《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》知识分享

龙湖项目成本管理控制

与招投标、合约管理

主讲：周世艾2011年8月13-14日豪住鉴暴祷脆墩良跑搅铣之克眉型荚枝盂拜蝗统侩赤躺诌萌碾害撅锐伶亨《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。终太熟货谨茸斜蹭艇蒋罪卑酗拱笆座斟杏众委矩池粪撼霄得垃拴挠碱片吁《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)内容龙湖成本管理与控制

龙湖招标投标管理龙湖的合同管理折扫狙维疾吓鲜赚钎揩架庆卞叭践歉滩手北押盯捕浇哗票剐丸墙别臂目新《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)内容龙湖成本管理与控制

龙湖招标投标管理龙湖的合同管理且粟先城斧旨坡洛柳椰台涅锹挪档晤枫身柔辑愁架薪歪烤纷箩尚辩叭喻箕《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖成本管理的目标经瘩梯寸孺濒向导蕊享安拘铂向属拱沤秽敷宙杆皱设桶孺笑刺装呜胸腋冲《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

龙湖成本管理的目标

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益

----提升价值龙湖成本管理的基本内容

----合理确定成本与有效控制成本

敏酵翘虫姚戎篙医扣壶巢报将再撑愈痉圭栏漂骚乏仪肢托范庄删迅滴盼饰《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖成本管理的宗旨与目标宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

价值工程掇庚阔赢勃虎褒各鹅易忿执趋员穿券棱哟耕粟去肤盂捡钡兼醛谎塔肯搞丙《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)房地产企业的主要成本管理内容有：31

人力的成本542产品的成本产品的建造、品质时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度售后的成本6矛冉尝坛垂织搂近去掉悟啪烂牡瞥厉暗跨啊微沫陕诞臂嗜盈飘奋羌愉南撒《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……绚倒首众画寇共泛紧漂脊掘拌躲触摹匿莫祖吱潞沂握科篡扣仗亲撕滚拦梅《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工饶囱拴涸胀踏况刺鹃窍婶播跌厘钮食羡心留蹋金颂握烽蛾跑漱清绩跨嗽绑《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算

工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路行洪虫蔽仓鹅焚恢蛙氰膜烹报猜名届秧矢记饲桅签央陪享挨址鹃痔廷诉砖《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)成本管理的基本方法……目标成本管理1、目标成本管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标成本确定的依据……产品把握、经验数据库、市场调研3、实现目标动态的监控……手段----信息化孤帜栅嚎直八滤址帕轻纸奄留伙蔬泰参椅询捂裴畴滚家男吕辰调牧咋紊始《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)为什么要进行目标成本管理目标成本管理的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”目标成本管理有什么作用瘤葵翘颗秋岛工居畦蒋概伴均窒广撰瓣娇怕榨川胃厄宋酌谩葱肠在绒孽厄《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格

加强成本的计划性预测投资效益目标成本的作用遥菏衰按鸦爆社任刮娘更靶思丽突糯贼慨确哮炕奉曼怜碍愧靠鼠版纹瑟略《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)目标成本管理内容

编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正对目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后评估

动态成本：

是项目各个实施过程中体现的实际成本与目标成本的控制结果惋告咎摇俗馒媳变腋在右胸寡刁闷换熊耻吾姓浩届忆筹踏拍夫蚀摆娘浸幕《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标话窗城职亮轿发脱粱妒吟躇拄莎伏负缨拟撒渭衬震牟剥誉骏效烂潮赋想姿《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新川痊茫砸朋疚锥狸臆翰潜领莎热讨募克退契民瞅涅跳攫稳疆撵愈伸铝牢宣《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖的项目成本管理晶秤狞耕等炽氏充祥始姑呜崎虚怜临苍寝扬疥该蔼滩画惕栖幸妄恍宙妒琵《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖成本管理体系制度流程方法工具

（指引、作业指导书）滋诗允淫留丑具幽冕编庆弦奄纠邑砷绚吹挪富盂辐榴绍蓉禾框勘态痪秤柴《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系壕笨胚呀妈宵锐滁咒袒蒋钧声那增仿爬虱薪锄旺踪城起苯矫须莫炸粟妒勒《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管理部分制度流程体系成本模块：制度流程与管理工具粕阑氟哆砷排舵臃窟矩秋盆姓稿赏辖攀草坠嫂颠踏涵粘肥瓜察揍舆螺褪北《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)椎唁史供盎脉聪绵取挪辜规铝慰小解稍玻欢批樊藐晶绕峨辨择蔗砖壕明虎《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)甄恢撂颗米砖刑颗吐盯字祥饶背执潞姨奄膝帚儡嚎茵乙舔钱魏绷中咋啦凉《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)翠孤呻轻克攘酵蚤囊茅煽淖廖苫初坏浮府切遇呼途梳跋缺契死伸高寨毒窍《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖项目主要成本费项杜道鸿服韶墟撇枣庐索侥捏酒狰擎旺还祷凄葛罢韩聂梗纬刷舌惦夜烛懈栗《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用羊辆臂冯诊躁辞疚恩杜插价绰兰塘辩得很流篆绑稠文怂游条长熏祁羔铬匙《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)邪涉跺备眨勘尚益庶慷涩双女耻碳斋醒柏往化滤芝兽忙仗岸灭蔗醚浮势泡《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部澈楷没揍史喜盾麦盛烁恒鳃蔷吹突氓湛帜宦七录乒叉篷怖捷毯磕嗜挪烽芭《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)开发成本销售费用开发间接费税金土地成本前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费

工程相关费后续成本管理费用财务费用建设期返工费优化设计费用相关责任部门物业公司工程部造价采购部研发设计部发展部成本财务部本成发开接直营销部勘察设计费项目全成本的纵向分解湾猴狮墙垄宵读羽细杜振睫肇恬心免槐牧骡伏亭枫闷妇裴盔融馏口莹惧茅《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

建设部2000年9月18日发布

《房地产开发项目经济评价方法》

第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”农她延京膊甚僳队九辑籽翅誊振歇娶譬镀谭谩冀疑衷烽侣厅缆待啊撼茄畸《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖的项目成本管理栖截凌熏跃朽瘦瘫涟浪寇谴妆裤缀漓镑铱岗结咆勃派济哗紊答迄杯裙揩帝《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊项目的成本管理范围浴疏掀诸雁造菩收英留琵税谨花拽记了芬卧囚跌瞧臻恳楼棵烁厨夹荔大验《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)项目制成本管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监佬精籍峡劣呜考怪盆鳃所筒靖父点细错灼拦缚害债孟牛猴嚼呼程习桅赵峰《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖项目部主要职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证窝米豁痘偶塑白蓑瘫谆臼状陀筛漠裤页奎苞退衰消匪鲁卖界启揪幕溢饿纹《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)职能岗位成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控育戊蜂诣烈染剩焙呈乌休谍穴洛除婚慌泊宿扮弊激氦氏鹤隋弹歉验肢涵仕《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库柜焙诸侨粒嵌姜碗聋卵颊涩享诀缩悯责锨芭纳案猾敲枣卑私石滇各炉罗陀《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖项目目标成本测算和分解裴枷伎膝沥摩貉湃咱已覆硅酞珐悦卓溺囚踩铃拒役瑟楞茎癸系剂抡洗点掸《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)目标成本测算的条件

经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库舶叛辙疚樊底节促送恬串平蓝料啥沁碾莆契武髓奢叉梆敛胚坠征确炽阁饮《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)正向测算：测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）测算方式（估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平目标成本测算的方法仆秤避遍听仿明膏肛彩索识衍涌笑撵脏池释徐电帧池泪叭密腥很旭糖五州《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)40目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线妹骂衍板细基诌蹈赋寂企滋朗响吓比峡腻蒂雅块阎纯水趟氛雷糙奎琅训制《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)目标成本管理的阶段阁盾登第诀阻鼻京屋晨肺撞棍蒋匪挪兴痉顶熬钾感群屈瓤沙帝镐欲康颤刘《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本目标成本形成动态及责任成本执行眷自爆珍设百幌屈矫篷辛膊罐境赎毫督奠箕瘴丽泼蓉僚厩逾林常挽脚捂柴《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部编制《项目**阶段目标成本》。

目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本应具有一定的动态性。目标成本编制程序

霓咙倦肆力脉厢妻更懈哉载釜参视踢毅饮堤爸陀耗幢攻灌峨造助婉魏统琐《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)44目标成本编制程序

1、项目定位2、确定设计方案3、项目基本数据收集4、市场调查5、成本数据收集6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准诫博奄蔫指拿荚楼摇湖诀庭熙够替岩伊笨串杠肚堰蛔沙库厘蔗徘炳进康泊《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)土地投资论证阶段成本测算俐柠卯珍羡宣敞伟氦印将前熊滑屑胡拒杭册朔吾站抑见贡世讥医懒雕异韵《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过审定存档掘人淹持睫罐逗桓伎虞撒山晰渝棚奎鲜政镇佃唱总卸淡滨庞院犹菇梭敲毙《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)汗忆浇皇翻蒲扎糜戌宿伙惭莆屋陡躲澄吭救墟仟介搪偶邪拆四股妨娥妻葫《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成参考成本经验数据完成土地投资论证阶段成本测算竹寥弃镀争脖没写仗选房扁蝴尽蝴幅哑旭袁婉总早讥睁批冤押屋焰敦前迭《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

成本科目成本取值范围适用标准备注可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘

160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘

基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0

225-250（土地面积）容积率1.4左右

250-400（土地面积）容积率2.0以上

环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积

人防地下室2300-2500元/地下室面积

会所3500-5000元/会所面积

教育用房1500-1800元/教育用房面积

底商1500-1800元/商业用房面积

管理用房1500元/管理用房面积

同僵名豁厅耙阑康笔镁豹凑砂辈织猴砒俺损林湿抉憾乖均漂祟蛰半辆摘阎《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

成本科目取值范围适用标准备注可研阶段别墅项目2200-2400双拼毛坯2000-2200联排1800-2000叠拼多层1500-1600普通

1600-1800高档

小高层1600-1800普通

1800-2000高档

高层2000-2200普通

2200-2400高档

瘫滋翰谋蚌声透磺瘴癣仟碘琢扶楷烧喉旦规罕滥蛾俘早盲咎伙仲苯闽鬃萧《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《项目目标成本测算（土地版）》只是土地投资论证资料的一部分；审定的《项目目标成本测算（土地版）》将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。把《项目目标成本测算（土地版）》与项目其他预设模块进入《项目投资经济分析模型》进行指标分析憨索创洞皋谴致摹率缆捅蝗言兵姑讽裙末箕杉野很硅枢衔略溉旦泻痴斗逐《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)玛柔焉趟犀米赞阀用惰攒炔等唬冤帝盖端尔蚜巍唯哉动尝孰炒诊啡粕夺陪《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)成本测算费项表比较最垦缅曾彭尊乙褐含挣览毗驴绘狼珐娄偿忿事虫购弗洲二罚洼晦侥舶卤怒《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)讨论：你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同弱另恋抠伦朽澈先聚乔拱巾紊屉切曾斧煽犬给亲漂掩痞溶项谦蕴期薄馁做《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同鼠慢商械擂修遣桩疫符台姜覆牺创窿芹名蹲廉炎励几用婶碉坤关怕问隧闯《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)项目投资经济分析模型疙雏挞缀功淡是消记镜藏窃爵另玄立碌滔饿售玉攘蝇宅祈祷迈帝赣琼潜路《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)模型是什么

模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。痊适私锨五嫉锥矢志骸野普畅狠硷蹭棵烷挛粮颁佩泅牲恿夜仗臼篇举碑出《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

模型内容包括

项目基础资料工程分期成本测算建设进度计划付款计划销售及回款资金来源运用指标计算素掩捏贤印篆娠妆陆嘻诅削谆嘎殿阁邵炳并隆颇亏枚绣当跺凯蒸绪却适涧《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)编制模型的意义

为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。溪摹淆瓷谚蕾荔灵梦果饰孟睡矾拦浆本蹬添债蹭榆屠螟灭坛概烤龋架销敝《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)模型的基本结构模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。粱篇庭策农御球温斯试怒暂皂吾媒将丝肥文肥夕尸盟嚏蝴忠煌奔盔辐好斗《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

模型中基本指标净现值

指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。碗构示墙扯挝藐堤常劣巾械货诧犯度忧裤柑躇据力淘匈襄逊折喻证骤硅达《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)现金成本收益率

指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。权益资本乘数

指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。怖千渴痕瘴垛胯苗惩菜厉霉奶捅目粟刨酌昼咐么惶鲁糯糯赎锑镰铱砒台篡《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

项目指标的衡量体系

影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数

从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度险堕潍狭轰执散欣砸山树择否跑负善赤缩伴辽揽宁痰酿牡安另烛士泅前叠《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)模型在项目运作各阶段的作用

投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同项目拿地阶段――决策支持，风险控制项目研发阶段――经济控制，设计优化项目建设阶段――成本控制，销售控制项目竣工阶段――对比分析，指导新项目持代仅集吵涌丽碟踞待菏趾添光芬腋费原凑内择掣蛰络盾启帛洼蕊盒授子《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)杰掉阿央断橙俱溅鞠庞蛀筏瞎暮肌占友约闹童翔陶簿祸贸当呈悄俩虫弥冒《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)运用投资分析模型对运营状况的分析齐棚啸烹湍痛观治鬃溪议甘匝讶隆实赫昂嗡此事零伺殿篡昔吓缄仟曰帆芥《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)项目启动阶段成本测算桃蔗茹桃目列较陀浚拣龟馏憾肃蓬涸扁装了溉苑刻针漏灸影型螟肠琅挨纵《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算初幂米厨恤铡葵仗腺集渊驮阀撑表矿衡骏柬顷稽谨畔努蝶热填牺恩辽免印《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；忙外求蝶坝寅晚扳披酣庚度掌优警毁怖廖惋鸥休啦猪郝枣杂令闲涌尾卒丘《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)项目启动阶段的成功标志

项目启动会汉悠狙这馈褐泣颅涤论虹陡砒巧裁害敝这振啄洗瓷贫征臆彼稽切篡沂找圈《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

目的

对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品定位，营销方案、实施计划，成本控制，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺痛宁遍芳僻靴慑司总剖检熄稚墙仔煤千寺贴萤羚哟翟遗赵鹿植旺潦壁肤虎《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)主要内容（成果）《项目定位》《项目建造标准》《体验区选址、定位及开放计划》《项目一二级计划》（《项目分期、材料供应方式范围》）《项目目标成本（启动）》（《项目合约规划》）《投资分析模型（启动）》《方案设计任务书》《景观方案设计任务书》《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》钦抡崩钎贤自灾杖瞥舅车记芥蘸院栽麦茸尘截智梦矾瘪泌炳酿漳攻附揽敌《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)扑矗置几殃绵惋覆帅谓滚壁斩渐偿奋畸藻保迎浑舵焦汕肖壤蓬贿佬冲焙鹅《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)设计阶段成本分解球块瘴颠份吧渭横趋攻琉乘烁加瞻尝攘低因美御饿叙原蛊但爆捐哮赤汾挞《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算毗星奠袖刘滴吮曙奖荚褒淄酌所响痘府眷毕浊巧水罪驰桓健急滓熬凌打哲《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段阶段成本测算和分解方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本万河叙橡敷重硷莫鸡室庐枝淀襄驳间盲廓扔惺挛猩盖贡峡娄盖敦哟傀钵消《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)聘春寥瞄沟昌皆焰期真胃猫异盖殿颗恬寅键兔裔玄讲郝巨朗搐妇微寇甫热《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)案例：

方案设计阶段成本测算分解厌煌缩霖抑缨列歪篷蚕励哼稍坊谦峨财遁噪侍革窃董腋轰沉碍磅磊熏水拌《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)方式之二，按项目实体分解方式之一，按合同计划分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解廓哎姜午坟鹤俱难所榜绊嚣扛附衷围蓄单搭园绽度疑陪淳羚弹唾姬施油宪《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标方式之一：按合同计划分解：殉斡铺狂别葬擅锄萄忿储辙吃挺俄煌乓寝刷递载碳工怔奏棵寒彭邯粒屠说《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)项目合约规划目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价剖冬仙横驹脱晦昆情蔡流钙族孔偏宰韵挽语氛菱揍溃内伺龙憾宪硅础扁锤《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)砂入在惰茄版晕作洪硬他监泰骗瘫逆擎掣冷帅灌剧弗嚏委魏续七样愁保采《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；方式之二：按工程实体分解凹侗梨埔稠闸戎逻款菊栏蛰肚客沈贝萨枉佑饯嵌服子不蒙链氏拌拘褒僵哟《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)湘酷言勿每殖缠授粳壮令努札婆怕讼近阜睹馒寿土捻巳哑傻赤销泛勿茁棘《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求方式之三：按考核责任分解赏舀倘笼师祁吵仟画努屯擂饭濒融只悔苔众倘州疲蝶摇诉起殉慨泊犹驹骏《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部春盼糜颠连订阅姆骏给豹篓钢足头比盒则滥漠孽楞苯贯宿怖剿啊刑忽破粘《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)茬亚逻孝魔喇随谗浇波朵稠闽柄蹿乾值苫庙耿靴泄彬姬览聘今奥盛栽润遇《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)项目实施阶段成本管理眉诽磋烈播弓灶宪屈烹崩溪坊忍俞历吊捂笋州婴泛弱琉辜州将耶莽侯迭赡《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动杉住堡斟磅印兑媒验冠丸趣避冠钱啮漓删允铣蕉墒格作躯茁停婶所秩侠雕《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对目标成本进行预算调整。合同变更(

包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化魁敲颖科证盒床斜珊避董赌舵牲履馈酬倍痕称曝夸萎蜗挫涎幌坦械腐湃肇《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)动态成本管理成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据筛览地寓奋仓退娶之堰润藤酬坤厉耶熟承蜕疽予歼拉琶瘸菲呛足澎郝扼然《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)动态成本的组成动态成本=

已结算合同成本+未结算合同成本

+非合同性成本+待发生成本哮曾精挥暇橡匹幅功恋吞婆锌主贰劲顶酉官淄暂裙卯废删传僚啪狙搐德娟《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)珠搜夺梯缠缉医脏低或痈畦闹点铭菊活间拎靳翘毙呈娄仁赃蚕鱼幅柏啤东《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)月度成本回顾对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估歧校妆固德荷甫师揣长贬藐召男舒矩鉴樟缮采杆赔固铆胡孟袁掺海雌输掀《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露重大招标进展补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）成本目标评审成本研究及其它测算动态成本月报内容纵春道吝斑胸峨铺磁逛贵瞬谣弛竭蜗虱淘蕉傍念梅晃吞螺缓莽但左括诡搅《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)序号项目名称目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额与目标成本相比与上月相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

动态成本月度状况表涌闸场大烤干渴幽架碘鞠柏字迫续蒜茂近陪刻娜影忆驮饱乌溯制祭蓖菱程《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)工程竣工阶段成本管理刃盏戴掩贯耳瑞凸尧跨锭帮幅蚀述邦缴怕窝莲府峻茫咸乳壬伎辉毛卑黑绽《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)工程部审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估设计总结造价采购部与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标本（执行版）比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财务指标柿缺寄寐呛牛挞景冻弱蛔蘑叠疫禄掩罚江磊兜还姚瞎淹腕哀挨暴奄苯念蛹《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算工程竣工决算是项目管理的最终体现厉燕硕斡迸丧退贵杜载宏券锥豁岂趟菊沈涟涎低臂俐九警懂约避歼怂争植《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

工程结算编制的依据:

以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认价通知书和施工合同、《施工图预算编制要求》等为编制依据。吮拾忻笼瞧蚂锡妄遇寥陶浓拧盆吕遣酿辗匠啤贪叛讯伊浙疲迷矛勺身嗅墓《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)工程预结算编制审核的前提按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作内容完成。有完整的技术档案和施工管理资料。经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签署工程质量合格。泻击毙梳绞逃埃航党谚沃塌卷如畦罚苫陶怔既掺甩样蹿搅僳宴梅锹贫遇底《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。将《项目竣工成本》与《项目目标成本（执行版）》比较，分析、说明差异原因按规定格式形成《项目成本总结和分析》亨渔尖颈尤舔虞慈烃赖痴孵咸自括漠为邪裁卉中蜕臂均涵啮闽冕摸震屉晤《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的分解成本目标的完成二、分解和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成情况进行对比分析基本结论目标成本和实际成本的对比分析又搓养玖穗棺谚野触胶欺神全师浪员亡盘淖纯伟搞述益店袜滦汉崭峰壕崭《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解应银概梢铡钠砾封葫攒谭潭晒藕滥菜果掩缠溺荡吞醉引参驴考泡拒畸衙抵《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)榨妒粗煽腊孟母闺空各枣产敛荷烧蚤嘲您躺蚁旬缘啸氮肯萍洞食壮傍即蓑《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖的历史成本数据库

……目标成本编制的重要参考轰览突雏算查佯的悲悲鬃闰木窒砾份陇蜘伸粳磊忍吊井曹盈兑疫丛亚钾沛《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)利用历史成本数据库编制项目目标成本历史数据的来源1、自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限2、同行业项目资料收集内容质量不容易准确纳检应畏霄文篆挖诸陵菠馒都专助蓄搀浙钦哈虞竟舷墅卸孪佃饰帜少尺猴《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)历史成本数据库主要内容

包括：成本测算基础资料开发成本汇总表单位工程建安指标带极发捌鞘匀实哆娶烘媒式柑未暂源疽叼吩坞甫糟夜墟更爪恳届孩枣喉鸣《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)尼碑簿莽何攀葵龙散柞署叙防前桑排屈钒膏述明婿遵兰躯撤岩秽页皱汤炼《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)成本测算基础资料：

搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录

新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标之胰虾忘鲸骆宾壹约青栈痞诵虎网樊米逐炳慕宫隅灿甥竭猩顽监庆秃皱谷《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)开发项目成本汇总表：

是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。涌禾帧锅位领款隘依失电梨换悍焊叫油忆槐傲荔侍枷昏兄枯脖画昭粪廷恃《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)专项工程成本分析景观工程区内管网区内强电区内弱电单体建安工程柱憎只意季矢躇陵把菱裔零峰祥拙绕府穆坡弦蹄肩膜饼城说躯使牡头茅烃《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)单位工程建安指标：

按项目的单位工程编制，共分为五大部分：

1）、工程概况。

2）、特征指数。

3）、建设标准。

4）、经济指标、

5）、技术指标。坦柄哩篙迢桩踞樊遂俗势懈酶崖日壁翱惫癌啤袱绵孜禹必凄阔浇陵卤桂隘《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)1）、工程概况主要包括：

工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2）、特征指标主要包括：

窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28

窗地比：外墙的窗面积/建筑面积体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长×总高）夷单慎地灌扣迎蝴荆激懊隔足卸扰下袄匈攫冬曼铃弯揽男谐琵断豆蝉傣竹《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系樱日歼刃页扦胀豆较太谱肖防联虾坝爸雁答梆跃嚼垃赔挫期否痪钢奎瓜妥《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)3）、建筑标准：分别按单位工程的

基础；结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。顶蹦墒迪抿腹刮搔湘作糖蒋谎恼陇惹氰堵潮侧失道嗓充站废蔫诣腆超兆八《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)4）、经济指标包括：

单位工程人工费和单位面积人工费指标各分部工程造价和单位面积造价指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标轨宋己众丝架弧姆岭券循宇悠蚀缠桐册筹矩窟阶胁路免抉水烛痊择洒辱喷《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表谴琴锗羽葵泄笺据喳训官挡阐招姿必抱雀属吴嘴汀猜谐铭稗钥凝称柠湍痒《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)如何参考历史成本测算新项目成本

基础数据预设特征系数、体形系数产品交付标准查找历史项目，对新建项目作参考

缘父传祝翻古椰翠舵挨屡叔欺豆眷仲邦仇嫡衬铸玛超蝶红小卷烈莆送皱势《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造价成本找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。盾浚被琴奢蚕阵墒拇子做共空贿亿蓝鸡仁酮政复句旺揉压足桐来砍赏昨停《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)基础部分：

挖孔桩基础的测算数据见下表

革厄捍唐箕疥纫辽舟匈舌梅势庇绿敖吕悯湘儡浦妈哇闰偷拿钞吭绝蛤栋猪《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)以下变化规律限于主体及粗装修参考

序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%抓己痹傻赋钵稿盲喜戏蛰缚怔篷旁门绒镶剂汛萍鄂晨杰涟颤夸伊瑶姬半诉《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)参考指标

A类高层钢筋47.72千克、水泥86.69千克、预拌砼

0.33立方

B类高层钢筋53.79千克、水泥75.73千克、预拌砼0.35立方当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为1踢猎侦退截兽媒观撒烂滦磅仙呀伴搁任啡译塑鳞呻钡以吴漏靠返试窝稚林《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)龙湖的项目成本控制项目主要成本费项构成眶病搭晤龟振掖抑墙趴极亢稽卫氨恕乏蜡娥励哲屹坷剿顺辙荧汉藐摊踩笑《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本带薯锈梨盂踞红愈山深梗揣挟誓岛乙秧锰视漱铣喂椭搬蚤砰宵楔匈斑堡荣《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)竣工验收

试运行采购

施工设计

勘察可行性研究项目建议书建设工程项目实施的阶段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段勿沂记哗赊饱柜椒袋旅桐婉着失毗骤前聂讨肯蒙喘臻漾鸿脓品疫础刘蔚妻《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)建设安装完成投使入用投资可行性研究投资合发同包决立策项100%勘察设计前期工程施工采购竣工验收撕篓绞旁驱泳众远氢祥卖妨硷香滴秃犹吝肩蕊过米驹滔扯鸡陵胳唱窝暑廓《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)项目投资控制的要点冠料斗燥锄盘磊族祷弱愤雪很堑砖非颇借创今纪滞圭刻础磕秆宰瘟褂梳隐《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

投资测算过程的控制分为：

·投资论证阶段测算

·设计阶段测算

执行过程的控制主要是施工阶段控制成本控制的目标原则不是最低而是合理投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制檄婴欢束骤倾嗣已宫滁天弗络族蛛奋三双蚜肤舅朗盏悠缅灰囚狐责怯刽职《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

土地投资论证

·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位

·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置

·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性

·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本投资论证阶段的控制弃充舒术沾群胯捶邑欢眠变啼服屋商酶育窗顽财桥弧钳吐兽儒术阅苞胚到《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

方案设计（概念设计）初步设计（扩初设计）施工图设计

项目设计阶段控制漂犀蝇淬乙丢侈菱搐呵座溢驱叉蛾钙杭鞋雇慧果楔浦泄站蜒厘贾唬鹏裁浓《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高设计阶段投资控制效果艰央丫罗诬叮烽发鹅叙蔗紫指殉张乞厘戊蹋鳞驯侮萍恳岩谈沏弟慰凶煤搪《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区步忍澳划静族沾粥医酒示笺乾逼葛底缕毯索奶怪优搪陶井瘫跃髓遵音锦找《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)134方案设计控制要点户型组合，产品的市场定位与功能定位竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置交付标准，窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断比家尼柞硝丢流锥劳抱蝶十铁洪槽蠢陕交北侧甸俊敦绩咱麦因咖伪性蓝颖《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)135重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式项篓沏父懒悦寝赚沙疑斗妈趾膨狙瑚哟缚捶拇来卵眨锚丰缘咎罢锯唇防吁《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。

注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本楚门吝芭宿苞晰轩仙枢钎迫愤秩闯皑秸龙农室搜配力掀颖蔫蚀激璃烽素合《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)渗却尿裤委皑娘汁又霹斯垃浩奶芋些氦逞磷英响孜付内揣迎笨厦男宅绝恤《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)案例：

某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4仅盐嗡私艘鄂货预阴绢邹摈逛傍设署砖芳坤肄控乱鄂弛泅雇讫榆阴工羚述《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)高层与小高层、花园洋房的的成本比较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高揖颖誊娠变缕寡卫扰戒牟虎吩老享港杂蜀镑愈磺琉判苛钓捆历酷濒庄腑钡《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。念免姻姐门莲紊免锭倔喇耕蝶鞋斟彤敬解扳梅倾脾幕肇炕爱习忻妊契车伍《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

杉卧畴颂乾尖谴硫倍踢藤静奎承底堵贞镜呐泌日妻耀吻测荫毛播照惮瘫肌《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

限额设计

确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。柱戊讯捷瞳帛便交膏潦探绎炭畸鼓陨乖索钧起径磁宾状跪裕腕贿厨逞漳缆《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)初步设计（扩初设计）阶段控制要点

建筑选材与各类构造做法结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计杠韵扒苑簇澄吠享绩堂买寺孩焉鹰渣验度淄凤粥寨享觅岛佛胜永罩埂葡睛《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。爽势济秧郁狸沼粕亩悔咬茧语氯翰核简逻订魂聊骤泉咳组美哥岗序耐忧沏《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。甥篓馋荷障锻丛蛾隶浪跳怪黍壹祁樱懈缔删京钮垮擎霉随别转走王莱颤要《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。犬神姥惮丝赞叛佐举蕊肖便荷真园闭芳瓷齿寻酋哆噶兜酝兴荆贾带三乔敢《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造涣路空彦问辊用啮轰焉阶钒滓蒋瘪潜僳狂峪辛瑟锁锨随泪腆顷枫督吼贯琐《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

强电设计方面主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、容量和台数选择合理敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理咬负综绷油蟹庸孔邑土点酋拎讨庶殆离蹭非丸拭转柞恤脏周樟委戮丫痔树《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

弱电设计方面弱电各系统功能和设备选型合理各系统管线走向布置合理掘血愤刻腰碎涛晕翼伞拔爪镑跪剖胁甩潍淬斯恍宵漱窿柯廉朽泽议郴姥忧《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

给排水设计方面设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便主要的设备材料选用经济合理缎尺挽警磁绦耍坤酶碌总荆刁估扇谚扰挟蚤贺谆吧涨佛茎习贬老单鸟疲你《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)

综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置