华润橡树湾项目2012市场调研简报

天津华润•橡树湾项目2012市场调研简报华润橡树湾项目·∙

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区域房地产市场分析片区划分/片区特点/竞品分析/片区小结347891011恒大名都首创溪缇郡远洋新干线复地温莎堡金泰丽湾北宁湾1中铁国际城2保利玫瑰湾路劲屿东城远洋风景金隅悦城65华侨城恒大绿洲东丽湖万科131412空港东丽湖本案华明镇片区划分：目前按照项目周边竞品划分区域为华明、空港、东丽湖、中心城区四个片区中心城区东丽湖片区恒大绿洲广告语：东丽湖畔·大天津首席生态豪宅楼盘位置：东丽区东丽湖温泉旅游度假区，东丽之光大道北侧主力户型：130-150三居室，170-185四居室物业类型：普通住宅,建筑综合体建筑风格：欧陆新古典建筑类别：洋房、小高层、高层产权年限：70年装修情况：毛坯,精装在售户数：5376户去化量：50%价格详情：高层均价7000元/平米（精装标准1800元/平米，洋房起价12000元/平米客户来源：华明等周边镇50%，外地20%，本地30%项目占地1300余亩，居住区建面100万平米，公建建面20多万平米；项目分三期开发，共179栋，其中包括3+1情景洋房61栋，小高层56栋，中高层住宅24栋，高层住宅38栋。拥有完善的社区配套。恒大绿洲内部配套：娱乐设施：超五星级酒店、温泉中心、运动中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心学校：幼儿园项目亮点：品牌开发商，具备品牌影响力百万平米建面，具备大盘开发优势欧式皇家园林，已建成中心园林景观示范区五大内湖景观带国际双语幼儿园项目不足：售楼处昭示性不强通往售楼处道路较远，项目户外导引较弱东丽湖万科广告语：中国北方滨水小镇占地273公顷，建面88万平米，其中住宅建面80万平米，公建建面8万平米；由西向东分7期开发。1期于2005年9月开盘，以别墅为主。目前在售为5期产品。计划开发周期为8-10年，造城计划。销售情况：均价7300元/平米面积区间：90平米的二居，125平米的三居室使用率：85%综合容积率：0.95东丽湖万科内部配套：七大商业集中区学校：伊顿国际双语幼儿园、万科实验小学标志建筑：ET会馆

运动公园、湿地公园、滨水公园、滨溪公园项目亮点：品牌开发商，具备品牌影响力低密度别墅级住区双湖（东湖、丽湖）自然景观带、1.5公里悠溪、27万平米湿地四大主题公园10万平米滑水赛道、1.5公里华侨城广告语：世界有你，你在纯水岸楼盘位置：东丽区东丽之光大道以南，东丽湖度假区内主力户型：洋房90-160平米叠拼160-210平米双拼375-381平米物业类型：普通住宅,别墅,建筑综合体建筑类别：双拼,联排,叠拼,高层装修情况：毛坯户数：总共2425户物业费：2.4元/月/平米项目建筑风格：北欧风格建筑类型：洋房、别墅面积区间：95-99二居室，110-170三居室洋房销售价格：一层9500元/平米，二层以上8500元/平米，促销价7500元/平米叠拼：下叠销售价格11000元/平米，面积为206平米，上叠均价10000元/平米，面积为165平米联排：目前仅剩余两套，均价12000元/平米，面积247平米双拼：面积为370-380平米，均价为22000-24000元/平米，每套800万元起，其中小院面积约（220-350平米）销售情况：目前一期已售90%，二期即将开盘客户来源：老带新及本市80%，办户口20%华侨城内部配套：学校教育：新加坡艾毅双语幼儿园麦当劳、玛雅海滩水公园、欢乐岛主题公园、水岸高尔夫三大主题公园，五星级主题酒店、国际会议中心主题酒店、大型主题都市商业街马术俱乐部、游艇俱乐部项目亮点：品牌开发商，具备品牌影响力低密度别墅级住区依湖而建、自身配套丰富东丽湖片区小结13有生态，没生活东丽湖片区距离城区较远，生活配套依赖于项目自建，受限于开发阶段、建设周期的进度，项目自主配套存在一定滞后性，周边配套匮乏。目前以旅游度假为主，仅满足一般家庭周末度假需要，属于城市级别周末度假板块。空港片区复地温莎堡广告语：红砖庭院、赭石阶层开发商：天津申港置业发展有限公司投资商：复地集团销售情况：销售均价:12000元/㎡，联排别墅12000-18000元/㎡，双拼别墅16000-18000元/㎡，洋房8000-11000元/㎡开发分期：分二期开发户型面积：别墅2.5层，洋房4.5层。联排别墅253-330平米双拼别墅460-520平米，洋房184平米三居室，267平米四居室物业公司：上海复瑞物业管理有限公司天津分公司物业费：别墅2.98元/月/平方米去化量：60%客户来源：空港企事业单位高管60%，其余为周边乡镇及市区40%楼盘特色：世外田园,低密居所,科技住宅,观景居所项目特点：18洞高尔夫球场，设计精巧的景观、绿化打造宁静、便捷、舒适的国际化生活社区的品质项目社区景观采用英式园林设计，建筑立面秉承新英伦的的建筑风格，会所配套的四季恒温泳池、高尔夫练习室、瑜伽房等。复地温莎堡周边配套：学校教育：天津空港双语幼儿园、天津市一中与实验小学麦当劳、玛雅海滩水公园、欢乐岛主题公园、水岸高尔夫三大主题公园，五星级主题酒店、国际会议中心主题酒店、大型主题都市商业街马术俱乐部、游艇俱乐部五星级皇冠国际酒店等多家知名酒店，空港国际医院（三级甲等）、万顺融和广场、菲律宾SM购物天堂、邻里中心、天保汇津广场项目亮点：紧邻天津国际温泉高尔夫球场低密度别墅级住区位于空港区内，交通便利针对区域中高端客群远洋心境广告语：居有境，心无界开发商：天津市远滨房地产开发有限公司楼盘位置：空港经济区中心大道与东六道交口东侧(二期)主力户型：小高层90-130平米洋房135-150平米物业类型：精装叠拼别墅、花园洋房、风景小高建筑类别：板楼,联排,多层,小高层开盘时间：2010年06月15日装修情况：毛坯户数：总共1024户户型面积：小高层90-130平米洋房135-150平米销售情况：均价8500-9000元/平米，（洋房均价9300元-13000元/平米，小高层均价10000-11000元/平米），目前项目为尾盘销售阶段，仅剩余130平米的三居室，客户来源：60%来自空港和空客工作员工，企业员工房，曾有企业团购销售，40%来自河东、东丽、外地远洋心境自身配套：露西亚商业街区周边配套：18洞国际高尔夫球场60万平米人工湖空港医院、金逸国际影城、SM购物中心、人人乐超市天津实验小学、综合托幼园项目亮点：低密度别墅级住区项目自建露西亚商业街空港片区小结空港，真的很空空港片区为临空大区域的发端，成功引入了大量产业，但忽视了生活配套的引入，无法满足住区客群日常生活需求，未来片区内将有两个百万级别居住及公建一体的项目，将会改善区域内生活配套的缺失。华明镇片区金泰丽湾广告语：湾是心世界，空港都市生活花园开发商：天津津浦伟业地产有限公司楼盘位置：东丽区津汉公路华明镇主力户型：60平米一居80-90平米二居122、129、140平三室户型物业类型：普通住宅建筑类别：板楼,低层,小高层开盘时间：2011年10月07日入住时间：2012年10月01日产权年限：70装修情况：精装,公共部分精装总户数量：2679户优惠信息：一次性5个点，贷款2个点。销售价格：均价10000元/平米

金泰丽湾项目亮点：一期1300平米人工湖距离津汉公路近，是东丽区距城区最近的项目售楼处昭示性强品牌开发商，具备品牌影响力户外广告导引性强项目不足：自身无生活配套，周边生活配套匮乏，推广多以华明镇及空港区域为生活配套。恒大名都广告语：城中央，双湖畔，纯府邸开发商：恒大地产天津公司楼盘位置：东丽区津汉公路空港2号桥华明新家园内主力户型：92平米二居，120-170平米的三居室，162-210平米的四居室，132-217叠拼92-170平米精装房物业类型：普通住宅建筑类别：低层,小高层开盘时间：2011年02月27日产权年限：70年装修情况：精装户数：总共1983户物业费：1.7元/月/平米销售均价：高层9500元/平米，别墅13000元/平米恒大名都自身配套：5000平米五星级会所10000平米恒大剧院周边配套：天津国际温泉高尔夫球场皇冠假日五星级酒店项目亮点：品牌开发商，具备品牌影响力项目不足：距离交通主干道远，缺乏指引，昭示性弱售楼处昭示性较差自身生活配套及项目周边配套匮乏。首创溪堤郡广告语：逸景洋房，四季英伦开发商：天津首创新明置业有限公司楼盘位置：东丽区津汉公路空港2号桥东（华明新家园内）主力户型：87平米二居，196三居室，240平米四居室，260平米五居室（联排别墅）物业类型：普通住宅,别墅建筑类别：联排开盘时间：2010年10月23日入住时间：2010年12月01日产权年限：70装修情况：毛坯总户数量：288户物业费：洋房2.2元/月/平米，别墅2.39元/月/平米价格详情：均价8000-8500元/平米，联排均价10000元/平米，每套约为200万以上客户来源：河东40%，东丽30%，30%为市区、外地及空港企事业高管首创溪堤郡自身配套：2000平米高端会所项目亮点：华明镇区域内，唯一具有别墅级的高端社区形象的项目经济型别墅，吸引了大量市区客群售楼处昭示性强园林景观已建成项目不足：自身生活配套及项目周边配套匮乏。华明镇片区小结27离不开的华明镇目前空港及华明镇片区，推广均以华明镇区域的大型生活配套为依托。华明镇为新农村“合村建镇”，现以原住民为主导，所以市场认知认为村落，区域形象较差，但华明镇拥有成熟的大型生活配套，周边住区均需要以此为依托。中心城区片区北宁湾广告语：宁园河畔，中环地铁，50万平米国际新都会项目亮点：8000平米休闲购物中心，集中商业区零距离地铁城市中环，区位优势宁园河畔，自然景观优势4万平米中央景观带专属幼儿园周边生活配套丰富中铁国际城广告语：北中环上，百万平米繁荣生活城项目亮点：32万平米商业配套5A级写字楼、商业街5、6号双线地铁百万平米综合生活区自身生活配套较为丰富周边生活配套较成熟紧邻月牙河，具有景观优势保利玫瑰湾广告语：卫国道旁60万平米城市水岸社区项目亮点：保利地产品牌开发商地热采暖园林展示区已建成，三重造景、坡地园林10万平米商业网配套3.9米开间设计近1000米岸线景观，近20米宽水面路劲太阳城广告语：东城之心，醇居之美项目亮点：120万平米大盘2号线、7号线，双地铁线毗邻三大公交总站，十余条公交线路通达市内各区1.2万中央景观田园大道2万平米六大法国景观公园远洋风景广告语：环内从此森呼吸项目亮点：威士利华远、海德公园、皇家麦尔大道、丘吉尔庄园、温德米尔湖区等五大组团社区，打造五大主题景观带双公园社区以生态园林为核心卖点低密度社区金隅悦城广告语：城央建制，中轴主城项目亮点：低密住区品牌开发商电梯洋房物业类型多样针对中高端客群的品质住区中心城区片区小结35好地段，好价格目前中心城区片区，依托地铁及轻轨的便利条件，配有成熟的生活配套及商业配套，具备地段优势，价格水平较高，该片区销售均价约为12000元/平米，地段优势与价格水平相对应。东丽区各版块特点居住片区东丽湖华明空港中心城区主导产业旅游服务业商务商贸区航空、汽车展销为主导产业的新兴高科技产业基地城市商务区房地产开发特点生态旅游、度假居住区，知名开发商纷纷进驻生态休闲宜居居住区，满足区域居住需求，潜在供应量较大产业支撑型，住宅市场处于起步阶段便捷交通，优势地段、区域市场竞争十分激烈交通高速公路、津汉公路等市级公路津汉公路，地铁2号线津汉公路以及快速路地铁、轻轨、高速公路配套相对缺乏，多为自建配套相对成熟缺乏相当成熟产品分布别墅、洋房、小高、高层普通住宅、别墅普通住宅、办公别墅、公寓、酒店、写字楼普通住宅、洋房、小高层、高层、超高层、公寓、写字楼、商业标杆项目东丽湖万科城、恒大绿洲、华侨城首创溪堤郡、恒大名都、金泰丽湾远洋新干线、复地温莎堡中铁国际城、北宁湾、路劲屿东城、远洋风景、保利玫瑰湾、金隅悦城区域特点旅游地产为重点，旅游度假型商业，少购物商业中高端住宅产品，生活配套成熟办公、公寓、酒店发展快于住宅产品，生活配套匮乏。具备地段优势，周边配套较为成熟、