昆明江岸小区盈江路社区商业项目调整建议

江岸小区盈江路社区商业项目调整建议本报告思路体系本体分析区位分析交通分析项目四至限制条件分析项目属性界定商业环境分析商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析市场环境分析市场环境特征商铺价格格局市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析商业定位功能定位业态定位价格定位营销定位营销推广营销战略营销策略PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定区位分析盈江路梅江路白云路盘江西路成熟社区，配套完善，交通便利◆项目位于北市区较成熟的居住小区“江岸小区”江岸三期旁；梅江路及盈江路均属于社区型道路，双向2车道；龙泉路为城市主干道，双向8车道；◆

距离市中心商业繁华区域较远，片区整体氛围为老的住宅小区与城中村结合区域。PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定交通分析5分钟上二环10分钟可进入一二一街本案◆本案处于二环交通大道路——龙泉路旁。◆北3分钟车程，连接二环；◆三条路至城市核心，约10分钟车程。交通分析：本案处于城市交通发达之地。本案处于城市交通发达之地PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定项目四至

本案周边商业环境较差，现经营业态零乱。周边人气不足。项目北侧——市北农贸综合市场、小型百货超市项目西南侧——零散街铺，主要经营餐饮、零售店项目东南侧——社区街铺，通讯、超市、药店、餐饮项目南侧——家乐福，亿美居本案周边商业环境较差，现经营业态凌乱农贸市场本案白云路PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定经济技术指标物业指标总建筑面积：平方米商业建筑面积：6207.692平方米

其中一层：3046.72平方米二层：3160.972平方米本地块呈长方形，地形平缓略低于路面，毗邻城市快速干道，利于项目商业街区的打造；商铺属性临街面：95.21一层进深：32米二层进深：33.2米层高：一层4.7米,二层5.2米一层共计7间，可分割二层共：2大间，可分割本案临街面宽阔长达95.2米，利于项目商业街区的打造PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定限制条件分析商业部分限制条件及其优化方向建议AB产权还清晰、绿化地块、和交通道路的流通成为该项目商业价值提升和功能转化的难点A区域形成封闭区，难以形成人流的动线循环优化建议：打通通道，把子项目的后街与前街联通；B区域：城市绿化带，商铺与道路之间的绿化带，将一定程度的遮挡，降低商铺沿街的昭示性。优化建议方向：选择遮挡效果差的绿色植物，避免过大、过密；产权问题在一定程度上对项目的规划、后期营销执行会造成一定的影响。PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定◆

c1区昭示性较好，且该区域靠近社区主出入口，人流较为密集，商业价值最高。

◆C2区域主要临小区内道路，昭示性一般，商业价值不高

◆C3区域，人流不易到达，昭示性不强，商业价值较低。根据整个区域目前商业情况，消费水平，以及对市场整体判断商铺进深过大，将会使商铺单位产权价格过高，空间利用效率不高，商铺价值难以体现。优化建议方向：选择适合业态，根据项目不同的商业价值进行合理的分割，有效提升商铺的利用效率并释放价值。合理分资源优化组合。项目价值分析C1C2C3一楼接点根据整个区域目前商业情况，消费水平，以及对市场整体判断。S1S2

优化建议方向：根据项目不同的商业价值进行合理的分割，有效提升商铺的利用效率并释放价值。加强二楼的通道改造，形成较为通达的交通，带动人气。◆S1区域现在是一家KTV，只有一个入口，二楼交通流动性差，◆S2现在暂时闲置，有公司在装修，通向二楼只有两个入口，二楼商业区很难形成人流的循环，二楼商业价值难以体现。二楼项目价值分析项目商业现状位置：盈江路与梅江路交叉口面积：350㎡左右业态：娱乐位置：盈江路沿街层数：二层层数：一层业态：娱乐面积：800㎡左右本项目现在存在高达1350㎡的娱乐集中商业面积，使本项目与其他周边项目（大部分为街铺）存在了自身的明显特色，形成一定的人气。位置：盈江路沿街层数：一层面积：200㎡左右业态：娱乐娱乐商业是现在本项目的主要业态项目属性界定区位属性：区位成熟度高北市区较成熟的居住小区，项目周边生活环境混杂，商业品质较低；城市近郊距离市中心商业繁华区域较远，片区整体氛围为老的住宅小区与城中村结合区域；项目属性：城市交通便利10分钟可上二环，交通较为方便。昭示面充足临街昭示面接近100m，利于商业街打造；中低端品质社区商业项目作为成熟小区的社区商业，周边有较大的中低端商业体量；产品存在限制条件产权不清晰，绿地对项目影响较大，一楼交通难形成动线循环。项目地段商业比较成熟，以娱乐为主的业态项目周边商业为北市区较成熟地段，但品质较低；以娱乐为主的形成一定的商业氛围。PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析商业业态分布本案农贸市场家乐福、易美居汽车销售、银行下马村城中村◆龙泉路与白云南路交叉口，以家乐福与易美居形成以社区服务的商圈。业态主要以服装，餐饮为主，◆龙泉路，逐渐形成了以汽车销售为主、商业银行为主。◆梅江路靠龙泉路段以餐饮为主，靠盘龙江一段以茶室、房屋中介为主。◆盈江路靠白云路一段，以餐饮为主，靠二环西路一段以小吃、低端服饰、杂货为主。◆政府商业布局规划：中马村城中村改造将形成新的商业格局对现有周边商业会造成较大影响。餐饮餐饮服装服饰杂货以超市、餐馆、服饰、房屋中介等为主要业态周边商业配套商业业态丰富，除大型商场外，其他均属于沿街社区商业龙泉路二环北路盈江路盘江西路梅江路白云路教场东路家乐福苏宁电器通慧电动车城农村信用社农业银行农村信用社农贸市场滨江小学春芽幼儿园幼儿园云南民族中学◆周边商业配套齐全，其中有大型的卖场，例如：家乐福，苏宁电器等。◆金融配套分别是农业银行及农村信用社，金融配套较少。◆教育配套完善，包括了从幼儿园到中学，有一定的教育环境。盘龙江龙泉路二环西路周边普通商铺周边普通商铺经营建材、零售、餐饮、通讯及门诊药店等业态。环境较差、业态较凌乱，以服务周边邻里为主。街铺业态主要以餐饮、百货和中低档服装为主。普通商铺业态主要以餐饮、百货和中低档服装为主建新园家乐福亿美居白云路本案民族中学城中村农贸市场旅游学校餐饮餐饮网吧小吃杂货茶室中介废品回收鞋类服饰苏宁电器盈江路梅江路汽车销售诊所服饰五金建材餐饮区域性业态：沿龙泉路和白云路分布，有大型超市、家居、电器、汽车售修配等。餐饮业态：餐饮以中低档餐饮为主，经营对象主要以服务于周边居民为主医疗：医药店集中，没有大型医院，有五家小诊所生活购物类：农贸市场、超市：满足日常需求银行：工商银行、农业银行、农村信用社通讯：移动、联通、手机维修、售卖娱乐：网吧、台球、茶室其他：建材五金、房屋中介定论：社区商业比较成熟，但消费档次为中低端、同质化严重机遇：1、市场需求：整合资源，打造区域中端休闲娱乐服务中心

2、政府规划：于本案西侧是下马村城中村改造。周边业态总结片区住宅租住率很高，整体商业处于中低端。PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析区域人口构成江岸三期江岸三期城中村下马村城中村改造项目本案社区与城中城形成大杂居，外来人口与租房客较多江岸小区占地500亩总人口3万余人流动人口4000多人整体人群居住密度较高，且以租房客户为主，空置率较小；目前江岸小区住宅租金为1000-1800元/月为主；客户消费能力有限；项目处于两个城中村之间，目前城中村改造以主题商业为主，项目无法与之竞争；项目周边缺乏商业人文基垫；PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析区域交通分析龙泉路二环北路盈江路盘江西路白云路教场东路公交路线：9、74、84、105、114、129、175公交路线：9、74、84、105、114、129、175公交路线：59、92、157路不占据市区重要交通节点

◆龙泉路公交车路线7条，可以到达城市不同的区域；白云路公交车路线较少。◆公交车车站距离项目地需7分钟左右路程，项目不具备重要交通节点功能；有效人流量较少。人车流动向研究◆

周边人，车流量调查进出入由二环北路至盈江路口、梅江路至龙泉路口、龙泉路至白云路口、盈江路至白云路口以及盈江路至盘江路口。白云路口出进合计车：9597192人：6544109盈江路与白云路出进合计车：282552人：642781盈江路与龙泉路出进合计车：363167人：462369盈江路与盘江路出进合计车：262854人：151227盈江路与二环出进合计车：332760人：62127ABCDEABCDE注：以上数据为双向车流、人流，,11月29日下午13：:0—14:30，以5分钟时间为一个时间段统计而成。本案项目周边通道形成较好的人流PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析业态属性：服务型商业显雏形龙泉路与白云路交叉口，家乐福，乐美居形成较好商业氛围，上马村城中村改造对原有商业格局会造成影响。生活服务业态较全区域内商业业态：餐饮、生活购物类、医疗服务等构成。交通属性：区域人口密集，消费能力有限区域人口较为密集，但消费水上平较低，人口组成由大量外来务工人员和大量的租房客构成，消费能力有限。区域交通通达性良好区域内交通良好，三条道路至市区；上二环只需要求10分钟时间；人口属性：区域内商业环境差，档次低区域处于江岸小区与城中村相接壤地段，区域环境较差，商业业态分布混乱，档次低。区域商业属性界定PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析项目地段商业成熟度较高；区域交通发达，通达性良好；项目为社区商业，社区较老，人口集中，人流较大。项目商业临街面达100m，商业昭示

性良好。本案处于白云路市场商圈核心位置。下马村城中村改造，对区域商圈格局变化。S优势区域商业环境差，业态档次低；区域内人口较多，但都流动人口较多，低端人群较多消费能力有限，不足以支撑规模商业；W劣势O机遇家乐福对形成了主要的商圈，对本项商为造成较大冲。T威胁swot分析商业环境SWOT分析PartIII｜市场环境区域商业现状商业价格格局商业市场环境特征市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析江岸小区白云路（盘龙西路---龙泉路段）◆白云路是交通主干道，路段节点有家乐福、亿美居等大型主力店；有中学、银行、医药等配套，人流量大，人气旺盛。◆白云路段（龙泉路---盘龙西路）沿街业态主要有服饰、品牌鞋类、餐饮、房产中介、诊所、美容美发六大类。◆租金区间为每月200-285元每平米，自龙泉路往盘江西路，租金逐渐下降。区域商业现状盘龙江龙泉路白云路江岸小区梅江路、盘江西路段◆梅江路附近居民聚集，商业以餐饮业主导，休闲娱乐服务和房产中介次之。◆梅江路租金每平米每月30-100元不等，其中餐饮业面积大，单位租金相对较低，为30-60元／㎡／月，小面积的烟酒、便利店等租金达75-100元／㎡／月。◆盘江西路商业比较单一，是的五金建材装饰一条街，租金也相对较低，基本在30-55元／㎡／月。区域商业现状盘龙江龙泉路梅江路◆盈江路商业分三段，梅江路至白云路段商业，项目段，项目至环城北路段。◆梅江路至白云路段商业以餐饮、服饰鞋类为主，租金在66-185元／㎡／月之间，越往白云路租金越高。◆项目段，主营医药、休闲娱乐、餐饮，小街铺租金在55-80元／㎡／月之间。◆项目至环城北路段，低端业态品目很多，饮食、日常家用、便利店、废旧回收等小铺经营为主，租金在30-50元／㎡／月之间。江岸小区盈江路段区域商业现状盘龙江龙泉路项目至白云路段项目至环城北路段盈江路◆

龙泉路该区域是交通主干道，路段节点有家乐福、苏宁电器、铃木4S店等大型主力店；有银行、医药等配套，人流量大，人气旺盛。◆龙泉路段（白云路---环城北路）沿街业态主要有服饰、鞋类、餐饮、诊所、美容美发、家电、汽车专卖等六大类。◆租金区间为每月50-100元每平米，沿家乐福至二环北路方向呈现高——逐步走低——高（旅游学校对面）——逐步走低的趋势。龙泉路段区域商业现状盘龙江龙泉路龙泉路PartIII｜市场环境区域商业现状商铺价格格局商业市场环境特征市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析商业价格格局：◆售价：南高北低，白云路段售价坚挺。◆租金：南高北低，白云路租售价格不均衡，售价偏高。价格格局原因分析：◆售价：梅江路区域商业供给面积较大，再加消费能力有限，承租能力较低，白云路段家乐福、乐美居带动区域形成大量人流和商业氛围，说明投资者认同白云路区域商圈价值。◆梅江路商铺供过于求，因此出现租金较低；另外面积较大，空间浪费严重。商业价格格局租金：40-60元/平米·月租金：30-75元/平米·月租金：200-280元/平米·月本案核心商圈未来区域滨江商业街面积：10--20平米面积：100-300平米售价：30000-40000元/平米区域商铺售价、租金较低PartIII｜市场环境区域商业现状商业价格格局商业市场环境特征市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析商业市场环境特征◆区域商铺供应有限，主要供应区集中在白龙路，盈江路、龙泉路；◆每个开发楼盘基本都有商业配套，底商形式，临街面必有街铺，市场竞争激烈；◆盈江路靠二环路段——城中连接处，环境较差，商铺供过于求，空置率就较高；◆本案地段：商铺承租能力差，有一定的空置率，空间严重浪费。市场供应特征产品特征◆商业产品定位不清，以自然形成为主；◆盈江路靠二环路商铺开间、进深、面积均较小，开间2-3m、进深5-8m、层高3-3.5m、面积20-60㎡；◆梅江路靠龙泉路商铺开间、进深、面积等均较大，开间：5m以上、进深6-15m以上、层高3.3m以上、面积100㎡以上。商铺供过于求，商业承租能力差PartIII｜市场环境区域商业现状商业价格格局商业市场环境特征市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析市场供应属性：区域集中供应，租金水平过低商业供应集中在白云路，供应过剩，租金水平增长过慢，商铺售价差异较大。市场供大于求商铺市场供大于求、空置率较高。租售属性：业态定位不清晰区域商铺业态定位不清晰，商业业态布局不合理。区域商铺销售疲软区域商业价值突显性不强，面积空间较大，价格高为主要购买障碍。业态定位属性：商铺产品竞争激烈都匀市场商业现象：楼盘基本有商业，商业必底墒，临街必街铺；市场商铺竞争激烈。商铺出租情况较差商业定位不够准确，区域环境较差，消费能力承租能力差，市场认可度低。市场环境属性界定PartIII｜市场环境区域商业现状商业价格格局本案商业竞争楼盘商业市场环境特征市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析价格高是影响区域商铺销售去化的主要购买障碍业态定位是影响出租率的主要因素租金水平是影响价格的主要因素市场供求关系：供大于求，业态同质化市场供应格局：集中于白云路、盈江路市场竞争焦点：商业业态稀缺性核心问题启示解决方向：精准定位、功能转换、稀缺业态是商业价值溢价的关键市场环境启示精准定位、功能转换、稀缺业态是商业价值溢价的关键PartIII｜市场环境区域商业现状商业价格格局商业市场环境特征市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析市场环境SWOT分析规模优势：临街商铺长达100米；地段优势：本案位于梅江路与盈江路形成接点人口结构：周边人流量较大，社区娱乐休闲与社区服务需求较大S优势项目地段租金水平较低；建筑结构限制业态选择，客户范围缩小；项目体量小，不支持主题商业无人文环境，消费人群较低端，难形成较高的消费能力W劣势区域地段发展机遇：下马村城中村改造，有助于周边商业格局改变带动区域商业发展；本案规模较小，可以灵活占领市场补缺者的位置，达到利润最大化O机遇市场供应大，业态同质化严重；白云路商圈对项目区域商业影响较大，吸引大量人流T威胁swot分析PartIV｜商业定位功能定位业态定位价格定位营销定位功能定位类型商业规模入住商户商圈辐射人口邻里型7000平米以下10——20户1.5万人以下社区型1.3万平米20——100户1.5—5万人区域型1.5万—3万40——150户5-10万人大区域型（地域型）3——7万平米100——200户10-30万人中心型10万平米以上250——700上百万人，大型城市可达上千万人不等本案为城市节点商业而非城市中心商业，传统零售业不符合本案案所处地段，必须寻求其他模式的商业形态作为本案商业操作方向，如集散式商业或借鉴其它城市更为成熟的商业模式。辐射人口为第一、第二层级，为邻里、社区型商业项目地段邻里商业基本饱和项目商业定位的原则1、与城市的文化及消费水平相协调；2、与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争；3、定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破；4、街区定位与项目中住宅、公寓、写字楼等产品实现价值互动，前期由项目的品牌力来带动街区价值，后期由街区价值推进项目整体价值的提升；根据项目属性、商业环境属性、市场环境属性界定确定功能定位业态类型影响因素建议情景商业街区江岸小区不具备高端人气聚集功能，地段人气和消费水平不足以支撑情景商业街区情景商业街区在江岸还处于市场空白期。项目本身血统，不具备打造风情街区调性和基础情景商业街对环境和氛围要求高，在环境和氛围的营造上需要着重考虑。由于情景街区在都匀还未被认知，需要大量的广告支撑和概念导入。业态培养周期长、资金回笼速度慢，运营风险较高，不建议选择；社区商业社区商业需要周边，有一定的居住人口，但要求相对较低；周边的社区商业档次较低，一定品质的社区休闲娱乐服务需求相对缺失，因此需要相应的解决项目功能转化与业态选问题；社区商业的形成都是自发的，如缺乏管理很容易影响整体的商业品质；社区商业商铺利于销售，应该着重考虑后续的招商统一问题，使其便于后期管理，即利于销售同时又不损害社区形象；本案商铺作为社区商业，建筑结构影响业态选择，将建筑空间合理分割，转变功能，提高商业价值。区域人口数量及消费能力支撑不够，营销商铺利润最大化。建议选择，但同时注意后续经营管理；专业市场本项目上边为住宅小区，中低专业市场会对环境造成破坏，同时专业市场租金不高无形成的条件与价值符合条件：良商业类型选择受区域位置和周边人口等因素的影响，同时结合项目自身规划要求，必须找出符合项目自身的商业定位；社区商业方向：本项目商业可能辐射的通过商业业态重组和集约化进行片区商业的彻底升级，吸纳项目周边就近消费人群；特殊专业市场方向：通过特色化带来边缘消费人群；弥补区域人口数量不足及消费能力不强等商业支撑。综合商业方向：即满足社区居民对相关商业配套的要求，同时又满足周边邻里的配套需求；符合符合本案辐射范围农贸市场本案白云路客户群体定位重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户区域来源：周边2公里范围内居民职业特点：个体私营业者、企事业管理中就职人员置业目的：物业投资价值取向：关注商铺的地段置业特征：买商铺作为储蓄，或者用来做养老保证核心客户：社区居民、租户中端，中高端收入在，占70%区域来源：市区居民职业特点：较高周年收入的技术人员（如私企员工）、乡镇富裕者置业目的：自营为主价值取向：关注地段置业特征：自身资金有限，筹款购铺，由直系亲朋经营重要客户：工薪阶层、乡镇居民，占20%区域来源：等周边县市职业特点：不固定置业目的：投资价值取向：关注地段、物业升值置业特征：商铺投资、自营游离客户：其他周边过往人群约10%项目推导人流小不支持大型主题商业社区商业成熟区域支持社区型商业无重要商业节点周边消费力水平低无人文环境不支持高端市场社区商业根据项目属性、商业环境属性、市场环境属性界定确定项目商业定位功能定位◆面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为服务对象◆单位商业规模通常不会很大◆更加强调超市和生活配套的作用，引进业态可更丰富社区商业的三种类型外向型社区商业

满足本区域居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支持经营的社区配套商业类型，是三种类型中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。中间型社区商业立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。内向型社区商业在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商业配套商业通常商业规模以本社区居民消化程度为限。社区商业的类型功能定位通过商业环境分析及市场环境分析，结合项目自身条件本案符合这样的商业定位邻里型社区商业+精品住宅+办公◆邻里型社区商业——满足项目配套，提升项目品质。◆精品住宅——风险小，投资收益快。◆办公——外向型商业，占据市场空白，吸引边缘消费群体。从低风险，利润最大化为出发点PartIV｜商业定位功能定位业态定位价格定位营销定位

本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。业态定位业态定位推导图业态定位一、商业业态规划原则二、项目商业业态特点◆社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态◆租金收益最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较好的商业业态◆是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况◆是否能在项目目前条件下开发经营，增加商业氛围。◆符合商铺建筑设计技术指标◆以社区标超为龙头，作为吸引外部消费群的关键业态，辅以餐饮、服务配套等业态，在满足社区居民需求的基础上，服务于外部消费群，同时适当的增加其他业态，丰富业态，有利于增加项目的商业氛围。商业业态规划原则通过上述分析，本项目业态定位于：业态：以服务型业态为主的邻里型社区商业，主要包括品牌医院（圣爱中医、玛莉娅）、电脑培训学校、品牌店等，物业形态：公寓+办公楼+商铺业态重要影响因素本项目商圈业态现包括大卖场、综合超市、电器城、专业店、专卖店、便利店等，项目南北近距离内（500M）各有一个大型超市家乐福，按业态统一性与互补性原则，上述业态中除了集中式超市以外，应是本项目业态可选择的构成内容；如：较为大型玛莉娅医院，按城市规划，西边为下马村改造项目；完成后将会对本区域的商业格局造成新的影响，区域人口增加、消费人群品质有所提升、对社区医疗等较为有品质的社区服务需求将显现，提升区域商业配套能力及服务辐射力。按潜在客户需求，应该以商业街（商铺）为主、满足自营需要的业态，同时二楼层高为5.2米，进深较大，可做一定改造，做公寓与办公楼、或BOX、FOX生活空间。通过对沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储等商家之选址条件的评估，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。业态定位业态规划对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等。对非家庭购物：服务性项目的优质服务采用多元化的价格策略，平价商品：坚持薄利多销，中档商品：想买的能买到价格适中高价商品：品牌、精品，货真价实提高日均吸引人流延长顾客人均停留时间提高顾客消费率提高日均销售额及利润充分利用地缘优势，交通优势将盘江路、龙泉路、盈江路南北两侧人流最大限度地引导到本项目来。通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购买欲望。商业功能布局原则业态规划人流动线规划◆人流动线较为合理，人流导入导出方便，消费频率较高，一般规划满足居民日常生活的业态，如服务配套类商业◆人流密集，商业价值较高，可规划为承租承受能力较高的业态，如药店等◆人流量较小，位置相对较偏的商铺，可规划对人流量要求不高的商业，如美容等。在条件成熟的情况下，通过规划手段，把底层内街与外街联通，形成人流循环，这样有助于提升项目商业值和商业氛围，从而拉动项目对整个社区的辐射能力。条件成熟可以打通，形成较好的人流循环上二楼业态布局建议各区域空间业态规划定位本区域昭示性较强，商业街区形象的外在展示，主要设置品牌店、服务型主力店，把握非零售原则，提升形象为主。同时二楼层高为5米，进深较大，通过一定的规划手段做一定分割与改造，做公寓与办公楼、或BOX、FOX生活空间等，可以做后期推出，有较高的溢价空间。休闲娱乐主题，满足社区服务休闲娱乐需求。一楼二楼空间布局建议一楼二楼入口二楼入口空间布局建议二楼中间做成通道，形成二楼动线人流开一个二楼的入口开一个二楼的入口业态定位一层分割为街铺出售二层部分可分割销售业态规划初步设想二楼层高为5米，进深较大，可做一定改造，做公寓与办公楼、或BOX、FOX生活空间等一楼二楼圣爱中医、玛莉娅公寓、办公Box\fox品牌店网吧、娱乐服务业态精品家居主力店一楼二楼圣爱中医、玛莉娅公寓、办公Box\fox品牌店网吧、娱乐服务业态直接销售以租带售基于业态定位的销售模式初步设想精品家居具体推售次序、组合策略及返租政策在营销战略与策略阶段研究业态定位直接销售，拍卖为了包证主力店引入的灵活性，局部采用返租销售。主力店PartIV｜商业定位功能定位业态定位价格定位营销定位价格定位投资收益回报与价格定位租金反推法社区零散商业市场租金一类商铺200~285元/平米二类商铺50~100元/平米500米范围内商业本案商业价值可达最大化取最高租金285元/平米·月根据租金反推法，本案可售价17100元/平方米计算方法售价：商铺的售价一般是按回报率来说,一般是为5个点.就是12个月的租金除以此铺总售价.只要达到5个点左右,就差不多是市场价.根据租金反推法，本案可售价17100元/平方米基于项目销售模式价格实现试算商业初步预估售价比对表位置按现行市场

均价估算街区定位优化后

价格预期溢价幅度关键调整因素编号区位面积单价总额单价总额提升％A一层3046.722646580631444.8171005209891265.0%单位划分优化

主题定位规划

局部返租B二层3160.97226465836551241710054052621.265.0%街区硬件优化

主题定位总销金额小计16428656910615153365.0%

实现均价264651710065.0%

说明：面积取值为估算，市场均价以2010年10月23日至11月21日期间为值。因为这个项目附近没有二层在售商业，故本案二层暂以市场租金推算后的值为预估值。价格定位PartIV｜商业定位功能定位业态定位价格定位营销定位营销定位市场环境分析营销面临以下核心问题产品概念组合——产品建筑结构问题。区域价值提升——降低区域购买价格抗性，塑造区域商业形象。商业业态界定——准确定位商业业态，确保商铺出租率问题。商业辐射范围界定——区域人口基数及消费能力的商业支撑不足问题商业市场占位界定——商业市场供大于求、区域集中供应、商铺竞争焦点等问题。

通过本体研究商业环境分析营销定位投资者经营者消费者项目商业特色开发商吸引消费观赏、体验商品、服务出租（铺）租金销售收入出售（铺）租金、合作经营等主力店、出租（铺）小大项目定位吸引建筑配套景观硬件软件文化管理活动支撑支撑？从销售物业的角度，看商业价值的兑现和保障投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价形象定位市场形象定位项目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，改善目前商业形象不突出的现状，并保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划创造江岸社区商业典范，其形象概括为：

江岸休闲服务中心合肥URC（Center）引领合肥商业街区的最前卫潮流◆江岸——市场辐射范围，有效地解决片区休闲服务需求不足问题。◆休闲服务——补缺市场经营业态，精确业态定位。◆休闲服务中心——与白云路与龙泉路片区形成互补商圈，借势迅速建立项目形象，共同提升区域商业价值。基于解决营销核心问题，营销定位如下：PartV｜营销推广营销战略营销策略营销战略根据营销定位制定营销战略商业形象定位快速抢占市场空白、树立项目产品形象。区域商圈形象塑造提升区域价值形象，提高地段价值认同。产品价值信息传递通过营销活动向客户传递产品价值信息。第二阶段第三阶段第一阶段地段价值的提升业态优化、概念领先主力店招商、统一管理营销促动市场神经妥善解决投资三要素（安全性、收益性、流动性）决定商业销售力的六大因素定位区位投资性经营决定商业销售力的六大因素销售力提升的范畴我们的突破口在哪里规模营销营销战略六位一体整合营销，最大限度提高项目价值溢价营销战略项目推广执行计划2011年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月5月广告推广拍卖招商销售执行运营管理2010年第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段工程主题现场媒体户外事件物料宣传单拍卖资料招商资料宣传单PartV｜营销推广营销战略营销策略营销策略营销策略拍卖配置电脑演示幻灯片；拍卖过程中放映项目平面图、效果图以及每个铺位的平面图等相关资料；渠道整合项目墙体，市区户外、刀旗、灯箱，高速T牌，报纸、短信。销售道具商铺DM单、产品说明折页。现场情景营销强化现场的主题氛围和商业前景。活动营销产品说明酒会。项