2011年11月兴义市 银桥.翠堤湾市场调研报告

2025/11/1兴义市顶效项目调研报告1银桥.翠堤湾市场调研报告投资发展部2011年11月2025/11/1兴义市顶效项目调研报告2项目基本情况该项目位于兴义市顶效开发区开发大道转盘处，毗邻黔西南州民族师范学院，该学院现部分入学，下半年该学校学生将全部进入此新校区，同时周边还有一所中学，据介绍该中学已被兴义市内一所知名度较高的学校收购以扩大招生能力。项目距离兴义市10公里左右，并通过兴义风景区马岭河峡谷与市区相连，是兴义至周边县城、贵阳的必经之路。项目所在顶效开发区已成立约20年，由于政府管理与资金的不足，至今发展较为缓慢，但开发区内交通环境较为良好，高速路出口匝道也已经打通，项目周边分布有电信、银行、邮局、车站、超市、农贸、医院等生活必须配套，园区内餐饮业、酒店业发展状况良好，项目地理位置属于顶效开发区内较为成熟的地段，未来将是顶效新城的城市中心地段。项目主要经济技术指标（设计变更后）占地面积：38701.2平方米；总建筑面积：126685平方米；其中：住宅：105365.82平方米，商业：15819.51平方米；车库：5500容积率：3.14；建筑密度：30%；绿化率：30%；总投资：21228.17万元；销售收入：36173.03万元。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告4项目辖区经济状况-地理位置项目所在地兴义位于三省交界之地，距离昆明和贵阳均在300多公里，距离广西南宁也仅600余公里，其间还间隔着广西百色，地理区位优越，素有“三省通衢”之称，同是黔西南布依族苗族自治州州府所在地和全州政治、经济、文化、信息中心，辖区国土面积2911.1平方公里，地理区位优越。顶效经济技术开发区距离兴义市中心约15公里，是兴义重点发展的区域，也是兴义的交通咽喉之地，从地理位置看，顶效的发展是展现兴义经济的窗口和门户。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告5项目辖区经济状况-兴义城市发展兴义城市规划建设将按照100万人口的规模进行规划和建设，把兴义市建成黔、滇、桂3省区结合部中心大城市。

兴义城区面积在2009年达到38平方公里，随着近两年房地产的高速扩张，城市面积呈现快速扩大的趋势。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告6项目辖区经济状况-顶效城市发展顶效定位为外向型工业发展为主，居住为辅；顶效国土面积107.7平方公里，辖1个镇（含4个居委会和4个村），是兴义市城市副中心。截止2009年顶效城区面积达到9.2平方公里，相当于1/4个兴义。距兴义机场15公里，离省城贵阳321公里，南昆铁路、324国道、309省道、晴兴高速公路、汕昆高速公路在镇内交汇，形成了公路、铁路、航空“三位一体”的快捷交通运输网络，成为兴义市高速出口、火车站、客运站的重要聚集地，使顶效成为南下两广、东出闽浙、西进昆明及东南亚最便捷的交通要道，成了滇黔桂三省区物流集散中心和商家云集之地，区位优越，交通便利。虽然顶效环境质量较差，发展缓慢，但政府逐步加强了对顶效政策的优惠力度，同时在十二五规划中将建设和完成顶效到兴义市中心新的道路建设，通过2座桥梁将大幅缩减兴义到顶效的距离，从而将使顶效真正融入顶效核心城区。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告7项目辖区经济状况-人口状况

黔西南州辖区共管一市七县共325万人口。全市户籍总人口82.3万人（2010年末数据），中心市区人口43万，主要为汉、布依、苗、彝、回等民族，少数民族人口占总人口的19%。城市化率达41%，已达到现代中等城市的框架、人口规模和城市实力。顶效城镇人口约5万人，随着顶效镇“工业强镇，商贸活镇、科教兴镇，环境立镇”的发展战略的逐步落实，工业发展逐步加强，顶效城区人口快速增长，外来人口约占20%。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告8项目辖区经济状况-经济水平兴义市2010年GDP141.66亿元，增长10.4%。财政收入突破20亿元，全市综合经济实力在中国西部百强县市中排名从48位上升到35位，在全省排名上升到第7位。

一、二、三产业的构成为11.2：40.2：48.6，产业结构较好，其中建筑业增加值完成54786万元，增长10.8%；全社会固定资产投资204.21亿元，增长36％。2010年金融业增加值完成64040万元，增长9%；批发和零售业增加值完成167958万元，增长19.4%。

2010年城镇居民人均可支配收入达18088元，实际增长9.1％；农民人均纯收入达4608元，实际增长14.7％。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告9项目辖区经济状况-总结兴义地理位置优越，地处三省交界之处，必然成为三省经济联动发展的重要纽带和物流基站，该市现也正规化三省物流中心枢纽，正契合了该市的良好的地理优势，其良好的地理优势必然成为三省交通枢纽的结点，从而为其长远发展奠定良好的基础，大力承接三省联动发展经济的优势，必然为该市带来良好的发展契机，而顶效将成为实现兴义大发展的窗口，因此顶效将受益于兴义市未来经济发展和规划的利好。同时兴义市打造100万人口城市的规划，到目前为止，该市距离此目标仍有较大的差距，城市的发展空间为该市房地产的发展奠定了坚实的基础。另一方面该市经济发展增速较为平稳，产业结构呈现321的特点，也扩大了房地产长期的需求，因此从地理位置、经济和人口发展等宏观因素看，兴义房地产发展具有良好的发展前景，而兴义的发展和顶效规划的重要地位都将推动顶效房地产的发展。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告10项目辖区房地产分析根据兴义统计局的资料显示，2011年上半年兴义市开发项目共41个，比上年增加5个，房地产市场呈现出投入持续高速增长，销售增速下滑的趋势，整体上看受到了宏观政策的一定的影响，尤其是根据这次的调研情况看，兴义受宏观政策的影响已经从销售速度逐步向销售价格转移，但由于四线城市的兴义房地产价格较低，在其价值范围之内，房地产利润较为合理，因此抗风险能力较强。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告11项目辖区房地产分析-投资状况兴义市房地产大小房地产企业约150余家,平均容积率都在4.0以上，平均开工率约95%,每年新开工约260万平方米。兴义2011年上半年房地产开发计划总投资753892万元，比上年同期增加335070万元，增长80%。

2011年上半年完成房地产开发投资95733万元，比去年上半年增加45567万元，增长90.8%。兴义市房地产投资额度正逐年攀升，且近几年的增长速度都非常快，仅次于2008年98.40%的增长速度。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告12项目辖区房地产分析-供销状况2011年上半年施工面积3065764平方米，比去年上半年增加1510775平方米，增长97.2%。2011年上半年销售面积349360平方米，比去年上半年减少114177平方米，下降24.6%。其中住宅销售面积319148平方米，比去年上半年减少68988平方米，下降17.8%。2011年实现销售额107653万元，比去年上半年减少19485万元，下降15.3%。其中住宅销售额86008元，比去年上半年减少5031万元，下降5.5%。2011年上半年兴义供应构成基本合理，但140平方米及以上住宅所占比重偏高。施工面积中住宅类2358374平方米，占76.9%；营业用房271470平方米，占8.9%；其他用房435920平方米，占14.2%。住宅施工面积中90平方米及以下72855平方米，占3.09%；90至140平方米住宅1271040平方米，占53.89%；140平方米以上住宅1014479平方米，占43.02%；别墅、高档公寓8186平方米，占0.35%。从销售来看，90平方米及以下销售面积4320平方米，占1.35%；90至140平方米住宅销售229969平方米，占72.06%；140平方米以上住宅销售84859平方米，占26.59%。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告13项目辖区房地产分析-价格状况

2011年上半年商品房平均销售价格3081元/平方米，比去年上半年增加338元，增长12.3%。其中住宅平均销售价格2695元/平方米，比去年上半年增加349元，增长14.9%。住宅销售2326套。除销售外的各项指标均保持大幅增长的势头。从我们调研的情况看，兴义市具有一定规模的小区价格基本处于2700-3300元/平方米之间，尤其是民营开发商是拉升房地产价格的主要力量，其价格的稳定主要得益于该市最大的国有开发商施达集团，该集团作为当地政府部门下属企业，在拿地等环节成本较市场大幅下降，从而其价格始终处于市场低位从而抑制了价格的增长动力，据介绍施达集团低成本土地均已推向市场，其供应量逐步下降，市场价格影响能力将逐步削弱。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告14项目辖区房地产分析-总结

兴义房地产呈现开发投资增速快速拉升的特点，这说明当地政府在百万人口城市战略指引下，提升城市硬件的愿望较为迫切，土地供应体量较大，实施的优惠政策力度较强，投资环境和政策较好，使得资金投资热情较高，但由于受到宏观调控和经济发展的影响，金融机构对房地产融资的门槛值更高，条件更加苛刻，尤其是对房地产按揭贷款的压缩使得房地产销售的增长受到了较大的压制，从而使得房地产开发资金回笼速度受到了巨大的影响，因此在宏观政策尤其金融政策不发生改善的情况下，房地产发展将面临销售速度缓慢、资金成本上涨的风险。尤其2011年上半年该市房地产销售面积都呈现了较大的降幅，在房地产投资高速增长的情况下销售面积的下滑为市场凝聚了较大的风险，但即使在房地产销售下滑的情况下，价格发展水平仍然较为平稳，说明价格具有较小的弹性，在政策预期发生改变的情况下房地产有望获得较大的改善。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告15项目分析-现状

“银桥·翠堤湾”项目总投资约2.2亿元，占地约60亩，总建筑面积约15万平方米，集居住、购物、娱乐休闲为一体，是顶效开发区正式开工建设的首个大型房地产项目。根据我们的测算和与银桥公司的沟通，若双方合作，设计必须更改，在保持容积率面积12.1万平方米不减少的情况下，大幅度缩减地下车库面积，力争控制在10000平方米以下，在论证中我们按照5500平方米测算，若车库面积及增加将消耗部分利润。该项目自2010年12月开工建设，现已有四栋封顶，在建部分完成后约有4.4万平方米，其中住宅4.1万平方米，车库0.3万平方米，其中已经封顶的L、M栋为小高层，在建的D栋为高层，C栋为多层，同时这约5万平方米均为大户型住宅，其中最小户型也超过125平方米，户型过大是导致该项目销售状况较差的重要原因，到目前为止前期推出的198套房源仅销售70余套。据介绍，运作该项目业主公司通过小额贷款公司和民间借贷渠道共负债约3000万元，尚欠施工方进度款未支付，根据与施工方的合同看，在建部分土建完成约投入3500万元（不含土地部分）。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告16项目分析-市场状况从兴义在售楼盘整体价格逐步向3000元/平方米集中，从调研情况看，兴义消费者购房主要考量的是当前片区的发展状况，更加关注生活配套的完善等状况，而对未来片区的发展状况关注点更加薄弱，这说明以投资性消费的热情较小。从各主要楼盘看，兴义户型结构以大户型为主，90平方米以下的户型设计比重较小，在房价逐步增长的情况下，购房者对购房总价的敏感度势必呈现上升的趋势，这在我们的调研中得到了充分的论证，目前市场销售状况较好的是相对较小的户型，由于兴义的家庭观念传统文化较强，该地区本地人口对三居室需求相对较高，根据调研楼盘情况看，面积在80-110之间的户型是市场接受能力最强的。在调控政策和金融政策的影响下提高了购房成本和难度，也加大了购房者观望的情绪，这也是2011年上半年房地产销售出现较大幅度下滑的重要因素，通过我们实地两次的考察结果看，目前购房者观望情绪未发生较大的变化，相反在供应高、投资增速大带来的供应存量较高和宏观政策多次强调坚决调控的情况下，开发商已经开始采取降价、送车、送车库、打折等多种多样的降价措施以提高销量，从我们调研的情况看，降价已较为普遍，降价幅度较上月约在5%-8%之间。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告17项目分析-弊端及策略成本问题：

本项目在建部分钢筋含量及混凝土标号过高，使得土建成本增长较大，在房价较低、楼层不高的情况使得项目盈利能力被极大的削弱，项目全部采用地下车库的方式，增加了地下建筑面积，其增加的车位远不能抵消其地下建筑的成本也使得该项目成本的大幅度增长。该项目采用了1梯四户，对小高层部分，电梯数量显得多余，从而增加了项目的公摊面积，同时也增加了项目成本。本项目应当在保证项目质量的前提，尽量控制建筑成本如适当降低钢筋含量、减少地下车库，适当打造露天停车位、小高层降低电梯数量等。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告18项目分析-弊端及策略设计问题：

本项目在风格上呈现出两种迥异的风格，对楼盘的档次和品质影响较大，给人的感受较为杂乱。项目布局上合理性较差，如L\M栋形成直角，同时L栋将M栋认为的分成了两半，使得靠中庭一边户型的私密性、采光、通风能力下降；C、D栋楼面完全重合，同时楼间距较小，使得重合部分卖点下降；项目右上角形成几乎完全闭合的长方形，显得建筑密度过大过紧，同时私密性等受到较大的影响。项目中间位置形成了有高层包围中的多层结构，导致中间部分销售不具有良好的卖点，同时又影响了项目的景观。项目户型设计上大户型占据了绝对比重，对其总价承受能力影响较大，同时户型设计较差，如客厅无阳台、餐厅正对入户门、干湿分区不合理、主卧通道过长等现象较为普遍。建议有必要对方案设计进行修改，以提升项目整体的形象和风格，从而更加切合项目的定位，充分结合河道，使其形成项目的附加值，也提升项目生态绿化能力,一是对风格进行统一设计，体现高端形象；二是取消中庭的建筑，将其建筑面积移至沿河楼栋，不增减项目总建筑面积；三是打造中庭景观，并对项目整体景观进行改造设计，并考虑将河水引入楼盘形成灵动的人文文化的方案，打造小区绿色生态景观以提升小区天人合一的宜居形象；四是改进楼栋的布局，使其通风、私密性、景观更开阔等；五是对户型进行改进，根据前面的分析，我们认为使其主力户型在85-120之间的户型比例达到80%以上对项目销售有利，同时提高户型整体的得房率、更加注重住户隐私保护、结构更加合理等，六是设计沿河休闲商业步行街，充分利用河道提升项目休闲配套能力，同时提高项目商业价值。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告19项目分析-弊端及策略销售问题：2011年上半年兴义城区住宅均价仅超过2600元/平方米，而本项目作为20年均为树立良好形象的工业区的第一个楼盘，其均价定位2600元/平方米，难以被市场所接受。项目未能良好的挖掘项目的卖点，如项目毗邻的河道、教育资源、车站等配套、未来城市中心、智能化、政府现金返还等。项目推广缺乏力度，如在兴义房地产门户网站上输入项目名称查询不到项目相关的信息、项目沙盘上景观质量不高、只在项目外做了广告而在兴义市内无广告投放也无外展场等，从这次我们调研的情况看，更加突出的显示了该项目营销推广较差，知名度较低，与项目直线距离200米的潜在购房者也对项目不了解。项目楼书策划存在一定的问题，项目定位不够清晰。根据我们本次深入的了解和调研，我们认为项目价格首先需要调整，以略高于购房者预期的价格获得较高的市场认同，同时需要对项目整体形象统一的推广，大幅提升项目知名度，其次还需要结合政府的规划和区域未来的发展，提升顶效居住信心指数，最后还应当根据其目标客户和回款速度的要求制定良好的销售策略。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告20项目分析-SWOT分析优势：1、项目优秀的教育资源，项目有兴义市排名第二的中学，周边还有大专、小学、职业技术学校等，教育资源丰富；2、项目高品质景观；3、避于闹市，静谧的居住环境；4、政府现金补贴；5、距离风景区较近；6、顶效工业企业较多，同时随着发展该区就业人口还将快速增长，购买力较好；7、由于顶效位于三省交界处，兴义火车站位于项目周边，外来口数量较大，从我们的调研情况看，火车站附近商户具有较大的购房需求。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告21项目分析-SWOT分析机会：1、兴义市城市副中心的发展定位；2、顶效扩容，据介绍顶效经济技术园区将合并顶效周边的两个镇，可以预见顶效的发展将更好，人流有像顶效聚集的趋势，同时也有利高污染产业向项目较远地方移动，从而提升项目周边环境质量；3、100万人口城市规划；4、顶效交通能力快速发展，根据我们调研过程中的多方面了解获知，今年12月15日，经过项目周边的高速路就将开通，界时将大幅缩减顶效到兴义市中心的距离；5、顶效到兴义市中心的快速干道已经获批，这给了项目更加良好的未来预期；6、兴义客运站将合并到顶效客运站，该站位于项目斜对面，这将大幅提升项目商业价值，也提升了项目的交通能力，同时顶效到兴义市中心的公交车也即将开通，这也将为项目发展提供更好的操作点。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告22项目分析-SWOT分析劣势：1、以工业为主的园区易导致负面影响；2、较城中心距离远；3、各类配套不够完善；4、项目周边环境质量较差，根据我们调研的情况看，绝大多数人对顶效居住环境持不满意的态度；5、项目知名度较差，知晓的人太少；6、项目价格策略的错误，导致销售速度较慢，若直接降价可能影响到项目的形象；7、根据我们的测算，我司合作后对价格的敏感弹性较大，项目价格的下降将会导致我司投资利润更大幅度的回落。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告23项目分析-SWOT分析威胁：1、宏观调控政策增加观望情绪，从调研情况看，购房者对未来房价走势判断整体上行未变，但实际成交在优惠增多的情况下不升反降，说明大部分购房者仍在等待；2、金融政策紧缩，按揭回款能力较弱，从调研情况看，由于银行提高了贷款利率加大了购房者的成本，部分购房者选择等待降息、同时由于银行头寸的减少，兴义市的指标又较少，难以满足众多项目的需要；3、从我们实地调研的情况看，兴义市中心施达集团仍有大量的房源供应，其价格仅在2300-2400元/平方米之间，同时其他楼盘在宏观政策的影响下已开始降价，因此该项目目标客户将发生变化，我们调研后认为该项目主要客户群将主要来源于顶效内，市中心购房需求将是较小的。4、项目周边位于火车站附近的一个体量较小的盘在11月底将开盘，经过我们的了解，该项目均价定在2250元/平方米，同时该项目推广上主要针对教师，将对本项目客源有一定的分流，形成一定的竞争压力。5、根据我们的了解在火车站对面和在项目往兴义市中心约1公里处名为马岭河峡谷国际旅游度假中心，约在明年二月初将动工，该项目体量约1000亩，同时该项目拿地成本较低仅30万/亩，无论在规模和成本方面，对本项目均将形成巨大的压力。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告24市场需求调查分析-说明本次我们采用定性调查问卷的形式进行了市场需求调研，共收回调查问卷200份，我们对部分由瑕疵和不合逻辑性的问卷删选剔除后有效问卷186份，有效率为93%。本次调查问卷采用先锁定调查对象，进行定向确定受访对象的方法进行调研，以达到较深入了解潜在购房者的态度。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告25市场需求调查分析在我们选定的目标群体的调研中1-2年购房者占据近50%，加上2-3年有购房需求的超过65%，这说明在项目周期内购房者占比较高。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告26市场需求调查分析从调查对象结构看，现有住房自建房和租房群体较多，这主要由于顶效及兴义小产权房较为盛行，在我们对商户的调查中这部分人占有较大的比重，其中占据比重最大的租房的购房者住房满意度最低，他们购房的需求较为强烈。公务员、教师一些年龄较大的受访者单位分房和自购商品房，这部分人收入较为稳定，对居住的品质感要求较高，他们部分人对改善需求性住房需求较高，同时对现在的居住也更加满意，因此高品质是吸引这部分已有产权房屋潜在购房者的重要因素。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告27市场需求调查分析购房用途：

调研对象中用于首套自住房的要求最高，比例达到了56.45%，这说明顶效刚性需求较高，尤其是外来人口和部分在顶效无房仍居住在兴义的教师。改善性需求也具有较大的比例，但这部分比例主要在兴义市中心，对本项目的影响相对较小，而值得关注的是顶效部分人对房地产市场持上涨态度，因此其具有一定量的投资性需求，在购房时即使用于自住，他们也要求住房具有升值空间。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告28市场需求调查分析物业及户型需求：在物业类型的选择中76%的人选择了小高层和高层住宅，这说明他们对电梯房的特别青睐，对生活的方便性较看重。在户型结构的需求上，平面结构占据绝对比重，这和其传统有关，大部分有老人的家庭都选择和老人同屋而居，而又老人平面结构他们认为是对老人生活有利的。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告29市场需求调查分析户型与面积需求：

在调研对象中对单身公寓和1居室的需求为零，在顶效的问卷中有59.56%的人选择了二居室，这部分人主要由夫妻、三口之家组成，在火车站附近的调查中，他们中大部分属于外来人口在顶效从事个体工商户的工作，大部分属于夫妻和小孩均居住在顶效，因此他们对2居室的要求较高。在兴义的问卷中对三居室的要求占比明显较高，达到了兴义问卷的65.38%，而二居室的需求低于顶效为27.49%，顶效和兴义的购房者对4室及以上的大户型的需求明显较少，这和我们实地踩盘得到的信息是一致的。在面积的需求方面顶效对70-110平方米区间的选择达到了82.26%，兴义也达到了74.73%，这和对户型结构需求是匹配的，也和我们踩盘调研结果是吻合的，在我们几处踩盘的楼盘剩余楼盘中130平方米以上房源最多。

2025/11/1兴义市顶效项目调研报告30市场需求调查分析单价与总价承受力：受访者对总价的承受主要出于25-30万元之间，总价接受度超过30万元的区间随着价格的增高明显的下降，选择超过35万元的受访者占比仅约为15%，同时这些受访者主要集中于兴义市中心，因此顶效总价承受能力应以总价范围在20-35万元之间最佳。单价承受能力在2500以下的受访者占比超过了80%，和总价承受能力比较看基本符合当地购买人群的要求，按当地现在120平方米的户均计算基本总价在30万元，同时值得注意的是顶效总价承受力在2500以下的受访者占比高出兴义市中心该指标32,67个百分点，这说明顶效潜在购房者对房价的预期低于兴义市中心，根据我们的调研看，项目主要购房群体位于顶效，因此价格制定十分重要，我们认为价格制定在2300以下才有利于销售速度的提高。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告31市场需求调查分析付款方式与首付承受能力：受访者中选择银行按揭的购房者占据主体地位为67.20%，选择一次性付款和分期比重与重庆等较大城市相比更高。在首付承受能力方面5-8万和8-10万两个区间成为众多受访者主要选择的区域，而15万元以上的仅占9%，尤其是在20万元以上的仅3%，因此作为顶效为主要目标市场的项目首付款的控制将关系购房者能否购买的重要因素。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告32市场需求调查分析决策动因：项目所在地购房需求在购房决策动因上最看重的是价格，而最不看重的是开发商的知名度，这和当地开发商整体上品牌价值不大有关，其产品高度雷同，使用价值基本一致，同时又缺少价值附加值。顶效潜在购房者对公共配套的需求明显高于兴义市中心，在调研中受访者谈到项目周边缺少的各类配套，同时兴义市中心受访者对顶效环境质量不满意，顶效受访者中部分长久居住顶效的人反而更加适应，接受度更高。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告33市场需求调查分析宜居性态度：在本次调查问卷中，无一人认为顶效宜居性非常好，认为宜居性较好的也仅12人，占有效问卷的6.45%，表示宜居性一般的占比25.81%，选择这一项的主要是较长时间居住顶效的和兴义市少部分不常往顶效不太清楚顶效的。项目知名度：在提及翠提湾项目了解状况的题目中，受访者中选择不太了解的占到42.5%，剩余受访者全部选择了完全不知晓。在我们调研过程中感受十分强烈的是，在项目直线距离不到200米的商户连项目名称都不熟悉，对项目售价、户型等全然不知。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告34市场需求调查分析房价预期：在房价的预期上，大部分人认为兴义房价将保持稳定，这部分受访者达到了75.81%，其中选择稳步上涨的人最少，为27人，占比14.51%，而认为小幅下降的售房达到了37.10%，这说明在宏观调控政策的影响下，兴义购房者市场预期发生了较大的变化，分歧也较大，仅获得预期积极的购房者的信赖显然不够，因此项目面临购房者购房欲望受到较大抑制的风险。2025/11/1兴义市顶效项目调研报告35经济分析项目指标：建设总投资：21228.17万元建设单方造价：1596.73元/平方米我司自有资金需求：1500万元销售收入：36173.03万元税金合计：7253.32净利润：6787.21单位毛利：591.48单位净利：443.61销售毛利率：25.02%销售净利率：18.76%年均投资净利率 12.79%自有资金年均投资净利率 69.55%盈亏平衡点 74.33%所得税前所得税后财务内部收益率 20.84% 17.87%财务净现值 ¥6,661.89 ¥4,889.80投资回收期 1.43 1.432025/11/1兴义市顶效项目调研报告36经济分析利润分配及我司经济指标：银桥占项目股份26%，税收各50%销售收入26768.049404.99营业税金及附加994.76994.76土地增值税（结算前预缴1.5%）1500.701500.70结转开发