华中鞋业商贸城建设项目可行性实施报告

鹿迪鞋业商贸城可行性研究项目总论_________________________________________________4一、项目概况_____________二、可行性研究的结论_____________________________第一章项目提出的背景与必要性分析__________二、项目建设的必要性_____________________________三、结论________________________________________________20第四章地块建设条件________2、经济指标______________________3、建设目标___________________二、建筑布局____________________________________________21三、交通组织____________________________________________212、排水系统_______________4、喷淋系统______________________五、电气设计____________________________________________23六、电气消防____________________________________________24七、通风系统____________________________________________24第五章项目投资经营方案__________二、资金运作方式________________________二、项目投资测算________________________三、资金筹措计划_________________________第七章项目财务效果评价__________第八章项目不确定性分析________二、单因素敏感性分析__________________第九章项目效益评价_________二、项目环境效益评价__________________投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8=4投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%;从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的开发从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人民从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常的鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年位于我国腹地，素有“九省通衢”之称，是华中地区的中心城市，1.83亿人口，占全国人口总数的21.3%。在历史上一直是我国地最繁华的外商贾云集的商埠，最大的商品集散中心。改革开放以来，市各种物事鞋类批发经营活动的七十多家籍经营户在现任江汉区个协鞋业协会条街的形成。经过十年来的发展，现在大兴路地区有大小鞋类批发市场名品牌如吉尔达、红蜻蜓、老人头等在此均设有总代理处，年销售额达中心。然而受市场经营条件限制，大兴路地区鞋业批发个商品交易市场一样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就a.市场硬件设施差，安全隐患严重大兴路地区位于市城市中心，属市民集居密度一类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于大兴路地区鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，交通严重堵塞。同时，现划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象，鞋类产品是易燃物品，一旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大的隐患。虽经过历年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者与经营者在担心害怕中度日，一旦出b.市场缺乏发展现代商业、物流业的空间现在大兴路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现代商业、物流业要求。仅从物流、仓储配送方面来看，鞋受城市交通管制限制，运输车辆不能与时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以与时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批大兴路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者与服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关的治安管理带来极大的压力。同时也带来一系列社会问题，如计生管理、暂住人口管理等问题。由于在这狭小的地区集居如此大密度的人口和大量的流动人现有市场各主办单位各自为政，个别市场的主办者，仅为了市场的经济效益，而缺乏相关的服务，如保洁、保安工作等，疏于管理以致经项目店铺的首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现有周边环境条件更谈不上发展商品展示、信息服务、办公设施、服务设施等根据现行的城市发展规划，该地区是市“两江四岸”规划的重点拆迁区面临消失的危险。即将出台的《市商品交易市场管理条例》，针对上述批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，g.类似问题普遍存在于江汉区其它鞋类、鞋料批发市场通过对汉正街、清芬路为代表的其他鞋类、鞋料市场经营户发商，他们同样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间进一步等诸多问题，与大兴路地区鞋业批发市场相比，规模更小，更加分散，场竞争中，由于软硬件环境的不配套，处于竞争劣势状态，迫切需要谋形成兴建“华中鞋业商贸城”的动议。江汉区政府、江汉区新华工业区并获得了市与江汉区计委、城市规划部门等对此项目的肯定，并就项目a.是进一步加快市建设国际性大城市的需要大兴路地区鞋业批发市场群位于“二江四岸”改造的重点区域，根据城市总体规划和商业布局总体规划，该区域应建成高起点的旅游观光、娱乐休闲、大型购物的现代化都市商务区和高尚的滨江生活区b.是江汉区实现城市新区商业化改造的需要本项目建设拟选址在城乡结合部的姑嫂树村，该地区为市区城中产，缺乏资金进行企业改革，增加了这一地区的改造费用，一般项目无搬迁与新商贸城的建成，将使两地彻底告别污水横流、垃圾遍地、空气混浊的生活环境，有利于促进城市区间协调发展，满足城市管理和发展c.是江汉区乃至市加快发展第三产业的需要加快发展第三产业，改善三产业结构是市“十五”计划的重点，物第三产业，改造、提升传统市场，创新商业形态的要求，项目建设实施后，将显著地改善招商引资的软硬环境。本项目置业的业主绝大部分是把事业基础留在，并以商引商，加快引进市外资本起到重要作用，预计群以外鞋类、鞋料经营户入驻。使华中鞋业商贸城真正成为立足于，辐射与周边华中地区的鞋业与鞋料批发、零售一级市场，增加市场集聚与辐射能力，大幅度扩大市场规模。并在此基础上，吸引外国品牌进入市合，促使市重整鞋业市场资源，拓展功能，提升品味，高位发展，吸引d.是适应现代商业、物流业发展趋势的需要鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，市鞋类、鞋料批发市场从无到有，从小到大，到现在，经营户从不足多知名企业纷纷在此设有总代理、总经销。这些市场立足于，辐射全省的鞋类商品销售集散中心。同时，也成为市重要的专业批发市场。据预测，今后十年，鞋业交易市场的发展速度将大大超过前十年，其进出交区域连锁、仓储配送、办公服务、游购娱配套等“七位一体”的综合服综上所述，建设华中鞋业商贸城项目是广大鞋业商户的迫切需要，也是市鞋业批发市场主要分布在大兴路与汉正街等地区。形象方面带来了较大影响，其自身发展也由于区位、用地、交通条件等高度集中、交通流量大，境外大型货车进入市区受到严格的交通管制，外地货物无法与时进入城区，部货物也不能与时输出到周边省市，市场散，并和市人流混杂，物流与疏散用地严重不足，不能适应日益发展壮4）市场硬件设施差，市场安全隐患严重。现在经营场所经营条件十分简陋，人货混居，同时鞋类产品又是易燃有毒产品，消防隐患严基于上述诸多方面的矛盾与问题，加之中心区租金年年上涨，经营成本区，鞋料市场分布在汉西、乔口等地区，由于这些批发市场均位于老城区中心地段，也面临着和大兴路市场类似的问题，市场规模小且分散，设施简陋、品位低下、管理落后，已严重制约了市场的扩大与发展。在市场经济下，市场的集聚与发展，专业市场的创新整合，是市场发展的唯一出路。同时从市的商业市场分析，实现商品交易市场合理布局，创新商业形态，提升市场功能与品位，实现可持续发展，已成为建设国际通过对全国有名的小商品城-义乌的考察研究，我们发现我国的批市场呈现出由小规模、分散化经营向规模化、集约化、专业化经营转变的趋势，市场规模呈现出由小到大，区位从城区中心到城区边缘移动的变化趋势。商品档次、市场品位逐步提高，配套设施逐步完善，交易手场的整合，改造、提升传统市场，创新商业形态，走规模化、集约化的新路。因此，项目应立足大兴路鞋类市场群扩容性搬迁，考虑华中地区鞋类、鞋料市场集聚性发展的需要，力求新建市场的功能提升和品位提江汉区位于市东北部，东邻黄陂区，南傍长江，与武昌府与市直属机关90%设在该区，是商贸的商、武广、中百、沃尔玛等国国际知名的零售企业。著名的国家级汉正设大道金融一条街，这里高楼大厦云集，高档写字楼、酒店、酒吧应有尽有，集商贸、金融、办公、休闲于一体，成为市对外交往的一城市名市鞋业批发市场是华中地区最大的流转型鞋业交易市万元；汉正街、清芬路为代表的其他鞋业鞋料市场经营户规模大致是汉口现有鞋城经营户541户，鞋料批发市场现在①以现有经营户为主，基本转入新市场②大兴路地区以外的鞋类、鞋料市场群入驻部分华中鞋业商贸城项目的建设并不是仅限于大兴路场的拆迁改造工程，而是通过该项目的运作，发挥市场的集聚效应和规模效应，吸引与其周边地区的鞋业鞋料经营户进入市场，建立一个立足清芬路为代表的其他鞋业鞋料市场经营户调查显示，大场的发展目标和现代物流的发展方向，要求集贸易、物流、信息、服务于一体，形成完整配套体系的大型专业鞋业商贸中心。运用本项目完善的通过对上述市场的经营户的调查研究，我们发现，在这些潜a)由租户向业主转变的要求。现有大兴路地区除鼎力鞋市外，其高回报吸引了广大的投资者，而在众多的房地产产品当中，商铺更是成可见，稳定的客户群体与众多的置业投资者是本项目成功的最大保本案的北面和南面是一些老的工业厂房和由老厂房改成的管材批三五酒店、武商量贩店、招商银行、工商银行等，商业氛围较为浓厚，炫目的立面装潢，独特的建筑模式，为本案丰富了区域的视觉环境，提本案北接公堤，南连发展大道，向东通金桥大道，具备较好的货运本案对面就在于武商量贩店，好美家、三五酒店和银行以与成片的居民区，生活与商业配套设施相对齐全。而且本案的周围有新华路管材批发市场、潇湘路装饰建材市场等批发市场，对本案聚集人流、加速形地理位置优势：该地块处于城郊结合部，交通方便，运输条核心商户优势：我们的股东就是核心商户的一部分，并在大配套优势：周边分布大型便民超市武商量贩政府的支持：此项目是、两省的签约项目，受到了市市委市政府的高度重视与支持，被列入江汉区重点建设项目。政府的支持的项物流组织困难：大兴路的物流组织完全依赖于汉正街，且托运一般为多种商品组合，依靠鞋城重组物流困难较大，而依然依赖汉正脱离了汉正街的品牌影响：汉正街商品种类丰富，方便多元化经如果大兴路鞋业批发市场继续存在，我们市场将难以生存，我们与大兴项目地块规模偏小，相应的配套设施难以全部满足，周边虽然正值大兴路改造契机：大兴路南面的四个鞋市场已经确定龙王庙商贸中心定位集购物、餐饮、休闲娱乐为一题购物广场，其建筑形式为地上十层，地下二层，经营可能性往零售转龙王庙商贸中心成本很高，其售价或租价必老市场的改造没有确定日期，商户都愿意继续在此经营，而不愿变动，银河市场经营稳定且规模大，诸多因素将商户稳定在大兴路经本案的竞争对手龙王庙的定位虽然可能往零售转型，可也不本案的竞争对手康奈国际鞋城与鼎力市场商会合作，可能对通过以上的分析我们可以看出，本案是机会与风险并存，其群的关系基本上是你死我活的竞争关系，如果政府有深度的政策支持，等举措，限制老市场支持本案的发展，否则大兴路鞋城的搬迁将非常困难，本案的运作也将存在较大的风险。同时如何吸引核心商户也将是本端的问题，如果不能帮助核心商户留住核心终端，同时大兴路又难以做鹿迪鞋城拟将建设成为一个集商铺、仓储、办公配套、停车、餐饮等多种功能为一体，涵盖批发、零售、商品展示、新品发布、网上交易等多种购物方式，立足于大兴路鞋类市场群扩容性搬迁，考虑华中地区鞋将鞋城建设成为辐射全省、面向全国的现代化、综合性的大型鞋类批发基地布置整体式商场，基地东首，沿规划道路设置仓储，商场与仓储，商场与仓储之间由多层物流通道与商业步行街相连。板式高层办公楼，设在基地北侧。基地南侧设有商场入口、人流集散广场与商场的宣传活动、休闲的演示广场，而北侧设商场商业步行街入口景观广场，地接停靠卸货平台，或经由环形坡道，物流通道出入仓储。人流物流两者流线明确互不干扰，形成相对独立系统。尤其设置的多层物流环形环道水源：以城市自来水网为水源，二路DN200给水管引入，在基地侧量以280M3/D计，其他用水量以50M3/D计，则合计本工程最大日生活给水系统：本工程给水采用分区给水方式。给水系统共分2区变频调速水泵联合供水。生活水池，水泵房设在地下室。用水量按功能分别单独计量。室外由市网接二条DN200给水管，在地块连成环状，生排水方式：室排水采用污废合流系统。高层污水立管设置专用通气管通气，多层商场污水立管设置伸顶通气管通气。污水汇集后，经化粪池处理后排水市政污水管道。屋面雨水系统设计重现期为2年，雨水管道配合建筑专业布置。室外雨水经收集后就近排入市政雨水管道。地下消火栓用水量计算：本工程由一栋高层办公楼、大型多分区。消火栓按任何层一点两支水枪到达为原则进行布置本工程在室满堂设置自动喷水灭火系统。其中仓库按仓库危险Ⅱ级布置；商场、地下室汽车库按中危险级Ⅱ级设计；办公楼部分按危险级变配电所。自备电站设计按平时保证二级负荷用电，火灾采用联合接地极，在底层设总等电位端子箱，把所有进出建筑物的金属鞋城的各出入口、楼道、停车场的适当位置安装一定数量的2、整栋楼设有以烟感温感为主的火灾自动报警系统，火灾广播本案用于开发投资的资金来源主要有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有工程费；在取得土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当主楼建设快要封顶的时候，可进2可行性研究费给排水与消防建筑面积M2建筑面积M2单位成本 6431.6 2275.6建安成本*0.1%8944586.082678.02512.82219.78建安成本*3%建安成本*3%销售收入*3% 30371.89438894452636.443902.4 3775.2 2683.2 2275.6 3684.54021.014559.14804.59754.632.12%80004000销售收入*7%增值额*30%根据国家和有关部门关于项目总投资的规定土地成本前期工程费建安工程费开发期间税费不可预见费2.3销售收入再投入42098.841518.8038077.3000000900090000004000043200000003203.30052044339.54049.560592739.82739.800400002739.82739.80000267.60000对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁房地产开发的实际情况，计算本项目全部投资的经济效益。主要评价指注：①财务部收益率是指项目在整个计算期各年净现计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利能力，即反映出项目的盈利能力。当财务部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力1.1销售收入地下室、车库2.1建设投资地基开挖、土石方外运建设投入2.1.3.1前期工程费2.2土地增值税2.3销售税金与附加2.5不可预见费045755.5045755.5041707.3400030006203.304219.8-1782626393.56880.96880.92195.103775.2910.60007747.76833.8003416.903083.5206.4481.7-198.8246.3-178268567.57700.85折现净现金流-17142.323565.6-722.36累计折现净现金流-17142.36423.35701.07税前净现金流量-1782630613.48税前累计净现金流量-178269税前折现净现金流量-17142.327333.3-951.410税前累计折现净现金流量-17142.39239.7评价指标2财务部收益率3投资回收期(静态)4投资回收期(动态)9239.75701.0本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期等，这些因素