2025年房地产估价师考试押题卷：房地产评估与交易实务专项训练

2025年房地产估价师考试押题卷：房地产评估与交易实务专项训练考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（每题1分，共20分。下列每题选项中，只有一项符合题意）1.根据《民法典》规定，下列权利中，不属于物权的是（）。A.所有权B.债权C.用益物权D.担保物权2.房地产评估中的“合法原则”是指评估价值时，应以（）为准。A.市场最高使用方式B.法律规定允许的使用方式C.评估师建议的使用方式D.开发商规划的使用方式3.某宗房地产的收益年限为40年，预计持有5年后出售，适用的折现率为10%，则折现率应为（）。A.(1+10%)^5B.(1+10%)^40/(1+10%)^5C.1/(1+10%)^35D.1-(1+10%)^-54.采用市场法评估某住宅价值时，选取了三个可比案例，经过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正后，三个案例的比准价格分别为9000元/平方米、9200元/平方米、9100元/平方米，若不考虑权重，则综合比准价格为（）元/平方米。A.9100B.(9000+9200+9100)/3C.9150D.90505.某在建工程已投入建安成本800万元，剩余工程量对应的预算成本为600万元，假设开发完成后的土地价值为2000万元，开发费用（不含利息）为300万元，销售费用为100万元，销售税费为土地增值额的30%，正常利润率为10%。采用成本法评估该在建工程价值时，其重置成本应为（）万元。A.1400B.1500C.2000D.24006.下列关于假设开发法适用条件的说法中，错误的是（）。A.适用于具有开发潜力的土地B.适用于在建工程评估C.预期开发完成后的价值能够可靠估计D.开发成本和费用难以准确估算时不宜采用7.某商业建筑面积为1000平方米，出租率为80%，月租金为120元/平方米，年运营费用（含管理费、物业费、空置损失等）为租金收入的30%。若采用收益法评估，该商业用房年净收益为（）万元。A.7.68B.96C.112D.1208.在房地产评估报告中，关于估价假设和限制条件的说明，主要目的是（）。A.体现估价师的专业性和严谨性B.明确估价结果的使用范围和责任C.增强估价报告的说服力D.满足委托人的特定要求9.房地产买卖中，由卖方承担的税费通常包括（）。A.契税B.增值税及附加C.个人所得税D.土地增值税10.房地产租赁合同中，关于租金调整条款的约定，主要考虑的因素通常不包括（）。A.市场租金水平变化B.房屋租赁市场供求状况C.承租人的信用记录D.房屋自身的物理状况变化11.房地产抵押贷款中，银行设置贷款额度的主要依据不包括（）。A.抵押房地产的价值B.抵押房地产的变现能力C.投资者的风险偏好D.抵押率（贷款价值比）12.在房地产拍卖中，若出现多个竞买人且出价均不低于保留价，拍卖机构应当（）。A.拍卖给出价最高的竞买人B.拍卖给出价最低的竞买人C.拍卖给第一个达到保留价的竞买人D.流拍13.房地产经纪机构开展业务活动，必须在其经营场所悬挂（）。A.营业执照B.房地产经纪机构备案证明C.从业人员执业资格证书D.房地产经纪服务合同14.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发，不得（）。A.提前开工B.改变土地用途C.增加建筑面积D.提高建筑密度15.下列关于房地产租赁权的说法中，错误的是（）。A.租赁权是一种用益物权B.租赁权可以通过订立租赁合同的方式获得C.租赁权具有期限性D.租赁权的行使以房屋的占有和使用为目的16.房地产评估中的“最高最佳使用原则”是指，评估价值应是在法律、法规、政策允许的范围内，能够产生（）的土地利用方式。A.最小价值B.最大价值C.最优价值D.平均价值17.收益法适用于评估下列哪种类型的房地产价值？（）A.政府办公楼B.图书馆C.商业综合体D.养老院18.采用成本法评估新建商品房价值时，其土地取得成本应依据（）确定。A.当地政府公布的基准地价B.开发商实际支付的金额C.土地评估机构的评估价值D.拍卖成交价或出让合同约定价格19.房地产估价师在执业过程中，应遵循（）原则，确保估价结果的独立、客观、公正。A.合法合规B.客观公正C.诚实守信D.专业胜任20.下列费用中，不属于开发建设单位在建设过程中发生的建设成本的是（）。A.建安工程费B.勘察设计及前期工程费C.建设单位管理费D.销售广告费二、多项选择题（每题2分，共20分。下列每题选项中，至少有两项符合题意）1.房地产的特性包括（）。A.独立性B.异质性C.流动性D.地域性E.永久性（或长期性）2.影响房地产价格的经济因素主要包括（）。A.经济发展水平B.利率水平C.就业状况D.人口数量与结构E.土地政策3.市场法评估房地产价值通常需要选取（）个以上具有可比性的交易案例。A.2B.3C.4D.5E.14.收益法的计算中，年净收益通常可以通过（）等方式估算。A.租金收入-运营费用B.利润+利息+折旧C.(售价-土地价值-开发成本-费用)/投资年限D.潜在毛收入-空置与空置损失-运营费用E.净经营收入+投资利息5.成本法评估新建房地产价值时，其重置成本通常包括（）。A.土地取得成本B.勘察设计及前期工程费C.建安工程费D.建设单位管理费E.销售费用6.房地产交易中可能涉及的税费主要包括（）。A.契税B.增值税C.营业税D.个人所得税E.土地增值税7.房地产抵押权的设立，通常需要满足的条件包括（）。A.房地产抵押权已登记B.担保的债权具有合法性C.抵押房地产已办理抵押登记D.抵押房地产符合抵押条件E.债务人履行债务的期限已届满8.房地产经纪服务合同应当包括的主要内容有（）。A.委托人及受托人信息B.房地产基本信息C.服务内容、方式及期限D.服务费用及支付方式E.违约责任及争议解决方式9.假设开发法评估中，开发完成后的价值（或售价）的估算需要考虑的因素包括（）。A.土地价值B.完工后的建筑面积C.预计售价水平D.开发成本E.销售费用10.房地产估价报告的基本内容通常包括（）。A.封面B.致委托人函C.估价师声明D.估价假设和限制条件E.附件三、判断题（每题1分，共10分。请判断下列说法是否正确，正确的划“√”，错误的划“×”）1.房地产估价师执行估价业务，必须由房地产经纪机构委派。（）2.在房地产评估中，评估价值必然等于市场价值。（）3.收益法是测算房地产未来价值的方法，主要适用于有稳定收益的房地产评估。（）4.成本法评估的房地产价值，通常低于市场法评估的价值。（）5.某宗房地产的法定用途为住宅，评估时若其最佳用途为商业，则应按商业用途评估其价值。（）6.房地产租赁权是可以转让和继承的。（）7.房地产拍卖中，拍卖标的物存在瑕疵，拍卖人应当向竞买人披露。（）8.房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等事项，应当向原备案部门办理变更备案。（）9.任何单位和个人不得擅自设立房地产估价机构。（）10.房地产估价报告应当由执行估价的注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。（）四、简答题（每题5分，共10分）1.简述房地产评估中市场法的四大修正内容及其含义。2.简述房地产租赁合同中，承租人的主要权利和义务。五、计算题（每题10分，共20分）1.某宗房地产的收益年限为50年，预计未来每年净收益为80万元，该房地产的资本化率为8%。试用收益法计算该房地产的评估价值。2.某住宅楼建筑面积为2000平方米，土地使用权年限为40年，已使用5年。经调查，同类住宅市场单价为9000元/平方米，该住宅楼的重置成本为1500元/平方米。试用成本法计算该住宅楼的价值。（不考虑折旧率的年龄因素，即按重置成本直接评估）六、案例分析题（每题15分，共30分）1.某公司委托房地产经纪机构出售其位于市中心的一栋办公楼，建筑面积5000平方米，土地使用权年限为40年，已使用8年。委托人要求经纪机构在一个月内以不低于8000元/平方米的价格出售。经纪机构接受委托后，进行了市场调查，发现类似办公楼的月租金水平约为80元/平方米，空置率约为10%，运营费用约为租金收入的30%，该办公楼当前市场租金水平为82元/平方米，资本化率为7%。请根据上述信息，运用收益法的基本原理，分析评估该办公楼价值的基本思路和步骤，并估算其大致价值范围。2.甲公司与乙公司签订了一份土地使用权出让合同，出让年限为50年，土地用途为商业用地。合同约定，甲公司应支付土地使用权出让金2000万元，并按年缴纳土地出让金。现甲公司因资金周转困难，拟将尚未开发的土地提前转让给丙公司。已知该地块所在区域同类商业用地近期的平均交易价格为4000元/平方米，土地出让金尚未支付，但已发生土地勘测定界费10万元。请分析甲公司转让该土地使用权可能涉及的税费，并简述土地转让价格的影响因素。---试卷答案一、单项选择题1.B2.B3.B4.A5.B6.D7.A8.B9.D10.C11.C12.A13.B14.B15.A16.B17.C18.D19.B20.D二、多项选择题1.ABD2.ABCD3.B4.AD5.BCD6.ABDE7.BCD8.ABCDE9.ABCD10.ABCDE三、判断题1.×2.×3.√4.×5.√6.√7.√8.√9.√10.√四、简答题1.市场法四大修正内容及其含义：*交易情况修正：指消除交易中可能存在的特殊因素（如交易双方特殊关系、非正常动机、急售、拍卖、强迫交易等）对交易价格的影响，将可比案例价格修正到假设在公开、公平、诚实、自愿的交易中达成的正常价格水平。*交易日期修正：指根据房地产价格随时间变化的趋势，将可比案例在其交易日期的价格调整为评估基准日的价格。通常需要利用房地产价格指数或时间序列分析进行修正。*区域因素修正：指比较和修正可比案例房地产与其评估对象房地产所处区域之间的差异对价格的影响。区域因素通常包括宏观政策、基础设施、交通条件、商业繁华程度、环境质量、教育资源、公共设施配套等。*个别因素修正：指比较和修正可比案例房地产与其评估对象房地产在个体特征上的差异对价格的影响。对于住宅，主要包括楼层、朝向、装修、楼层、景观、平面布局等；对于商业地产，主要包括位置、临街状况、面积、档次、人流量等。2.房地产租赁合同中，承租人的主要权利和义务：*权利：*按照合同约定，占有、使用租赁房屋的权利。*房屋及设施出现不符合约定条件时，要求出租人维修的权利。*房屋因出租人原因造成承租人财产损失的，要求赔偿的权利。*根据合同约定或法律规定，提前解除租赁合同的权利。*在同等条件下，优先承租权（根据法律规定）。*要求出租人按照约定支付租金的权利。*义务：*按照合同约定的期限和数额支付租金的义务。*按照约定的方式使用房屋及附属设施，不得擅自改变房屋结构或用途的义务。*爱护并合理使用房屋及其附属设施，保持房屋及其附属设施的正常使用状态的义务。*维护房屋及其附属设施的完好，发现损坏及时通知出租人的义务。*遵守国家及房屋所在地有关部门关于房屋使用和安全的规定，不得存放危险物品或进行违法活动的义务。*按照约定履行维修义务（例如，对承租人使用不当造成的损坏）。*租赁期满，将房屋及其附属设施完好地返还给出租人的义务。五、计算题1.计算过程：年净收益=80万元收益年限=50年资本化率=8%=0.08评估价值=年净收益/资本化率=80/0.08=1000万元答案：该房地产的评估价值为1000万元。2.计算过程：建筑面积=2000平方米土地剩余年限=40-5=35年（注意：题目未要求考虑土地折旧，通常成本法评估新建商品房时，重置成本已反映土地价值，此处按重置成本计算）重置成本=1500元/平方米重置成本总额=2000平方米*1500元/平方米=300万元答案：该住宅楼的价值约为300万元。六、案例分析题1.分析思路与步骤：*思路：运用收益法，通过估算未来收益，并将其折现到评估基准日，来确定办公楼价值。关键在于估算年净收益和确定资本化率。*步骤：1.确定评估方法：收益法。2.估算年潜在毛收入：建筑面积*平均租金水平*(1-空置率)=5000*82*(1-10%)=367000元=36.7万元。3.估算年运营费用：年潜在毛收入*运营费用率=36.7*30%=11.01万元。4.估算年净收益：年潜在毛收入-年运营费用=36.7-11.01=25.69万元。5.确定收益年限：题目未明确，通常假设与土地使用权年限相同，此处假设为剩余年限，即40-8=32年。6.确定资本化率：题目给出为7%。7.计算评估价值：年净收益/