定位策划产业园世联常州龙城科技科教城三期产业园项目整体定位及发展战略汇报

龙城科技科教城三期产业园项目整体定位及发展战略汇报声明：本文，归世联某著名企业所有，世联某著名企业书面，向传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.5谨呈：某著名企业龙城科教城三期肩负着常州工业园下一发展阶段增长极的使命某省市发展方向上（南翼）,同时处于大学城与武进高新区辐射的核心区域区位区域带动力具有创新能力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地产业发展有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服某省市综合功能与上海等某省市能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下、沟通城乡关系的作用某省市联系度“增长极”就是一个带动域经济增某省市中心，它不仅自身持续增长，也能把增长扩散到地，最终扩散到不发达区域。资料来某省市功能理论－佩鲁增长极选择模型增长极项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段（终期）提交终稿2008/04/062008/05/20第二阶段启动区策略及物业发展建议工作最终成果区域（常州、武进及域）宏观经济背景研究区域产业研究、某省市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究成功案例借鉴提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告前期工作某省市场定位与发展战略产业选择方向与案例研究工业地产用地比例分配与案例研究宏观经济测算分区物业组合物业发展建议启动区策略在过去的一个月里，世联专案组针对项目涉及不同的层面进行了如下调研与研究工作工作内容项目本体经济产业发展产业集群收集的数据项目用地现状项目用地范围内的经济人口状况………常州及武进宏观经济相关数据区域发展现状相关数据区域产业相关数据常州及武进区总体规划…………世界成功工业园区相关数据国内高科技产业园发展现状相关数据长三角经济发展相关数据…………进行的访谈龙城科技项目负责人武进区科教城管委会政府相关部门某省市国土局某省市建设局、经贸委、科技局、外经贸、高新区管委会专业人士：鼎蓝工程负责人、南大化工院院长工业园区招商管理人员：新北高新区、武进高新区

…………世联产业研究专家进行的分析用地现状分析区域经济人口分析用地资源及交通分析可利用土地分析区域发展现状分析区域宏观经济背景分析城市经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域规划分析区域宏观经济背景分析区域经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域产业发展规划分析工业园研究案例苏州工业园,中国东莞松山湖，中国昆山工业园,中国固安工业区，中国硅谷,美国台湾新竹工业园，中国裕廊工业园,新加坡中关村,中国工业阳光城,英国索菲亚科学园，法国浙江大唐工业园,中国大田区工业园，日本斯图加特工业园，德国业园，中国萨洛索工业园，意大利班加罗尔软件园，印度长崎工业园，日本……并有针对性地研究了众多国内外成功工业园案例我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以政府和企业共同目标为导向长三角前提——政府形象打造常州科教城国际化先进制造技术创新基地（江苏新西伯利亚高科技合作中心），成为某省市名片，带动区域价值提升和发展。目的——企业盈利多期滚动开发的资金平衡和土地价值升值。与市政府要求步调一致的情况下，项目如何做到经济利益最大。我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）品牌目标：打某省市场标杆产品，形成影响力，树立企业品牌；利润目标：在保证政府目标前提下追求利润最大化；战略目标：通过本项目拉动整个科教城片区价值，为后期项目运作塑造增值空间。S我们有什么？（针对现状的实证分析）品牌：有一定的品牌基础与政府背景；经验：有一定开发经验，没有工业用地项目的操作经验；区域：未来规划利好，但没有具体的时间节点，区域价值未被认知；项目：远郊大规模，拥有高等职业教育资某省市政生活配套不足，境一般。核心问题是什么？我们怎么办？（解决方案的提出）基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，世联认为项目应该解决的核心问题是：项目需要某省市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确：本项目如何占位未来？如何促进常州产业链的升级及延伸？Q1:在武进区规划的背景下，区域未来价值如何？Q2:基于一期大学城及二期研究所的教育科研资源，本项目的产业如何向高附加值产业升级，使其差异化的产业选择能够成为园区产业新的亮点和经济增长点？Q3:如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现区域土地价值增值？框架项目使命分析项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算区域价值定位项目资源盘点区域价值。项目属性界定对本项目自身的审视——1项目所处的常州位于苏某省市圈中，是一个具有先进制造业基础支撑的某省市2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2%.常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏某省市圈,为长三角某省市圈之一,整体经济发展活跃.常州为经济较发达的三线新兴某省市,以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合某省市产业构成的3/4以上。机械38%冶金化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%常州工业主要产业构成城市层级某省市圈某省市圈锡某省市圈苏某省市圈常州近年来人均GDP以及增长情况常州的GDP规模远远落后于无锡和苏州。常州在利用外资上,略少于无锡,但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多,处于绝对领先的地位。苏锡常某省市的产业结构大体上差别不大,主导产业还是以第二产业为主导,占到60%左右的比例。其中常州的第二产业产值远远落后于无锡和常州。但是好的趋势是:第一第二产业所占比重都处于下降的状态,其中第三产业在小幅缓缓上升,上升速度苏州>无锡>常州.从GDP规模、利用外资情况及主导产业的产值等方面看,常州都落后于无锡,并且与苏州有很大的差距,处于苏某省市圈的末端位置2007年苏锡常利用外资情况城市协议注册外资(亿美元)实际利用外资(亿美元)常州44.0118.35无锡54.4727.72苏州185.273.82007年苏某省市圈产业结构情况城市层级项目地处武进区，是常州经济最发达的新城区，处于某省市发展的主方向上，某省市金南翼某省市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，某省市框架，加快南北两翼建设。武进区是著名的“苏南模式”的发源地，现已成某省市的“金南翼”，整体GDP某省市GDP的1/3以上。武进属全国经济最发达十强县，是常州经济最发达的辖区，行政上虽属常州，经济上与常州既紧密联系又相对独立。武进GDP连年增长，且占常州GDP份额连年提高武进某省市GDP比较区域层级武进同某省市的人均GDP比较武进曾是著名的“苏南模式”的发源地，是长三角最有经济活力的腹地之一浙江杭州无锡南京苏州镇江武进沪宁高速沪杭高速上海杭宁高速湖州提升中心拓展南北新北区武进区项目南临武进高新区，西接大学城（科教城一期），有丰富的科教和高科技产业资源，同时紧邻312国道南移段,交通通达性好地块位于大学城东侧，常武中路旁,毗邻主干道，交通便某省市中心30分钟车程武进高新技术开发区园区规划达100平方公里,拥有高科技产业资源的大规模的综合功能的工业园区。科教城一期大学城,由六所高等职业院校组成，在校师生超过7万人,年均毕业学生2万人。科教城二期主要以中科院、东南大学研究所为主紧邻312国道南移段，便于通往上海、某省市某省市；本项目312国道南移段武进高新技术产业开发区

大学城（科教城一期）上海方向南京方向区政府区域层级淹城遗址毗邻老城区地带常州大学城武进区政府湖塘中心区本项目武进高新产业开发区牛塘工业园区办公楼高压线一期大学城常武中路鸣新路科教城二期科教城三期塥湖路湖塘河农田农田信息职业技术学院科教大楼交叉路口农田地块层级地块形状规整，西边临河，有高压线通过，现状为农房及较大面积农田，地势平坦，套设施匮乏地块指标三期地块1898亩容积率：1.5建筑密度：39.52%项目属性对本项目的价值点界定城市层级产业发达的某省市区域层级某省市发展的主方向地块层级项目规模某省市武进区较大规模套活配套设施匮乏交通状况便利的陆路交通系统源教育资源、高科技产业地形地貌良好地势，开阔空间某省市城市发展方向上拥有教育及高科技产业资源的大规模的产业园区运作项目位于某省市，某省市发展上,拥有教育以及高科技产业资源的﹑大规模的﹑产业园区运作项目项目属性界定区域价值。区域发展方向对区域核心价值点的挖掘——228某省市化的推动、产业的集聚、人才的某省市场的活跃及配套的完善，武进将成为对接常州主城，且最具现实及潜某省市副中心武进处某省市的发展方向上，未来要建成以旅游休闲、生态居住、高等教育、高新技术为主要功能的南部新城区规划产业人口土地随着武进产业结构的不断优化及与人口的良性互动发展，武进最终将形成类梯形的高素质人口结构目前整某省市区商品房供应量大，房价上升慢，但是随着政府对土地供应的控制，以及房价本身较低，未来会有较大的上涨空间武进经济总量占常州比重大，水平高，以高新区为龙头的二产发展迅速，私营经济发达，产业驱动能力强快速公交、大学城、以及大型商业配套的开发建设，加速了武某省市化进程配套武进功能解构在武进未某省市功能布局中，项目所处的大学城片区处于某省市核心以及高新区的夹层地带，项目片区发展取向多变一城：武进中心城区二区：武进高新区外向型农业综合开发区五片区：东北城镇发展片区东部发展片区环太湖旅游度假片区西北发展片区及东南发展片区武进十一五发展规划形成了“一城二区五片”的发展格局1中心城区一城承担着武进行政、文化、商贸、高尚居住及其他服务平台的功能2武进高新区外向农业开发区二区高新区是常州产业两翼之一，武进区产业发展的基础平台农业开发区是武进壮大现代农业的平台3东北发展片区东部发展片区环太湖片区西北发展片区西南发展片区东北片区人文自然景观资源优秀，旅游、居住及部分产业功能（横山桥、、焦溪、芙蓉）东部片区工业基础雄厚，承担工业绵延带（横林、洛阳）环太湖区域以及西太湖区域生态环境优秀，承担休闲度假及高尚居住功能西北发展片区承担工业及物流功能五片区项目片区发展意向大学城武进高新区外向农业开发区东北片区东部片区环太湖片区西南片区西北片区中心区大学城武进高新区外向农业开发区东北片区东部片区环太湖片区西南片区西北片区老城区城市化动力极产业化动力极项目片区发展项目片区的发展取向主要受两个动力极的影响：来自于老城区及武进中心某省市化动力极以及来自于以武进高新区为核心的U型产业带的动力极影响项目片区发展意向中心区城市化动力极：常州正在拓展强化核心，扩展两翼的发展格局，在基础设施、交通体某省市配套设施上积极投某省市化水平快速提升老城核心某省市城市化水平的梯队来看，常州处于第二梯队，落后于苏州无锡，潜力巨大常某省市化水平从02年开始迅速发展，突出表某省市固定资产投资增长迅猛城市BRT快捷交通系统、行政中心搬迁以及房地产开发等正迅速的推进常某省市化，其进程正方兴未艾南京-无锡-苏州常州-镇江扬州-南通-泰州-盐城-连云港某省市城市化水平等级分布60%以上50%～60%之间50%～60%之间40%～50%之间影响一城市化动力极：武进区作为某省市化扩展的主战场发展相对较晚，正着力于打造某省市功能，发展速度快，提升空间大武进新城战略：通过建设新城区来增强区域的综合竞争力实现路径：某省市功能，某省市形象目标诉求：2010年，16.6平方某省市核心区基本建成某省市路网建设强化基础设施建设强化商贸项目建设某省市亮点建设新时代广场某省市广场、泰富百货城、4S汽车城、又一城购物中心、常州世贸中心、花园商业街以公园和公共绿地建设为重点武进新天地、淹城森林公园、滆湖生态休闲某省市政绿地自来水、供电、供气、污水处理等基础设施推动莱蒙城、御城、新城公馆等居住配套建成中心城区“八纵八横”路网骨架，构筑中心某省市轮廓建设新客运中心，和新区通主次干道淹城森林公园武进新天地武进交通规划图影响一产业化动力极：项目布着以武进高新区为核心的工业走廊带，产业制造力量强大，三次产业发育相对落后，产业提升动力不足横林镇洛阳镇横林地板，行业企业400多家，年设计产能超过了1.5亿平方米洛阳镇某省市十强工业县，拥有新科电子、新亚电机等规模企业89家武进高新区07年实现产值300亿，高新技术产业实力强劲，各项指标向国家级开发区看齐某省市型农业基地，生态环境优越，01年实现业务收入2.5亿元工业走廊带高新技术开发区外向型农业综合开发区2005年武进区一产、二产及三产的结构对比为:4.39：68.38：27.23，三次产业发育不足武进区的二次产业虽然力量强大，但仍集中在低价值的制造环节，高新区主要吸引制造业务的转移缺乏有力的平台支撑产业的进一步提升影响二区域价值定位：城市化动力极产业化动力极常某省市化进程正方兴未某省市扩展迅速武某省市化主战某省市核心功能尚不完备武进正着力某省市核心功能，软硬件环境正快速成熟项目布强大产业带，产业力量集中在生产制造环节产业提升的力量不足常州及武进经济结构中三产发育不足，三产对产业带动不足基于项目产业基础，主动站位，融入某省市核心，某省市教育研发功能区角色框架项目使命分析项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算区域价值定位项目资源盘点项目资源盘点。寻求本项目现有及潜在的价值——从宏观层面来看，长三角交通体系的一体化将使常州与某省市的联系更紧密，从微观层面讲，常州交通体系的完善将使得项目具备便捷的通达性150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁高速公路京沪高铁城际轻轨重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的某省市间的时间距离，某省市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从某省市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。常州地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使得常州成为联系某省市圈的某省市NS

武进区WE1、3号线纵连南北2、4号线横贯东西市民广场淹城大学城武进中心区与常州老城区相连接的多条快速路和主干道路已经建成或正在建设和衔接改造中根据常州轨道交通规划，远期某省市南北的1、3号线将项目所在区某省市的发展更紧密联系起来计划在年底完工的BRT一号线，在项目接设立站点区位资源分析作为苏南模式的发源地之一，常州具备强大的产业基础，同时通过积极引进外资，常州的经济开发度大为提升产业资源分析至2005年某省市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达3593家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职工总数16.1万常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%进入90年代常州积极引入外资，05年外资企业产值占常州总产值的22%某省市历年外贸依存度（单位；%）苏南模式——强大的农村工业产值（单位：亿元）六所高职院校承担了人才培养的职能，同时还引入了中科院及南大等具备较高创新能力的研发机构常州大学城是全国第一个以高等职业教育显著特色的综合性大学城，占地面积13.2平方公里现有六所高校进驻，在校师生超过7万人，年均毕业学生2万人目标：“高等职业教育的基地，一个开放型、国际化的教育园区，一个高文化的现代文明社区。”常州大学城教育研发资源盘点本项目诞生于政府合作项目，开发实体具备雄厚的政府背景，属于政府重点支持项目政策背景资源中国常州俄罗斯新西伯利亚合作2007年7月某省市市长率团访问俄罗斯，并举办了某省市——新西伯利亚州科技经贸合作洽谈会”，并根某省市科技厅的建议，在常州成立“江苏——新西伯利亚州高科技合作及产业化基地”，本项目政府合作背景下的产物常投集团武进区政府某著名企业项目开发主体具备雄厚的国资背景，政府公关能力强，能够为项目争取更多的政府资源支持项目使命——

领某省市的产业之先，承担常州产业升级的驱动器培育新型产业1完善产业链2

提升现有产业核心竞争力3满足办公、居住、商服等功能4市场预期功能需求根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方向来实现常州产业升级展示、物流等后端研发配套孵化器前端产业后端产业前端产业辅助产业那么，我们的思考点：在四种功能需求下，本某省市场预期发展背景及自身条件下，现阶段可承担哪些功能，未来具备承担哪些功能的潜力？？？？框架项目使命分析项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算项目机会分析项目竞争分析产业研究项目机会分析。站在未来看现在——1。国内外案例下的KPI体系2。项目适配性分析培育新型产业1完善产业链2

提升现有产业核心竞争力3满足办公、居住、商服等功能4市场预期功能需求孵化器根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方向来实现常州产业升级展示、物流等后端研发配套前端产业后端产业前端产业辅助产业1。国内外案例下的KPI体系英国剑桥科技园索非亚高科技园区索非亚高科技园区以研究和创新驱动的法国园区发展的典范，是欧洲三大著名高科技园之一区位：位于阿尔卑斯某省市，即法国尼斯和科达苏尔附近，距著名的戛纳电影城和格拉斯香水之都十几公里之遥，该区域缺乏工业基础，旅游业是其支柱产业交通：高速公路从区边缘穿过，距法国第二大的尼斯国际机场16公里规模：占地2300公顷性质：国际性的高科技园区，吸纳了1100多个企业，技术人员来自世界50多个国家，以研究和创新为主的园区法国索非亚科技园区索菲亚高科园通过大量的培养中小科技企业成功的实现了从外部驱动型向驱动型发展模式的转变阶段特征关键举措关键产业阶段成果阶段初创阶段发展阶段成熟阶段地区环境优势依靠拉菲特个人影响吸引外部企业入驻，依靠外力驱动发展采取园区的国际营销策略；发展的第一个高峰；教育和科研的发展和支持；外力向内力的转变过程中小企业快速成长；科研人员数量大增；国内科研机构主导园区创新；驱动型成长模式成立“经济利益集团”，进行土地及基础设施开发，成立尼斯大学巴黎大学、某著名企业学校等大量的教育及私营科研机构进驻制定支持中小企业策略，召开首届风险投资基金大计算机、微电子和信息等产业为主计算机、为电子和信息为主；航空和电讯研究的发展计算机、为电子和信息为主；航空和电讯研究；制药、生物和化学；能源中心等科研人员从零增长到500多人；企业数量扩大到200多家，IBM,DEC建立研发中心科研人员增长到12000多人；企业数400多家；包括法国航空公司、德国汉沙公司等四个航空公司的研究试验中心入驻来自60多个国家和地区的1300多家企业和30000多名科研人员；年创税收总额超过30亿欧元1969-19771977-19961996至今发展历程良好的区位优势以及在此基础上所作的营销以及关键设施的改善是索非亚高科园在发展初期得以成功关键多元化和包容性的文化传统，著名的国际电影城—

嘎纳旅游度假胜地

发达的旅游业，美丽的滨海某省市——尼斯位于法国东南部世界闻名的休闲地带“蓝色海岸”完备基础设施发达旅游业带来住房、交通通讯等基础设施良好多元包容文化国际化区域国际化的区域使得索菲亚具备吸引外部企业及资金的可能营销发力对海外特别是对美某著名企业业大力进行营销推广活动关键设施改善法国某著名企业公司的电讯节点设施,增加了区域比较优势结果影响IBM、德州仪器、公司、Amadeus，Accenture等大公司以及国立立巴黎矿业学院索菲亚分校、尼斯大学、国立信息化与自动化研究院(INRIA)等进驻成功因素大力扶持幼苗企业扶持本土创新性企业使得索非亚园区迎来了发展的另一个高峰，实现外驱向内驱转变外驱型向内驱型的转变部分外国跨国公司政策引导国内外大公司及研究机构资金支持其他本地中小企业企业或高校剥离出来的新生企业区位优势产业聚集转变背景：外驱的发展模式比较脆弱，信息沟通发生在外企分支机构和区域外总部之间，创新不依赖本地企业及网络，受经济环境及企业策略影响较大转变前提：外驱发展阶段形成的产业聚集是基础资金支持非政府组织人才培养政府培训人才培养巴黎矿业学校、尼斯地区商会、某著名企业学校、法国石油研究院、国家科研中心、计算机科学研究所及欧洲技术研究所非政府组织经理俱乐部”和“波斯协会”等提供中介服务平台政府培训某省市计划项目”和“推广培训项目”对创业者和新生企业进行相关培训资金支持1997年召开了首届风险资金大会，同时某省市投资公司,引入英、美、德及新加坡风险基金，占到50%，同时鼓励个人资金为本的风投成功因素索菲亚园区在产业聚集上比较聚焦，集中于三大产业而尤以信息通信为核心，主导产业突出信息长途某著名企业一电子（ITE）制药、生物、化学中心（PCB）规模较小的能源中心索非亚园区主导产业三大技术中心区索非亚园区产业构成信息通信类产业占据重要地位，企业数占园区高新技术企业总数的80%有300多家著名IT公司的地区总部设在这里，聚集了50多个国家的1.6万多名工程师是法国电子信息产业发展的基地主导产业法国索非亚高科技园---驱动园区成功的核心价值价值1：良好的区域环境良好的交通，基础设施，环境优美价值2：政府主导驱动，政策引导、资金支持和公共服务的提供

权力分治法律，巴黎的大批高等教育和科研机构的迁入；政府资金的支持，召开风险资金大会；

法国某著名企业投资建立的以光纤技术为基础的通讯网络和著名的CICA(国际先进通讯中心)项目；

“经理俱乐部”，“波斯协会“某著名企业谷协会”；各类培训活动，由SAEM—SACA组织管理某省市计划项目”和蓝色海岸发展组织管理的“推广培训项目”价值3：创新和研发主导，高附加值产业的发展法国重要的信息通信基地，300多家知名IT公司研发中心价值4：人才的本地培养和国际交流相结合

尼斯的培养，来自世界50多个国家的技术人才价值5：中小企业的培育，提升区域内生增长力量人材苗圃、企业孵化器等的运作，中小企业快速发展核心价值点英国剑桥科技园-----世界上公认的最重要的技术中心之一

剑桥科技园区区位：位于风景秀丽的剑桥镇，著名的康河横贯其间，距离伦敦90公里交通：距伦等四大机场约1个小时车程，直达伦敦、伯明翰等的火车和伦顿专线巴士规模：140英亩（近65公顷）性质：剑桥大学引导的集研发和生产的高科技企业聚集区英国剑桥科技园成功将剑桥研发价值最大化，并不断催生新企业诞生引导企业聚集阶段特征关键举措阶段问题1960-1970年代1970～1980年代1970～1990年代阶段成果阶段起步阶段发展阶段发展高峰阶段高峰受挫回升阶段剑桥大学驱动科技和产业之间的关联剑桥大学整合资源全方位扶持科技和产业转换大规模的企业聚集开始呈现适应新环境调整阶段从大学实验室衍生10家技术企业，剑桥大学设立高科技园区成立沃夫森产业联络办公室，吸引银行和房地产企业入驻完善硬件配套同时为入驻创业企业提供全方位服务政府推动剑桥与英国东南部的联盟扩大辐射某省市政府对工业态度消极；研究成果转化速度慢发展缓慢，依托学校吸引尖端技术的企业，配套不完善中小企业规模不大，产销受阻；缺乏利益刺激剑桥地区10%-15%的高技术公司聚集园中；大公司设立分公司一批高科技企业衍生，英国一些跨国公司分支机构进驻外部公司大量进驻、创业企业增多，大量中小企业云集外部环境使得企业优胜劣汰，剩余企业竞争力增强1970～1990年代发展历程剑桥商务园在企业孵化方面方式多样但核心注重发挥自身核心优势以及搭建完善的服务平台剑桥大学具有雄厚的科研实力，在生物科技、通信、无线科技及电子信息技术研究方面享誉世界世界医学和化学诺贝尔奖得主20%出自剑桥区域剑桥大学雄厚的科研实力是剑桥商务园产身的直接原因剑桥大学高校衍生外部合作校师生创业吸引外部企业某著名企业研究实验室日立剑桥等诺基亚、甲骨文、日立、施乐、某著名企业、东芝等激光扫描公司、西普数据公司、分光小系统公司等剑桥商务区一半以上的高科技企业与剑桥大学有联系企业孵化成立沃夫森产业联络办公室成立圣三一中心协调产业界和学院关系，提供技术某省市场分析、牵线搭桥到代拟具体的合作条款等全方位服务提供会务场所、用餐设施，帮助企业发展高技术某省市场、提供多种多样的咨询服务校企人员互动联合培养本科生及研究生，教员和产业界专家互动培训等资金支持引入各类风险投资公司及提供研究资金支持孵化过程重点发力在剑桥大学的优势研发领域，做到研究资源价值最大化生物技术生物技术生物技术区域产业3G某著名企业电话技术信息通信电讯高技术工程化学制药园区初期航空航天电子通信激光计算机医药化学医药化学计算机软硬件无线技术咨询业科学仪器纳米技术航空航天园区现在航空航天生物技术：除美国以外最大的生物技术机构公司群维康基金会、欧洲生物信息学研究、巴布拉汉姆及英国医疗研究委员会等信息通讯技术：3G某著名企业通信技术及无线技术等3GLabs、Accelrys、Incyte，Intel等航空航天技术：高技术工程：电子信息技术：如纳米技术、计算机软硬件技术诺基亚、甲骨文、日立、施乐、某著名企业研究资源价值最大化过程剑桥的优势研发领域产业集聚剑桥商务园在企业的孵化方面的成功取决于五个方面的关键因素极具吸引力的地方环境硬件基础完善，交通便利，通讯发达、电力充足配套设施完善，娱乐、休闲、居住、生态环境都很优越设施信息共享，与大学关系密切并可做到设施共享某省市场经济体系园区政府建立由传统金融机构、风某省市场某省市场组成的某省市场经济体系高质量和稳定的人才保证剑桥大学作为世界一流的大学为园区输送了一流的人才政府的优惠政策园区政府提供资金、税收、法律等方面的优惠政策成立“创新产业特别工作小组”，负责创新产业链开发与27家银行联合推出的“小企业贷款担保计划”英国政府计算机辅助设计中心曾进行长期资助医学研究理事会50年代就对生物技术研究提供资金资助剑桥精神倡导特殊的创业精神和独特的人文氛围12345奠定了70年代中期开始的与计算机辅助设计有关的小企业崛起的基础剑桥地区生物技术企业的迅速发展成功因素案例总结优越的地理区位较高的同类企业聚集度KPI完善的生活配套设施具有研究水准较高的大学或公共机构成功打造孵化功能的核心价值体系完善的配套服务体系尤其资金平台2。项目适配性分析结合资源条件分析，本项目缺乏突出的优势资源打造孵化中心功能，但具备潜在的可能总结

本项目适配性KPI优越的地理区位宏观看，区域交通体系一体化使得常州成为中心某省市微观看，常州轨道交通及交通体系完善使得本项目具备良好通达性

完善的居住生活配套目前项目乏高品质的生活配套设施但未来可以打造这部分设施

较高的产业聚集度取决于项目产业定位及后期的招商效果

具有研究水准较高的大学或公共机构大学城六所大学研究创新能力较弱，难以成为创新核心动力源未来外国高素质研发机构入驻承担创新核心完善的配套服务体系目前园区缺乏完善的孵化的平台支撑体系，尤其体现在关键的融资平台未来可通过招商等方式搭建平台体系

培育新型产业1完善产业链2

提升现有产业核心竞争力3满足办公、居住、商服等功能4市场预期功能需求展示、物流等后端根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方向来实现常州产业升级的目标孵化器研发配套前端产业后端产业前端产业辅助产业1。国内外案例下的KPI体系苏州国际汽车城昆山花桥国际商务区第三意大利案例选取标准：我们试图通过案例研究，总结出产业链后端的展示、物流等功能的核心价值点第一类案例：与常州面临的产业环境相似，正处于产业调整的过程中借鉴点：寻找产业调整升级的方向选择第二类案例：由落后产业形态成功进化为高级产业形态借鉴点：产业调整升级的关键举措昆山花桥国际商务区苏州国际汽车城第三意大利以吸引外部制造业为经济驱动的昆山模式在成就昆山中国经济百强县之首的巨大荣誉的同时，也开始面临着发展的桎梏昆山的经济产值构成比例图昆山的产业结构构成比例图从2004～2007年，昆山连续4年位居中国某省市综合实力排名首位，06年GDP达到932亿昆山模式：基于昆山的便捷区位，通过低价的土地政策及相关的税收优惠等吸引外部制造产业进驻，驱动经济发展，定位于一个生产制造基地效果障碍土地资源稀缺：某省市土地资源在138.2万亩，未开发土地只有0.55万亩，从01年开始昆山就开始探索集约利用土地产业附加值低：昆山吸纳的主要是二次产业的制造环节，在产业链条中附加值低，规模大但质量低成本压力：随着土地稀缺其价格高企，人力资源成本提升，对于微利的制造业务提出了更高的压力产业候鸟效应：制造业务有候鸟效应，追求更低的制造成本，昆山面临行业效应区域竞争：昆山其他低成本制造区域的竞争外资驱动的外向型经济发展模式二产驱动的经济发展架构昆山模式在昆山模式进一步延续所面临的障碍中最核心的源自于土地的硬约束及产业的候鸟效应昆山土地资源利用状况（单位：万亩）企业投资强度：从“5432”调整到“6543”配套用地限度：工业用地容积率不低于0.6，建筑系数不低于30%地上建筑高度：鼓励企业向空中发展土地开发进度：监控土地开发进程村庄整理深度：对农村土地的整理储备产业转移梯度：对农村土地的整理储备盘活存量力度：对农村土地的整理储备某省市场透明度：对农村土地的整理储备集约利用土地八个度１2345世界产业转移的候鸟效应１1800年代后期—美国工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移21850年代和60年代—战后日本把自己建设成为一个低成本的制造基地31870年代后期和80年代—日本逐渐成为一个全球重量级发达国家其邻近的韩国成为低成本制造中心41980年代后期—低成本的制造基地快速的向东南业和台湾转移41990年代—中国的经济改革和某省市场使得中国成为一个巨大的低成本制造基地昆山模式为克服原有模式带来的问题，昆山着意在产业价值链后端发力，以打造产业配套服务平台—昆山花桥国际商务城延长产业链，来提升昆山的产业竞争力区位概况：地域面积50平方公里，距某省市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城园区定位某省市唯一以现代服务业为主导某省市级开发区发展使命：按照“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，肩负昆山产业结构调整、提升昆山产业竞争力，扩大昆山经济辐射力的重任昆山花桥国际商务城25km昆山国家级开发区上海国际汽车城其产业链延伸的方向集中在展示营销、物流及企业总部基地上，从功能上形成三大业态聚集带现代物流：延伸昆山出口加工区物流保税叠加功能，为制造业务提供展示展览、国际采购、流通中转及居住、商业等配套服务区域总部基地；吸引制造企业地区总部、研发中心、服务中心、营销中心、培训中心和咨询公司落户服务外包：承接国内外企业IT、客户服务、结算中心等后台服务功能花桥国际商务城产业提升方向：展示营销、物流企业总部基地目前花桥国际商务城已经启动了涉及企业展示交易、物流仓储、总部办公等一系列重大项目，并取得良好的招商效果及社会影响中国国际展示中心（CIPC）项目概况：规划占地1500亩，建筑面积160万m2，其中展馆约100万m2，配套服务面积60万m2建筑设计：蜂巢式结构，园区标志性建筑之一运营模式：临时展览与常年展贸相结合，电子网上交物展贸相结合，进口商品展贸与出口商品展贸相结合招商效果：美国商会、德国中小企业联合会、美国最大的展览服务公司Freeman及近百名企业预定展馆并签署相关的合作协议商务城集聚了东方海外、亚太广场、天天国际、中宇集团、绿地家世界等30多个较具规模的现代服务业项目，投资规模200亿今年引进了NSK、建滔集团等10多家企业总部和天天国际、宝湾国际物流中心、迪卡侬等项目并与法国某著名企业公司和大连软件园、源、中金数据等知名服务外包投资商进行深入洽谈开发效果苏州国际汽车城广泛的在产业链后端发力打造具备复合功能的汽车商贸区，提升苏州高新区的产业结构地理区位：位于苏州高新区内，紧临沪宁高速公路和312国道，距火车站5公里，南依高新区最大的住宅区和枫桥商业区，北靠高新区工业区项目概况：一期1200亩，二期规划2000亩项目使命：致力于打造一个集研发、生产、销售、服务、会展、汽车文化于一体的汽车商贸区功能定位：一城为中心苏州高新区居住区及枫桥商业区工业区产业配套中心服务中心区域销售中心零部件集散中心居住中心国际汽车城车辆管理单位、检测中心、某省市场、汽车技术学校会展中心、汽车品牌俱乐部宾馆、餐饮、商业、休闲设施苏州国际会展中心类似案例花桥国际商务城发展存在四个方面的关键支撑因素：区位交通优势、产业支撑优势、政策成本优势以及综合服务优势1区位交通优势2产业支撑优势34政策成本优势综合服务优势某省市中心16km某省市中心20km，地理位置优越距离虹桥、浦东机场距离80km以内，沪宁高速、312国道及同三高速在此交汇铁路有沪宁线、京沪高铁以及上海轨道11号线昆山制造业基础强大，外资投资项目在5000个以上昆山民营经济发达，有民营企业18000家昆山长三角区域也具备强大的产业支撑某省市级开发区某省市发展现代服务业的优惠政策某省市政府已同意在资金、土地、税收等方面给予商务城最大的支持采取“一事一议”、“一企一策”等方法，最大限度地给予政策扶持一是专业化服务平台：会计师事务所、审计师事务所、律师事务所、咨询公司等各类中介服务机构二是公共技术服务和信息服务平台：研发测试及各类法规服务三是人力资源平台：安博实训基地以及大学签署人才培养机制支撑因素总结第三意大利是意大利中小企业的摇篮，是意大利经济发展的典范和代表，在传统制品行业享誉世界亚得里亚海意大利地中海米兰都灵热那亚皮亚琴察乌迪内蒙特别鲁那卡尔皮帕尔马萨斯索罗摩德纳博洛尼亚卡拉拉普拉托阿雷佐意大利的经济版图明显的呈现出三段式的结构：发达的北部，欣欣向荣的中部及落后的南部意大利被誉为中小企业，在制造业企业总数中，中小企业占99．87％意大利中小企业竞争力强，某省市场上享有盛名的意大利皮革、服装、玻璃、家具、卫生陶瓷、大理石、鞋类等，绝大多数是中小企业生产的而第三意大利是中小企业最为集中及活跃的区域第一意大利大企业主导第二意大利农业经济主导第三意大利中小企业主导第三意大利第三意大利通过发展传统行业实现了农业经济向工业经济的转变，并建立了强大的产业竞争力背景产业状态产业人口1950年代之前1950～1970年代1970～1990年代典型案例阶段农业时期的非正式经济和弹性专业化的萌芽时期灵活专业化和经济大发展时期新技术的应用和９０年代的企业大型化时期农民拥有自己的土地，有余力进行自发的工商业活动，自发性的家庭工业出现如纺织等政府鼓励中小企业发展，大量同类企业出现并聚集，出现专业化的企业聚集区企业大型化一体化，并通过信息技术改造生产设备，研发设计企业大量出现散户分散经营，联合销售企业协作，产业纵向一体化向重视研发设计转变艾米利亚—罗区——意大利服装聚集地发展历程第三意大利的成功在于通过产业聚集贯通了整个产业链，从低附加值的制造环节向高附加的研发设计以及展示物流转变企业N企业2企业3企业5企业4企业1企业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业企业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业大量同类性质的中小企业在地理空间上聚集由于集中度高，企业之间的知识可以快速的传递，同时竞争也促使企业寻求创新及差异化竞争促使企业出现分化，大企业和小企业之间发展出分散化和专业化大企业主导产业上的一体化，企业之间分工出现企业间的分工进一步深化门为其他公司提供产品设计、销售咨询的服务公司最终形成关联紧密地企业聚集带制造研发营销123集群所在地地名生产领域企业数蒙特别鲁那运动鞋701萨斯索罗瓷砖220普拉托纺织服装11850卡拉拉大理石1200比耶拉纺织服装2300卡尔皮纺织服装2630佩扎罗家具1000帕尔马火腿215产业集聚形态产业微笑曲线高附加值高附加值低附加值成功因素第三意大利构筑了完善的产业价值链后端服务体系，提升了意大利在传统制品行业的竞争力销售联合体融资担保联合体联合采购合作社教育培训机构各类行业协会展示推广服务政策咨询产品检测公共研发平台中介机构（法律、咨询、财务等）其他……风险投资第三意大利产业区服务平台骨干陶瓷企业（约200家）配套企业中介顾问公司行业协会政府机构模具、釉料、包装材料、仓储、运输以及设备制造等工厂管理、物料管理、财务、广告、营销等大宗采购、各类会展某省市场调查、人才培训、财务法律咨询水、电、路、信息、通信、兴办大学、研究院、职业培训及意大利萨斯索罗的生产——销售——服务网络萨斯索罗是意大利著名的瓷砖小镇，其产量占全球的30%，高档瓷砖展到65%行业协会在萨斯索罗地位重要，行业协会负责赞助技术研究机构、收集散布信息某省市场、提升基础设施及与政府对接等行业协会有自己的研究院、博物馆、产品推广中心案例总结便捷的交通区位政策的有利支撑KPI具备强大的产业支撑开放的经济形态成功打造展示、物流等功能的核心价值体系2。项目适配性分析从市场现状看，常州现代服务业及生产服务业发育不足，对产业的拉升及壮大作用有限，在政府层面对此问题的认知已有所转变市场现状苏锡常产业结构比较（2006年）苏锡常普遍存在着第三产业发育不足的状况，低于区域平均值无锡提出产业融合的理念，以制造业为主拉长产业链，带动生产服务业的发展苏州也在大力发展生产服务业，如研发、营销、会计、保险、会展及物流等，提升产业档次及竞争力同时苏州鼓励外企、民资发展现代服务业如金融、商贸、物流、房地产、信息服务等常州第三产业主体结构交通运输信息服务业金融保险房地产业旅游业零售业常州的第三产业集中在5大传统行业，结构比较单一，并且缺乏和制造业的联动对制造业有极大关联的会展、金融服务、会展、中介服务、物流等发育严重滞后，对第二产业发展造成制约常州十一五发展规划提出常州“双轮驱动”战略，一手抓制造业，一手抓现代服务业访谈结果显示，常州未来对以公共研发服务平台、培训及企业展示中心为核心的生产性服务需求较大，但缺乏有力载体承接这部分需求市场需求公共研发服务平台主要提供科技数据服务、仪器设施的共享、专业技术咨询、联合攻关、委托研究及技术转移等功能，提升中小企业竞争公共研发平台培训中心看中的是学城及南大、中科院的入驻，我们在硬件上可与大学城共享，如打印机、实训中心等我们对目前现有图书检索系统较满意，毕竟需求不是很大——常某著名企业企业展示中心我们的培训现都在金坛，如果附近有培训平台，对我们有很大的吸引力——常某著名企业园区吸引的外资企业非常重视培训，但目前都是由企业自身完成，园区缺乏这种共享性的培训设施，无法做到资源共享——常州城北开发区瓦姆项目管理企业展示中心在常州目前尚未出现，园区企业迎接重要客户多是通过协议的五星级酒店完成，如果开发企业会所将很有潜力——常州城北开发区

多放在酒店，目前没有考虑建企业会所，看以后的发展及价格因素，会有所考虑，但没有迫切需求，据我所知，武进开发区里有些企业这方面需求较——常某著名企业本项目具备打造以企业公共研发服务平台、培训及企业展示中心为核心的产业链后端集约平台的条件，提升常州产业竞争力总结

本项目适配性KPI便捷的区位宏观看，区域交通体系一体化使得常州成为中心某省市微观看，常州轨道交通及交通体系完善使得本项目具备良好通达性

大的产业支撑常州苏南模式发源地之一，产业基础雄厚

政策的有利支撑属省政府重大工程，政府支持力度高

开放的经济形态常州对外开放度提高，外贸依存度在50%左右

市场分析

政府推进“双轮驱动”的产业调整策略，大力推进现代服务业的发展从需求层次看，企业对培训中心、企业总部及公共研发平台等的需求较强烈培育新型产业1完善产业链2

提升现有产业核心竞争力3满足办公、居住、商服等功能4市场预期功能需求研发根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方向来实现常州产业升级的目标孵化器展示、物流等后端配套前端产业后端产业前端产业辅助产业1。国内外案例下的KPI体系大连软件园日本筑波科学城台湾新竹工业园通过对四个因素进行分析,我们可以得出适宜常州地区发展的潜在研发机会1234城市综合竞争力教育科研资源龙头企业带动本土产业力量以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研发中心某省市的核心驱动力价值1：强大战略平台的支撑上海是中国最具竞争某省市：《200某省市竞争力蓝皮书：某省市竞争力报告NO.3》，上某省市综合竞争力居中国内地第一位城市综合竞争力排名综合GDP增长排名综合收入水平排名上海0.8368510.739450.710262深圳0.7375121111广州0.5394930.8055620.593533北京0.5324340.58448190.521524杭州0.5176650.7003770.465957宁波0.507760.6610490.469796苏州0.455870.65459100.3669213无锡0.4425180.6829980.3295719厦门0.4378990.61269160.448428天津0.42653100.64564130.2950824资料来源：倪鹏飞主编《200某省市竞争力蓝皮书：某省市竞争力报告NO.3》，北京，社会科学文献出版社，2005上海是公认的世界第某省市圈：在某省市圈的1某省市中，上海GDP位列全国第一，随着经济圈内区域经济合作的加强，专业化分工进一步深化，上海作为总部资源密集的某省市和江浙一代作为加工制造资源密集的腹地之间的“总部-加工基地”功能分工逐步形成。长三角地区区域经济一体化是上海走向世界经济中心舞台的坚实支撑某省市综合竞争力上海是中国面向世界的经济某省市，经济实力不断增强价值2：内外窗口效应上海日益完善的商务投资环境吸引了众多国际银行和跨某著名企业业的投资，成为国内外资本投资的首选地年度19981999200020012002截至2002全国实际投资4546275403187140714814687759527428644796597上海实际投资3601602836653160144291594272293609367比重7.927.047.769.158.108.24全国合同外资5210205412230262379526199455827683382805981

上海合同外资5845514103706364387373478959718107277比重11.229.9510.2010.6610.839.79以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研发中心某省市的核心驱动力某省市综合竞争力上海有全国最发达的进出口贸易，2004年，进出口贸1600.26亿美元，实现42.4%的高速增长，已连续13年保持两位数增长，比重已超过全国外贸总额的1/4以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研发中心某省市的核心驱动力资料来源：《中国统计年鉴》，《上海统计年鉴》价值3：“海纳百川”的人才优势上海全日制普通本科高等学校数量已达30所仅次于北京（56所），占全国重点高校的25%，5点的规模占到全国的1/3，先天具有技术优势，科技资源丰富，研发人员众多，研发实力雄厚上海在对高素质人力资源所提供的优惠条件上远远胜过某省市，一方面，上海对于跨国公司的研发人员、高层管理人员来说很容上海户口，并长期享受个人所得税返税等优惠政策，从而为其在上海生活提供便利；另一方面，对于外籍人士所获得的子女教育费、语言培训费、伙食费、搬迁费等补贴可在收入所得税上提供特别优惠的减免政策。某省市综合竞争力价值4：良好的商务配套环境上海作为商业之都，其金融区与商务区均在浦东，经营活动开展十分便利。上海已成功获得一些重大国际活动的主办权，如世界F1赛车锦标赛、2007年特奥会和2010年的世博会。所有的外资企业都希望能为建设2010年世博会需要的基础设施出力。上海具备优越的地理位置，距东京、美国、香港的直线距离比某省市近，又是天然某省市某省市气候、社会、人文、经济等已成为外国人在中国的首选之地。长三角拥有完整的产业链，企业密集，配套成本低，且上海外资银行达69家，融资手段灵活。出口成本上，上海有两座大型机场，且上海港的货物吞吐量和集装箱吞吐量为国内之首，同时港口与保税区结合，“港区联动”，出口方便且可获得退税。价值5：政府优惠政策2004年1月某省市政府宣布开放文件，允政府直接处理涉及外企公司事宜，改善了不稳定、不透明的商业环境，犹显政府部门的灵活度及高效整合能力。2005年4月《商业特管理办法》出台后，上海经贸委与工商局又及时联合发文，对外贸从事特进行规范管理，两个部门之间对此配合默契。根据某省市鼓励外国跨国公司设立地区总部暂行规定若干实施意见》，鼓励跨国公司地区总部在沪设立出口采购中心，投资性公司作为地区总部获得出口经营权，其出口货物可享受退税政策。建设用地等方面，减免土地转让金及相关税收，并由政府出资建设企业办公场所，以鼓励地区总部的设立。同时还提供专门的企业用地，将地区总部所属各企业集中一处生产经营，促进了企业的整合。以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研发中心某省市的核心驱动力某省市综合竞争力我们试图通过案例研究，总结出以教育、科研为研发聚集因素的核心价值点2-教育科研资源案例选取的适用条件：深厚的科技基础拥有良好的大学资源充满活某省市或区域以研发为主体功能园区成功案例：日本筑波科学城日本筑波科学城——日本最大的科学研究中心位置位于日本国东京都东北，茨城县西南部某省市中心总面积约为28400公顷交通距东京都中心约60公里，距成田国际机场约40公里性质完全由中央政府资助，以基础科研为主的国家级研究中心从事高能物理、生命科学、材料科学以及化工、机械、电子、气象和环境等多学科的综合性基础研究机构主要机构115家，包括1所大学，4个国家实验室，18家独立服务机构，7个公共组织和85家私人公司人员总人口14万，研究人员12多人，外籍研究人员4105人，5684学位规划成为集工业、教育、政府研究机构于一体的、日本最大的R&D中心成为国际学术研究交流的某省市之一成为日本基础研究与技术开发的中心，制订日本的技术标准通过博览会、科学动以不同形式对播科学成果基本概况距离Ibar某省市会M某省市50公里距东京成田国际机场40公里距东京约60公里政府指导开发型——完全由政府出资建立的科技城日本政府日本政府颁布开发立法成立开发联络调整机构某省市规划提供资金开发联络机构某省市建设用地进行基础设施建设开发商开发商……筑波大学进行基础科研国家级研究中心为国家工业的发展提供科学技术支持和储备为各个研究机构输送人才产学研一体化组织结构发展历程基础建设期城市整治期成熟发展期1963-19801980-19891990至今内阁通过了建设决议；购买建设土地；制订《筑波科学城建设法》

某省市世界博览会会场的建设，环境的整治和基础设施的建设偏重科技研某省市功能不完某省市知名度低综合完某省市功能的科学新城，科技卫星城向中心城的转变成为地区某省市和世界性科技基地43个国家教育研究机构入驻

中心交通枢纽、宾馆、筑波中心大厦、科技馆、商业街等设施人口少，吸引人口能力弱1985年总人口达14万多，本科生8500，硕士2500文化、教育、国际交流、管理、交通、商业等的复合功能的开发轨道交通、高速公路；国际会议中心和研究员宿舍等人口增多，目前达20多。主要是科研人员及其家属，服务人员关键举措阶段配套发展房价阶段特征人口情况日本筑波科学城——以基础研究为主，历经40年的发展，实现国家科技发展目标日本筑波科学城——依赖于核心科研机构驱动的具备复合功能的生态型技术创新中心以国家实验室为主的基础研究，兼顾生活形态市区中部为服务和商业中心；北部为文教、科研区；南部为理工研究区，其中电子技术综合研究所是全国研究开发电子技术的最大基地西北部为建筑研究区；西南部为生物、农业研究区。功能规划配套居住区研究教育区服务配套区日本筑波科学城区域核心价值支撑点价值1：政府的统一规划，资金和法律的支撑完全由中央政府资助；1970年出台的《筑波研究某省市建设法》；1971年制定的《筑波研究某省市建设计划大纲》；1983年颁布的《高技术工业聚集地区开发促进法》核心价值价值2：以高等教育和基础科学研究为基础，吸引国家级重要研究机构新兴的综合性国立大学——筑波大学城；200多家的私人研究机构和服务公司；全国30%的国家研究机构和40%的科研人员，比如日本高能物理研究机构、日本农某省市(MAFF)等；

价值3：中心城区功能完善的综合性配套设施轨道交通和高速公路；国际会议中心、商业街、宾馆、科技楼日本筑波科学城区域核心价值支撑点核心价值

价值4：大学与研究机构之间的良性互动

筑波大学置于科学城的中心，带动相关人才的培养；引进国外的科研人才价值5：科学研究的快速发展和成果的有效传播2003年，筑波科学城全部科研机构共申请专利3069项，获得注册专利1007项；2003年筑波科学城的总产值约为7000多亿日元；3位科学家获得诺贝尔化学奖；通过博览会、科学动以不同形式对播科学成果。案例总结——以教育、科研为研发聚集因素的核心价值体系

政府的大力支持以高等教育和科学研究资源为基础功能完善的综合性配套设施大学与研究机构之间的良性互动科学研究的快速发展和成果的有效传播KPI2-教育科研资源以大连软件园为例，大连软件园是以亿达集团为主导的，采用“官助民办”的园区开发体制

3-龙头企业带动区位：位某省市西南部星海湾畔；占地规模：一期占地面积3平方公里左右，累计投资约55亿元，已建成产业、教育和配套设施120多万平方米；二期可用地面积8.6平方公里左右，规划建筑面积400多万平方米，总投资150亿人民币。入园企业：截至07年3月，大连软件园入园企业数量364家，外资企业所占比例为43%，其中日资企业所占比例为27%。包括GE、IBM、HP、埃森哲、松下、索尼、日立、NTT、NCR、甲骨文等在内的世界500强企业已达29家。园区性质：成为国内最具国际化特色的、产学研一体的、以对日业务为主的专业化软件园区和最具规模的BPO产业基地,并建设形成了一个集工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。

亿达集团——大某省市场领先开发商，开发经验丰富，实力雄厚，拥有30多个成员企业，集房地产开发、建筑装修、组合机床制造、大连软件园综合开发和管理，软件信息业服务平台建设及软件人才教育培训等多种产业为一体。房地产业是亿达集团的主导产业，房地产开发一级资质和出国施工资质，某省市住某省市场的占有率达到10％以上，开发某省市场占有率某省市排名三甲之列，拥有八家具有房地产开发资质的子公司。

基本概况南区北区亿达公司构架亿达集团涵盖设计、开发、施工以及物业全价值链业务，项目开发公司主要为软件园公司与亿达投资公司亿达房地产业务体系软件园开发——宅语原、东方圣荷西、康派、学清园（国际新城）投资公司亿达房地产——唯美品格、林语家话、亿达世纪城、亿达学苑、亿达新世界富华房地产——兰亭山水、富华山庄、杰特公寓圣北房地产——蓝湾、青云映山、青云林海、青云58街亿达美加——第五郡北京亿达——圣元中心沈阳亿达——唯美品格四川亿兴置业——上善栖营销、设计、开发、施工、物业管理全面覆盖的发展体系——亿达集团除了两条地产开发业务线外，还拥有施工一级资质的工程公司、国家二级资质的物业管理公司、营销公司、设计院等子公司。“软件+地产”的运作模式——大连软件园住宅开发；沈阳高新科技产业园区的唯美品格；成都高新园区的上善栖。精品项目的复制——在沈阳名声大噪的唯美品格被复制到亿达世纪城三期唯美品格。软件园大事亿达举措98年软件园开始建设，东软集团第一个进驻园区；大连软件园被国家科技部确定为“国家火炬计划软件产业基地”；大连软件园成为某省市创建软件产业国际化某省市”的核心项目。亿达集团成某著名企业，负责软件园的开发建设和经营管理；东北第一座智能化小高层项目-亿达广场竣工；与东软集团合资创建大连东软信息技术学院，同东软集团的战略合作初步形成；高档智能化小高层住宅-亿达新世界建成。

大连软件园被国家计委和信息产业部确定为首批十大“国家软件产业基地”；

GE、埃森哲、松下等8家世界500强企业进驻大连软件园；大连软件园被批准为“国家软件出口基地”并列为振兴东北老工业基地重点项目；大连软件园二期旅顺南路软件产业带开工。大连软件园提出“建设中国IT外包中心”的发展战略;大某著名企业成立，大连软件园腾飞园区项目启动；软件园二期旅顺南路软件产业带的规划建设和招商；大连软件园荣获国家火炬计划软件产业基地先进管理单位；中国某著名企业以20亿的综合授信共同投资软件园开发建设。整合亿达房地产某著名企业，建立房地产业专业经营管理平台。确定新标识和品牌核心价值，统一各公司和项目品牌识别，强化了亿达地产的强势品牌某省市场影响力；与新加坡腾飞集团联手投资2亿美元大连旅顺南路软件产业带，打造35公顷的信息科技园区；各房地产项目（唯美品格、青云映山、林语家话、康派、青云58街、CITYONE）顺利开发开始获利；携手摩根大通银行、香港瑞安集团共同建设北方最高档五A级写字楼希望大厦。与高新园区科技发展中心共同投资大连动漫游产业基地。初创期发展期提升期发展历程——高科技产业起步历经8年成功打造产业新城1998年-2000年2001--2004年2005年-今发展历程大学城科技园将作为高校科技成果转化与高新技术企业孵化的基地、技术创新的基地、创新创业人才聚集和培养的基地及产学研结合的示范基地；科技园实现科技转化提供研发支持在校师生和校外科技人员都可以带着科技成果或创新项目到大学城科技园办企业，依靠大学的技术和智力支持，把科技成果或创新项目转变为现实生产力或成熟的商某省市场。大学城大学园区的引进与科技园形成相互促进的良性循环链，促进区域研发能力和科技成果转化从软件园的定位需求出发，引入了大连东软信息学院，促进学研和产业互动重大举措一期规划为“四区一园”，即软件及教育产业区、信息服务产业区、商务区、生活区和森林公园；目前大连软件园已发展成为国内最具国际化特色的、产学研一体的、以对日业务为主的专业化软件园区和最具规模的BPO产业基地,并建设形成了一个集工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。

配套功能区大学教育区住宅区住宅区商务区软件产业区信息产业区森林公园功能体系——一期以“四区一园”主体功能，形成完善的功能体系功能体系大学城综合配套区软件园区大连软件园二期功能布局图三大核心功能功能体系——软件园二期项目也将遵循科技园功能布局的规律，实施三功能块规划组合功能体系针对软件开发的特殊要求，产业园区所有的写字楼均接入高速网络；同时，根据不同的企业类型，提供不同规模的办公空间，且可以实现自由组合，方便空间的自由拆分。高速网络接入建筑总面积41525平方米。中央空调FCU系统。中国某著名企业语音及网络通讯服务，综合布线超5类UTP线缆进户，100Mbps多模光纤接口。双回路供电。中央监控系统。102个室内车位国际软件服务中心软硬件配套——产业园区根据软件行业的特点及企业规模的差异化，设计建筑和办公环境软硬件配套3-龙头企业带动案例总结——以龙头企业带动为研发聚集因素的核心价值体系

以企业为主导，“官助民办”的开发体制大学园区与科技园形成相互促进的良性循环链完善的功能体系差异化的软硬件配套KPI企业雄厚的背景足以吸引大型企业研发机构的入驻以新竹科学园区为例，成立前形成高科技产品的出口加工区，依托雄厚的产业基础，新竹已发展成以IC产业为主导的产业集群新竹科学园区产业区住宅区配套服务区拆迁还建区拆迁还建区产业类IC产业电脑及通讯光电精密机械生物科技合计绝对值百分比家数12340%5157511119312就业人数5851860%1336367531617384371296363实收资本额(亿新台币)625470%99430797727318590新竹成立前在台北地区已经形成了高科技产品的出口加工区。新竹科学园已开发规模6.03平方公里功能分区：工业区、教育科研区、商业区、住宅区、园林区。数据来源：新竹科学园区2001年年鉴4-本土产业力量新竹科学园区发展历程1960’s1970’s1980’s1990’s2000’s大规模基建，制定优惠政策阶段高科技标准化生产主导阶段研发与生产评分秋色阶段力图研发活动为主的阶段活动主体活动的主体是政府，只有少数企业或科研机构进驻园区企业数量增长迅速；跨国公司和外国资本投资占很大比重民间资本开始大举进入园区。政府不再是唯一先进技术资源的代理者与主要资本引导者民营企业开始外移其制造中心，对外进行投资园区建设政府一方面投入大量资金于园区公共基础设施建设另一方面积极颁布一系列优惠政策园区的基础设施初具规模；园区的研发总经费基本上处于一个数量少、增长慢的时期园区创业环境有了很大的改善，政府支持大量研发经费，部分研发项目也取得了巨大成功；园区土地、厂房已经达到饱和状态

企业为尽早让园区成长起来，园区管理部门对入区厂商审核与管理比较宽松，所以开始几年入驻园区的部分企业并不是真正意义上的高科技公司核心高科技产业形成；90年代，微电子关联产业集中了大量资本与劳动力，成为区域制造业中的占绝对优势的主力，其它工业部门步入衰退跨国公司影响力在削弱，其对台策略改变，不再以寻求廉价劳动力与相关优惠政策为主，而是重点寻求与当地技术合作、加强本地化进程等。园区内已成熟的技术与资金也开始输出国外，进行各种跨国联盟合作研发产品、探索软件开发和服务说明进驻员工增加带动家庭消费与住宅需求，刺激了该区域房地产和三产的发展96年，园区国内专利数为226件，国外专利数为0；99年园区国内外专利数合计为2536件，这表明园区的自主创新能力日益增强土地稀缺，只能建高层住宅；房价过高；租金高出类房屋50%外资企业绝对主导的OEM封装基地外资企业主导的封装、制造基地，民营开始自主创业民营企业主导，出现了龙头民营企业，外资企业逐渐淡出民营企业开始外迁到其制造基地产业链核心制造环节的研发成功为后期产业发力，贯通整个产业链打下了坚实的基础政府制定政策吸引海外归国人员政府严格控制外资企业制造基地在园区内的比重，鼓励外资的研发中心在此设厂发展历程新竹科学园区采用“引进－消化－出口”的发展模式，是台湾从“代工基地”向“自主