扬州扬子万象都汇推广思路提案

扬子·万象都汇推广思路提案（6月-12月）目录Contents第一部分市场分析第二部分整体推广思路第三部分开盘前推广及活动策略第四部分开盘后推广及活动策略第一部分市场分析竞争项目分析+项目定位+目标客群分析一、竞争项目分析同属商圈江阳路延至东区段同属概念综合体星座商务中心力宝广场财富广场绿地尚锦汇京华城中城运河广场综合体竞争项目类别楼盘名称诉求点推广口号支持点竞争分析同属概念综合体京华城中城LIVING-MALL全生活广场生活就是要京彩119万平方米京华城全生活广场2融合进4A景区的地标性建筑1：综合体分属不同区位地段，均处于核心位置2：综合体的体量中，商务写字楼成分较低，并不凸显其地位3：综合体推广中不以商务为驱动，写字楼所占推广费用比重均低于其他业态，4：综合体首推住宅和商铺，写字楼在推盘节奏中处于置后境地。

力宝广场精品生活方式boutiquelifestyle力宝广场触发悠闲淘金新时代1位于扬州汽车西站220多万平方米现代的城市综合体绿地·尚锦汇扬州西南区最大的综合性地产项目非巨头不聚首1润扬路与江阳西路交汇处224万平方米涵盖七大业态的商业群3类别楼盘名称诉求点推广口号支持点竞争分析同属商圈江阳路延至东区段星座商务扬城独有高档甲级写字楼科技生态人文的写字楼1西区核心位置2生态节能科技建筑3共享市政建设4实力开发商1：同属区位地段，对商城国际形成阻击，导致客户分流2：建筑优势各有千秋，均以地标性建筑自诩3：共享资源难分伯仲，但是均不能自身完成全人群全天候的覆盖，并且共享资源属于雨露均沾的顺靠，无系统集成性4：开发商实力均不俗，不能成为影响商家入驻的决定性因素运河广场文昌中路的高端商务综合体瞰运河，商天下1文昌路段首领位置2地标性的建筑杰作3融合市政建设优势4江苏华建品质巨献财富广场财富新地标城市新高度城市中轴线财富综合体1老城与二城的交汇点22011年十大明星楼盘3引进SHOPPING-MALL写字楼竞争项目与其他综合体相比，万象都汇有写字楼体量高达9万方。与其他写字楼相比，商城国际是基于综合体多重资源诸多业态之上的写字楼。综合体定位：以商业为核心驱动，以商务群为特色的全功能综合体。在前期写字楼推广中，凸显商务集群的特点。写字楼定位：多重业态相得益彰，外部、内部资源相互补充，商务综合体之上的资源型写字楼。综合体之上·资源型商务平台写字楼形象占位（定位策略）：强调综合体优势写字楼价值依托产品资源型甲级物业物业功能价值诉求综合体是甲级写字楼的高端标准之一，也是本案区别于其它写字楼产品的直接优势之一。综合体之上的甲级写字楼，毋庸置疑地在甲级写字楼的产品之上，又为本案的高端属性提供了一个重要支撑。为什么“综合体之上”？商圈资源：周边及综合体本身提供的金融服务、购物中心、酒店集群、交通枢纽、休闲娱乐等各种资源，形成核聚变；产品资源：生态景观、特色功能、智能系统等产品硬件资源；内部资源：为专业市场——扬州商城配备写字楼，并为与专业市场相关的企业提供未来发展的业务平台。增值服务资源：开发公司酒店、餐饮等诸多产业的资源为什么“资源型”？我们是谁？（产品洞察）分析（一）：和市场其他同类物业相比，我们在楼层平面、电梯、停车位、智能化等均符合甲级标准，是达到甲级指标最多的写字楼之一，产品上占据绝对优势。分析（二）：除甲级指标外，商城国际在产品打造上拥有诸多优势。从规划到设计，从建筑到施工，全部由国内顶尖团队担纲。外立面采用大单元LOW-E玻璃幕墙，单项投入2100万，扬州首屈一指。……分析（三）：除产品优势外，我们还占据了综合体优势、CBD大环境带来的地段、交通、配套等优势以及商业物业与住宅相比良好的投资升值优势。二、目标客群分析投资客群特征

他们拥有创业的激情和追求更高理想的动力——创业型企业他们逐步发展，在业务增长的同时开始考虑企业形象——成长型企业他们对办公形象档次要求高，考虑经营灵活、办公服务一体化，彰显实力——成熟型企业他们是影响城市商业格局的企业，具有领导地位——领导型企业他们有“起源于商城、腾飞于商城”饮水思源的情怀，习惯此区域的生活、交际圈，追求交通、生活便利。——特殊客群商城商户有一定的投资经验，目前住宅市场不好，转战商业与写字楼——投资客户第二部分整体推广思路阶段性推广中心诉求+整体推广思路+面临的形式和解决之道项目SWOT分析S――优势区位价值：位于二城核心板块区域，人流、物流、信息流、资金流稠密成熟市场：扬州商城是长三角知名的大型建筑家具市场，已在市场上得到较高认同周边配套：相望蝶湖，毗邻欧尚超市，项目周边遍集住宅、金融、商务、商业、学校。纯粹商务：项目纯粹商务，具有专业性、科技性。W――劣势车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较大，治安环境受影响宣传策略：前期宣传期太长，受众接受信息疲劳烈。T――威胁点未来供应：同属商圈写字楼内供应量较大，竞争激宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧。O――机会点城市规划：扬州十二五规划，扬州大格局，东联西进南拓，机遇无限。配套完善：项目自身建于综合体之上，商业、娱乐一应俱全。市场空白：区域内缺少中纯粹商务写字楼和大型综合体，项目具有后发优势。项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。1、综合体之上的写字楼，如何提升品牌价值以支撑身价？解决方案：在宣传时突出商城国际的资源优势，与其他项目区别开。核心地位区域优势：位于二城核心板块区域，人流、物流、信息流、资金流稠密。成熟市场：扬州商城是长三角知名的大型建筑家具市场，市场成交额达20亿元，日均人流量达10000多人，带动了附近写字楼、饭店、宾馆等服务行业；城市规划：

扬州十二五规划，扬州大格局，东联西进南拓。资源共享相望蝶湖，毗邻欧尚超市，项目周边遍集住宅、金融、商务、商业、学校以及产业实体，实现资源共享。纯粹商务与SOHO(家庭办公室)有着区别，商城国际是纯写字楼，具有专业性、科技性。面临的形势与解决之道2、前期宣传铺垫长，大众容易产生信息接收疲劳。解决方案：开盘前通过大型创意活动，在短期内达到人尽皆知的宣传效果。同时配合各种媒体宣传，提升项目品牌形象，使得潜在客户对项目进一步了解并产生浓厚兴趣，大量蓄客。3、大众对扬子·万象都汇与扬州商城关系混淆。解决方案：主要通过媒体软文详细宣传。◆开盘前在扬州晚报上设置专栏：具体阐述项目特点。◆开盘强销期间在电视台上播放系列专题：扬子·万象都汇的1天。4、对特殊目标人群（商城商户）如何宣传推广？解决方案：1、从商城商户的情感出发宣传。起家之地。宣传内容：起源于商城，腾飞于商城。商城进化论。宣传内容：15年前、10年前、现在、10年后的发展改变。2、开盘前开展专项商城商户推介会。一开一坛一专栏一开盘一专题全媒体针对目标客群的三个活动整体推广思路开盘前期（6.20-8.15）开盘期间（8.15-9.30）续销期（10.1-12.30）阶段阶段一蓄水期6.20-8.14阶段三持续销售期10.1-12.30活动售楼处公开仪式6.28大型活动7.20开盘活动8.15专栏及分卖点阐释阶段二

开盘强销期8.1-9.30针对新锐客群活动10.1-10.15针对目标乡镇客群活动11.15扬子会高端客户答谢会

12.15商城推介会8.1媒体应用策略大众媒体使用策略主流报纸：扬州日报、晚报、广电报主流杂志：扬州楼市户外大牌、车身现场围墙短信、彩信小众媒体封杀渠道专业刊物：扬子江动态、项目网站、微博机场：扬州泰州机场集团旗下各酒店房卡银行金卡会员账单广告知名商务俱乐部第三部分开盘前推广及活动策略四个活动+报纸专栏+平面表现一、开盘前连续性活动：活动时间活动主题活动构思媒体配合费用预估6月28日扬子·万象都汇售楼处公开仪式剪彩仪式项目介绍扬州晚报房产信息网、电视台短信群发户外大牌13.5万7月21日中国·扬州2012胡润长三角财富高峰论坛胡润财富报告中式午宴扬州晚报、广电报房产信息网、电视台商业信函62万备选方案一：扬子·万象都汇暨东星奔驰豪华车展豪华车展扬州晚报、广电报房产信息网、电视台短信群发50万备选方案二：扬州讲坛李开复：什么是真正的成功鉴真图书馆扬州讲坛扬州晚报、广电报房产信息网、电视台短信群发62万7.20-12.15备选方案三：创业英雄大赛—百万创业资金等你来拿！励志创业电视活动知名企业家评委扬州电视台扬州晚报、扬州日报短信群发名城扬州网、房产信息网200万（半年整体方案）8月1日商城商户推介会颁奖仪式上门邀请5000元8月15日扬子•万象都汇——商城国际写字楼盛大开盘开盘仪式歌舞表演抽奖环节扬州晚报、广电报房产信息网DM邮递派发短信群发户外LED电子屏73万（含半年LED电子屏费用）一、售楼处公开仪式:1、进一步扩大宣传，通过媒体传播，提高项目的公众关注度。2、制造必要的新闻点，形成大密度的综合传播效应。活动目的售楼处公开仪式6.28活动亮点剪彩仪式：邀请政府领导、媒体人员，领导舞台中央剪彩，宣布扬子•万象都汇售楼处盛大公开。高空彩烟：彩烟升空，绚烂夺目三、大型活动推荐一:1、胡润百富作为财富标杆权威，通过胡润本人发布报告论坛活动，引起财智阶层的兴趣。2、以扬州报业集团媒体主办，同时邀请政府领导，扩大活动规模性、权威性。3、可制作话题，如：谁将上百富榜？下一个胡润百富榜上榜企业即将诞生在这里——商城国际活动目的中国·扬州2012胡润长三角财富高峰论坛7.28活动亮点胡润百富是追踪记录中国企业家群体变化的权威机构。1999年，胡润首创“百富榜”，此后编制了一系列具有突破性意义的排行榜。胡润来扬发布财富报告，将是本次活动的最大亮点。以奥运会这个举世瞩目的全球盛会为契机，通过“猜祖国奥运金牌,赢甲级写字楼”竞猜活动，成功引爆项目吸引市场的关注，再对外进行媒体宣传，为项目造势，吸引目标客户和大众的眼球，为8月15日的开盘热销提供良好的市场基础。活动目的大型活动推荐二:“祖国奥运夺金猜,赢甲级写字楼”竞猜活动活动构思——活动规则竞猜活动规则：1.竞猜内容：竞猜中国军团的金牌总数。2.竞猜时间：7.20-7.28

3.获奖规则：猜中金牌总数者可获得丰厚奖品，凡参加活动者均可获得纪念奖。7.20-7.28凡发短信、售楼处填写表格竞猜者均有效，8月21日统一开奖。奖项设置：本次竞猜活动设置一等奖、二等奖、三等奖、纪念奖四个奖项，一等奖2名，二等奖5名、三等奖10名、纪念奖500名。一等奖奖项将从猜对中国奥运金牌的竞猜者中抽取，如果竞猜者都没有人猜对具体金牌数目，那么将选择竞猜数接近的竞猜者进行抽取可获赠商城国际甲级写字楼1套（赠送项目的使用权1年，开发商保留该物业的所有权）和IPHONE4S

一部，共2名。一等奖奖项将从猜对中国奥运金牌的竞猜者中抽取，如果竞猜者都没有人猜对具体金牌数目，那么将选择竞猜数接近的竞猜者进行抽取，可获赠送价值20000元的购房券和iPad3一部，共5名。一等奖奖项将从猜对中国奥运金牌的竞猜者中抽取，如果竞猜者都没有人猜对具体金牌数目，那么将选择竞猜数接近的竞猜者进行抽取。可获赠价值10000元的购房券和ipodTouch4一部，共10名。纪念奖，凡参加本次竞猜者均可获得中国加油奥运T恤1件，共500名，先到先得。注：1、获奖者所获得的购房券都在总房款中抵扣，每张购房券仅抵扣一次。

大型活动推荐三:1、通过豪华车展吸引社会大众和实力雄厚的消费者，激起无限商机。2、与奔驰4S店合作，进行捆绑销售，互相得利。3、举办高档品牌车车展的同时，也反映出自身项目的高品质。活动目的扬子·万象都汇暨东星奔驰豪华车展7.21活动构思1、名流汇聚，名车耀眼，名宅争辉，各种扬州高尚生活代表元素竞皆亮相，可以吸引众多名仕富绅前来参加。2、同时结合名车，可进行捆绑销售，即购买东星4S店奔驰的车主，均可享受8.5折购买商城国际，同时凡购买商城国际的业主，可享受2万元的抵用金购买奔驰车。3、活动将邀请扬子会和目标客户积极参加。注：合作汽车品牌拟定为东星奔驰，具体视活动执行时接洽结果为准。遵循一个原则，即必须是高档汽车品牌。大型活动推荐四:1、李开复作为国内最著名的企业家、成功人士。以“自身如何成功、什么是真正的成功”作为讲坛内容，对社会大众有一定的吸引度和关注度。2、通过活动，提高项目的品牌知名度，同时可邀请项目的目标客户、意向业主。活动目的扬州讲坛李开复：什么是真正的成功

7.21活动构思鉴真图书馆的《扬州讲坛》是扬州乃至全国数一数二的讲坛。3年多来，能够登台主讲者，无不是各行各业顶尖人物。李开复Google（谷歌）前全球副总裁兼中国区总裁。2009年创办创新工厂任董事长兼首席执行官。李开复来扬州讲坛不但纵论球全国经济形势，还会讲述理财之道。本项目以冠名的名义，邀请目标客户和社会大众。四、报纸专栏:在扬州晚报开辟专栏，对很多混淆万象都汇和商城关系的受众进行直接、正面的宣传。时间：7月上旬——8月中旬，共计6周主题：扬子·万象都汇，不止是扬州商城扬子·万象都汇，不止是花园国际扬子·万象都汇，不止是风情商业街

……五、商城商户推介会：活动主题起源于商城腾飞于商城活动目的1、通过活动拉近与商城商户距离，促进销售。2、树立品牌形象，推介扬子江的理念与服务。商城商户推介会8月1日推介会三大构成模块互动环节项目介绍活动流程颁奖仪式颁奖仪式从扬州商城商户中评选出2012年上半年销量前十名的商户，由领导为其颁奖。

活动亮点五、开盘活动:1、形成市场的关注热点，通过前阶段的广告推广已经在市场建立起良好的形象地位，通过媒体宣传，达到促进销售的终级目标。2、核心目的是为了借助开盘盛典的热点，对商城国际以及住宅目标客户进行积累，从而实现良性的销售循环。活动目的商城国际写字楼盛大开盘8.15活动亮点1、签到抽奖凡签约购房者均可参加抽奖。签到处安排礼仪小姐进行抽奖券信息填写，将副券放入抽奖箱，届时安排领导或贵宾进行抽奖。奖品设置建议：购房抵用金、物业管理费抵用金、精美礼品等。红地毯从进入口直至舞台，以示对嘉宾的隆重迎接，烘托现场热烈喜庆的氛围。2、走红地毯3、盛大的启动仪式舞台布置推杆启动仪式道具，寓意扬子•万象都汇商城国际写字楼销售正式启动。六、平面表现:开盘前的平面表现采用循序渐进的宣传方式，落脚点在写字楼上。商基——商业副中心、二城商积——开发商、综合体商机——写字楼项目形象稿项目形象稿第四部分开盘后推广及活动策略开盘期间宣传+三个活动一、开盘期间宣传内容（8.15—9.30）：开盘期间乃至其后的一个月是媒体全覆盖的一个月，宣传内容主要阐释写字楼卖点。同时利用电视媒体，推出扬子•万象都汇的1天系列专题栏目。缺乏综合支柱，高端商务价值谈何说起？商城国际，45万平米综合体之上的甲级写字楼城市综合体的出现，为甲级写字楼提供了更高端的可能。万象都汇，CBD首席城市综合体，创立扬州少见的商务经济价值链。以一街双MALL的多位立体模式，全面满足高端商务的各项需求。—综合体配套篇—卖点阐释：没有甲级标准，谈何商界影响力商城国际，真正意义上的甲级写字楼没有平均值，只有统一高标准；唯有甲级标准，方能影响城市商界。从外立面到地下层，从材料到施工，从设计的人性化思考到科技的合理运用……商城国际，恪守并超越国际标准，创造扬州首个真正意义上的甲级写字楼。—建筑标准篇—未有六部世界领先品牌电梯，不足以赶超商界时间观商城国际，蒂森克虏伯高速电梯为企业提速对商务人士来说，时间就是成本与商机。商城国际，6部原装进口高速通顶电梯，以最高时速赶超现代商界时间观。—电梯篇—未达千余车位，如何迎驾商界领袖？商城国际，千席停车位全面满足高端商务所需尊重客户与伙伴，从尊重他们的座驾开始。商城国际独有地下立体停车场设计。车位数量多达1000个，问鼎扬州之最。商城国际以千席车位，迎驾城市商业企业领袖。—车位篇—未及十足肯定，何以聚首商界风云人物扬子江集团助力物管，开发管理一体化周到服务客户的满意度，是我们追求的第一原则。只有得到客户百分百的肯定，才让商界风云人物乐于汇聚于此。扬子江集团呕心助力物管，不假手他人，提供更贴心，更便利的专业服务。—物管篇—没有一流水准，岂敢妄论商界顶尖作品商城国际，汇聚国内一流参建单位扛鼎力作我们坚信，最好的作品总是出自出类拔萃的人手中。商城国际，联手金螳螂建筑装饰、中国装饰等国内顶尖团队，创造扬州首个甲级顶尖作品。更以一流水准，影响这个城市杰出的企业领袖。—团队篇—产品表现产品表现二、开盘后活动思路（每月一个活动）：活动时间活动主题活动构思媒体配合费用预估10月1日-10月20日商城国际写字楼微博抢拍秀针对新锐客群的活动新浪微博名城扬州网扬州晚报、扬州广电报12万11月15日乡镇企业商城国际推介会针对目周边乡镇企业客群的活动商业信函上门拜访新浪微博扬州晚报、扬州广电报10万12月15日扬子会高端客户答谢会答谢现有客户的活动扬州晚报、扬州广电报房产信