上海市 西康路989商业市场及定价报告(新)39p

西康路989商业定价报告2011年4月原理通过两种测算方法——租金/回报率法商住比值法综合得出市场推导整盘均价租金/回报率法测算周边市场分析项目合理租金（a）同档市场分析项目合理收益率（R）——测算原理——(权重法)(类比法)V=a/R得出售价周边市场租金分析（a）调频壹6-712108-108785-648-116.5-88745555-6西康路胶州路7昌平路西康路989静安晶华苑新丰小区达安锦园鼎鑫佳园君御豪庭东海园贤居天下苑常德名园新会苑长寿苑宝华名邸上青佳园音乐广场租金等级由高至低6-7周边商业市场常德路西康路亚新生活广场项目周边沿街商铺商业档次普遍不高——主要集中在：常德路沿线、胶州路一带昌平路地区商业氛围较好，商业档次相比较高常德路/胶州路片区昌平路片区周边商业邻区商业区域项目名称体量(㎡)面积(㎡)成交均价(万/㎡)租金(元/天/㎡)回报率层数层高(m)进驻业态常德路长寿路上青佳园约1300090-260（260较多）5-61-2F:4-5

1F:5-73-4.3%23.4-3.7美容、餐厅江宁路长寿路音乐广场400080（主力）2000（商场）5.5-7江宁路：10长寿路：126.3-6.6%12.9江宁路：棒约翰、便利店长寿路：中介胶州路常德路长寿苑200072-200（主力300）6胶州路/新会路：8-104.9-6.1%34（底层）中介、书店、面包店、服装店（不可餐饮）宝华名邸5000180-600（300）6-77-84.3%2——小吃店（可餐饮）新会苑170040-400（100）6-7.51F:72F:63.4-3.7%23SPA、物流、银行、服装店、酒楼常德名园约600050-250(主力100)5-81-2F:5-6

1F:7-83.7-4.4%1，转角23.2-3.3中介、餐厅、会所常德路新丰路新丰小区约250050-70不售2.7-5.7(使用权)—13.1小吃静安晶华约4000120-1505-6.58-105.6-5.8%23.2中介、SPA、汽车修理达安锦园1000080-1204-51-2F:3-4

1F:4.5-53.7%1，或23.5中介、超市昌平路鼎鑫佳园85025-180(主力30-40)—11—1，或24.2-4.8便利店、银行、水果店东海园1100110-320(主力300)6-74-52.4-3.1%24.5-5理发店、银行、儿童服饰贤居天下苑170060-400(主力200)不售8(使用权)—14.5中介、宠物店、诊所君御豪庭2800200-800(主力200-400)—目前暂无租货—24.8-5.2昌平路西康路路口，可做餐饮面积约800㎡左右周边商业市场周边商业市场租金特征常德路：沿线商业相对较成熟，但业态档次较低，目前1层租金通常在5-6元/天/㎡

胶州路：靠近亚新的一带租金在7-8元/天/㎡

，但受道路影响（新会路和胶州路都为单行道），商业发展缓慢，空置率高昌平路：商业档次相比较高，目前1-2层租金通常在8元/天/㎡左右市场权重法推导租金本案概况大环境：本案属于高档住宅底商，贴近长寿路新兴高端商业“调频壹”背后，并紧贴静安区的重点规划区域小环境：项目周边尚有未动迁的棚户区，较为杂乱。周边商业氛围不浓厚，商业档次不高未来有较好的发展，但目前周边商业氛围及档次不利市级商业-商务中心区段地区行政办公-文化休闲区段南京西路中部崛起曹家渡商业中心苏州河滨河项目北翼中分区—---拓宽道路地区生活-休闲活动区段地区商业-服务中心区段调频壹物业状况——西康路989商业本案隶属于总建筑面积约16万㎡的高档住宅西康路989主要沿新会路、西康路街道分布。项目产品有优势，格调高雅但外部设计阻隔人气的聚集西康路989商业经济参数总体量2000㎡面宽8m进深14m层高6.1m套均面积40-119㎡隔层后面积80-238㎡商业项目SWOT分析S优势——产品的附加值较高，层高6米，可分隔；整体的定位和产品的品质高地理位置较好，未来发展前景较大W劣势——产品不能做餐饮行业项目周边缺少停车位较多的台阶和花坛的设计在一定程度上阻碍了人气的聚集O机会——项目将导入的高端人群，有利于营造高档次商业氛围整体区域的发展前景较好，有吸引更多高端客群的潜力T威胁——周边商业氛围不浓厚，档次不高位于商圈旁的高端住宅底商，但周边存在不利环境，且功能及设计上有一定欠缺未来的区域发展前景是经营者关心的因素入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一般高档次的业态与高租金相匹配车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方便，人流自然多一般情况下，小户型的商铺，单价较高项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人气，影响租金15%25%30%5%5%5%15%100%交通通达性区域商业氛围未来区域发展前景入住业态档次车位项目聚集人气的功能户型面积区域的商业氛围对租价提升起至关重要的作用商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影响因素之一可比案例影响权重系数评定选取与本案临近的“常德名园、达安锦园”2个项目进行可比案例分析项目1F租金（元/㎡/天）交通通达性（0.15）区域商业氛围（0.15）未来区域发展前景（0.25）入住业态档次（0.3）户型面积（0.05）车位（0.05）项目聚集人气功能（0.05）综合打分修正后的租金（元/㎡/天）常德名园7-8111485914159.27.7-8.7达安锦园4.5-56663910115.77.9-8.8本案—1010101010101010—本案租金测算以不带附加值的纯一层的租金计算，本项目合理租金应为：7.8-8.8元/㎡/天隔层后，按1.5倍附加值溢价，本项目机会租金为：a=11.7-13.2元/㎡/天同档市场投资回报分析（R）同档次项目市场中凯城市之光南北高架路高架南京西路长寿路江宁路西康路远中风华园国际丽都城静安紫苑威海路石门一路北京西路新闸路石门二路武定路昌化路新会路长寿路板块北静安板块南京西路板块延安项目名称面积(㎡)价格(万/㎡)租金(元/天/㎡)回报率层数层高(m)业态远中风华园145-220—6-8—24.5（底层）星巴克咖啡、全家超市、足浴店国际丽都城450-5505-62F：51F：7-84.9-5.1%1，或25（沿街），3.5（2F）银行、服装店、摄影店中凯城市之光110-3006-78-94.7-4.9%1，或24-6（沿街），4（2F）服饰、礼品、超市、咖啡静安紫苑200-10002F:5.11F:7-82F:61F:8-124.3-5.5%1，2，或35（沿街），3.5-4.5（2F）中介、古董店、美发静安区的高端物业配套商业档次相对较高，经营业态以品牌休闲娱乐、零售业为主1-2层租金通常在7-8元/天/㎡同档次项目市场同档市场的商铺投资回报率在4.7-5.5%项目名称回报率远中风华园—国际丽都城4.9-5.1%中凯城市之光4.7-4.9%静安紫苑4.3-5.5%确定商业收益率随着市区商业日趋成熟，售价快速增值而租金相对稳定，回报率趋向有限项目选取的资本化率为R=5.5%国际丽都长廊商铺投资商铺接受的资本化率

6%是我们接触到的投资客投资商铺能接受的最低收益率平均收益率：4.9-5.1%未来预期相对较好，本项目可适当调高收益率静安紫苑商铺平均收益率：4.3-5.5%本案参考项目充分考虑客户对R的接受度以及项目盈利的因素综合考虑以上因素中凯城市之光商铺平均收益率：4.7-4.9%未来有“大中里”建设，本项目可适当调高收益率市场推导下，项目安远路、西康路商铺均价：7.8-8.8万/㎡即整盘均价8.3万/㎡市场推导整盘均价本案一层商铺平均销售价格V=a/R=77645-87600元/㎡住商比值法测算——测算原理——同期销售、高端案例的住宅与商业均价比本案住宅均价本案商铺均价案例选取同期销售的项目，且商铺与住宅均处强销期销售时间在近三年，即08年至10年属于散售商业，剔除整体出让项目项目位于内环内、传统市区地段案例选取原则——参考案例宝华城市晶典(2009)嘉利浦江公馆(2009)静安紫苑(2009)黄浦新苑(2009)复地新都国际(2010)本案位置嘉利浦江公馆复地新都国际静安紫苑宝华城市经典1.471.551.471.451.591.261.051.371.290.581.681.41.391.291.81.031.57同类项目商住比值嘉利浦江公馆：1.39复地新都国际：1.36静安紫苑：1.29宝华城市经典：1.47黄浦新苑：1.4案例项目同期商业与住宅售价比参考案例项目商住比值集中在1.4：1左右住宅：2.8万/㎡商业：4.2万/㎡住宅：3.6-4.2万/㎡商业：5.2-5.8万/㎡住宅：3.8-4.3万/㎡商业：4.8-5.3万/㎡住宅：2.6-2.8万/㎡商业：3.8万/㎡住宅：3.8万/㎡商业：4.8-5.3万/㎡商业售价＝1.4×住宅售价结合本期住宅售价5.5万/㎡(底价)，商业售价为7.7万/㎡市场推导整盘均价租金/回报率法商住比值法8.3万/㎡7.7万/㎡综合两者所得，本案合理市场推导均价在8万/㎡（整盘均价）策略性整盘均价推案量少，不必追求跑量式去化，可保持一致的高端调性在市场推导价格基础上，有溢价空间量少：8套推案量高品质感：石材立面，ARTDECO风格建议溢价20%，即整盘均价9.6万/㎡物业费定价地段项目面积层数层高(米)均价(万/㎡)物业(元/㎡/天)物业费与售价比值长寿路片区上青佳园200-6000365-650.8-1音乐广场100-400031层55.5-718（包空调）2.6-3.3长寿苑70-700015.86左右61宝华名邸100-500366-781.1-1.3新会苑50-26024.66-7.560.8-1常德名园50-300245-860.8-1.2新丰小区30-20014.8-5.8不卖4—静安晶华100-350265-6.56-71.1-1.2达安锦园160-60013.36-76-71昌平路片区鼎鑫佳园40-10014.5-6无房源5-6—东海园70-20023.2-5.86-74-50.7贤居天下苑10013.8不卖5-6—君御豪庭200-40024.8-5.3未售未定—南京西路片区远中风华园

24.5-5未售未定—国际丽都城50024.5-65-63.60.6-0.7中凯城市之光100266-750.7-0.8静安紫苑1125（在2层）23.8-4.55.1-840.5-0.8商业较为成熟区域的物业费与售价比值在0.8-1.2，取中间值1本案商业物业费为市场推导均价8(万/㎡)×1，即8元/㎡/天费用可行性论证地段项目面积层数层高(米)均价(万/㎡)物业(元/㎡/天)长寿路片区西康路9892000168(市场推导值)8上青佳园200-6000365-65音乐广场100-400031层55.5-718（包空调）长寿苑70-700015.86左右6宝华名邸100-500366-78新会苑50-26024.66-7.56常德名园50-300245-86新丰小区30-20014.8-5.8不卖4静安晶华100-350265-6.56-7达安锦园160-60013.36-76-7昌平路片区鼎鑫佳园40-10014.5-6无房源5-6东海园70-20023.2-5.86-74-5贤居天下苑10013.8不卖5-6君御豪庭200-40024.8-5.3未售未定南京西路片区远中风华园

24.5-5未售未定国际丽都城50024.5-65-63.6中凯城市之光100266-75静安紫苑1125（在2层）23.8-4.55.1-84目前市场主流物业费在5-6元/㎡/天，本案整体档次高，质感强，实现了与品质相符的市场溢价市场物业费不大于8元/㎡/天(除音乐广场包空调费的价格)，本案达到了标杆价格水平附件：长寿路商业市场概况区域商业市场主要密集分布在本案东侧，以亚新生活广场为中心逐步向东面延伸。由亚新生活广场，调频壹广场，长寿路沿街商铺组成。市场概况亚新生活广场调频壹长寿路常德路沿街商铺本案亚新生活广场本案亚新生活广场—项目概况亚新生活广场占地面积19000平方米,营业面积35000平方米,由上海昆仑商城与新加坡台联商业投资股份有限公司合作经营,1996年12月建成开业.亚新生活广场以原本的厂房结构改造成开放式平面展开的SHOPPINGMALL格局,融合了中西文化风格,由六幢各具功能的楼宇组成,整个商场有1500平方米的入口广场、900平方米的中庭广场及近百米长的名店街组成,并设有3000平方米的停车场。亚新生活广场调频壹长寿路、常德路沿街商铺亚新生活广场—业态分布（租金来源商家及亚新招商部）楼层（名店街）业态租金(天/平方米)承租面积一层餐饮8-15元100-350零售22-30元150-250二层餐饮4-5元350-400零售9-16元200-400三层休闲娱乐3元200-300四层餐饮2.8-3元500-600亚新生活广场有昆仑广场和名店街组成，其中昆仑商场从事传统百货，租赁模式采用扣点模式。名店街属于综合性商业体，租赁模式采用租金模式。亚新生活广场调频壹长寿路、常德路沿街商铺亚新生活广场—业态配比亚新生活广场主要品牌零售为主，占整个业态的75％，其中餐饮主要有品牌餐饮、休闲餐饮、特色餐饮，占整个业态的15％。休闲娱乐有浴场、游艺房、网吧、美容SPA、酒吧、KTV。占整个业态的20％亚新生活广场调频壹长寿路、常德路沿街商铺亚新生活广场—经营状况娱乐：因为长寿路目前已成为本市KTV会所较为集中的一个商圈，加上是连接站前商圈和中山公园商圈的区域型商圈。中低档娱乐业消费会被周边商圈有所拉动。所以亚新周边现有的中低档娱乐经营状况一般。餐饮：餐饮业是目前需求较大的，本区域内有大量的办公客流，午间的消费需求非常强烈，加之亚新是连接虹口、上海火车站与中山公园以及武宁曹阳地区必经路段，流动客流所带来的消费也非常大。所以在亚新生活广场内和附近的餐饮行业目前经营状况都较为理想。亚新生活广场调频壹长寿路、常德路沿街商铺调频壹广场—概况调频壹本案调频壹广场（Channel1）地处长寿路和陕西北路交界，总共六层，建筑面积约5万平方米。项目由2009年5月1日起试营业。

亚新生活广场调频壹长寿路、常德路沿街商铺调频壹广场—业态分布零售：Zara、Bershka、H&M、Uniqlo、Bestseller集团（Jack&Jones、Only、VeraModa、ｓｅｌｅｃｔed）、衣恋（Eland、Scat、TeenieWeenie、Prich、Plory）、i.t、Asobio、Etam、azonaa02、LOGIN*Monchhichi、Chaber、Dazzle、LeShop、Elle、Sandstone、Susie、Snoopy、EVE‘’stempation、Yiselle、Ziranma、JamesKing