房地产市场调研报

班级：14营销一班组长：唐春组员：龚乐乐龚斐琛贾文雅高大亨杨许昌黄金玲梁旭颖付假设飞蒋仕卿指导教师：王丽娜一调研背景房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的开展前景，而随着南昌市三年城市规划政策建设战略的实施，南昌市更是成为了众多房地产开发商看中的一块宝地，为了能够更快的了解南昌市的房地产市场并且为尽快实现成为南昌市一流的房地产筹划公司的愿景，我们方案要针对南昌市的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广阔的消费群众群体进行调查访问。三点主要调研背景：1：南昌市房源传统的淡季即将过去，旺季即将到来。2：房地产大亨刚进军南昌不久，立足未稳，需要对南昌市的房地产市场有一个宏观上的准确把握。3：南昌现房地产供求关系。二调研目的1：对房地产市场进行研究调查与预测，把握未来房地产市场方向。2：以群众群体为对象，了解消费者在购房方面的购置动机、过程和购置需求，以便适应其市场开展。3：为前景拟订经营策略提供其依据。〔2〕：房地产市场调研的重要性1：市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；2：是销售稳定和提高的根底；3：是了解竞争对手优、劣势的有力方法；4：是楼盘本身提高经济效益的主要方法。三市场调研的内容1．地段〔地点、交通、周围环境、经济开展、生活环境质量等〕2．公司组成〔开发商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等〕3．根本参数〔开发占地面积、总建筑面积、容积率等〕4．建筑类别〔商场、住宅、商品房等〕5．面积与户型〔面积与各户型配比情况〕6．周边及区内配套设施〔周边包括购物、医疗、教育、金融、环境等；区内包括休闲聚会场所、健身房等〕7．价格〔起价、均价、最高价〕8．推广策略〔现场促销方式、广告宣传推广方式〕9．销售情况〔商品房销售率等〕10．付款方式〔一次性付款、银行按揭、免息分期付款等〕11．客户群体〔客户群体分布情况〕12．楼盘优、劣势等四调研范围及对象1.调研范围：南昌市青山湖区2.调研对象：南昌市青山湖区知名楼盘、南昌市青山湖区群众群体五、调研方法及步骤一：第一种

1.调研方法

⑴楼盘调研

①实地调研

a.现场观察法

b.访问法。⑵消费者调研

随机抽样调查法

2.调研步骤

⑴确定调查内容

⑵确定目的

⑶确定范围

⑷确定对象

⑸确定调查方案

⑹调查实施流程

⑺现场实地调查

⑻资料处理

⑼编辑整理信息资料

⑽数据分析

⑾评估反响

⑿对所有的信息进行归档存储，以便日后需要时查阅

⒀撰写市场调查报告

①收集相关的信息资料，

②设计调查问卷

根据调查目的，列出调查所需收集的信息

b.按照所需收集的信息确定每个要提问的问题及其类型

c.按照问题的类型、难易程度，题型〔单项选择，多项选择，判断题〕d.试调查：选择一些被访者作调查问卷的初步测试，然后集体讨论二：第二种1．网络调查法通过电脑网络进行一些根本资料收集，了解楼盘的概况。2．亲临现场调查法是剖析价格组合即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终依旧归结于价格组合的三方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。〔1〕：单价：分为最低单价最高单价平均单价主力单价：是指所占建筑面积比例最高的单元，所标定的销售单价，是我们判断楼盘客户定位的关键。单价根本上是地段远近、产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比较一个产品的重要指标。通常，我们可以通过对起售单价〔往往也是最低单价〕和最高单价的了解而对整个大楼盘单价体系略知一二。然而，因为促销的各种人为因素，起售单价，最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张，作为替代，平均单价，主力单价便成为判断一个大楼盘真正价值的重要指标。但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。〔2〕：总价：分为最低总价最高总价总价范围主力总价总价配比：指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同比率。相对于房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的上下，房屋总价所分析出来的更多信息是目标客源层的区隔，对总价的仔细调研，对总价配比的切实把握，会很容易掌握住产品的客源定位，市场定位，因为事实上，总金额是购置客户的最直接、最明显的分水岭。付款方式：作为一个隐蔽的价风格整手段，一个有力的促销工具，付款方式是房地产营销策略中最为变化多端的一个方面，也是房地产市场的一个晴雨表，它反映了开发商、购房者、行业竞争者三者之间利益的冲突，交织和平衡。六、调研人员及任务安排

1.调研人员

⑴

唐春〔组长〕、龚乐乐、龚斐琛、贾文雅、高大亨、杨许昌、黄金玲、梁旭颖、付假设飞、蒋仕卿。

2.调研任务安排

一期工程〔详见具体安排操作流程〕及问卷调查的进行〔每天各五份〕

3、具体安排操作流程每天下午3：00前全体访员集合②验收问卷③汇报访问过程④谈体会和遇到的问题、交流看法和做法七、调研时间及流程1.调研时间5天⑴准备阶段：网络搜集资料、拟定方案书及设计问卷1天⑵调研阶段：发放问卷、记录观察结果2天⑶分析阶段：整理资料，分类归纳、分析统计数据1天⑷总结阶段：根据分析结果写书面报告并做出口头陈述1天2.调研流程安排〔具体楼盘工程的调研时间分配由实际工作决定〕一期工程：新力方、东区小时代二期工程：绿地集团八、调研报告提交

1.问卷回收和整理2.整理材料、复核、验证3.数据处理与统计分析4.内部讨论、分析、总结5.报告撰写、画图、制表6.提交调查报告附录南昌房地产市场问卷调查一、单项选择题1您的性别〔〕A男B女2您的年龄()A20—30B30—40C40-50D50-603您的职业()A学生B个体经营者C白领或蓝领D公务员E其他4您的居住地址〔〕A红谷滩B下罗C市区D新建县E其他5您目前的居住条件〔〕A出租房B商品房C经济适用房D单位福利房6您的家庭结构〔〕A单身B两口之家C三口D四口E四口以上7您觉得南昌的房价怎么样〔〕A非常高B很高C一般D低8您觉得南昌现在的房地产供求关系怎样()A供大于求B供小于求C供求差不多9假设您有在会展站附近购房的需求，你打算在什么区域内买房〔〕A0.5公里B0.5公里到1公里C1公里外10南昌地铁的建设成功是否会影响您的购房〔〕A会B不会C不确定11如果您要购置地铁房，你的目的是〔〕A自住B投资C其他12南昌地铁建成后，周围的房产租售均会上涨，您的接受态度〔〕A能，交通便利，自然应该为此买单B可以接受，但不能涨的太离谱C完全不能13您方案购房的住房类型〔〕A超高层〔30层以上〕B高层〔15层以上〕C小高层〔9-15层〕D多层概况南昌市地处江西中部偏北，国土面积7194平方公里，耕地面积21.04万公顷，全市户籍总人口510.08万人，辖29条街道、10个镇、2个乡，389个社区、167个行政村。交通南昌是江西最重要的综合交通枢纽之一，105、316、320等十几条国道在南昌市交汇，多条出城快速通道使得南昌市的交通四通八达，高速公路网络直贯湘、鄂、皖、浙、闽、粤等邻省而与全国联网，从南昌市驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时以内，形成了一个以南昌为中心的“5小时经济圈”。1.3、经济 南昌市经济开展迅速，在全球开展最快的20个城市中名列第15名，是中国乃至全球未来最具开展潜力的城市之一。2013年实现地区生产总值〔GDP〕3336.03亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%。全年财政总收入558.02亿元，比上年增长11.6%。综上所述，假设干年以后，随着大量外商资本注册，南昌房地产市场将不断扩大，该区域房地产格局将呈现新趋势，一方面，房地产的整合概念不断增强，如青山湖区的绿地，集合住宅、酒店、写字楼，商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，从而对城市的影响力进一步增强。目前，各房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现在国家宏观调控措施的影响之下，房地产工程的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然会稳步上升。我们辩证地得出结论，住宅的刚性需求稳中缓升，对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。房价组成要素：

土地费用：目前这是重要组成局部。政府是土地财政，财政中一大局部源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地本钱越大，这局部本钱都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供给将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，那么同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。社会因素国民经济的开展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位置其中，国民经济开展水平、居民收入水平，随着经济社会的开展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济开展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济开展水平。政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度、税制的改革、房地产税的开征、标准性文件的出台、居民收入水平等一系列经济因素促进城市建设方面的迅猛开展房地产公司如何确定未来的经营战略。一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相比照较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，到达销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如红谷滩，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。从而到达占有未来市场份额的目的。房地产市场前景预测目前，南昌经济开展呈现良好的开展态势，但房地产市场的开展还没有到达城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，居民经济收入的不断增长，进市区生活的乡镇居民增多，可以预测南昌房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的开展空间。楼市房价仍将稳步攀升目前，同致地产分析数据认为，在2012年南昌楼市由冷到暖，全市住宅成交均价从第一季度的6225.2元/㎡上涨到第四季度的7569.3元/㎡，上涨1344.1元/㎡，涨幅到达惊人的21.59%。在售产品以多层为主流。随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，可以预见房价仍有较大的增长空间。居民对住宅品质需求提高由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为工程面积小、格局呆板，规划、绿化、配套设施等不尽人意。随着经济的快速开展，人民生活水平日益提高，居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、平安性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进