DB45-T 2821-2023 党政机关办公区物业管理服务规范

ICS03.08045IDB45/T2821—2023前言 12规范性引用文件 13术语和定义 14基本要求 2 5环境卫生 4 4 6安全管理 7 7 7 7绿化管养 9 9 8设施设备运维 8.6消防系统 DB45/T2821—20239房屋维护与管理 12服务监督与改进 （资料性）物业服务工作考核评分表15参考文献 DB45/T2821—2023本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别这些专利的责任。本文件由广西壮族自治区机关事务管理局提出、归口并宣贯。本文件起草单位:桂林市机关事务管理局、广西壮族自治区机关事务管理局、广西华保盛物业服务集团有限公司、桂林市桂勤物业服务有限公司、广西壮族自治区标准技术研究院、桂林市市场监督管理局。本文件主要起草人：殷允章、罗斌、陈建华、梁朝阳、王合义、陈治享、杨克春、潘攀、何剑、龙丹艳、王晖、黄文婷、林艳梅、李文震、李振丽、罗超雁、崔喆、彭茂锋、廖丽珍、曾利辉、王敏丹、莫青媛、李蔓、欧慧琳。DB45/T2821—20231党政机关办公区物业管理服务规范本文件界定了党政机关办公区物业管理服务的术语和定义，规定了基本要求，以及环境卫生、安全管理、绿化管养、设施设备运维、综合服务、节能管理等要求，描述了服务监督与改进的方法。本文件适用于广西壮族自治区行政区域内市级及以上党政机关办公区的物业管理服务工作，市级以下党政机关办公区的物业管理服务工作可参照执行。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB2894安全标志及其使用导则GB5749生活饮用水卫生标准GB5768.2道路交通标志和标线第2部分：道路交通标志GB/T10001.1公共信息图形符号第1部分：通用符号GB13495.1消防安全标志第1部分：标志GB/T19095生活垃圾分类标志GB25506消防控制室通用技术要求GB/T29149公共机构能源资源计量器具配备和管理要求GA/T594保安服务操作规程与质量控制DB45/T2048微型消防站建设管理规范DB45/T2705党政机关会议服务规范3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1党政机关办公区governmentoffices党政机关用于办公和开展业务、技术工作的场所。3.2日常维修(小修)ordinarymaintenance（minormaintenance）及时排除房屋及其设施设备轻微损伤或小故障，保持房屋及其设施设备正常使用功能和运作的日常维修、保养。2DB45/T2821—20234基本要求4.1物业项目接管和退出4.1.1物业服务企业中标后与业主单位签订物业服务合同，提供物业管理服务。4.1.2物业服务合同解除或终止后，物业服务企业应与业主单位按照合同约定，在规定时间内办理退出手续，并履行下列交接工作。a)移交保管的物业档案，包含但不限于：●与新物业服务企业共同查验物业共有部位、共有设备设施，形成物业交接查验档案；●提供物业服务期间设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料。b)移交物业项目外包合同及其他合同，移交物业服务用房。c)配合新物业服务企业接管各类服务岗位，维护物业管理区域的正常秩序。4.1.3物业服务企业接管物业项目后，应与原物业服务企业、业主单位三方共同对消防、水电、电梯、供配电等重要设施设备的遗留问题进行检查确认，并出具整改建议或报告。4.1.4原物业服务企业按照法定程序办理交接手续后,终止物业管理服务活动,退出物业管理区域现场。4.2物业服务企业4.2.1应具有独立的法人资格，信誉良好，服务期间无不良信息记录，设置物业管理服务职能部门及必要的物业服务场所，并根据服务项目配备相应数量的专业服务人员和服务设施设备的专业物业公司。4.2.2应制定内部管理制度，包括岗位职责、工作流程、内控管理制度等，并有具体的落实措施及考核办法。4.2.3特定要求的物业服务，应委托专业的服务机构提供。专业服务机构应具有独立的法人资格，取得营业执照，并有相应的资质，如电梯日常维护保养单位应取得特种设备维修相应的资质许可证书，消防维保机构应取得消防设施维护保养检测机构资质许可证书。4.3物业服务人员4.3.1包括现场管理人员、维修维护专业技术人员以及保洁服务、秩序维护、会议服务、绿化服务等人员。4.3.2应根据业主单位需求确定物业服务人员的年龄、类别、数量、资质和能力要求。物业服务人员应有无犯罪记录证明，有特殊安全保密等方面要求的岗位应明确指定服务人员的资质和资历要求，进行政审，并接受保密教育培训。4.3.3秩序维护人员应进行背景审查，建立人员档案，并向所在地公安机关备案。4.3.4现场管理人员应掌握物业管理基本法律法规具备相应的物业管理知识、沟通能力强，有一定的政治意识。4.3.5设备设施维修维护专业技术人员应取得相应专业技术证书或技术技能资格证书，必要时持证上岗，上岗前应接受相关专业的技能培训，具有较强的服务意识和专业能力。4.3.6物业服务人员应统一着装，佩戴工作标志，遵循服务礼仪，保持良好的精神状态，举止大方有礼，用语文明规范，服务及时周到，不应询问、打听、传播办公人员私事，不应透露有关工作情况，并满足以下要求。a)办公室保洁服务人员：●办公室、会议室和接见室的保洁服务，应由相对稳定的专人负责；●室内保洁时，应保持桌面材料及屋内设施原状。不翻阅资料、文件、报刊、书籍，不使用和动用办公室人员任何工作和私人物品，存取物品应经办公室人员同意；DB45/T2821—20233●应妥善保管和使用办公室、会议室钥匙、密码，除日常保洁外，其他时间不应擅自进入办公室，不应将钥匙、密码提供给他人；●保洁过程中，应注意检查办公室安全情况，发现异味、异常声音等异常情况应及时汇报。发现设备设施破损及故障应及时报修；●清理报纸等杂物时，应检查是否包含其他文件性资料，若包含其他文件性资料，应提醒办公室人员检查后清运。b)秩序维护人员:●应满足《保安服务管理条例》和GA/T594的相关要求并持证上岗，承担保安职责；●应掌握政府机关重要部位的地理环境和主要设施布局，熟悉周边环境和各类疏散途径；●应具有妥善处理突发事件的能力。c)会议服务人员按DB45/T2705的要求执行。4.4档案管理4.4.1物业档案分为技术类档案和管理类档案，见表1。表1物业档案4.4.2应建立档案管理制度，档案专人管理、专属场所存放，规范档案借阅、复制等相关流程。4.4.3档案资料应收集完整、分类成册、查阅方便。技术类档案应根据物业服务合同约定进行管理及查阅，管理类档案应确保内容完整、准确。4.4.4物业档案保存时间为短期（一年内）、长期（一年以上三年以内）和永久，在物业项目退出时移交。4.5标识管理4.5.1物业服务企业应根据运营的需要识别、制作、分类和使用相应的标识。4.5.2应按要求对各类标识进行管理，标志和指示牌应清晰准确，分布合理，风格统一。4.5.3标识应包括但不限于：——安全警示标志如禁止高空抛物、楼顶禁止攀爬、清洁、绿化、卫生安全等，符合GB2894的规——消防安全标志，符合GB13495.1的规定；——道路等引导标志，符合GB5768.2的规定；——楼宇广场等公共信息标志，符合GB/T10001.1的规定；——生活垃圾分类标志，符合GB/T19095的规定；——设备功能及运行标识；——消防疏散图。4.5.4应定期巡检、更新，对存在安全隐患、损坏或缺失的标识进行加固、拆除或更换。DB45/T2821—202344.6保密管理4.6.1根据服务对象的保密需求建立保密制度，按照保密要求管理服务人员。涉密工作岗位和服务人员应签订保密协议，离职时进行脱密期管理。4.6.2定期对服务人员进行保密教育和培训。4.6.3服务人员应履行保密职责并做到：——不翻阅、拍照、复制、抄录文件、资料；——不以任何形式传播、泄露文件内容及谈话内容、人员信息等；——捡到写有“绝密”“机密”“秘密”及“内部资料”字样的文件或资料，按规定及时上交；——清理办公室文件、资料、报纸、杂志、书籍等，应经有关负责人同意且有工作人员陪同，不私——妥善保管办公室钥匙，不应私自配置、将钥匙带回家或交由非授权人员管理。4.6.4有特殊保密要求的按其规定管理。5环境卫生5.1一般要求5.1.1应制定保洁制度、消杀制度和操作规程，并做好工作记录。5.1.2配备专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，实行定时定点保洁和流动保洁，保持物业服务区域整洁、干净。5.1.3保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面及进行消杀作业时，应安排在非上班期作业，现场应设置明显标识。5.1.4保洁用具应区别使用，卫生间保洁工具不能与办公室保洁工具混用。消杀器具药具应分别统一保管。5.2公共区域保洁公共区域保洁内容及要求见表2。表2公共区域保洁内容和要求DB45/T2821—20235表2（续）每月清洁不少于1次，保持消防栓、消防箱、）；5.3卫生间保洁5.3.1地面每日巡回保洁，无垃圾、无污渍、无积水，干爽、整洁，每日消毒1次。5.3.2厕具每日清洁至少2次，表面光洁、明亮，无污垢、无异味。5.3.3厕纸容器每日倾倒，内部无满溢，表面无污迹；洁净、无灰尘。5.3.4洗手台台面、镜面每日清洁，保持光洁明亮无水迹。5.3.5水龙头、纸巾盒等干净无污渍；天花板、灯具、墙角无灰尘、无蜘蛛网。5.3.6每日巡查洗手间纸巾、洗手液，保证纸巾、洗手液充足。5.4办公室保洁5.4.1按上下层次对文件柜、储物柜、办公桌椅、窗台、沙发及各类配套设施（电脑、电话机等）、地脚线进行擦拭，保持表面无尘土，无污迹，无擦痕。5.4.2清扫地面垃圾，清理地面尘土。做到地面无垃圾，地脚线无尘，无污迹，边角隐藏处无垃圾杂物、无积尘。5.4.3定期对办公室的盆栽植物进行清洁和养护。5.4.4垃圾桶每日清洁，桶内无满溢、无异味，外表面无污迹、无灰尘。5.4.5应保持墙面整洁，定期安排清洁墙壁。5.5功能用房保洁5.5.1功能用房包括会议室、接待室等，使用后应及时清洁，保持地面无杂物、无污渍、干净整洁。5.5.2窗户每周至少清洁1次，玻璃光洁、明亮，无水迹，窗台及窗框架表面无灰尘、无污渍，窗帘每年至少清洗1次，无灰尘、干净整洁。DB45/T2821—202365.5.3天花板、灯罩、灯饰、空调出风口每月至少清洁1次，无积尘、无斑点、无污渍、无蛛网。桌椅每周至少清洁1次，表面无灰尘、无污渍，无划痕，无水迹、干爽整洁。5.5.4地毯每周至少清洁1次，表面干净无杂物、无污迹、无积水。5.5.5墙身及地脚线每周至少清洁1次，表面无污迹、无水迹，地脚接缝处干净、无污垢。5.6垃圾分类与收集5.6.1合理设置垃圾分类投放点，标识明显，按需设置有害垃圾、可回收物、其他垃圾集中收集点；有食堂的单位应单独设置餐厨垃圾收集容器。5.6.2餐厨垃圾应进行源头单独分类收集，应采用密闭、防腐专用容器盛装，采用密闭式专用收集车进行收集，并做到日产日清。5.6.3分类投放点应配套设置投放指引牌，因场地限制无法设置指引牌的，应利用墙体、宣传栏等张贴清晰的指引内容。5.6.4日常垃圾专人负责，每日清理2次，定点倾倒、分类倾倒入指定专用容器。5.6.5每日定时收集垃圾运于指定地点并堆放整齐，收运过程应避免洒漏，如有泄露污染地面，应立即清洁干净，运送垃圾应避开人流高峰。5.6.6垃圾中转站外墙/外围每日至少清扫冲洗1次，每月至少进行1次全面清洁，保持地面清洁干燥，无散落垃圾、污水、油污，墙面无污垢、排水通畅。5.7卫生消杀5.7.1应每月制定消杀工作计划，包括消杀对象、消杀区域、消杀方式与药物配比、消杀时间等。5.7.2每天应清洗消毒垃圾桶及周边3m范围，装修垃圾专门管理并督促及时清运。5.7.3每半年对化粪池进行至少1次检查，每年进行1次整体清理。5.7.4消杀应由具有相关资格证书的专业人员或聘请专业机构操作。消杀人员应按规定着统一服装，穿长衣、长裤、戴口罩、手套。5.7.5进行消杀工作前应至少提前3日在告示栏、电梯口等醒目位置张贴告示。5.7.6宜采取下列方式控制鼠、蟑螂、蚊、蝇、蚁等害虫：a)公共场所和周围环境定期预防性卫生消杀。采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇。配合有关部门进行有害生物的预防和控制，采用低毒、环保、符合国家农药管理规定的消杀药物，投放药物应预先告知，所有毒饵上锁固定，投药位置有明显标b)开展环境卫生综合整治，清除杂物、垃圾、废弃容器和水坑洼等孳生场所，断绝食源，封闭鼠洞和蟑螂缝穴，设置防蝇防鼠设施；c)春、秋两季鼠类繁殖和危害的高峰期宜在1月或5月、9月投药，每月不少于2次；d)每年1～4月、11～12月，每周至少1次对办公区天井、窨井、垃圾房、绿化带等重点场所或部位实施大面积、全方位喷洒药剂，并针对室内、外不同环境的蟑螂、蚊、蝇密度情况增加喷洒药物的次数和时间；e)宜根据实际需要聘请具备资质的专业单位开展白蚁、红火蚁、蛇类等消杀防治工作。5.8卫生防疫适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制：a)按照政府疫情防控工作要求，制订疫情防控措施及工作预案；b)制定消毒方案（包括消毒药品、消毒液浓度、消毒方法、配置方法、消毒频次等）；DB45/T2821—20237c)做好公共卫生间、电梯、存包箱柜按钮清洁消毒，并做好工作记录和标识，视情况增加与人员接触较多的公用物品和部位的消毒频次；d)配合业主单位做好卫生防疫工作，在出入口电子屏幕滚动播放、张贴标语、广告，印发宣传小册等方式，加强卫生防疫知识的宣传。6安全管理6.1一般要求成立安全管理专职部门，配置专职安全管理人员，全面负责安全管理工作，包括但不限于：——组织或参与拟订本单位安全生产规章制度、操作规程和生产安全事故应急救援预案；——组织或参与安全生产教育和培训；——组织开展危险源辨识和评估，督促落实本单位重大危险源的安全管理措施——组织或者参与应急救援演练；——组织建立并落实安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防工作机制，督促、检查安全生产工作，及时消除生产安全事故隐患；——负责公共秩序维护、消防安全管理、突发公共安全事件处理等。6.2秩序维护6.2.1出入秩序6.2.1.1办公区主出入口应实行24h值班制，对人、车、物、事进行动态管理，并做好记录；其他出入口视业主单位需求进行管理。6.2.1.2应对来访人员及车辆进行核实、登记，经被访人同意后准许进入，离开时做好相关记录。6.2.1.3排查可疑人员及易燃易爆等涉及安全隐患的物品，发现异常情况及时上报相关部门，如有必要可拨打“110”报警。6.2.1.4配合信访部门积极疏导群访人员，维护出入口的正常秩序。6.2.1.5非办公区人员确需进入办公区时，应进行验证、登记，联系相关部门征得同意后，由相关工作人员带入、送出。6.2.1.6外来人员携带大件、贵重物品出入办公区，应有相关部门开据的证明和清单，经核实后放行。6.2.2停车秩序6.2.2.1根据业主单位需求合理规划各类车辆停放区域，设置行车指示标识，地面车场和地下车库的安全和交通标志应清晰明了。6.2.2.2制定车辆行驶路线，对进出办公楼（区）的车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅，及车辆的有序通行、停放。6.2.2.3停车场监控设施应24h开通，并有专人监视，所有监控设施设备应处于良好状态，发现异常时向业主单位报告。6.2.2.4应适时巡检停放车辆的状况，发现未关车门车窗、漏水、漏油等现象及时通知车主。6.2.2.5举办重大活动时，应有专人负责提前控制停车位，保障重要活动的顺利进行，并做好停车场车位牌等标识信息。6.2.2.6应定期清点长期不使用车辆，并通知业主（车主）进行清理。6.2.3视频监控DB45/T2821—202386.2.3.1监控设备应定期检查和检测，确保监控系统功能正常，通讯系统畅通。6.2.3.2监控室应有专人24h值班并保持电话畅通，实时做好相关记录。6.2.3.3值班期间应遵守操作过程和保密制度，进入监控中心或查阅监控记录，应经授权人批准。6.2.3.4值班人员收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应立即确认，情况属实应安排相关人员及时到达现场进行前期处置，必要时启动应急预案；属于误报时，查明误报原因并填写相关记录。6.2.3.5监控音像资料保存时间不应少于30d，未经批准不私自调用和泄露。6.2.4巡查6.2.4.1应根据现场情况合理制定巡查路线，定期评估路线的有效性。6.2.4.2应识别并划分巡查重点区域、重点部位、重点设备、机房，按约定时间巡查，有异常情况的频次可适当增加。6.2.4.3应每日对充电桩安装区域进行巡查，做好巡查记录，发现安全隐患，应立即通知维修人员，并按要求上报。6.2.4.4巡查过程中收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场，并采取相应措施。6.2.4.5巡查过程中如有可疑现象，应立即查明并上报，对紧急情况可采取必要的处理措施，随时准备启动相应的应急预案；如有可疑人员应上前询问，必要时查看证件。6.2.4.6巡查发现公共设施设备缺失、损坏、故障等情况，应及时记录并上报。6.2.4.7巡查记录应真实、整齐完整。6.3消防安全6.3.1业主单位、使用单位、物业服务企业应分别签订安全责任书，明确消防安全责任人。6.3.2应配备至少1名专职消防管理人员，协助消防部门做好消防工作，制定消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案。6.3.3按国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，维修保养检查测试项目应分包给符合消防技术服务机构从业条件和服务标准的消防维保公司。6.3.4对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备6.3.5保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。6.3.6应至少配备1个微型消防站，配备消防沙池或配备有足够的消防沙袋。6.3.7定期开展对充电桩等设施设备的防火检查、巡查，及时消除火灾隐患；组织开展有针对性的消6.4应急管理6.4.1应针对自然灾害、突发事件、设施设备故障等制定相应的应急预案，包括但不限于恐怖事件、暴力冲突、群体事件、火灾、风灾、水灾、爆炸、地震、安全疏散及电梯应急等。6.4.2制定应急预案的培训计划，明确培训对象、方式、频次和要求，评估培训效果。定期对相关人员进行应急预案培训及演练，每年应组织不少于1次的突发事件应急演练。6.4.3应配置应急物资，并建立应急物资管理制度。应急物资管理应明确专职部门，有存放地点和使用记录。每月至少对应急物资进行1次维护及检查，做好相应记录。6.4.4发生突发事件时，应根据事件性质、损害程度和发展态势，第一时间报告或报警，并启动应急预案，协同物业使用单位迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。6.4.5在突发事件应急响应结束后，应对应急预案的有效性及应急救援的效果进行评估与总结，形成DB45/T2821—20239书面报告。对存在的问题进行跟踪整改，必要时修编应急预案。6.5信息安全6.5.1应建立健全信息安全管理制度,实行信息安全工作责任制，对特殊岗位人员履行情况开展经常性的监督检查。6.5.2对特殊岗位人员开展信息安全保密方面相关法律法规、业务知识的教育培训，并签订信息安全承诺书。6.5.3安排专人负责信息化系统的日常管理，对数据采集、传输、应用等进行管控，对数据的权限合理分配，从用户使用、后台监管、系统安全等方面强化信息安全的防护等级。7绿化管养7.1一般要求7.1.1根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化、养护服务人员，并经过相应的岗位培训，有一定的养护专业技能。7.1.2草坪生长整齐，清洁美观，修剪整齐。7.1.3乔木丰满健壮、生长良好，灌木枝叶紧密圆整，无枯枝。7.1.4花卉、盆景造型新颖，无杂草、无枯死。7.2草坪7.2.1草坪整洁，边缘完整，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，结合季节特点进行修剪。7.2.2适时施肥、浇水、修剪：a)每次浇水应浇足浇透，地表不积水。宜在上午浇水，喷灌时专人看管，以达到地面径流为准；无喷灌设施处接软管浇水，进行缓流浇灌。不应用高压水流冲毁土堰；b)不定期对草坪进行修剪，留茬高度在3cm～5cm，剪后及时搂出草叶。病虫害发生时修剪草坪应对剪草机的刀片进行消毒处理；责任区内修剪的杂草、杂物等宜当天清理干净；c)每年对草坪进行施肥2～3次，开春时应视气候情况进行1次施肥，施肥后及时浇水，促进植物返青生长，在生长期应视植物长势情况进行1次追肥，冬季在植物休眠期以施有机肥为主。7.2.3定期检查草坪病虫害情况，适时喷洒药物。7.3乔木、灌木7.3.1植物生长旺盛，无枯枝残叶，植株整齐一致，修剪有形美观，无病虫害。7.3.2根据植物的生长及开花特性进行合理灌溉和施肥。夏季浇水应在早晨和傍晚进行，冬季宜在午后进行。在每年春季重点施肥1～2次，例行养护宜施有机肥，植物生长旺盛期宜施复合肥。7.3.3对病虫害应常检查，宜采用生物防治的办法，减少对环境的污染。用化学方法防治时，宜在晚上进行喷药，喷药前应发放通知，喷药后应悬挂提示。7.3.4灌木宜除去周围明显杂草并进行松土。除草时不应伤根或造成根系裸露和净土裸露。7.3.5雨、台风等特殊天气前，应派专人巡查，及时加固、支撑、修剪高大乔木，排除安全隐患。7.4花坛、花卉7.4.1花坛轮廓应清晰，整齐美观，色彩艳丽，无残缺，无残花败叶。7.4.2花卉生长良好，适时开花，常年开花植物一年四季鲜花盛开，植物覆盖率高，无净土裸露，花DB45/T2821—2023卉色彩搭配美观大方，色块效果好，与周围植物配置协调，无病虫害。7.4.3除日常养护工作外，在花坛开花期间，根据实际情况每周修剪残枝1～2次。8设施设备运维8.1给排水系统8.1.1建立给排水系统管理制度、年度保养计划、应急处置预案和操作规程，按计划对给排水系统维护保养。8.1.2根据业主单位的需求，宜每半年不少于1次对二次供水设施进行清洗消毒，并委托有相应资质的机构进行水质检测，生活饮用水水质应符合GB5749的要求。8.1.3每日巡检1次给水设施、设备、阀门、管道等运行情况，无跑、冒、滴、漏现象；有二次加压系统、水箱间的每日巡视1次，每年养护1次。8.1.4制定停水、跑水等事故处置方案，出现事故及时启动方案并解决故障，按规定时间通知办公区8.1.5水泵房门有明显警示标识，有值班或责任人信息；泵房内悬挂管理规定、操作规程、应急处理预案、给水系统图模拟板；阀门挂上标示牌，故障有详细记录，配置必备消防灭火器材。8.1.6定期对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。8.1.7每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查；建立防汛预案，配备防汛物资（沙袋、雨具、照明工具等），每年至少组织1次演练并做好记录。8.1.8对给排水设施每半年进行至少1次设备检查，每年进行1次全面维修保养。8.2供配电系统及照明系统8.2.1应建立配电系统管理制度、年度保养计划、应急处置预案和操作规程，按计划对配电系统维护保养，人员应持证上岗。8.2.2制定停电、触电、漏电事故等相关应急预案，每年进行1次供配电应急演练并做好记录。8.2.3建立24h运行值班监控制度，一般故障30min内到达并及时修复，复杂故障涉及供电部门维修处置的，应及时与供电部门联系，向服务对象报告；发现应急照明故障，30min内到达并组织维修。8.2.4对供电范围内的电气设备进行定期巡视维护，加强低压配电柜、配电箱、控制柜及线路的重点监测，公共使用的照明、指示灯具线路、开关应保持完好，确保用电安全；照明设备每日巡视1次，出现一般故障时，应在24h内修复。8.2.5核心部位用电应建立可控用电保障和配备应急发电设备，维护应急发电设备，确保机关在突发情况下正常运转。8.2.6有重要和重大活动时，提前对活动区域相关照明进行检查、维修。8.2.7定期检查、维护应急供电系统，保持设备完好，可随时应急启用。8.2.8设备防雷接地装置良好，定期检测维修。8.2.9设备有明显警示标志，有值班责任人信息，设备开关挂上标示卡，故障有详细记录。8.3弱电系统8.3.1制定弱电系统年度保养计划，按计划对设施设备进行维护保养。8.3.2应每日对机房现场环境、监控系统、门禁系统、安全防范系统进行巡检。8.3.3根据实际需要对多媒体系统、会议系统等设备提前进行巡检。8.3.4应由专业人员每周对设备机柜、控制箱、单体设备、设备散热窗等弱电设施外表进行擦拭，保持整洁完好。DB45/T2821—20238.3.5汛期、暴雨、冰雹天气和重大节日前后，检查设备线路，排除故障隐患，做好故障记录。8.3.6及时更换已损坏的配件，或在部件达到使用期限前更换，避免设备故障扩大，影响其他相关设备的安全运行。8.4空调系统8.4.1建立空调运行管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。8.4.2根据业主单位的需求定期维保，保证空调设备设施处于良好状态。8.4.3设备、管道及附件的绝热外表面不应结露、腐蚀或虫蛀。8.4.4日常开机进行检查、测试运行和安全控制功能，记录运行参数，分析运行情况。设有防鼠、虫措施。转动系统无异响，电机风扇冷却效果正常。冷却塔及附属设施功能保持正常运行。8.4.5日常检查工作过程中发现设备运行异常，维修人员及时排查故障原因并做好记录。8.4.6制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。8.4.7中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间进行以下检查：——空调运行期间，每2h巡查中央空调机房1次；——每半年检查1次管道、阀门并除锈；——每年对系统进行1次整体性维修养护，检查1次压力容器、仪表及冷却塔噪音，清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网等；8.4.8分体式空调应定期巡查挂机和室外支架是否稳固。8.5电梯系统8.5.1建立电梯运行管理、设备维护、安全、节能管理等制度，建立电梯安全技术档案。安全技术档案包括但不限于以下内容：——设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；——定期检验和定期自行检查的记录；——日常使用状况记录；——日常维护保养记录；——运行故障和事故记录；——维保跟进监督记录。8.5.2根据业主单位的需求委托取得许可的安装、改造、维修有资质的单位或者电梯制造单位（以下称维保单位）进行维保，并签订维保合同，约定维保的期限、要求和双方的权利义务。8.5.3应至少配备1名取得特种设备专业人员证的电梯安全管理人员，对电梯维保单位进行监督管理，对电梯日常运行进行管理并做好电梯运行巡检记录。电梯保持24h有人员值班。8.5.4应在电梯轿厢内或出入口的显著位置标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援电话、电梯使用管理和维保单位等相关信息。8.5.5每年特种设备使用标志有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请，应至少每15d由维保单位进行1次清洁、润滑、调整和检查，每周由电梯安全管理人员至少检查2次安全状况，保障运行完好。8.5.6每日由物业清洁人员对电梯进行清洁，保持轿厢、机房整洁，定期联系电梯维保单位清洁井道。8.5.7应建立电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案。电梯出现故障，物业电梯安全管理人员15min内到场应急处理，维保人员30min内到场进行救助和排除故障。8.5.8制定电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每半年演练1次。8.6消防系统DB45/T2821—20238.6.1按照相关标准配备消防设备设施、器材，设置消防安全标志。定期检验维修，对建筑消防设施每年至少进行1次全面检测，确保完好有效。8.6.2设置消防控制室的，应符合GB25506的规定，并实行24h值班制度，每班不少于2人，并持证上岗。8.6.3建立微型消防站的，应符合DB45/T2048的规定，应积极参与消防安全区域联防联控，提高自防自救能力。8.6.4应在楼梯出入口、电梯口等明显位置张贴平面疏散示意图，消火栓和灭火器箱张贴消防设施器材使用方法。8.6.5积极应用消防远程监控、电气火灾监测、物联网技术等技防物防措施。8.6.6对以下消防设施每月应至少进行1次检查，包括但不限于：——各处消火栓、水龙头、水枪、消防水管和消防加压水泵；——防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道及其照明设施；——各类信号指示灯；——消防备用电源；——手提式灭火器；——烟感、温感探测器；——消防报警按钮、警铃、指示灯和消防广播系统；——消防控制联动系统；——自动喷淋系统管道、消防水箱和水池（排水）；——气体灭火装置。9房屋维护与管理9.1对房屋进行日常管理和维修养护。维修属于小修范围的应及时组织修复；属于大修、中修范围的应及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，提出报告与建议。9.2每周对办公楼屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基、楼顶等结构构件巡视1次，每年入夏前和入冬前对房屋共用部位主体结构等进行全面检查，发现外观有变形、开裂缺损时及时上报，达到使用年限时，应及时书面告知业主单位。9.3对门、窗、通风道、室内地面、墙面、楼顶等共用部位每半月巡查1次。9.4每年汛期前和强降雨等天气后检查屋面防水等，确保无积水、无破损。9.5定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提示标识、供配电系统模拟图标识、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识、交通标识等，确保标识标牌规范清晰，安装稳固。10综合服务10.1会议服务按DB45/T2705的要求执行。10.2咨询接待10.2.1在集中办公区或物业公共区域设立接待服务台，配置服务人员。10.2.2接待服务工作时间应覆盖服务对象工作时间，其余时间设值班人员，并公布值班电话。10.2.3对咨询、建议、求助、投诉等事项应及时处理或答复，处理和答复率100并做好记录存档。DB45/T2821—202310.2.4应提供普通邮件、报刊、快递的接收服务，特殊信件、物品不予代领、代收。正确分理邮件、包裹单和挂号信等各类信报、物品，并做好记录，妥善保管。对代收的邮件进行登记，并及时投送或通知收件人领取，送达或领取时做好相关记录。10.3报修受理10.3.1应设置24h报修服务热线，报修受理及时到位。10.3.2报修受理后，应详细记录报修信息，维修工作完成后将维修情况反馈给相关部门，并对维修项目进行回访，做好回访记录。10.3.3重大维修项目应与业主进行书面沟通。11节能管理11.1识别并确定对能源消耗、能源利用效率有重要影响的设备，按GB/T29149的要求建立相关的能源管理制度，并对员工进行节能政策法规及相关制度的宣传教育和岗位技术培训。11.2应根据工作性质、气候变化和使用单位需求，及时调整路灯、中央空调系统等公共用电设备设施的启停时间。11.3应定期对共用设施设备进行巡检及维护保养，并根据巡检及维护保养过程中发现的能耗问题，提报节能改造方案建议。11.4应定期监控重点用能设备的能源消耗和利用效率，定期进行能源统计和消耗状态分析，根据分析结果视需要采取措施改善。11.5在办公楼（区）进行大中维修、加固、改建时，配合业主单位实施节能节水改造，或配备节水器具，及时更换老旧器具。11.6在日常的管道设施等维护过程中应对输水管道、阀门及各类附件进行监测和定期检查，及时发现问题并进行维修、保养，尽量减少跑、冒、滴、漏等现象。11.7在办公区内积极开展宣传引导工作，在相关醒目位置张贴节能标识，倡导节能减排，绿色办公。12服务监督与改进12.1.1物业服务企业应每季度至少进行1次内部服务流程和服务质量的自我监督检查。12.1.2物业服务企业应每日对物业管理区域范围内的人员来访、服务、环境卫生、绿化管养、设施设备运行、秩序与安全等状况进行检查,并查看相关记录。12.1.3应建立投诉处理相关制度，对外公布监督、投诉电话，投诉处理参照GB/T19012的规定执行。12.1.4接到投诉后应记录投诉内容，查明事实，分清责任，如实反映并做好处理工作。12.1.5投诉处理完成后应进行回访，并对投诉处理资料进行归档。12.2满意率调查12.2.1按照管理与服务项目制定满意率调查方案及调查问卷，每年不少于