重庆英利国际广场项目调查报告

英利国际广场目录1项目概述2区位分析3项目解析4周边情况5优劣势分析1项目概述英利国际广场项目占地2.8万方、总建筑面积40万方的大型城市综合体，集10万方主题购物中心、1栋超高层甲级写字楼、1栋高端商务SOHO、2栋精致住宅于一体。配以星级影院、智能化地下停车系统、先进幼儿教育体系等必备设施，将成为大坪商圈核心地段的又一地标性项目。项目概述项目概述英利国际广场位于大坪CBD，据渝中区“十二五”规划重点发展区域，未来将形成金融创新产业、电子信息产业、创意产业三大产业板块，经济产值超百亿，接近解放碑CBD的水平，打造成重庆第二个“解放碑”。2012年渝中区将加快推进“国家级服务业改革试点区”，成为了渝中区转型升级、创新发展的重大战略机遇，以“服务业增加值突破1000亿和2000亿”为总目标，最终实现六大功能定位，大坪将在未来建设为“重庆的商业与文化中心”。不仅如此，大坪也是重庆地理几何中心，距离主城各大商圈基本等距。英利国际广场由城市地标建筑专家、新加坡上市公司、商业商务龙头品牌英利国际置业投资建设，涵括10万方国际购物中心、精致住宅、空中MORE、甲级写字楼、星级酒店5大复合功能型态于一体。英利空中MORE，雄踞大坪传统商业中心，独处百亿商圈黄金口岸，直达地铁1号线、轻轨2号线双轨道换乘中心及畅达全城的交通网络，鼎据10万方国际购物中心之上，一揽100万方商业集群。英利国际广场项目占地2.8万方、总建筑面积40万方的大型城市综合体，集10万方主题购物中心、1栋超高层甲级写字楼、1栋高端商务SOHO、3栋国际公馆于一体。配以星级影院、智能化地下停车系统、先进幼儿教育体系等必备设施，将成为大坪商圈核心地段的又一地标性项目。所属区域：渝中大坪楼盘地址：渝中商圈核心(电信大厦正对面)环线位置：暂无资料物业类别：写字楼商铺建筑类别：高层总层数：地上38层，地下4层项目特色：创意地产,投资地产开发商：重庆英利七牌坊置业有限公司竣工时间：2013-07-31物业费：15.00元/平方米·月物业公司：重庆英利七牌坊置业有限公司占地面积：28000.00平方米建筑面积：400000平方米容积率：10.35绿化率：28%电梯数量：客梯8部，货梯2部空调：暂无资料装修状况：毛坯总户数：1736停车位：2053项目参数2区位分析区位分析项目所在大坪商圈，处于周边商圈中心，辐射面极广，其发展影响周边情况。2012年，渝中区获批成为国家服务业综合改革试点区。到2015年，渝中区营业收入总产值超亿元的企业达400家以上；服务业增加值突破1000亿，催生500万方高端商务需求。根据渝中区“十二五规划”，政府将投入700亿元，建成300万平方米商务载体，缔造渝中总部经济圈，大坪CBD作为区域门户口岸，与解放碑CBD连线，缔造重庆商务黄金中轴线，将吸引世界500强中的300家企业入驻。区位分析重庆各主城区的交通中心，交通具有较强的辐射能力。同时，距离城市各主要中心的车程较短，可快速到达各区/本项目。3项目解析项目商业规划业态分布情况6F娱乐休闲保利国际影院缤纷呈现5F环球美食集中外烹饪精华，汇南北特色美食4F品质生活生活家居荟萃构筑温馨幸福爱家3F时尚零售全面领略极致时尚体验先锋潮流2F国际潮流云集中外新锐名品演绎流行时尚1F国际潮流魅力潮牌聚集与国际名品零距离LG时尚前沿时尚自由掌握缤纷乐趣尽情畅享B1生活超市韩国乐天玛特超市强势入驻项目商业规划业态比例业态面积/GLA超市9,694百货22,755影院5,240次主力店7,507零售13,012餐饮12,766娱乐/休闲5,871总计76,845项目商业规划商业体量自持销售10万方98.6%1.4%商业写字楼公寓住宅酒店32%19%24%17%8%自持购物中心在售商业项目商业规划英利国际广场10万方统一招商定位的购物中心，以品牌主力旗舰店为首要商业经营内容，仅40席商铺销售现目前，招商已经全部满员，出售店铺于2012年5月份开盘，开盘当天去化率达到80%，至今已经全部售完。写字楼于今年6月份开盘，分别以高层、中层、底层分开出售。项目外围广场外立面，现在式的建筑风格，超大LED屏，玻璃墙体，彰显豪华气派。项目外围广场周围围挡，张贴商铺信息广告、购物中心大楼玻璃幕墙展示品牌类型，但围挡质量太差，路面过窄，围挡参差不齐，破旧不堪。项目外围广场目前外部较为混乱，入驻商家在公交车站附近搭桌宣传推广，做促销活动等等，交通拥挤，人群混乱。项目外围广场周围环绕着2个公交车站和轻轨1、2号线，交通便捷。项目外围广场周边商业处于旧时代，起步较晚，街道、楼面均老化，形象气质不佳，主要经营零售、饮食和国内品牌服装，店铺门面租金必将在广场开业后飞速上涨。售楼部形象售楼部外面还在建设，内部装潢华丽，以金色调为主，装饰花瓶增添优雅气氛。售楼部形象售楼大厅外部两排展板展示项目特色，引人入胜，大厅内部配置有沙盘，玻璃幕交通图、项目证书、销售表等设施。4周边情况项目周边配套项目周边配套大坪CBD1平方公里内，商业面积已达到100万平米，加之周边品牌商业地产，将形成近150万方商业规模，成为重庆最大的商圈之一。亚洲最大购物中心一期17万方商业成功运营，项目购物总心2013年底盛装开业；两座超级五星级酒店、百盛购物中心、苏宁电器、永辉超市、新世纪百货、等巨头环侍周边，完善区域商务配套。同时农业银行、浦东发展银行、工商银行、招商银行、兴业银行、华夏银行、中国银行、交通银行、建设银行等10大行将广场环抱其中，构建一个小规模金融中心。马家堡小学、重医大附一院、重庆医科大学等学校医院设施云集于此，为广场周边配套创造更好的条件。5优劣势分析优势Strengths劣势Weaknesses机会Opportunities威胁Threats地段优势：重庆地理几何中心，大石杨黄金三角区，连接渝中，杨家坪和沙坪坝。便利交通：重庆主城交通枢纽，轻轨2号线和地铁1号线，有效辐射西部和南部地区,临近城市交通干道：渝州路、大杨路，长江二路、高九路，公交发达，多达40多条公交线路。周边产业基础：IT电信产业,高新技术园区（石桥铺，二郎）。周边成熟社区：3公里半径内，人口约30万周边商业气氛不浓，大坪从来就没有形成过一个商圈，商业支持度低。周边商业档次低，形象差。项目旁边金象世家地下商场低档次的负面影响。潜在商家进入时，需在租赁条款上提供一定优惠条件。渝中区向大坪方向扩展，发展机会。经济发展，居民收入增长，商业需求增长。优质商业面积供应不足，难以满足消费者和商家的需求。时代天街，华润等综合性项目将吸引高素质新人口的导入，提升大坪地区消费层级，改变消费版图，提升大坪商业版图，增强商业氛围，提高聚客能力。大坪有望成为一个大型商贸中心，及观光旅游中心。有效利用龙湖时代天街潜在客流，业态补充和差异化竞争。因此，本项目未来租金有快速增长的空间。龙湖时代天街和华润万象城对本项目构成直接竞争威胁，在定位，消费者和商家资源上形成激烈争夺。地铁1号线/轻轨2号线沿线新供应的商业项目将可能分流一部分客流。考虑到龙湖项目，华润万象城与本项目招商同时进行，争夺商家资源，因此本项目需对招商条件设置有竞争力的招商条件。项目SWOT分析项目建议对于周边