《2025年房地产估价师考试房地产估价师考试历年真题精解试卷》

《2025年房地产估价师考试房地产估价师考试历年真题精解试卷》

姓名：__________考号：__________题号一二三四五总分评分一、单选题(共10题)1.某房地产的成交价格为1000万元，其中土地价格为600万元，建筑物价格为400万元。该房地产的土地价格占成交价格的比例是多少？()A.60%B.50%C.40%D.30%2.房地产估价师在进行市场法估价时，以下哪项不是影响房地产价格的因素？()A.房地产的区位B.房地产的实物状况C.房地产的市场需求D.房地产的历史成本3.房地产估价师在进行收益法估价时，以下哪项不是收益性房地产的收益构成部分？()A.房地产的租金收入B.房地产的物业管理费C.房地产的转让收益D.房地产的折旧费用4.房地产估价师在进行成本法估价时，以下哪项不是影响房地产重置成本的因素？()A.建筑材料价格B.建筑人工成本C.建筑设计费用D.房地产的地理位置5.房地产估价师在进行比较法估价时，以下哪项不是选取可比实例时应考虑的因素？()A.可比实例的区位B.可比实例的实物状况C.可比实例的交易时间D.可比实例的业主意愿6.房地产估价师在进行收益法估价时，以下哪项不是确定净收益的方法？()A.直接资本化法B.收益还原法C.成本法D.折现现金流法7.房地产估价师在进行比较法估价时，以下哪项不是选取可比实例时应考虑的因素？()A.可比实例的区位B.可比实例的实物状况C.可比实例的交易时间D.可比实例的成交价格8.房地产估价师在进行收益法估价时，以下哪项不是影响折现率的因素？()A.投资者的风险偏好B.市场利率C.房地产的收益水平D.通货膨胀率9.房地产估价师在进行成本法估价时，以下哪项不是影响房地产价值的因素？()A.建筑材料价格B.建筑人工成本C.建筑设计费用D.房地产的购买价格二、多选题(共5题)10.房地产估价师在进行市场法估价时，以下哪些因素会影响房地产的价格？()A.房地产的区位B.房地产的实物状况C.市场供求关系D.经济政策E.交易税费11.在收益法估价中，以下哪些是确定净收益的方法？()A.直接资本化法B.收益还原法C.成本法D.折现现金流法E.比较法12.房地产估价师在进行比较法估价时，以下哪些是选取可比实例时应考虑的因素？()A.可比实例的区位B.可比实例的实物状况C.可比实例的交易时间D.可比实例的成交价格E.可比实例的业主类型13.房地产估价师在进行成本法估价时，以下哪些是影响房地产重置成本的因素？()A.建筑材料价格B.建筑人工成本C.建筑设计费用D.设备价格E.土地价格14.房地产估价师在进行收益法估价时，以下哪些是影响折现率的因素？()A.投资者的风险偏好B.市场利率C.房地产的收益水平D.通货膨胀率E.估价目的三、填空题(共5题)15.房地产估价的目的是为了确定房地产的16.在市场法估价中，常用的比较实例选择标准包括17.成本法估价中，重置成本的计算公式为18.在收益法估价中，确定净收益的基本公式为19.房地产估价师在进行收益法估价时，对未来的预测应该遵循的原则是四、判断题(共5题)20.房地产估价师在进行市场法估价时，可比实例的成交价格越高，其价格比较系数越大。()A.正确B.错误21.房地产的收益性可以通过成本法来直接计算得出。()A.正确B.错误22.房地产估价师在进行成本法估价时，可以不考虑土地价格的变化。()A.正确B.错误23.房地产估价师在进行收益法估价时，可以使用比市场利率高的折现率。()A.正确B.错误24.房地产估价师在进行比较法估价时，可比实例的交易时间越近，其价格比较系数越准确。()A.正确B.错误五、简单题(共5题)25.请简述房地产估价的比较法中选取可比实例的原则。26.如何计算房地产的净收益？27.在房地产估价中，如何确定房地产的重置成本？28.房地产估价师在进行收益法估价时，如何选择合适的折现率？29.房地产估价师在进行市场法估价时，如何调整可比实例的成交价格？

《2025年房地产估价师考试房地产估价师考试历年真题精解试卷》一、单选题(共10题)1.【答案】A【解析】土地价格占成交价格的比例为600万元/1000万元=60%。2.【答案】D【解析】历史成本是成本法估价中考虑的因素，而非市场法估价。3.【答案】D【解析】折旧费用是成本法估价中考虑的因素，而非收益法估价。4.【答案】D【解析】地理位置影响的是房地产的市场价值，而非重置成本。5.【答案】D【解析】业主意愿影响的是交易价格，而非房地产的市场价值。6.【答案】C【解析】成本法是另一种估价方法，不是确定净收益的方法。7.【答案】D【解析】成交价格是已知的，不是选取可比实例时考虑的因素。8.【答案】C【解析】房地产的收益水平影响的是净收益，而非折现率。9.【答案】D【解析】购买价格是已知的，不是影响房地产价值的因素。二、多选题(共5题)10.【答案】ABCDE【解析】房地产的价格受多种因素影响，包括房地产自身的区位、实物状况，以及市场供求关系、经济政策和交易税费等外部环境因素。11.【答案】ABD【解析】直接资本化法、收益还原法和折现现金流法是确定净收益的常用方法，而成本法主要用于成本法估价，比较法是市场法估价的方法。12.【答案】ABCD【解析】选取可比实例时，应考虑其区位、实物状况、交易时间以及成交价格等因素，而业主类型对房地产价格的影响相对较小。13.【答案】ABCDE【解析】房地产重置成本受多种因素影响，包括建筑材料价格、建筑人工成本、建筑设计费用、设备价格和土地价格等。14.【答案】ABCD【解析】折现率受投资者的风险偏好、市场利率、房地产的收益水平和通货膨胀率等因素影响，而估价目的主要影响的是估价结果的应用。三、填空题(共5题)15.【答案】市场价值【解析】房地产估价是通过比较、分析、计算等方法，对房地产在特定条件下的市场价值进行估算的活动。16.【答案】区位相似性、实物状况相似性、交易条件相似性、成交日期相近性【解析】选择可比实例时，需要考虑其与估价对象的区位、实物状况、交易条件和成交日期的相似性，以提高估价的准确性。17.【答案】重置成本=重新购建成本-成新率【解析】重置成本是指以现时价格水平重新购建与估价对象相同的房地产所必要的支出，成新率则反映了房地产的折旧程度。18.【答案】净收益=房地产的潜在毛收入-运营费用+资金成本【解析】净收益是指房地产在正常运营状态下扣除运营费用和资金成本后的收益，是收益法估价的基石。19.【答案】客观性、一致性、可行性【解析】房地产估价师在进行收益法估价时，对未来收益的预测应当客观、一致，并确保预测结果具有可行性。四、判断题(共5题)20.【答案】错误【解析】可比实例的成交价格越高，其价格比较系数应该越小，因为价格比较系数是用来调整可比实例成交价格与估价对象价格之间的关系。21.【答案】错误【解析】收益性通常通过收益法来计算，即通过预测房地产未来的收益并折现到现值来估算其价值。成本法主要用于计算重置成本。22.【答案】错误【解析】房地产的价值受土地价格的影响很大，因此在成本法估价中，土地价格的变化是需要考虑的重要因素。23.【答案】正确【解析】在收益法估价中，如果投资者对房地产的风险评估较高，可以使用比市场利率高的折现率来反映这种风险。24.【答案】正确【解析】可比实例的交易时间越近，市场状况越接近估价时点，因此其价格比较系数越能反映当前的房地产价值。五、简答题(共5题)25.【答案】选取可比实例时，应遵循以下原则：

1.相似性原则：可比实例的区位、实物状况、权益状况应与估价对象相似。

2.交易性原则：可比实例的成交应具有市场性，避免非正常交易。

3.时间性原则：可比实例的成交日期应尽可能接近估价时点。

4.替代性原则：可比实例的价格应具有可比性，能够代表市场水平。【解析】选取可比实例是运用比较法进行房地产估价的关键步骤，正确选取可比实例是保证估价结果准确性的基础。26.【答案】房地产的净收益可以通过以下公式计算：

净收益=房地产的潜在毛收入-运营费用+资金成本。

其中，潜在毛收入是指房地产在不考虑空置和收租损失的情况下所能产生的最大收入，运营费用是指房地产日常运营产生的费用，资金成本是指投资者为获得房地产所要求的回报。【解析】净收益是收益法估价的核心，正确计算净收益对于评估房地产价值至关重要。27.【答案】重置成本可以通过以下方法确定：

1.重新购建成本法：以现时价格水平重新购建与估价对象相同的房地产所必要的支出。

2.重建成本法：以现时价格水平重建与估价对象相同结构、相同功能的房地产所必要的支出。

3.修复成本法：对现有房地产进行修复，恢复其原有功能所必要的支出。【解析】重置成本是成本法估价的基础，正确计算重置成本对于评估房地产价值具有重要意义。28.【答案】选择合适的折现率应考虑以下因素：

1.投资者的预期回报率。

2.市场利率。

3.通货膨胀率。

4.投资风险。

5.估价目的。

通常，折现率应介于市场利率与投资