重庆綦江南州水务集团项目研究报告61P

綦江南州水务集团项目研究报告天晟不动产2012-6-4目录导航旅游地产开发模式研究旅游产业开发十大关系旅游地产的概念和分类旅游地产的发展趋势旅游地产的发展现状旅游地产的发展前景旅游地产的开发模式养生养老地产如何打造重庆旅游地产市场分析重庆旅游市场发展状况重庆旅游地产发展状况重庆旅游地产市场格局典型项目分析綦江旅游地产市场分析綦江旅游市场发展及规划綦江旅游地产发展状况本案SWOT分析横山旅游地产发展现状横山基础设施建设典型案例分析本案SWOT分析旅游地产开发模式研究（一）旅游地产开发模式研究旅游产业开发十大关系旅游地产的概念和分类旅游地产的发展趋势旅游地产的发展现状旅游地产的发展前景旅游地产的开发模式养生养老地产如何打造开发模式研究※

旅游产业开发十大关系一大关系

：创意和资源资源是重要的，但永远不要把目光集中在资源上，资源可以成为产品，资源也可以仅仅是产品的背景和环境，创意经济将为资源的开发利用插上翅膀！二大关系：策划和规划千万不要做一个没有灵魂的规划，规划必须在具可操作性的战略策划指导下制定落实，否则等待你的将是无止境的修编，误国误民！在通盘的策划方案和商业模式指导下制定具有可实施性规划已经成为越来越多经营者的选择！

三大关系：观光旅游和休闲度假观光旅游和休闲度假是姊妹关系，没有高低贵贱之分，各地要根据自身的实际情况确定发展方向，观光旅游是旅游产业分量最大的权重产品，休闲度假是旅游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠。四大关系：目的地和客源地随着旅游市场的细分，目的地的客源地营销将成为一种趋势，客源地推广营销的丰富性和直销非传统旅游销售方式可比拟。同时，针对客源地市场定向设计目的地产品也将成为一种可能，目的地和客源地的关系的深入研究是旅游开发经营成功的关键！

开发模式研究※

旅游产业开发十大关系五大关系：大众旅游和互动娱乐旅游与娱乐从来都是密不可分的，旅游开发首先要具备大众旅游功能，但成功的旅游开发必须具备互动娱乐的项目，才能更好的吸聚人气。六大关系：旅游开发和旅游地产旅游开发和旅游地产是难以分割的当前模式，旅游地产的内涵和外延有待拓展，旅游产业有时候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的产业，因此，新的城镇运营开发模式以及功能市镇的产业经济整体运营模式就变成一个需深入探讨的课题。七大关系：门票经济和多维经营门票经济是旅游主力经营模式，却不是旅游产业经济的主力经营模式，中国现阶段无法摆脱也需要门票经济，但是，多维经营的旅游产业经济必须深入发展，已经有越来越多的地区和目的地已经具备了摆脱单一门票经济的条件，多维经营！开发模式研究※

旅游产业开发十大关系八大关系

：环保和开发环境保护和开发经营看似一个矛盾，但有其天然和谐的一面，人来自自然，回归自然是本性也是必然，关键是我们以什么态度回归自然，人和自然的关系还有待探索，适度开发和尊重自然将使我们的开发有利于自然的保护，自然本身需要人类，关键需要控制的是人类的态度和习性。九大关系

：国际惯例和民族特性中国国民习性对中国的旅游经营影响重大，许多国际上非常顺理成章的旅游运营模式在中国得不到认可，尤其是狂欢节和海洋度假旅游产业在中国开展需要程序经营来修正，因此，旅游产业的国际惯例一定要结合中国国民民族特性来发展整合。十大关系：投资开发和经营提升国内旅游重规划、重投资、轻管理的现象还是较为突出，旅游产业的软投资其实比硬投资更重要，一个好的项目特别需要开业后的市场营销、商业管理、文化活动组织、客源地营销、节庆活动策划、管理人员培训等一系列的经营提升工作。开发模式研究※旅游地产的概念和分类概念——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；特征和优势——是旅游业和房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值开发模式研究※旅游地产的概念和分类从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类：旅游景点地产指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。旅游商务地产指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间旅游度假地产指为游客提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆以及用于分时度假的时权酒店等旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。开发模式研究※

旅游地产的发展趋势国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；人均5000美元以上，开始进入成熟的度假经济时期。2011年中国人均GDP5540美元旅游方式逐步从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转化，度假型旅游基本成熟。延伸出的旅游产品不断升级。旅游地产向复合型发展观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅游→休闲旅游→度假旅游开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位开发模式研究※

旅游地产五要素江浙湖泊岛屿川西民居黄山脚下海南国际旅游岛海景及高尔夫地产大连、烟台、威海等主打滨海度假江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主海南热带海洋沙滩高尔夫球运动文化古镇……沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型开发模式研究※

旅游地产的发展现状大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期传统旅游地产企业大型品牌地产企业绿城千岛湖度假公寓雅居乐清水湾三联青岛田横岛渡假村华润万宁石梅湾北京华侨城深圳华侨城成都华侨城万恒大连莱茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉湾度假村开发模式研究※

旅游地产的发展现状开发模式研究※旅游地产的发展前景旅游地产传统住宅目前旅游地产以投资需求为主导，国内通胀预期居高不下，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性；高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2010年国内旅游人数为21人次，2011年达到26.4亿人次，2012年有望超过29亿人次；旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；在政策调控下，尽管银根收紧对于投资需求的打压较大，但在传统楼市受调控打压更剧的情况下，旅游地产处于相对较好的发展机遇期。PK旅游地产以投资需求为主导，国内通胀预期居高不下，投资需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇开发模式研究※旅游地产的开发模式旅游地产的六种核心驱动力模式：核心驱动力代表地区主题社区驱动力愉景湾、香港主题产品驱动力华侨城、深圳特殊娱乐产业驱动力云顶、马来西亚商务活动驱动力博鳌、海南养生养老驱动力三亚，青城山，五指山自然/人文资源驱动力安徽、西藏、云南、四川开发模式研究※旅游地产的开发模式深圳华侨城——强势主题公园提升区域价值现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾资源：资源条件一般，区域内无特殊资源交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷人口：3.5万人开发模式研究※旅游地产的开发模式主题产品驱动型主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系适应性KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高（关键业绩指标（KeyPerformanceIndicators）是反映个体或组织关键业绩贡献的评价依据和指标，它是衡量指标，而非具体的目标值。关键业绩指标区别于能力素质或态度指标，也不是所有的绩效衡量指标。）开发模式研究※旅游地产的开发模式海南博鳌——商务会议带动区域发展区域背景：海南琼海市的海边小镇，资源：集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。规模：辖有17个村委会，205个村民小组，总人口2.7万人，总面积86平方公里海口市博鳌商务活动驱动型主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区开发模式研究※旅游地产的开发模式商务活动驱动型商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系适应性KPI体系商务活动核心驱动力资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力（关键业绩指标（KeyPerformanceIndicators）是反映个体或组织关键业绩贡献的评价依据和指标，它是衡量指标，而非具体的目标值。关键业绩指标区别于能力素质或态度指标，也不是所有的绩效衡量指标。）开发模式研究※养生养老地产如何打造养生地产是复合地产的一种商业模式之一。养生地产投资开发与经营的真正内涵，就是赋予土地以一种特别养生文化意义，并将这种意义长期而全面地融入整个养生地产的开发形式。中外成功养生地产的例子并不少见，比如美国太阳城、日本北港新城、南美州罗曼村、海南博鳌.宝莲城、上海新太阳养生城以及下面讲到的南沙奥园等。养生地产的概念奥园集团打造的南沙奥园，就是在中西结合的现代养生学理论指导下（奥园集团与广州中医药大学合作成立广州中医药大学南沙奥园养生基地，在养生、保健、培训、体检、治疗等相关环节展开全面合作），以养生为中心，打造集集度假、会议、酒店、别墅、公寓及洋房于一体的综合性养生地产项目，包括CEO官邸、联体别墅、豪华洋房、单身公寓、休闲渡假酒店、商业长廊以及各种公建配套等物业形态，成为一个融合居家、休闲、娱乐、社交、商务为一体的高品质多元养生活动平台，配备养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室等多项特色服务设施，营造全新的健康生活方式，将提供具有高贵优雅休闲品质的住宅环境，具有优美的山水景观并蕴藏丰富的文化内涵，同时也兼顾了娱乐、休闲、疗养健身的功能，体现出“健康维护营、生命加油站”的新居住理念。开发模式研究※养生养老地产如何打造养生养老地产开发的五大核心要素：1、高质量自然环境养生地产大多位于生态环境优越的地方，比如象黄山、海南、北海、青岛、烟台、威海等具备山、海、湖、岛、泉的特色魅力城市。2、高水平的养生保健项目养生地产最突出的特点，就是在养生、保健、培训、体检、治疗等相关环节为入住社区的居民提供高品质养生服务。一般配备多项特色养生服务设施，如养生度假社区、养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室等，建立养生咨询培训中心（如资深专家坐堂、诊断开方、心理咨询指导、各类养生课程）、休养中心（如提供食饵养生、环境养生、熏治养生、中医养生音乐、瑜伽养生等服务）、养生膳食房（如调和五味、平衡阴阳、以食养生、药食同源，整理创新四季养生菜肴，日常膳食营养指导）、特色美容馆（如现代美容、传统养生、汉方驻颜、塑身美体、排毒活络等）、spa中心、养生国际研究交流中心以及室内外游泳池、网球、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室等，营造全新的健康生活方式。精品养生酒店、理疗中心，专门有中医理疗专家坐诊，提供养生膳食、特色美容、高端spa等高品质养生服务，成为“亚健康”人群的“健康维护营、生命加油站”。3、人性化、管家式的养生服务相对普通商品房开发的服务标准，养生社区服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住居民的专业化养生服务上。比如，增加了保健、培训、体检、理疗、诊疗、护理、洗衣、送餐等全方位养生服务;针对商务人群，还可以提供卫星会议、活动策划、会展中心等服务;甚至一些新型养生社区不仅能够实现全天候养生服务，而且还在送餐、夜餐甚至代机票、车票、旅游门票等方面下功夫。养生社区人性化、管家式服务，从各个方面善待客户。从一日三餐开始，像管家一样无微不至地对客户进行关怀。根据具体情况制定服务内容。以客户的需求为主导，根据客户不同的身体状况、精神状态、性格喜好等实际需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身体护理、悉心陪伴等各种单项服务，可根据每位客户的不同需求适时调整、组合。其养生膳食从科学营养的饮食配方为客户制定健康食谱，以食养法实现延年益寿。比如美国太阳城，对于患有心脏病等严重疾病的老人，脖子上佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项缀”，救护车就会立即赶到。疗养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照顾的老人，可根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。4、现代化的信息网络系统现代化的信息网络系统包括社区自动控制系统、通讯自动化系统、安保自动化系统、消防自动化系统以及生活、办公自动化系统等。5、和谐的养生社区氛围由于养生社区一般都为中高端客户、老年客户，一般都倡导尊重、养生、健康的服务理念，营造科学、文明、健康、和谐的生活氛围，以周到、体贴、细致的服务，引导主动、互动的社区生活，赢得入住客户的满意和社会的认可。开发模式研究※养生养老地产如何打造养生养老地产开发的五大核心要素：重庆旅游地产市场分析（二）重庆旅游地产市场分析重庆旅游市场发展状况重庆旅游地产发展状况重庆旅游地产市场格局典型项目分析重庆旅游地产※重庆旅游市场发展状况重庆旅游业保持高速增长，逐步成为重庆市经济社会发展的战略性支柱产业。重庆年旅游总人次保持高速增长，2011年重庆接待海内外旅游者2.22亿人次，同比增长37.3%，实现旅游总收入1268.62亿元，同比增长38.22%，全市旅游业增加值501亿元，占全市GDP的比例达5%。旅游业正在成为我市经济社会发展的战略性支柱产业。重庆旅游地产※重庆旅游市场发展状况大重庆、重庆主城、一小时经济圈2007-2011年经济状况

大重庆人均GDP已突破35000元大关，约合人均5520美元主城人均GDP已突破65000元，约合人均10250美元数据来源：重庆市统计年鉴由此可见：理论上，大重庆旅游方式已进入成熟的度假经济时期。随着人均GDP的增长，度假需求普遍产生，重庆已进入成熟的度假旅游阶段。比较项地区2007年2008年2009年2010年2011年GDP（亿元）全市412350976530792610011主城区17932190290234914483一小时经济圈32173959507461457763人均GDP（元）全市1466018025229202781835138主城区2695632299420855063265016一小时经济圈1914423306295413577845195根据前文提到的旅游与人均GDP关系：人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；人均5000美元以上，开始进入成熟的度假经济时期。重庆旅游地产※重庆旅游市场发展趋势重庆市旅游发展方式转变显著，旅游产业转型升级进展迅速。旅游产业正由粗放型向集约型方向转变，意味着旅游产业在产业功能上，生产性功能将日益凸显，服务性功能进一步深化，在产业结构上，由单一结构向多元复合结构转化；随着旅游业的快速发展，相关产业的聚集，势必催生出旅游产业转型、升级，由单一结构向多元复合结构的转化。重庆旅游地产※重庆旅游市场发展前景重庆主城近郊景区以自然资源为核心进行打造。其中，依赖山景、水景的旅游区最多，其次，温泉项目也较多，但这些项目由于地势的限制以及与城市的距离，在特色以及业态规划上比较单一。重庆旅游主要景区重庆旅游类型单一，以自然资源景区为主，缺少复合型的新型旅游模式现状城市名称项目名称打造方式资源类别建成合川钓鱼城自然古遗址建成北碚区偏岩古镇自然古镇建成大足大足宝顶古镇自然古镇建成合川涞滩古镇自然古镇建成江津中山古镇自然古镇建成荣昌荣昌路孔古镇自然古镇建成沙坪坝磁器口自然古镇建成渝北区龙兴古镇自然古镇潜在大足大足石刻国际旅游度假区自然名胜古迹建成巴南区圣灯山自然山景建成北碚区缙云山自然山景建成江北区铁山坪森林公园自然山景建成江津四面山自然山景建成南川金佛山风景区自然山景建成万盛万盛石林自然山景建成万盛黑山谷自然山景建成万盛九锅箐森林公园自然山景建成武隆仙女山自然山景建成永川茶山竹海自然山景建成北碚金刀峡自然山景建成璧山白云湖旅游开发区自然水景建成长寿长寿湖自然水景建成大足龙水湖自然水景潜在大足双桥龙水湖巴岳山文化旅游项目自然水景建成九龙坡华岩寺自然寺庙建成巴南区南温泉自然温泉建成北碚区北温泉自然温泉建成九龙坡天赐温泉自然温泉建成九龙坡贝迪颐园自然温泉建成渝北区统景温泉自然温泉潜在璧山金剑山温泉自然温泉建成巴南区东方温泉大世界自然温泉潜在南川南川大观生态观光农业统筹城乡综合开发项目人工植物园建成北碚区乡村嘉年华人工大型游乐项目建成九龙坡龙门阵人工大型游乐项目建成南岸区洋人街人工大型游乐项目建成江北区重庆科技馆人工大型体验式项目建成江北区方特科幻公园人工大型体验式项目重庆旅游地产※重庆旅游地产发展状况萌芽期起步期发展期爆发期成熟期时间90年代末-2000年2000-2004年2004-2008年2008年-至今未来5-10年区域空白期主城周边如北碚、巴南、白市驿等由主城向一小时经济圈延展，包括金佛山、黑山谷、仙女山等继续向外围扩散，延伸到丰都、石柱、合川、长寿、江津、綦江、秀山等地，范围覆盖一圈两翼。旅游地产开发大浪潮时期结束，覆盖大重庆各大景区及城镇周边。客户细分，产品打造也逐步细分：如养老旅游地产、青年度假旅游地产、奢华度假地产、第二居所等。代表项目南温泉北温泉海兰云天戴斯圣杰温泉酒店金佛美庐仙女山1号芳草地雪岭仙山隆鑫澜天湖国际度假公园鉴山国际长寿古镇戴斯大卫营产品特征以城郊温泉度假为核心资源要素，产品组合开发较单一以景区周边酒店开发为前导，后期大力发展度假别墅+洋房，产品组合渐渐丰富，但产品设计依然缺乏创新除景区外，区县城市郊区也纳入旅游地产开发企业的视线，产品组合更丰富，酒店+别墅+洋房+公寓+商业的复合型项目越来越多，产品设计更创新以主城区居民休闲娱乐消费为主主城居民度假旅游、投资消费为主仍以度假旅游、投资消费为主，但辐射范围更大客户特征重庆旅游地产※重庆旅游地产市场格局1小时圈2小时圈3小时圈神龙峡仙女山随着重庆旅游业的快速发展，旅游地产开发开始形成市场热潮；以仙女山为市场主导，借助景区形成旅游地产环线开发；其中仙女山现有旅游地产项目已近20个，彰显出旅游地产市场热度。根据旅游地产开发性质及发展趋势，未来重庆市旅游地产竞争将更加激烈长寿北碚金佛山四面山黑山谷丰都綦江巴南重庆旅游地产※重庆旅游地产市场格局区域旅游资源交通气候项目及配套黑山谷地球上同纬度为数不多的亚热带和温带完好的自然生态区，核心景区面积110平方公里，森林覆盖率达97%。周边拥有山泉、古镇、峡谷等旅游配套，还有漂流等距离重庆主城区79公里，驾车约40分钟便能到达。年平均气温在18℃左右，夏季平均气温在23℃左右开发较晚，项目不多；黑山谷景区，典型项目：十里原麓自身条件和配套不甚完善仙女山重庆唯一的世界自然遗产所在地，仙女山周边还聚集了天生三桥、地缝、芙蓉江芙蓉洞等5个风景名胜区。森林覆盖率达70%以上。距主城160公里的距离，1.5小时的车程。另外，仙女山机场将在今后3年内建成。常年平均气温17.9℃，夏季平均气温在22℃左右。除了布局完成的近20个旅游地产项目及其自带社区配套外，武隆仙女山已建成或正在兴建旅游接待中心、国际会展中心、生态公园、仙女山机场、跑马场、高尔夫球场等配套设施。最热旅游地产板块对比本案所处横山风景区虽名气不显，但其旅游资源、交通条件、气候条件等与热点板块相比并无劣势，因此从根苗上讲，本案具有打造优质旅游地产项目的先天条件。重庆旅游地产※典型项目分析作为重庆旅游地产最热板块，本次主要选取仙女山项目进行分析隆鑫·花漾的山谷芳草地·雪岭仙山戴斯大卫营汇祥·云深处重庆旅游地产※典型项目分析（产品）项目名称占地面积建筑规模产品类型在售户型区间面积赠送产品亮点（硬件及软件）戴斯大卫营330亩16.5万方度假酒店酒店式公寓酒店别墅47.53-118平米（在售2期酒店公寓及酒店别墅）有赠送面积1、园林景观已全部呈现，使到访客户能感受到项目的整体风格形象。2、可提供统一装修，装修酒店公寓，在成交价基础上增加8万元装修费用（不含家电）汇祥云深处185亩6.3万方花园洋房庭院别墅37-136平米有赠送面积及花园赠送（力度较大）1、园林景观已全部呈现，使到访客户能感受到项目的整体风格形象。2、赠送面积较大一楼均带有庭院花园。隆鑫花漾的山谷1600亩34万方崖顶城堡洋房、别墅42-76平米有赠送面积，较少1、项目围绕度假设计，通过三大酒店、五大公园，满足了居住者更多的生活乐趣。2、地处位置海拔较高、就有较好视野可俯视仙女山整体景色。3、产品包装较好，样板房装修大气，户型开发及实用性较好。4、以生态公园、天然景观为主线，诠释项目天然硬件优势。芳草地.雪岭仙山1000亩40万方花园洋房庭院别墅50-67平米有赠送面积，较少1、一、二期已经入住，实景感受度高。2、该项目先后荣获奖项，一定程度上，让客户买房信心得以保障。3、项目规划完善、极大程度满足居住者对旅游度假生活配套的各项品质需求。重庆旅游地产※典型项目分析（配套）项目名称配套设施配套亮点（硬件及软件）戴斯大卫营大卫公园运动休闲会所、酒店别墅、原生态天坑、室内恒温泳池、原生态酒店式园林、原生态山地公园、商务会务中心、停车场纯酒店式管理模式，具有物业托管与代租服务，无租期间免业主物管费，有租期间业主可得70%的房屋出租利润，解决了客户投资于居住的困扰，起到保值的作用。汇祥云深处星级酒店、6000平方米商业配套中心、停车场、临近仙女山1800亩国际高尔夫球场具有6000平方米商业配套中心，满足日常购物生活保障。隆鑫花漾的山谷三大酒店配套（引入泰国六星级奢华酒店、琥珀SPA酒店、琥珀酒店、森林公园、运动公园、青青农场、悬崖公园、月光营地公园采用反租形式，具有物业托管与代租服务，9年免物管费，有租期间业主可得60%的房屋出租利润，解决了客户投资于居住的困扰，起到保值的作用。青青农场、悬崖公园、月光营地公园等吸引客户眼球。三大顶级酒店树立项目高端形象。芳草地.雪岭仙山啤酒广场、花野公园、镜月湖、户外主题运动场、高尔夫练习场、假日酒店、主题休闲商业步行街具有物业代租服务，一定程度上，缓解居住性客户心理诉求。重庆旅游地产※典型项目分析（营销推广）项目名称营销活动外展场示范区在售价格折扣情况营销推广亮点戴斯大卫营外卖场与销售中心联动、定期组织见面会、短信、报广、巡展、礼品派送等活动重庆审计索菲特大酒店写字楼B栋6楼样板房已开放、环境打造成熟酒店公寓5200-5500元一次性9.7折、按揭无折扣1、锁定主要客户群为投资型客户，开展投资回报见面会、派发礼品等活动，一期效果较好。2、外卖场与销售中心联动，淡季主要发展外展场达成蓄客目的，旺季销售中心驻场，消化旅游客群。3、配合报广、短信等大量来电客户消化转为来访达成最终销售。汇祥云深处外卖场与销售中心联动、定期组织见面会、短信、报广、礼品派送等活动观音桥朗晴广场样板房已开放、环境打造成熟洋房：28万起一次性9.3折、按揭、公积金9.5折1、外卖场与销售中心联动，淡季主要发展外展场达成蓄客目的，旺季销售中心驻场，消化旅游客群。2、赠送面积较大，总价较低。隆鑫花漾的山谷外卖场与销售中心联动、团购、老带新、房交会、搜房网联动等活动高九路花漾湖样板房已开放、环境打造成熟洋房：6600元起一次性7.8折，无按揭1、外卖场与销售中心联动，淡季主要发展外展场达成蓄客目的，旺季销售中心驻场，消化旅游客群。2、以较大折扣力度大力达成一次性付款的成交量。3、置业顾问销售娴熟，素质较佳。4、宣传力度，攻势较大，积极加强老客户和团购成交。芳草地.雪岭仙山外卖场与销售中心联动、团购、老带新、房交会、搜房网、巡展联动等活动江北远东百货上行200米样板房已开放、环境打造成熟洋房：6200元-6300元别墅：7200元-7300元一次性9.8折，无按揭折扣1、外卖场与销售中心联动，淡季主要发展外展场达成蓄客目的，旺季销售中心驻场，消化旅游客群。2、置业顾问销售娴熟，素质较佳。3、宣传力度，攻势较大，积极加强老客户成交。重庆旅游地产※典型项目分析（客群）项目名称客群分析戴斯大卫营1、80%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上投资型客户为主。2、20%的成交客户为武隆、遂林周边客群，年龄结构在35岁以上，主要是改善性住房。汇祥云深处1、60%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上度假型客户为主。2、20%的成交客户为武隆、遂林周边客群，年龄结构在35岁以上，主要是改善性住房。3、20%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上投资型客户隆鑫花漾的山谷1、50%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上度假型客户为主。2、40%成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上投资型客户。3、20%的成交客户为的成交客户为武隆、遂林周边客群，年龄结构在35岁以上，主要是改善性住房。芳草地.雪岭仙山1、70%的成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上度假型客户为主。2、30%成交客户为主城客户，年龄结构在35岁以上投资型客户。需求来源地域来源仙女山板块以重庆主城区的度假兼投资的购房需求为主，大多数为多套置业，购房者普遍为收入较高且稳定的职业群体。綦江旅游地产市场分析（三）綦江旅游地产市场分析綦江旅游市场发展及规划綦江旅游地产发展状况綦江旅游地产※綦江旅游市场发展及规划规划目标：打造旅游胜地高品质规划“中国森林养生城”古剑山，最美丹霞地貌、最全恐龙化石、国家地质公园老瀛山，最宜高山避暑、社会养老高庙山，最引人探秘中峰生殖图腾，千年古镇东溪、青年，大力发展生态观光游、乡村休闲游、地质科普游、古镇文化游、高山消夏游、养生康体游，培育一批知名旅游品牌，打造高品质旅游地产，建设都市“第二生活区”、全国重要旅游目的地，努力建设国家知名旅游胜地。綦江旅游地产※綦江旅游市场发展及规划东溪古镇东溪古镇，原名万寿场，在春秋战国时代属于“夜郎古国”地界，建场2200多年，辖区157平方公里，全镇人口8.1万余人，古镇核心区约3.5平方公里，是中国历史文化名镇，重庆市十大旅游名镇。明朝成化年间的川黔青石古道穿场而过，5000余棵黄桷树枝繁叶茂，百余棵百年老树，被誉为西南之最；古镇明清穿斗结构吊脚楼别具一格，“小桥流水”景地清幽，是《傻儿师长》、《乡里人家》等多部电视剧的拍景现场，系綦江农民版画的发源地。綦江旅游地产※綦江旅游市场发展及规划古剑山景区面积100平方公里，以休闲养生、主题娱乐、康体运动为主线，系避暑养生、宗教体验、度假观光、户外抗体、科普教育活动等多种功能于一体的最佳旅游目的地。景区拥有古剑山和长田山2个省级森林公园，是綦江木化石——恐龙足迹国家地质公园的重要组成部分，极具旅游开发价值。綦江旅游地产※綦江旅游市场发展及规划老瀛山规划面积约100平方公里，核心景区约30平方公里，森林覆盖率高达85%以上，最高峰天成庙海拔1354米，境内人文底蕴深厚、地质资源独特、丹霞地貌分布广泛，拥有数量众多、形态丰富、保存完整的木化石，更有全球唯一的5种恐龙化石种类和6种恐龙足迹形态集中在一起的独特景观。綦江旅游地产※綦江旅游市场发展及规划天台山位于綦江区横山镇北部境内，规划20平方公里，森林覆盖率达70%以上。突出避暑休闲、山地草场特色，系生态旅游度假、休闲娱乐旅游佳地。綦江旅游地产※綦江旅游地产发展状况项目名称项目地址开发企业总占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）容积率物业类型主力面积（㎡）销售价格（元/㎡）鉴山国际古剑山重庆恒诺赛鑫投资有限公司100万178万1.15叠加别墅、合院洋房34-92清水洋房8000精装洋房10200立立依山郡古剑山重庆立立房地产开发有限公司35387231620.78洋房54-824300千山明月清泉横山重庆千山房地产开发有限责任公司53000190000.4洋房、别墅、公寓37-55洋房4500信锦绣天台横山重庆市德宜信房地产开发有限公司85332490001洋房、别墅29-78洋房5300金秋山村横山重庆芳草地房地产开发有限公司20000150000.75洋房55—654000白云美镇老瀛山重庆金树置业有限公司27427380771.15洋房、公寓30-503600綦江旅游地产※綦江旅游地产发展状况古剑山：鉴山国际綦江旅游地产※綦江旅游地产发展状况古剑山：立立依山郡綦江旅游地产※綦江旅游地产发展状况横山：千山明月清泉綦江旅游地产※綦江旅游地产发展状况横山：锦绣天台綦江旅游地产※綦江旅游地产发展状况横山：金秋山村綦江旅游地产※綦江旅游地产发展状况老瀛山：白云美镇目前綦江旅游地产项目主要分布在古剑山及横山。在售项目中，鉴山国际以高尔夫打造树立形象，在重庆具有一定知名度。其他项目规模普遍较小，产品打造品质不高，较其他区域的旅游地产项目而言显得默默无闻。整体上，綦江旅游地产处于起步阶段，较仙女山等成熟旅游地产板块来说，其产品组合、品质及营销推广上还有很大的差距。随着旅游业的大力发展，未来区域内将在东溪古镇、青年古镇等地发展人文类旅游地产及旅游商业；古剑山、横山、老瀛山等地则会涌现出更多的度假旅游项目。同时具有极其优质生态环境的綦江旅游景点，必将催生大量的休闲养生、养老需求。綦江旅游地产※綦江旅游地产发展状况本案SWOT分析（四）本案SWOT分析横山旅游地产发展现状横山基础设施建设典型案例分析本案SWOT分析本案SWOT分析※横山旅游地产发展现状横山旅游地产开发，相对重庆其他成熟区域起步稍晚些，所有项目均以横山镇及巨龙场为依托与配套，沿交通干道沿线布置，现已建成大大小小10多个旅游房地产项目，但总体建筑规模都不大。前期所建基本为小产权性质项目，品质较低；近年开发的项目整体品质大幅度提升，基本与重庆其它知名旅游地产集中发展区产品看齐。横山旅游地产的主要客户群为重庆主城区中老年一族，小部分为綦江城区客户，购房目的均为休闲避暑，投资型客户极少。横山旅游地产通过几年来的快速发展，已形成以开发避暑物业为主导的开发区域，虽然区域不具备旅游观光功能，但因其独特的区位优势与气候条件正逐步被广大消闲避暑人群所追捧，未来发展前景广阔。横山旅游地产发展现状本案SWOT分析※横山基础设施建设建设大型水厂，新修大坪新隆庄水库，破解横山水资源瓶颈。升级浸新公路、修建大坪—巴南、大坪—新盛快速通道，将巨龙场建设为横山镇交通枢纽，全面带动新荣、天台、大坪的发展。投资改善横山场镇立面形象，营造良好的城镇环境，为区域发展提供良好的基础设施。规范旅游接待，提升旅游服务水平，促进商贸、餐饮、娱乐、旅游纪念品等方产业发展。大力发展特色旅游和旅游服务业。对旅游接待设施建设和旅游房地产建设提供优惠政策。横山大力完善基础设施建设、对房地产开发提供优惠政策本案SWOT分析※典型案例分析横山旅游地产项目概况——帝岭山庄避暑山庄金信度假村横山目前在售项目约10来个，最具有代表性的楼盘有锦绣天台、千山.明月清泉等。本案SWOT分析※典型案例分析开发商：重庆市德宜信房地产开发有限公司外展场：南坪占地面积：128亩建筑面积：49000平方容积率：1.0绿化率：59%总户数：870户面积区间：多层29㎡—78㎡，独栋别墅：290㎡主力户型：40.54—56.28㎡销售价格：4100-5300元/㎡按揭银行：重庆农村商业银行停车位：4：1全免费建筑风格：欧式风格建筑立面：磁砖配套设施：会所、超市、网球场、休闲水池及运动设施管理服务：提供代租服务综合分析：项目品质是横山最高品质楼盘，销售中心大气，装修具有品质感，户型较为合理，适合目前客户的需求，对面积