占中等地位,房地产受航海路东板块和航海路西板块大盘的影响及航海路中部区域成熟小区的影响，房地产热度与日俱增，竞争将更加激烈.二、自然人文环境分析管城区因为是老城区,相对于金水区、二七区中原区而言,区内的知名院校较少，人文素质不算太好。再加上这几年的开发改造在有些区域日常生活中必须的生活设施不具备,比如医院、幼儿园、学校、商场等。已成立的学校、医院等单位,其师资、医疗水平等方面还是较为薄弱的；交通出行较为便利.随着郑东新区的开发，对一些相对落后局面的挑战亦将加快城市现代化的进程.这对航海路板块的房地产市场无疑也是一次极富挑战性的机遇．三、居住环境评估本项目位于航海路中段,华中食品城北门东,总用地面积为近30亩,规划的容积率为,总建筑面积万平米，其中住宅面积为万平米，建筑密度为％，绿化率为%,建筑覆盖率为。有关区位、交通、景观环境,配套设施以及治安卫生条件等方面对本项目居住环境的影响评估如下:,区位：项目临近华中食品城、鞋城、北邻航海路,南邻都市村庄,东邻京广铁路线，一定程度上受交通造成尾气污染和灰尘、噪声污染；,交通:项目东邻紫荆山南路、西接京广南路、南靠长江路、北对海海路等主干道，交通十分便利；,景观环境：东有紫荆山南路广场、临食品城、鞋城、环境相对较差,怎样整合本案小区环境是开发项目的景观营造重点；，配套设施：见四条:配套设施分析，治安卫生：一般，偏差四、配套设施分析？、企事业单位：第七一三研究所、郑州食品城、中铁电气化公司、华中果输冷库、郑州茶叶批发市场、郑州钢材市场、紫荆医院、物资公司、天方医药、郑州摩托车批发市场、郑州电动车批发市场、中国CECT研究所;?教育系统:中州大学、省交通学校、华中技校、黄河科技大学、郑州市卫校、郑州航院、郑州师范学院、郑铁七小、铁十一小、六十三中;?餐饮、娱乐:漓江饭店、中都饭店、航海大酒店、七一三宾馆等;?医疗配套:千禧堂药店、三九药店、郑铁分局医院、市精神病防治医院等；?金融服务：中国工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、光大银行;？住宅小区：金祥花园、盈家美地、铁路晨曦小区、春晖小区、富寓花园、锦龙居;?交通环境62、25、２6、３6、５０５、803、6０3、3８、3１３路等多条公交车途径这里,通往城市的东西南北.？其他:汽车客运总站、鞋城等居住环境的综合评价:综上所述,本案处在航海路中段,航海路、长江路、京广路、紫荆山路等构成交通枢纽；超市、宾馆、酒店、学校、医院、成熟小区等构成一个完美成熟的生活圈。地理位置佳，周边交通便利，周边大型批发市场较多，人流量大，聚集了大量的消费群体;周边成熟效区较多;配套设施完善,给居民衣食住行提供了极为便捷的服务,既紧贴城市脉搏,又偏离市中心的烦嚣.第二部分:项目SＷOT分析一、项目优势分析及因素分解1、项目所处地理位置较好，交通便捷；2、项目临近中国ＣECＴ研究所，周边大学、培训学校较多，大环境好;3、项目周边有大型的食品、建材、茶叶、鞋业等批发市场，商业氛围浓厚,给本案的商业价值的体现带来良好的销售基础；4、百货零售业和物流业的布局从二七商圈扩散的迹象已经很明显,他们给本区域内房地产补足了后劲,周边配套设施完善,使本区域的人居生活有了更多便利。5、该版块内,随着开发量进一步加大,房地产必然存在升值潜力，给投资群体以信心,一定程度上给本案的成功开发带来保障.6、本案所属区域航海路中段，金祥花园、盈家美地、铁路晨曦小区、春晖小区、富寓花园、锦龙居,以及即将亮相的广兴航海花城、康城,共同构成了一个成熟的生活圈,区域内居住氛围浓厚。但这些小区早已销售完毕或者还没有动工,对本案销售构不成直接威胁．结论：根据项目的这些优势,再结合目前市场状况,在市场细分、消费心理分析的基础上,进行差异化定位,营造楼盘特色，提升本案整体优势.通过宣传推广活动,引起消费者的关注和参与.二、项目劣势分析及因素分解,项目地块相对较小，不宜形成规模化经营.解决方案:后期策划推广走差异化定位路线,定位鲜明,细分目标客户群体，销售策略及时跟进,做到楼盘销售快速消化,营造声势。?项目紧邻航海路,周边批发市场及大量车流,形成汽车尾气和噪声污染.解决方案：在小区景观规划上下工夫,突出人性化，增加绿化、休闲情调小品、音乐景观来弱化噪音及空气污染。,项目周边为批发市场、都市村庄,人员素质不高,治安较混乱,人居环境较差。解决方案：进行良好的项目形象包装和策划宣传推广,树立良好形象。营造区内优质环境，塑造人文特色.加强物业管理,强化管理队伍素质,提高物业管理水平。提升小区智能化安防硬件配套设施.?本案所处区域内房地产基本建设相对薄弱，房地产区位优势不明显，没有形成良好的购置气候，市场关注度较低，泛目标客户群体较狭隘,给本案的销售带来一定的阻力．解决方案:做好项目自身的产品建设，把航海路的西南板块和东南板块的房地产影响力与本区域内市场形成互动,突出航海路整体优势，弱化区位劣势;根据该区域内市场现状特点，准确把握该区域内的准客户群体,吸引更多置业者来此购置,打造区域内销售亮点。三、项目机会分析及因素分析1、最大化的发掘本地块价值,提升楼盘的自身价值。2、整体区域市场需求相对旺盛。3、项目周边商业氛围浓厚,有利于商业价值的挖掘。4、周边楼盘整体质素较低，楼盘没有特色,给本案的开发和综合素质定位及品质档次的提高，带来了很大的机会。四、项目威胁分析及因素分析1、本案周边楼盘金祥花园、盈家美地、铁路晨曦小区、春晖小区、富寓花园、锦龙居,消化了大量的客户,如果没有显著的卖点和产品的差异，会给整个楼盘的销售带来巨大正面的威胁。２、本案周边未来项目（康城、航海花城等）的开发,也将给本案带来威胁。3、随着购房群体的越来越多,购房者的消费理念和需求逐渐提高,对开发的楼盘越来越挑剔，给本案在营销组织建立上带来一定的高要求。解决方案：借助专业营销公司的优势资源和对媒体的优化组合能力,对楼盘进行全方位的定位、包装、宣传、推广,力求打造本公司的品牌实力，为公司后期项目的开发奠定坚实的基础,也保证了消费者对开发商的信任.第三部分:竞争性楼盘和对手盘的调查及分析项目美景天城项目地址世纪迎宾大道与石化路交汇处建筑设计：深圳市方佳建筑设计有限公司景观设计：深圳市华侨城天华建筑设计有限公司美景天城占地面积22万平方米，建筑面积35万平方米，分四期开发,汇集英伦、法国、意大利、荷兰项目规模、类型及规划设计四国建筑风情，融入欧洲文学、音乐、艺术、时尚及生态科技.一期40８户，二期538户、三期180户，充分体现欧洲中产阶级的生活、居住品位,以欧式典型低密度花园洋房为主力形态,突出浪漫和人文的异域情调，鼎力建造一个纯欧洲经典社区．开发商河南启元置业有限公司户型户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅、复式。面积范围8８-—22５?。均价２600元/?均价商铺价格:层差层差１５0元/?左右价格范围整体小区总价范围:18万----—６0万,主力总价范围：34万左右.交房标准毛坯房车库及车位情况社区内停车，总车位１２００个景观规划特点汇集欧洲四国英国、法国、意大利、荷兰风情，采用欧洲园林设计手法,有12750平方米加佐尼生态谷、77３6平方米赛提那勒广场,７306平方米赛纳河风光公园、尚瑞斯风情大道、廊桥后现代广场、香榭丽舍大道、喷泉水景、主题园林、雕塑、休闲座椅等，特别是６1。５米的启元塔，俊俏挺拔、通体夺目．5000平方米大型法兰西风情会所,设计浪漫、舒适，有精心建造恒温泳池、左岸咖啡馆、赛纳河吧、阅览室、健身房、韵律室、儿童天地、棋牌室、多功能展示大厅等,有巴黎风格的流行印象。景观目前状况小区门口广场景观规划较好,整体绿化率高，与世纪欢乐园相毗邻.售楼部简述售楼部装修豪华、明朗，内部洽谈处与沙盘、接待区、休息区整体布局并不是很好。样板房简评样板房装修豪华,三期没有样板房．项目定位欧周风情高档大社区客户群定位涉及整个郑州市人群及临近郊县人群,且有少许外地郑州置业者策代机构代理公司:深圳星彦广告推广:深圳博思堂主打广告语35万平方米欧洲风情大社区开盘前期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等)广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼特殊营销形式部现场营销活动组织.项目销售情况分析整体销售情况较好，销售率达９3％，工地包装围墙广告喷绘、四周草坪铺设物业管理深圳保利公司,物业费：０。4６元/?东北面是88０亩世纪游乐园,湖光山色,风景优美;东面是6０0亩的果园，周边还人航海体育场、航海周边环境分析广场、启元广场、风筝广场等多个休闲娱乐场所．加上内部环境配套。建筑品质高;地理位置较好;营销策划及包装推广到位;纯欧洲景观洋房，品味健康自然；户型设计容入了国家上先进的居住理念和建筑工艺，分区合理;户型南北通透、方正实用；超大观景阳台，餐厅全落地豪华凸窗,主卧自带私密卫生间，低台观景凸窗，郑州高层绝无仅有夹层设计户型，使用率高达87%,户型由单一平面变化为三错层的丰富空间880亩的世纪欢乐园,600亩的果园，世纪景观大道,武汉大项目优势分析学精英教育,4万平社商业区，公交总站,“美景天城”通过资源整合,把所有优势资源为项目所用,取得良好共赢局面;在教育方面,美景天城将全套引进武汉大学附小、幼儿园，在社区内建造独立学区，美丽的校舍,幽美的环境，创新的思维模式，世界性的标准，成熟的精英教育机制，将启迪孩子们的无穷智慧，“名校+名盘"模式,将成为美景天城业主们最大的投资收益。建筑速度过快，使市民对建筑质量的产生担心;楼间距密，东南板块属于经济实力和消费水平相对较弱项目劣势分析的地区，单价较高,给市民购买力上带来阻力；周遍配套尚不完善，教育配套欠缺．整体实力较强,起点高;产品整合较强,一定程度上做到了引领东南房地产板块的先锋军；资源整合力结论度大,开创模式先进，整体品质及品牌实力都很高。项目富田太阳城项目地址航海路与迎宾大道交汇处建筑设计:中国建筑标准设计研究院项目规模、类型及规划设计富田?太阳城一期工程42万平方米,首开住宅18万平方米,由19多层、5栋小高层、一栋商务楼组成。开发商郑州市振兴房地产开发有限公司２5#、2６#、27#、28＃为小户型,面积在６8—－82?之间,为一室两厅；面积在86--９8？之间，为两室两厅;多层户型三室两厅面积在123－－139?;小高层户型三室两厅面积在143——１５9?；整体复式:户型1６5——289？,小区主力面积集中在130？左右，为三室两厅两卫。商铺:65.28——-41１。８７?.小户型价格:2440—2560元/?,均价2480元/?。多层１—4楼价格：２８68元/？，多层顶层复式价格：１998元/?，多层均价2500元/?均价小高层价格:27８0元/?商铺价格:一、二楼联体69００左右。多层:1、2、4层价格为2868元/?，三层2898元/？,五楼24６8元/？，六层复式19９4元/？,层差层差较大。小高层:层差错价47元/？价格范围整体小区总价范围：17万-————7８万，主力总价范围:33万左右．交房标准毛坯房,双层防盗门，铝波窗。车库及车位情况社区内停车及地下停车位景观规划特点“富田?太阳城”运用以人为本的围合式景观生态布局,社区划分为景观大道、协和广场、中心太阳广场、和平走廊、月亮岛、晨曦广场、十二星座广场和情景街区等．小区西边绿化带地面为大理石所铺,两旁附有欧洲女像雕塑,景观大道入口处为大型喷泉。项目四周边景观目前状况为草坪绿化带。售楼部简述售楼部非常大气，，案场沙盘较大,售楼部内部装修豪华样板房简评装修豪华,使客户看后有购买欲。欧式中高档社区，连接郑州东南、郑东新区与郑州城区的黄金犄角、发展潜力、升值潜力巨大,交通四项目定位及卖点通八达,毗邻公交总站，辐射区域四面八方;知名老牌房地产公司倾力巨献，“富田”品牌的市场号召力等有力支撑点。客户群定位中高档客户,区域内人群、郑州市人群及临近郊县人群策代机构大智传播主打广告语太阳城。醉欧洲开盘前期大量媒体(报纸、电视、户外、车体等)广告宣传,开盘时期大量广告推广宣传，售楼部现场特殊营销形式营销活动组织。项目销售情况分析小户型、三房销售情况较好，临街商铺销售较快，目前销售率达到４0％工地包装围墙广告喷绘物业管理开发商下属,物业费在０.38—0．45元／m？／月，集中燃气北邻8８0亩德世纪游乐园，在郑东新区CＢD的前沿经济辐射带，毗邻近200亩的航海广场,6００亩大型周边环境分析飘香果园，３0０0多亩高尔夫球场绿地,邻机场高速公路、郑许高速公路,交通便捷.欧洲风格建筑，精品雕塑建筑与景观搭配协调;户型设计合理，面积从6８——411？，可以满足不同人群需求,主力面积在６8？——-13９?之间，；小区品质高及定位合理；地理位置较好,处在东区高尚社区生项目优势分析活圈内;开发商的实力雄厚,是郑州仅有的三家具有一级企业资质之一，开发经验有十余年;品牌效应、品质信誉好;项目劣势分析楼盘近邻高压电线区；楼盘密度较大；周边生活配套尚不完善；价格略偏高，层价差较大。小区整体以欧式建筑风格为主，结合国际最流行的设计语言，设计中追求古典主义风格，本案的开发引结论起了一定的轰动效应，小区品质高,宣传效果好和力度大.项目锦绣江南项目地址兴华南街东兑周路西张魏寨路南项目规模、类型及规划设计占地120亩，建筑面积11万余平方米，一期498户，栋距超过60米，容积率低，绿化率超过45%。开发商郑州天泰房地产开发有限公司户型户型有两房两厅97?、三房两厅13７-－155?、四房两厅１65?,复式194?均价:2110元/?均价商铺价格：5７60元/？1、2、4楼价格2２５6元/?3楼2310元/？层差5楼价格１9３0元/?6楼１78０元/？价格范围整体小区总价范围：１5。5万—————43万,主力总价范围:28。4万左右.交房标准毛坯房车库及车位情况社区内停车,总车位150个红墙蓝瓦双斜坡式纯六层中式艺术建筑述说着中国文化的精华,超过1万平方米的生态型中式园林和全龄化功能园地演绎健康生活,120米灵动水系，双50米的迎宾绿荫大道,40米宽的白象艺术大门，组景观规划特点团间的丰硕果园,风情绿地等将自然、艺术和居住文化尽情挥洒,均好性、协调性、多样性完美统一。充分考虑业主的观景、休闲、聚会、健身等功能要求，营造出了：生态型绿化系统、亭台廊景观系统、水景系统、全龄化健康休闲系统。景观目前状况都已规划建设好.售楼部简述简单样板房简评无项目定位中低档社区客户群定位区域内人群占35％，周边郊县占４0%，中等收入.策代机构无主打广告语园林生活、大户人家。大园林、大环境、大景观、放飞心情～开盘前期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等）广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼特殊营销形式部现场营销活动组织。项目销售情况分析销售时间较长,销售率达9７％,工地包装围墙涂料广告物业管理:河南国基物业管理有限公司物业管理物业管理费:0。32元／m２周边环境分析七十四中)黄科大）银行、超市、绿城广场、医院、市中级法院处于兴华南街的居住区域内;本区域内,长江路、南三环、嵩山南路、兴华南街(包括航海路、淮河路），形成四横,四纵(包括大学路）的大交通格局,形成交通便捷；项目周边超市、商场、医院、银行、满项目优势分析足居民日常生活需要;周边高校云集,具有浓厚的人文气息;景观规划较好,小区绿化率较高,适合居家;采用蓝瓦坡风情建筑样式,大景观格局较好；2．５米进深宽大阳台;物业管理较好;项目周边绿化率高，环境好.项目劣势分析户型布局不合理；整体品质不高,内部配套不太完善。结论项目帝湖花园项目地址航海路与桐柏路交叉口帝湖花园雄踞与郑州西南，总规化面积3110亩,总建筑面积147万平方,总投资逾3０亿元,规化住户1、2万户，总居住人口达5万人,为河南规模最大的住宅项目。作为一个大型的住宅社区，帝湖拥有多层、项目规模、类型及规划设计联排别墅、独立别墅、高层等多种产品类别，共二十多种户型。帝湖—米兰城,中原唯一大型“湖景度假社区:独享帝湖,一水倾城，国际景观公司全面介入,帝湖斥千万巨资打造社区景观。开发商郑州布瑞克房地产开发有限公司户型户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅、五房三厅，复式。面积范围9８-－２31?。多层２200别墅3300均价均价260０元/?商铺价格：1３０元(多层)层差50元（高层)价格范围整体小区总价范围：１7万——-——5８万,主力总价范围：30万左右．交房标准毛坯房车库及车位情况社区内停车,1:１。2中心一30０多亩地的大湖,小区西北角一超大广场景观规划特点北门入口花坛广场，景观大道。中心湖岛上建为别墅，小区南、西、北外围建为高层,中区为多层。绿化率高达50％,东西南北各一处大门。建筑形态采用欧式建筑风格。景观目前状况景观全部做好投入使用。大面积水景、风情广场、绿化带都向业主开放外型建造的比较庄重、大气，内部布局不尽合理,装饰效果有点陈旧、压抑，与整体小区形象不太吻合.售楼部简述销售人员有些低调。现只有小户型有样板间。样板房简评装修风格不是很轻快、随意,与青年人的性格有所相离。项目定位中高档社区打破区域性,面向整个郑州市及郊县的中高收入人群，整体上小区的业主文化素质并没有别的中高档社区客户群定位的业主文化素质高全程营销:帝湖营销中心策代机构广告推广:金诚广告主打广告语回家是渡假的开始特殊营销形式开展各种各样的活动，大多以明星炒作及相应的优惠，以达聚集人气之目的项目销售情况分析米兰城销售完,现主要销售小户型“双鱼座”已经销售８０%工地包装西边紧邻都市村庄处围墙没有很好的包装隔离,其余周遍围墙形象广告包装的很到位帝湖物业管理有限公司物业管理0。３8元(多层）项目本身沿工人路有22００平方米的帝湖商业街流金旺铺、同时项目将启动SＨOPPINGMAＩＩ（教育区、医疗周边环境分析区、休闲区).63、２11、20、３2１路公交通过周边环境优美安静,交通发达。西边紧邻都市村庄处环境不是很好。项目优势:总价低、首付低的精品小户型;320亩的湖面，得天独厚的环境资源以及超大社区的完善配套.交通发达，打破区域性局限,客户群体广泛。超大成熟社区，自身硬件、软件配套齐全,产品类型多样，项目优势分析开发商的实力等都增加了客户的信心.一期的火暴名气以及媒体对项目的买点的炒作，使小区的名气、知晓度很高。随着航海路西南版块的楼盘相继起来，本地段的商业、生活景象必定逐渐繁荣起来，升值潜力巨大。湖水的后期维护能否保持下去是业主们所担心的.项目劣势分析业主文化素质参差不齐,不能形成小区独特文化内涵。结论项目亚星盛世家园项目地址嵩山路与长江路交汇处项目规模、类型及规总占地面积３８6亩，总建筑面积45万平米，5０多栋多层、小高层，规划共30０0余户。划设计开发商郑州市亚星房地产开发有限公司两房两厅86—98平米三房两厅92.8—１38平米户型四房两厅平米复式平米均价２38０元层差１60元价格范围小区总价范围1６万-—-５8万/套，主力户型价格范围万/套毛坯房交房标准防火防盗门、内部实木门车库及车位情况50０个车位景观规划特点景观绿化较多,小品、植被遍布小区。以水景为主景观目前状况1、２期的山水景观已经投入使用售楼部简述装饰大气明快，很有节日喜气气氛。整体布局合理样板房简评没有样板房项目定位中高档社区面向整个郑州市及临近郊县2６—4０岁年龄层次客户群定位大多为私企老板、国企职工、公务员、教师、经理人、艺术家、国企职工、企业高层领导等策代机构全程策划代理:恒辉企划主打广告语有思想的建筑,有格调的生活特殊营销形式过年搞活动项目销售情况分析销售过半，销售率61%工地包装周遍围墙形象广告包装到位亚星物业公司物业管理0．46元（多层)周边环境分析周边生活配套还不是很完善,交通便利,但较嘈杂。位于郑州南大门，属于上风上水之地。交通发达，辐射区域广。项目规模较大，整体规划定位较高。景观、绿化项目优势分析做的很美.户型种类多，面积适中，设计合理。地段升值潜力大，项目劣势分析结论项目滨河名家鑫隆花园南溪瑶台兴达花园航海路与工人路交汇处航海路与桐柏路交叉口东２0米航海路与工人路交汇处淮河路与郑密路交汇处南项目地址南3０0米占地面积20９０２平方４栋高层（点式、板式各2栋183栋多层、５栋小高层占地1２万平方米米，层)7栋临路底下两层尚铺3栋小高层，共2０0户项目规模、类红色面砖外墙,多层建共36０户共20０户型及规划设计筑建筑设计:河南豫建设计占地30亩共20４户占地面积:５2000平米郑州市旧城改造开发公郑州金河源集团公司河南盛煌实业发展有限公司河南省兴达置业有限公司开发商司以两房两厅、三房为主以三房两厅为主以三房两厅为主以三房两厅为主93。4—１４1。5平米１20。４4-１３3.36平米126.6-１５４平米1２2。４8—153.６平米小户型５4.４平米两房两厅１17平米复式２87平米户型两房两厅93。4平米四房两厅1６1.2、1９6。8平米三房108.５-１４１。５平米复式１01.5平米均价1８30元２78０元254０元23５0元层差80元4５元６0元5０元小区总价范围８.５万小区总价范围31万———6３万／小区总价范围29万－——６7万小区总价范围25万——-40万价格范围——－２9万/套,主力户型套，主力户型价格范围31—4２/套，主力户型价格范围/套,主力户型价格范围价格范围１8—２6万/套万/套2９—４0万/套２８。7-36.5万/套毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房交房标准塑钢外飘窗实体防盗门、双玻飘窗可视对讲、天然气、暖气可视对讲、天然气、宽带、塑钢窗、可燃气体感应系统车库及车位情地上车位很少地下停车场6０个车位地上、地下车位,况景观少，有几处小品,做的有园楼间距较大,景观规划做的江南园林景观，大片绿化,景观规划特点林景观的味道。很精细,绿化较多小桥流水、假山碧潭。整体围墙做的是铁栏杆,透绿化。上宁静幽雅。二期景观还没有做已经做好使用还没有做1＃与３#号楼之间的景观已景观目前状况随交房一起交付使用经投入使用。没有已经撤销案场较小，包装没有特色。小区已经入住，售楼部已经整体上给人感觉就是小楼盘撤到住宅楼里了,没有什么售楼部简述形象．销售人员属于冲动型具体装饰.的，销售方式有点急功近利。样板房简评现房,０4年7月入住现房入住中低档社区中档高层住宅品质赢客户苏杭园林中档社区项目定位中低档楼盘区域性工薪阶层西南区高层少,细分市场区域性很强,没有过多广告客户群定位税务局、移动通信、电业局职工宣传.周边做生意小业主及3３-38岁有文化人士城乡居民。策代机构无无广告推广:新坐标广告广告推广:现在设计金水河上游生态住宅老人的，孩子的,爱人的,亲人品质生活从这里开始小桥？流水？人家主打广告语的————我们的一次性优惠4%楼盘主体上广告条幅很是醒价格较低，但楼盘品质档次特殊营销形式按揭贷款优惠2％，首付3０％，层眼，打出超低价起价，不低。差较少。具有诱惑力项目销售情况售完已售完销售已到尾盘,剩下没有几套。分析有围墙,但没有形象包无无无工地包装装郑州鸿基物业管理有限新视墅物业公司河南盛煌物业管理公司兴达物业0。32元物业管理公司0。８７元0。26元６３、21１、20、３2１路公市第4４中铁三小铁十一小，工人路将本案分割成两块，离金水河较近,附近滨河公交通过市六院，火车头体育场临工人路为两层邻街商铺。园、金海湖公园。周边环境优美安静,南周边配套不是很完善,但交通发小区东边做的绿化带,外围生活配套比较完善,花卉市周边环境分析边紧邻都市村庄处环境达，环境优美安静，视野广阔紧挨金水河。63、８７、８8、场、农贸市场、公交公司、不是很好.６3、21１、20、321路公交通过2１1路公交通过餐饮娱乐、行政办公、学校遍布周围。６3、87、38、84路公交通过旁边成熟社区一定程度区域高层住宅少,市场细分。建小区市政配套齐全，智能安周边生活配套比附近楼盘上带动了本项目的生活筑品质不错，价格相对郑州所以防设施。周边环境优美、安完善,楼盘性价比高。景观氛围.一期的成功开发，高层楼盘较低,性价比高。户型静,交通快捷。建筑品质、做的很有情调.项目优势分析给二期销售起到了铺方正合理适用。外立面都比同类次稍微高档小区硬件配置较全面。宣传垫。些．资料内容比较详细。得房率价格相对较低。较高,达到86％整体形象、品质明显比小区配套不成熟,物业管理跟不小区被道路分割开来,本身小区目前规模较小，形象知周边楼盘低一档次上。楼盘整体形象宣传定位不上规模就小，这样一来显得感晓度不高。后期开发需要拆档次。尾盘销售没有加强，拖尾．觉更小，不能很好的形成个迁,能否开发，什么时间开项目劣势分析整体。所宣传价格比实际价发，这都令业主没有信心。格低很多,客户有种被欺骗感觉。备注电话:电话:电话:电话:项目盈家美地永恒亲亲家园和生公寓开元丽城紫荆山路与金城街交叉未来大道与航海路交汇处北３00未来大道与航海路交汇处京广南路与长江路交汇处项目地址口东80米米向北３00米南50米总占地面积43亩，总建总占地面积20亩10栋多层共总占地面积40亩总占地面积１16亩总建筑面项目规模、类筑面积58000平米，1５２66户2栋小高层共１33户积１2万?。1期1１栋型及规划设栋多层，规划共60４户。2期10栋全多层计规划900多户河南同洲置业有限公司郑州永恒置业有限公司郑州和生置业发展有限公郑州开元房地产有限公司开发商司以二、三房为主以三房两厅为主以二、三房为主两房两厅8５。5—92。7平一室一厅41．3平米1５1.4３?——１57.77？两房两厅91。２1—93。0２平米米两房两厅91.４—92平米复式131.3?--170。29？三房两厅135平米户型三房两厅102.4-１21。7三房两厅114．2——133。6平米商铺400?-—1000?复式1５５.6６?--２1１?平米复式143。12平米2140元2１0０元(1期）２60０元1650元均价２200元（2期）层差１1０元130元55元１20元小区总价范围17.2万小区总价范围8。1万——-３２万/小区总价范围３5万—－—４8。5小区总价范围1３.７万—--29万/套，主力户型套，主力户型价格范围18—28万/套,主力户型价格范围－——33．8万/套,主力户型价价格范围价格范围１7。2-28万/万/套3５—42万／套格范围2１——25万/套套毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房防火防盗门、双玻塑钢实体防盗门、天然气、太阳能热天然气交房标准窗水系统单元对讲系统车库及车位地上停车位3000？大型地下停车场地上、地下车位情况17个地下车库景观规划特景观很少景观不多，中心有小片绿化广场楼间距较大,景观没有什社区“L”型景观线与建筑点么,有会所、运动场结合和谐景观目前状还没建好还没建好入住使用况外表不明显，内部装饰销售中心整体感觉和广告语吻较小，包装普通,销控表放售楼部做的比较大气，不过一般，没有特别之处合,采用橙色和青黄色为主的暖的很不显眼。装饰单调售楼部简述色调结合现代都会时尚元素（栏销售人员服务意识不强珊吧台、橙色多孔玻璃幕墙阑珊吊灯等）装修格调明快，温馨没有样板间撤消没有样板房简评项目定位中低档社区中档普通住宅中低档社区区域性强，周边第一次西南区收入一般，年龄在40岁以区域性做生意业主，铁路局客户群定位置业的中低收入人群下居民职工策代机构全程策划：华氏策划整合营销;美丽桃园主打广告语菁英城？梦想城中原首家亲情社区我的未来不是梦精致生活，现在开始低开低走,追求快速销西户比东户价格稍高价格较低,但楼盘品质档次特殊营销形售以亲情为诉求主题不低.式攻心战术基本售完，剩下10多套前半期4栋楼(0４年１2月开始销售90％销售95%项目销售情销售的）基本完，后半期６栋正但入住率不是很高况分析在排号认购周遍围墙形象广告包装外墙包装不全工地包装不很显眼,色调不明快周边较乱物业管理同州物业管理有限公司永恒物业０。38元公司下属物业下属物业0。3８元0.３２元25、3８、62、66、３1３、项目周边云集多个现代社区、以25、33、８6、323路公交经63、８7、38、8４路公交通过５0５路公交通过及传统居民社区，紧邻即将打通临周边周边环境为喧嚣中的安的未来大道及中州大道,交通发目前周边配套不完善周边环境分静。依傍紫荆大道,交达。生活居住氛围将很快昌盛起随着未来大道的打通,生活析通发达.四周紧邻别的来氛围会逐渐繁华起来生活小区。生活配套齐全处于繁华地段,本身居地理位置优越,价格较低,升值建筑密度低(楼间距达43社区大,纯多层，面积集中住环境非常安静，生活潜力巨大。米),运动休闲配套一应俱在主力客源的接受范围配套非常完善,交通便小区在宣传上把亲情渲染的很贴全,还有会所。在设计施工整个东南版块楼市热潮使项目优势分利,非常适宜居住.楼切上采用大板无梁技术,层高得项目坐享其利。整体来析盘价格在本地段很低,可达３。0５米，挑高6米,讲，项目交通比较便利户型面积适中，设计比户型可随意分割。较合理,房屋总价较低。小区地块形状非常不规在很少的地上,建造10栋楼，建虽有新的交通动力线开通,项目周边人居环境不好，人则，不能很好的形成小筑密度有些大，容积率高，绿化但是此地目前偏僻，缺少相流量较大,但人员素质不项目劣势分区规模。绿化较少．率低。应的生活便利（生活购物、高。析交通等)。此地百废待兴,将来的建筑施工必将会影响到这里的生活质量.备注电话:电话:电话：电话:备注:航海路整体供应量分析开发规模项目名称地理位置项目类型项目构成占地面积建筑面积一期工程42万19栋多层富田太阳城航海路与迎宾大道交汇处280亩平方米，首开住普通住宅5栋小高层宅1８万平方米１栋商务楼一期：4０8户建筑面积35万二期:538户美景天城世纪迎宾大道与石化路交汇处２２万平方米普通住宅平方米三期:180户共50栋,后续待开发金色港湾航海路与未来大道交会处7５０亩4０万平方米普通住宅共400０余户１.2万户，多层、小高层、帝湖花园航海路与桐柏路交叉口3１１0亩147万平方米普通住宅别墅多层、小高层共50多栋亚星盛世家园嵩山路与长江路交汇处386亩４5万平方米普通住宅3000余户兴华南街东兑周路西张魏寨路一期：4９8户锦绣江南1２0亩１1万余平方米普通住宅南15栋航海路与兴华南街交叉口东15０亚新美好人家——-——-——普通住宅———--米路北航海路与紫荆山路交汇处南40０15栋多层盈佳美地4３亩５。8万平房米普通住宅米604户航海路与未来大道交会处北300永恒亲亲家园３0亩近4万平方米普通住宅1０栋多层，2６6户米富寓花园航海路与石柱路交汇处——--——————－—普通住宅６栋多层,20０余户金祥花园航海路与冯庄路交汇处南500米-—————－—-—普通住宅２８栋,近12０0余户航海花城航海路与冯庄路交汇处34亩４。2万平方米普通住宅12栋多层一期11栋多层开元利城长江路与洁云路交汇处1１6亩１2万平方米普通住宅二期１0栋多层共９0０户锦龙居航海路于石柱路交汇处——-——-－--—普通住宅３栋多层南溪瑶台航海路与工人路交汇处30亩近４万平方米普通住宅5栋小层共200户27栋健达花园洁云路与长江路交汇处北300米——-—－——--－—普通住宅共８00户４栋高层鑫隆花园航海路与桐柏路交叉口东２0米3０余亩5.2万平方米普通住宅共360户滨河名家航海路与工人路交汇处南30余亩—-———普通住宅共2０４户航海路与未来大道交汇处北三百2栋小高层和生公寓４0亩—-——普通住宅米共133户3栋小高层兴达花园淮河路与郑密路交汇处南３00米1７6亩————普通住宅２00户,后续待大量开发此次针对本项目的自身特点,我们在航海路上选择了２０余个项目做为重点调查对像,从各个项目的开发体量和建筑规模上来看，航海路板块及沿线房地产正处在强劲开发的势头上,开发总面积达占整个城区的四分之一,建筑形态也向多样化发展，从原来单一的单体多层向组团式过渡，呈现出规模模化发展趋势.相对于航海路板块区域来说，涌现出很多大盘,如金色港湾、富田太阳城、美景天城、帝湖花园、亚星盛世家园三期、五期，江山书香名邸等,区域内投放量较大,商品房市场供应量快速增大,但其市场存量较大，整个航海路板块及沿线房地市场竞争逐步加剧，供应充足,销售状况良好,供需基本平衡。本案如何在与众多竞争对手的较量中脱颖而出，成为项目营销中一个大难题,所以必须对目前市场进行细致的研究，寻找市场中的空间，必须在产品的规划设计上能够创造出更多的吸引点,走出新、出奇、投其所好的产品规划和营销推广路线.价格及销售率分析:价格（元/?)销售周项目名称销售率（%）期最低价均价多层:25０0元／?1998元/?富田太阳城小高层:2７8０元/？３个月40％商铺:69００元/?多层：2600元/？２１00元/?小高层:２810元／?(在1１个美景天城9３％内部认筹）月商铺：7000元/?多层:2630元/？金色港湾2０８0元／？小高层:2870元／?近3年9０％商铺:59０0元/?多层:２200元/?１９60元/?帝湖花园小高层:26０0元/？1(6年8０%商铺：3３０0元/?１73０元/？多层：238０元/？亚星盛世家园１(７年6０%商铺:6０1０元/？178０元／？多层:2１10元/?锦绣江南2(4年97%商铺:５760元/？多层：２410元/？2010元/？亚新美好人家小高层：31０0元/?1个月９7%商铺:70０0元／？１7０0元/？多层:21４０元/？盈佳美地7个月9９%商铺:元／?１930元/？多层:2２00元/?一期售罄永恒亲亲家园元/？商铺:7000元／?(临位两个月二期内部认购来大道)其他４000元／?1610元/?多层：1860元/？富寓花园一年半1００％商铺:７１0０元/？141０元／？多层:17１0元/?金祥花园一年100％商铺：6800元/？航海花城1７10元/?多层:2200元/?一年未售1５3０元/?多层：１６5０元/？开元丽城半年９7%商铺：630０元／？锦龙居1795元/?多层：1880元／？-—８0％健达花园1710元/?多层:１98０元/？1（4年76%鑫隆花园2230元/?高层:2780元/?近3年91%滨河名家１65０元/？多层:183０元／？——100％1９１0元／?小高层：2600元／?和生公寓——90%商铺：7208元/?航海路西南板块:住宅:市场平均单价起价：1４1０元/?市场平均单价均价:2090元／？市场平均总价起价：元市场平均总价均价:元总平均消化率:71%商铺:市场平均单价起价:４70０元左右市场平均单价均价：６350元左右总平均消化率:90%航海路中间板块：住宅：市场平均单价起价:1410元／?市场平均单价均价:１９８０元/?市场平均总价起价：元市场平均总价均价：元总平均消化率:7１%商铺：市场平均单价起价：58０0元左右市场平均单价均价:7000元左右总平均消化率:９3%航海路东南板块:住宅:市场平均单价起价:189０元/?市场平均单价均价：２48０元/？市场平均总价起价：元市场平均总价均价:元总平均消化率:79%商铺:市场平均单价起价:400０元左右市场平均单价均价:65５0元左右总平均消化率：７０%说明:整体上住宅价格从低到高依次为：航海路中间板块、航海路西南板块、航海路东南板块；商铺价格从低到高依次为:航海路西南板块、航海路东南板块、航海路中间板块.分析:可以看出住宅与商铺的价格走势是有些违背的,分析其原因,航海路中间板块居住环境目前不是很好，都市村庄、集贸市场、铁路线、汽车站、旧城拆建等成就了本版块的人流量，聚集了人气，所以地段商业价值较高.但周边流动人员素质不高,环境嘈杂,配套破旧,居住环境相对较差，一定程度上影响了住宅整体销售价格。但是随着开发商对营销策划的注重,政府对城南区的改造及航海路两端大型楼盘对整个航海路版块楼市的拉动，一些劣势是可以弱化的，本区域内楼盘销售价格有望进一步提升。建议:处于综合因素考虑并结合市场状况,我们建议本案进入市场的住宅均价初步定为200０？10０元/?之间,建议本案进入市场的商铺均价680０？26０元/?，建议适量增加商铺建筑面积,更大的挖掘本案的整体价值。价格初步定位后,根据市场变化，做及时调整。户型配比分析：项目名称主力户型主力面积占总体比例销售率富田太阳城3房2厅2卫１23——128?60％４0%美景天城3房２厅2卫1３8?45%93%金色港湾3室2厅２卫１３0——1５0?70％90%小户型7０?帝湖花园2房2厅和３房2厅35%80%１40？亚星盛世家园3房2厅2卫和２房2厅１３0？4５%60%锦绣江南3室2厅和４室2厅150?50%97％亚新美好人家3室2厅１4２?50%９7%盈佳美地2室2厅2卫8９和123？50%９９%一期售罄永恒亲亲家园3室２厅２卫和2室2厅1卫128？34%二期内部认购富寓花园3室2厅2卫和２室2厅1卫１3１?45%1０0%金祥花园３室２厅１卫和２室２厅1卫137？30%100%航海花城3室2厅2卫１３0？31%未售开元利城２室2厅１卫和4室２厅９３。3６和１35？31％97%锦龙居３室2厅１卫和2室２厅1卫1３0?29％80%南溪瑶台3室２厅2卫138?3３％9１%健达花园3室2厅2卫140？4１%76%鑫隆花园3室2厅2卫１40？４2%９1%滨河名家2室2厅１卫和３室2厅1卫54——141？26%100%和生公寓３室2厅2卫126——154？５6％９0%主力户型: