昆山长江路、312国道商业项目提报54P

昆山长江路、312国道

商业项目提报第一部分：本项目之中原看法人口：常住人口60.7万；经济数据：GDP为314.34亿元，年增长率达到32.8%；人均GDP为6300美元；经济构成:以台资为主的外来经济占据昆山经济的半壁江山以上；一、宏观数据（截至2002年末）根据位置、商业特征、服务范围等因素的差异，将昆山商业市场分为以下几个区域，即：中心城区、城东、城南、城西、城北等五个区域；下面是对各区域商业的简单分析；二、现有商业市场的简单分析昆山主要商业分布农工商昆山商厦城东区城北区城西区城南区中心区百润发昆山市中心城区由于渊源的历史沉淀，是目前昆山商业最繁华的区域。中心城区汇集了百润发（目前昆山唯一的大型卖场）、农工商（超市）、昆山商场、昆山小商品市场（集街）等商业设施以及人民路、亭林路、前进路、黄河路等商业、商务集中道路，是昆山最主要的商业、消费中心。2.1中心城区城东区是昆山市近年来新兴的开发区—城市经济副中心，集中了昆山行政中心（昆山市政府、科技博览馆等）、科技产业园区、工业园区以及相应的配套居住。由于住宅并非该区域发展的重点，因此，相应的商业配套发展相对比较差，对于商业发展而言，有较大的机遇，同时也存在不小的风险；2.2城东区城南区是指昆山市朝阳路以南区域，目前，该区域内商业相对比较原始，主要以企业为主。从城市发展角度看，该区域将是后期昆山主要的住宅集中地之一。从其地理位置看，该区域与传统的商业中心—中心区域的南部紧邻，发展商业有较大的先天优势，而且区域内路网系统发达，为发展商业创造了必要条件。从发展空间看，该区域是近期开发新兴城市副中心，有较大的规划和发展空间。2.3城南区城西区是昆山高档住宅最集中的区域，据不完全统计，由昆山市80%左右的别墅类物业集中在该区域。由于高档住宅的客户最关心的是居住的环境和交通，对于其居住区域内的商业依赖度较低，因此，该区域内商业的发展尚处于萌芽状态（仅能满足生活配套需要）。从其后期的发展来看，由于该区域“高档住宅区”的氛围已经成形，因此，商业的发展基本没有很大的空间。2.4城西区城北区是近期昆山开发的热点之一，集中了昆山大量的住宅项目。随着住宅项目开发、经营的进行，居民的入住，相应的商业市场也开始有所发展，据中原了解，该区域内后期将会开发1-2个大卖场，各小区的配套商业设施以及专业性的商业，如餐饮、休闲等。但是，该区域的发展，仍然以住宅为主，商业为辅，商业的开发仅为满足区域内居民的日常消费需要。2.5城北区邻里型：分散经营，不成规模，仅能满足社区居民的部分生活需求；社区型：其主要作用为满足所在社区居民的生活配套需要；区域型：经营内容趋于全面，除满足临近居民的生活所需之外，还能满足周边居民的消费要求；全市型：客户位来自昆山全市各地的客户，经营内容包括生活配套、娱乐休闲等；枢纽型：辐射能力极强，消费客户遍及昆山及周边城市，经营内容丰富，包括休闲、购物、饮食等等；专业型：例如集中型的餐饮、娱乐等；将昆山商业市场根据规模、辐射能力、经营内容进行细分，细分如下：

昆山邻里型、社区型、区域型三种类型的商业以及能够满足居民目前的消费需求；

全市型商业较少，有一定的市场空白点；枢纽型在目前的昆山市场上尚未出现，从市场消费需求看，这一类型的商业市居民和市场所共同盼望的！昆山商业市场特征：据中原从昆山相关部门了解，昆山市后期发展有以下几个副中心：城东—经济副中心；城南—商业副中心；城西—高档住宅中心，休闲、旅游中心；城北—居住副中心；三、昆山城市发展方向上海中原对昆山市民进行了为期半年的问卷访谈，在访谈总结中，中原发现，在昆山的六大区域中（中心城区、城东、城南、城西、城北以及远郊）客户居住首选的区域为城东和城南，原因无外乎以下几点：1.城市发展方向；2.工作、生活的便利性；3.较高的性价比；四、昆山客户偏好基于以上对昆山各区域的简单分析，中原认为，目前昆山市场上并没有真正的枢纽型商业中心，换言之，昆山现有的商业仅能勉强满足昆山市区居民的日常消费，现有的城市商业中心设施没有能力辐射到各乡镇以及邻近城市（如太仓等）。为此，中原从市场现状出发，建议本项目定位为立足昆山，辐射周边城市，后市昆山地区商业市场的领导者！商业市场小结：

中原从市场现状出发，建议本项目定位为：立足昆山，辐射周边城市，昆山地区商业市场的领导者！市场定位：本地块与长江路、312国道交界口，从地块本身以及周边环境看，本案具有以下优势：1.经济：昆山经济水平明显高于周边城市，是苏州地区的楷模；2.人口：昆山市人口增长速度较快，截至2003年第三季度，昆山常住人口已达到75万；3.交通：长江路、312国道是昆山与外界联系的主要交通干道之一，具有得天独厚的交通优势；4.人气：该区域是昆山居民住宅的首选区域之一，具有充足的人气；5.环境：随着房地产市场的发展，该区域环境日趋成熟；6.地块：本案地块规整，易于规划；五、本项目之中原看法建成集卖场、休闲消费、办公等功能于一体的，昆山地区仅有的枢纽型商业中心项目定位：第二部分：本项目操作之中原初步思路目的一：经济水平的调研

对昆山及周边城市居民的收入水平、消费能力有宏观地把控；一、市场研究目的二：细分商业市场调研对昆山现有的商业市场进行细分，对各分类市场进行调研并总结；对昆山潜在的商业市场进行调研，总结后期昆山商业市场的特征；

对昆山各分类商业市场进行调研并总结，得出如下市场结论：1、各分类市场是否能够满足现有客户需求；2、各分类市场是否能够满足潜在客户的需求；3、各分类市场是否能够满足客户的潜在需求；4、昆山潜在商业市场的特征总结；1、项目所处区域现有商业情况调研；2、区域内客户及潜在客户调研；目的三：本项目区域市场调研1、政府相关部门拜访，获得宏观数据；2、竞争项目的走访；3、客户问卷调研；4、客户座谈（深访）；调研方式：从经济、客户、竞争等多个层面对市场深入调研，对昆山商业市场有一个深入、全面地掌握，为后期的业态定位、产品建议以及营销定位奠定基础，以保证本项目的成功，开发商品牌的树立。市场调研小结：从本项目地块所处的区域、周边道路状况、区域内居民档次以及昆山整体经济水平、项目可能存在的辐射能力、昆山市后期商业市场发展情况等多方面入手，进行分析，得出本项目的优势、劣势、机会点以及市场风险，作为项目定位的基础之一。二、本案之优劣势分析：三、本案之项目定位：优势劣势机会点风险市场调研客户分析项目定位项目定位产品建议客户定位业态建议价格定位产品建议财务分析客户定位定位修正业态建议价格定位四、项目定位之财务分析：营销定位五、营销定位：营销定位开发经营顺序各物业类型经营方式各物业类型经营周期中原操作模式总结：市场调研SWOT分析项目定位产品建议财务分析客户定位定位修正营销定位业态建议价格定位客户分析第三部分：中原简介超强的网络平台无穷的信息资源香港分行网络——自收购本港第三大之代理公司利嘉阁后市场占有率升至

35%，为香港第一大代理公司，分行有两百多间。国内分行网络——我司已有15间分行在全国各大城市。

上海分行网络——网络遍布全市，门店数量已增至18间,并呈现快速增长态势。中原网站

——至今超过一千万人次的浏览量，是中原为客户提供优质服务的现代信息平台。一、网络优势二、资源优势高端产品在海外代理发售的经验大量投资客户资源的积累大量战略合作伙伴上海世贸滨江花园集团携手，问鼎国际市场世茂滨江花园从产品定位之初，就立足于国际级高档住宅小区的标准，在浦江沿岸打造超高层世界风情住宅区，以“百年繁华对岸，现代世纪豪宅”作为主打广告语，聘梁朝伟担纲专题广告片主角，选择五家一流代理商在全球范围内发售……，所有的动作俱携风雷之势。在世茂选择的五家代理公司中，太平洋主要针对台湾地区，怡高针对东南亚地区，FPD针对欧美地区，第一不动产针对日本地区，中原针对香港和大陆地区。上海中原作为香港中原集团公司在上海的分公司，理所当然成为中原麾下的主力推盘手之一。苏州美丽新世界商场上海五月花广场位于上海市闸北区芷江西路、普善路口，总建筑面积为143700M2，含5栋高层住宅和1幢酒店式公寓及31000M2精品商铺.上海五月花广场中原联系部分大卖场报价确认书该项目与2003年底建成通车的地铁一号线延长段——中山北路站相连。中原公司敏锐地察觉到新客站商圈需求高档住宅的需求,于是利用公司资源——吸引外资大卖场的进驻一跃成为该区域“一站式”的商业购物中心该项目与2003年底建成通车的地铁一号线延长段——中山北路站相连。中原公司敏锐地察觉到新客站商圈需求高档住宅的需求,于是利用公司资源——三、房地产二、三级市场联动可以通过中原公司在房地产二、三级市场的操作经验，实现本案产品在两者之间的整体联动完善服务功能，提高服务质量，增强投资信心苏州美丽新世界商场四、强大的操盘能力成功的操盘经验专业的操盘团队成熟的销售模式人性化的销售理念上海奥林匹克花园上海奥林匹克花园上海奥林匹克花园是上海奥林匹克置业投资有限公司将体育与房地产业结合而成的复合型产业，总建70万平方米。中原作为其唯一全程策划兼销售总代理合作公司，参与其经营战略拟定、复合型产业开发模式、体育设施的引入策划、建筑形态选择、规划方案原则拟定及修改工作，并参与决策推广模式、价格战略，负责实施大型公关活动、促销活动，对产品进行组合包装、完成对项目的形象定位及全盘广告计划的拟定与实施等。上海康城临危受命，力挽狂澜附：操作项目即客户列表1楼盘名称发展商名称类型海德名园上海振都房地产开发有限公司别墅大豪山林上海大豪城乡建设有限公司别墅汇成宾阳苑上海汇成房产经营公司住宅苏家巷上海沪欣房地产发展有限公司公寓、商铺阳光威尼斯上海意景房地产开发有限公司住宅申汉大厦上海汇风科技股份优先公司商铺申汉大厦上游汇风科技股份有限公司办公信虹虹口项目上海信虹地产开发公司住宅阳光加州上海弘耘置业股份有限公司住宅水景苑上海金外滩集团住宅平阳绿家园上海城投资产经营有限公司住宅安基大厦上海安基置业有限公司住宅/办公附：操作项目即客户列表2楼盘名称发展商名称类型上泰雅苑上海上泰置业住宅有限公司名人花苑上海欣高房地产住宅有限公司明辉华庭上海传信明辉置业住宅有限公司上海康城上海闵行协和房地产经营有限公司住宅平江三期“智荟苑”上海新黄浦（集团）有限责任责任住宅华丽家园上海家园房地产开发有限公司住宅锦华花园上海六里现代生活园区住宅开发公司华立·星洲花园华立房产住宅附：操作项目即客户列表3楼盘名称发展商名称类型银杏家园上海上投房产住宅意和家园上海溢源房产住宅天鼎花园上海天鼎置业住宅徐家汇花园首期上海徐汇商建住宅汇峰·衡园上海长峰房产住宅曲阳花苑上海东银房产住宅欣安基公寓上海安基置业住宅奥林匹克花园上海奥林匹克置业住宅大宁家园杭州大家置业住宅复华花园上海复华置业住宅黄埔鑫园南京三金房产住宅西湖大道地块温州万通房产综合附：操作项目即客户列表4楼盘名称发展商名称类型平江嘉华苑新黄浦集团住宅颐德名苑上海建信置业住宅瑞虹新城第一期瑞安集团住宅耀海花苑上海耀海房地产开发有限公司住宅松江开元上海松江晟阳房地产开发有限公司住宅丁香花园嘉兴港澳房地产开发有限公司住宅云栖假日广场浙江华庭股份有限公司住宅上泰花苑上海上泰置业住宅尊园·华实大厦上海沪南房产综合长宁商城上海诚南房产综合中国人家江苏东恒集团住宅附：操作项目即客户列表5楼盘名称发展商名称类型海德

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昆山华地项目位于长江北路，占地1200余亩，开发别墅、公寓以及相应的配套商业，该项目预计将于2004年5月公开。该项目的操作，使得上海中原在房地产一手代理的丰富经验基础上，加上了对于昆山市场的深入了解，对于昆山各类型项目都能够运作自如！二、美丽新世界“美丽新世界”位于苏州市最繁华的商业、旅游中心——观前街。对于“美丽新世界”，上海中原立足本地市场，积极调动21家二手门店的直销力量，以“一二手联动”的网络营销优势。