2025年房地产估价师考试房地产估价案例分析历2025年真题试卷

2025年房地产估价师考试房地产估价案例分析历2025年真题试卷考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、某城市核心区域一栋写字楼，总建筑面积15,000平方米，建于1998年，用途为办公。业主拟将其整体出租，用于经营酒店。请假设您为该业主的房地产估价师，接受委托，评估该写字楼在2025年10月30日的租赁价值。已知该写字楼现状为办公用途，空置率为10%。周边类似写字楼2025年10月份的租赁市场信息如下：1.某甲级写字楼，2019年建，层高4米，建筑面积2,500平方米，2025年10月租赁价格为每平方米月租金350元，空置率8%。2.某乙级写字楼，2015年建，层高3.8米，建筑面积3,000平方米，2025年10月租赁价格为每平方米月租金280元，空置率12%。3.某丙级写字楼，2008年建，层高3.6米，建筑面积4,000平方米，2025年10月租赁价格为每平方米月租金220元，空置率15%。4.某丁级写字楼，2000年建，层高3.5米，建筑面积5,000平方米，2025年10月租赁价格为每平方米月租金180元，空置率20%。5.某酒店式公寓，2012年建，层高3.2米，建筑面积10,000平方米，2025年10月租赁价格为每平方米月租金300元，空置率5%（该物业部分用于酒店经营，部分用于公寓式出租）。该写字楼所在区域商业繁华，交通便利，基础设施完善。区域内类似办公用地的年土地增值率为6%。该写字楼目前状况良好，维护状况一般，缺乏酒店经营所需的内部设施（如厨房、餐厅、客房设施等），但具备进行改造以适应酒店经营的潜力。预计改造费用为每平方米建筑面积1,000元。该写字楼未来改为酒店经营，预计运营费用（不含折旧和改造成本）为年总租金的25%。假设该写字楼改为酒店经营后，年总租金能达到评估租赁价值（不含改造成本）的90%。当地银行对办公楼抵押贷款的贷款率为5年期的市场利率加上2个百分点，风险补偿率为1个百分点。该写字楼的土地使用权年限为40年，从1995年1月1日起计，目前已使用28年。该写字楼计划于2025年12月1日完成改造并投入使用。二、假设某公司拥有一块位于某城市新区，规划用途为商业与居住混合用地，土地面积为5,000平方米。该地块土地使用权年限为50年，从2020年1月1日起计。目前该地块尚未开发，地上无建筑物。该公司拟在该地块上进行房地产开发，建设一栋包含商铺和住宅的综合楼。已知该地块所在区域2025年10月份的市场信息如下：1.周边新建成的纯住宅楼，建筑面积20,000平方米，2025年10月售价为每平方米8,000元。2.周边新建成的纯商业楼，建筑面积15,000平方米，2025年10月售价为每平方米12,000元。3.周边新建成的商业与住宅混合楼，建筑面积30,000平方米，其中商业面积10,000平方米，住宅面积20,000平方米，2025年10月售价为每平方米10,000元（商业部分售价为每平方米14,000元，住宅部分售价为每平方米8,500元）。4.该区域新建成的类似地块，2020年10月的土地成交价格为每平方米2,500元。5.该区域新建成的类似地块，2023年10月的土地成交价格为每平方米4,000元。6.开发该综合楼预计需要投入的建安工程费为每平方米建筑面积3,000元，基础设施建设费为每平方米建筑面积500元，管理费用为建安工程费和基础设施建设费之和的5%，销售费用为项目总价值的2%，财务费用为项目总投资的30%，在项目建设期均匀投入，项目建设期为3年，资金成本率为8%。开发完成后，住宅部分预计售价为每平方米10,000元，销售周期为2年，出租率预计为90%，租金水平预计为每平方米月租金800元，运营费用预计为租金收入的30%。商业部分预计售价为每平方米15,000元，销售周期为1.5年，出租率预计为85%，租金水平预计为每平方米月租金1,200元，运营费用预计为租金收入的35%。住宅和商业部分的资本化率分别为8%和12%。当地政府规定，商业与居住混合用地的建筑容积率为3至5，该地块的最佳容积率为4。假设项目开发完成后，住宅和商业部分均能按预计水平销售和出租。三、假设某企业拥有一栋用于出租的工业厂房，建筑面积10,000平方米，建于2005年，用途为工业生产。该企业拟将该厂房整体转让。请假设您为该厂房的房地产估价师，接受委托，评估该厂房在2025年11月1日的转让价值。已知该厂房所在区域2025年11月份的市场信息如下：1.某类似的在建工业厂房，建筑面积8,000平方米，土地使用权年限为40年，从2018年1月1日起计，目前已完成主体结构施工，已投入建安工程费的60%，2025年11月的评估价值为每平方米4,000元。2.某类似的已建成工业厂房，建筑面积12,000平方米，建于1998年，用途为工业生产，2025年11月的评估价值为每平方米3,500元。3.某类似的已建成工业厂房，建筑面积15,000平方米，建于2003年，用途为仓储，2025年11月的评估价值为每平方米3,000元。4.该区域新建成的类似工业用地的土地出让价格（“招拍挂”方式）为每平方米1,500元。5.该厂房目前状况良好，维护状况良好，但设备已较为陈旧，需要更新改造。预计更新改造费用为每平方米建筑面积800元。6.该厂房的土地使用权年限为40年，从1998年1月1日起计，目前已使用27年。该厂房的建筑面积中，用于厂房生产的面积为8,000平方米，用于辅助设施（如仓库、办公楼）的面积为2,000平方米。7.当地政府规定，工业用地的建筑容积率为1.2。该厂房的实际容积率为1.0。8.该厂房预计在转让完成后，新的投资者将对其进行改造，增加辅助设施，并将部分厂房改造成仓库出租，预计改造后的年租金收入为每平方米月租金600元，年运营费用（不含折旧和改造费用）为租金收入的30%。假设改造完成后，仓库出租的收益能完全弥补改造费用及相应的运营费用。四、假设某城市政府拟对某区域进行旧城改造，需要征收一栋位于该区域的住宅楼。该住宅楼建于1990年，建筑面积6,000平方米，共有60户居民，用途为住宅。住宅楼的房屋重置成本为每平方米建筑面积2,500元，成新率为60%。该住宅楼位于城市二环内，周边基础设施完善，交通便利，但环境存在一定程度的污染。该区域2025年10月份的市场信息如下：1.周边新建成的类似住宅楼，建筑面积10,000平方米，建于2018年，2025年10月售价为每平方米12,000元。2.周边新建成的类似住宅楼，建筑面积8,000平方米，建于2005年，2025年10月售价为每平方米9,000元。3.周边新建成的类似商业用地，2025年10月土地出让价格为每平方米3,000元。4.该区域新建成的类似住宅用地，2020年10月的平均土地出让价格为每平方米1,800元。5.该区域新建成的类似住宅用地，2023年10月的平均土地出让价格为每平方米2,500元。6.该住宅楼居民的平均年龄为45岁，人均可支配收入为每年30,000元。7.该住宅楼居民对征收补偿的期望值为每平方米建筑面积15,000元。8.当地政府规定，征收补偿采用市场法评估补偿价值，并结合居民的实际需求进行适当调整。该区域住宅的资本化率为7%。假设该住宅楼居民对征收补偿的期望能基本实现。试卷答案一、租赁价值评估：1.市场法计算：*选择可比案例：选择与估价对象在用途、区位、建筑年代等方面相近的可比案例。案例1、案例4与估价对象（办公用途）最接近，但案例1建筑年代较新，案例4较旧且空置率较高。案例2空置率较高。案例3用途不符。案例5用途不符。综合考虑，选择案例1和案例4进行比较分析。*交易日期修正：案例1和案例4的交易时间均早于评估基准日，需要考虑交易日期带来的市场变化。假设市场租金总体呈上涨趋势，且2023年10月至2025年10月上涨了10%。则案例1的修正系数为1+10%=1.1，案例4的修正系数为1.1。*区域因素修正：案例未提供具体区域因素信息，假设可比案例与估价对象区域因素相同，则区域因素修正系数为1。*个别因素修正：*建筑年代修正：估价对象建于1998年，案例1建于2019年，案例4建于2000年。假设建筑年代对租金的影响权重为0.2，则估价对象与案例1的建筑年代修正系数为(15-20)/(15-10)=0.5，估价对象与案例4的建筑年代修正系数为(15-18)/(15-10)=0.3。*层高修正：估价对象层高4米，案例1层高4米，案例4层高3.5米。假设层高对租金的影响权重为0.1，则估价对象与案例1的层高修正系数为1，估价对象与案例4的层高修正系数为(4-3.5)/(4-3)=1。*空置率修正：估价对象空置率10%，案例1空置率8%，案例4空置率20%。假设空置率对租金的影响权重为0.3，则估价对象与案例1的空置率修正系数为(12-10)/(12-8)=1，估价对象与案例4的空置率修正系数为(12-15)/(12-8)=-0.6。*设施状况修正：估价对象缺乏酒店经营所需设施，需进行改造，假设此因素导致租金降低15%，则设施状况修正系数为0.85。*比准价值计算：*案例一比准价值=350*1.1*1*0.5*1*1*0.85=167.88元/平方米*案例四比准价值=180*1.1*1*0.3*1*(-0.6)*0.85=-30.84元/平方米（此结果不合理，说明案例选择或修正存在问题，应选择更合适的案例或修正参数）*（重新选择案例或调整修正参数，此处假设调整后案例四修正系数为0.7）*案例四比准价值=180*1.1*1*0.3*1*0.7*0.85=38.89元/平方米*估价对象租赁价值（市场法）=[(167.88+38.89)/2]=103.39元/平方米2.假设开发法计算：*开发成本：改造费用=15,000*1,000=15,000,000元。假设管理费用为改造费用的5%，则管理费用=15,000,000*5%=750,000元。基础设施建设费、建安工程费在假设开发法中通常不单独计算，而是体现在最终的售价中。*销售价格：假设改造后的酒店式公寓能按市场水平出租，年总租金=评估租赁价值*90%。假设运营费用=年租金*25%。则开发完成后的年净收益=年租金-运营费用=评估租赁价值*90%*(1-25%)=评估租赁价值*67.5%。假设销售价格能覆盖开发成本并带来一定的利润，则销售价格与年净收益存在一定的关系。假设销售价格是年净收益的15倍（此倍数需根据市场情况确定），则销售价格=评估租赁价值*67.5%*15=评估租赁价值*10.125。*评估租赁价值计算：假设开发法计算得出的租赁价值应与市场法结果相近，取市场法结果的95%作为假设开发法下的租赁价值，即评估租赁价值=103.39*95%=98.22元/平方米。验证：销售价格=98.22*10.125=993.97元/平方米。此价格较高，可能需要调整销售价格倍数或市场法结果。假设调整销售价格倍数为8，则销售价格=98.22*8=785.76元/平方米。假设开发法计算结果与市场法结果差距较大，说明假设条件或参数选择需进一步调整。此处以市场法结果为主，假设开发法作为辅助验证。3.最终租赁价值确定：*综合市场法和假设开发法的结果，并考虑案例的特殊性（改造成本较高，市场接受度需验证），最终确定估价对象在2025年10月30日的租赁价值为每平方米98元。二、开发价值评估：1.土地价值评估（市场法）：*选择可比案例：案例1、案例2、案例3、案例5为土地交易案例，案例4为混合楼交易案例，其中案例1、2、5为纯土地价值信息。*交易日期修正：案例1和5的交易时间早于评估基准日，需进行修正。假设2019年10月至2025年10月土地价格年均上涨了15%。则案例1的修正系数为(1+15%)^5=2.011,案例5的修正系数为2.011。案例2和3的交易时间也需修正，假设修正系数分别为1.938和1.838（根据具体时间计算）。*区域因素修正：假设可比案例与估价对象区域因素相同，则区域因素修正系数为1。*个别因素修正：假设地块的个别因素（如位置、形状、地质条件等）对地价的影响较小，则个别因素修正系数为1。*比准价格计算：*案例一比准价格=2,500*2.011*1*1=5,027.5元/平方米*案例二比准价格=4,000*1.938*1*1=7,752元/平方米*案例五比准价格=1,500*2.011*1*1=3,016.5元/平方米*土地价值（市场法）=[(5,027.5+7,752+3,016.5)/3]=5,098元/平方米2.开发价值评估（假设开发法）：*项目总价值=土地价值+开发成本+销售利润。开发成本包括建安工程费、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用。销售利润通常按销售价格的一定比例计算。*土地价值：5,098元/平方米。*建安工程费：15,000*3,000=45,000,000元。*基础设施建设费：15,000*500=7,500,000元。*管理费用：(45,000,000+7,500,000)*5%=2,750,000元。*财务费用：假设项目总投资=土地价值+开发成本=5,098*15,000+(45,000,000+7,500,000)=95,470,000元。财务费用=95,470,000*30%=28,641,000元。*销售费用：项目总价值*2%。*假设住宅售价为10,000元/平方米，商业售价为15,000元/平方米。最佳容积率为4，总建筑面积=5,000*4=20,000平方米。住宅面积=20,000*50%=10,000平方米，商业面积=10,000平方米。*销售收入：住宅=10,000*10,000=100,000,000元，商业=10,000*15,000=150,000,000元，总计=250,000,000元。*销售利润：假设销售利润率为销售收入的10%，则销售利润=250,000,000*10%=25,000,000元。*项目总价值=土地价值+开发成本+销售利润=5,098*15,000+(45,000,000+7,500,000)+28,641,000+25,000,000=250,000,000元。*开发价值=项目总价值-土地价值=250,000,000-5,098*15,000=175,000,000元。*单位开发价值=175,000,000/20,000=8,750元/平方米。3.最终开发价值确定：*综合市场法和假设开发法的结果，并考虑项目开发的可行性和市场风险，最终确定该综合楼在2025年10月份的开发价值为每平方米8,750元。三、转让价值评估：1.成本法计算：*重置成本：建筑面积10,000平方米，建安工程费每平方米3,000元，则重置成本=10,000*3,000=30,000,000元。*折旧：物理折旧：厂房建于2005年，目前2025年，已使用20年。假设建筑物的经济寿命为50年，则剩余经济寿命=50-20=30年。成新率=剩余经济寿命/总经济寿命=30/50=60%。但题目已给出成新率为60%，与计算结果一致。功能折旧：设备陈旧，需要更新改造，折旧额为每平方米800元，总功能折旧=10,000*800=8,000,000元。心理折旧：一般不考虑。*评估价值（成本法）=重置成本*成新率-功能折旧=30,000,000*60%-8,000,000=18,000,000元。2.假设开发法计算：*土地价值：假设工业用地土地价值为每平方米1,500元，土地使用权年限40年，已使用27年，剩余年限13年。假设土地价值年增值率为6%，则土地价值=1,500*(1+6%)^13=3,417元/平方米。土地总价=3,417*5,000=17,085,000元。*开发成本：厂房现状可用于出租，无需建造成本。改造费用已包含在功能折旧中。*销售收入：假设仓库出租的年租金收入能完全弥补改造费用及相应的运营费用，则销售收入主要来自土地价值和可能的残值。假设残值忽略不计。*项目总价值=土地价值=17,085,000元。*开发价值=项目总价值-土地价值=17,085,000-17,085,000=0元（此结果不合理，说明假设条件有问题。假设开发法不适用于此案例，因为厂房现状价值已考虑在成本法中，且改造后的收益不足以覆盖开发成本）。3.最终转让价值