【《租购并举形势下京津冀物业服务协同发展存在的问题分析》3500字】

租购并举形势下京津冀物业服务协同发展存在的问题分析1.1租购并举政策下物业服务供给侧存在的问题分析1.1.1物业服务产品有待完善世贸组织界定了现代服务业的九大分类，即：商业服务，电讯服务，建筑及有关工程服务，教育服务，环境服务，金融服务，健康与社会服务，与旅游有关的服务，娱乐、文化与体育服务。物业服务作为现代服务业一员，应充分体现“两新四高”时代特征。即：新服务领域，适应现代城市和现代产业的发展需求，突破了消费性服务业领域，形成了新的生产性服务业、智力（知识）型服务业和公共服务业的新领域；新服务模式，现代服务业是通过服务功能换代和服务模式创新而产生新的服务业态。高文化品位和高技术含量；高增值服务；高素质、高智力的人力资源结构；高感情体验、高精神享受的消费服务质量。现代服务业具有资源消耗少、环境污染少的优点，是地区综合竞争力和现代化水平的重要标志；高集群性。现代服务业在发展过程中呈现集群性特点，主要表现在行业集群和空间上的集群现代服务业/item/现代服务业/8089542?fr=aladdin。现代服务业/item/现代服务业/8089542?fr=aladdin随着租购并举政策的推进实施，住宅物业业主和租户对物业服务除了基础服务需求外，还需要房屋租赁、购物、休闲、旅游、娱乐、居家、养老、医疗、教育等全方位线上线下特约服务，目前物业服务企业产品类型和服务品质差异较大，不能满足人们美好生活的需要，这就要求物业服务企业守好基础服务“阵地”的同时，结合企业发展规划和自身优势、特点，利用一切资源多元化发展，不断开拓新“领地”，延伸拓展服务产品，提高服务效率。1.1.2物业服务理念有待转变物业服务企业借着“租购并举”的东风，在利用物业和租户的巨大资源，延伸海量的增值服务时，需要注重服务品质的全面提升。物业服务企业目前重业主体验轻租户体验，品质差异较大。通过树立全面质量管理理念，实现“全企业激励”凝聚全面质量管理精神、“全过程融入”形成“下道工序就是用户”观念、“全员工监督”养成全面质量管理价值观，全面提升服务品质使业主和租户、企业、员工、合作伙伴等多方均衡受益。同时物业服务企业目前“求全轻专”的现状，阻碍了物业服务行业走“强专业化”道路。物业不仅是单位或个人的重要资产，更是一项投资产品，越来越多的客户对物业服务的要求开始不仅仅满足于各种服务，更看重于其是否能够让物业相对保值、增值，物业资产管理的实施可以给予单位和个人最大的财产保障。物业服务企业应将客户的物业作为一种资产进行经营运作，不仅提供优质基础物业服务，还应提供市场调研、物业项目市场定位及租户市场细分研究、物业规划设计咨询、设施设备管理、租售方案设计、房屋中介服务、物业特约延伸服务等一系列与物业租售相关服务，多方面提升物业的租售行销、资源利用、节能减排、品牌影响等综合服务。2018年4月《河北雄安新区规划纲要》指出到2035年，基本建成绿色低碳、信息智能、宜居宜业、具有较强竞争力和影响力、人与自然和谐共生的高水平社会主义现代化城市。在雄安新区建设绿色新城、推广绿色建筑、使用绿色建材、构建绿色设施，未来京津冀三省市绿色建筑将成为建筑主流，物业服务企业目前整体水平无法胜任绿色服务，为了让人民居住条件更加舒适、居住方式更加灵活、生活环境更加环保、精神文化生活更加丰富、工作更加稳定、收入更加满意，物业服务行业必须全方位统一融入节约资源和保护环境理念，早期介入了解熟悉节能环保设备及技术；制定各项节能环保物业管理制度、标准、规程；应用节能、智能化技术设施管理；注重数据监测与分析，科学评价并不断优化管理手段；大力进行科学研究和新技术开发；培养懂技术，并有强烈的社会责任感和环保意识的员工；从“意识”“行为”引导客户主动参与等。1.1.3物业服务技术有待升级2019年政府工作报告中提到“积极推广绿色建筑和建材”，这对物业服务行业提出了新要求，一直以来物业服务行业被贴上了“劳动密集型”标签，尤其在一些普通住宅项目和老旧小区的传统物业服务过程中，绿色建筑服务技术、BIM技术、GIS技术、互联网+技术、物联网技术、云计算技术等几乎零应用，各项服务完全由人工提供，既无法提高效率又增加了服务成本。在租购并举形势下，房地产领域绿色建筑、现代技术应用比重越来越大，物业服务也将逐渐多元化，目前部分物业企业的技术水平无法承接这类项目、无法满足这类项目的管理和服务。企业要生存就需向现代物业服务转型升级，顺应多元化、专业化发展趋势，应采用先进的科学技术手段，提供便捷、高效、满意、超值的服务。河北省雄安新区是新时代推动高质量发展的全国样板，适度超前布局智能基础设施要求物业行业的现代科技必须迭代升级。1.2京津冀协同发展战略下物业服务供给侧存在的问题分析1.2.1物业服务组织协同有待加强自京津冀一体化战略实施以来，三省市物业服务行业组织就三省市物业协同发展开展了一系列活动，如2016年，京津冀三省市物业主管部门、行业协会联合出台《京津冀物业管理协同推进实施意见》，明确了“统一市场准入、实施执法联动、建立联系会议制度、实现行业基础信息共享、共同开展业务培训、促进三省市人力资源流动、促进行业协会和专家之间交流、对部分地区提供重点支持”等八项工作；2017年8月17日三省市行业协会领导以及企业家代表在河北省保定召开了“新形势下京津冀物业管理协同发展研讨会”达成了“地缘相近、血缘相亲、协同促进、共谋发展”的共识。但八项工作和研讨共识的落地还未见成果和成效，三省市行业组织有待深度协作，尽快建立京津冀物业服务行业协同发展工作体系。京津冀物业服务企业在持续经营和不断发展中出现了不同规模、不同业绩的企业，各自有不同的经营理念和服务意识，各自的定位和策略支撑着企业发展，虽然都可以占有一席之地，但是从战略发展角度看，不能与时俱进重新定位的企业不具备竞争能力。在京津冀协同发展背景下，外部环境和业主期待发生了很大变化，物业服务不是唯从，原有不同规模和理念的企业需要跨界连接企业资源，充分重视空间集群发展、产业服务延伸及产学研一体化建设，提升品质管理效能。京津冀三省市物业服务水平良莠不齐，且由于经济发展不均衡，三省市在不同层次的服务人员上均出现“用工荒”问题。京津地区相较河北省基层工作人员严重缺失，特别是维修技术人员、秩序维护人员等招聘难，而对于中高层管理人员，虽然目前三省市大都是靠在同行中相互“挖墙脚”，但河北省地区目前经济及城市发展相对落后，一些中高层管理人员虽受利诱但仍不愿落户。京津冀物业服务人力资源有待流动，且随着《京津冀人才一体化发展规划（2017—2030年）》实施，物业服务人才有待一体化，三省市高端物业服务人员的差距，影响了京津冀整体物业服务水平。

1.2.2物业服务品质有待统一目前京津冀三省市虽都制订了“住宅物业服务标准”具体情况见下表：表23京津冀住宅物业服务标准一览表地区标准名称服务内容服务等级北京市北京市住宅物业服务标准基本要求共用部位及共用设施设备运行维修养护消防安全防范绿化养护、环境卫生公共秩序维护装饰装修管理5级标准天津市天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准综合管理清洁卫生公共秩序维护绿化养护共用部位养护4级标准河北省住宅物业服务等级划分标准（草拟中）综合服务共用部位管理与维护共用设施设备管理与维护公共秩序维护环境卫生维护绿化养护社区精神文明建设5级标准石家庄石家庄市区住宅区前期物业服务等级指导标准综合服务保洁服务公共秩序维护绿化景观养护共用部位养护共用设施设备维修养护安全防范智能化系统维护二次供水管理服务电梯运行管理5级标准（特级+4级）三省市的住宅物业服务标准都是结合各省市自身的经济发展、住宅物业定位、物业服务水平等制订，因此无论是服务内容的设定还是服务等级的划分均不相同。在京津冀协同发展背景下，随着人口的流动必然导致对物业服务需求趋同，目前物业服务企业提供的服务品质差异一定程度上是由于三省市物业服务标准差异产生的，中国物业管理协会2019年物业服务行业“标准建设年”也对京津冀三省市住宅物业服务标准提出了新要求。1.2.3物业服务市场有待开放首先，京津冀物业服务市场竞争过程中，价格的变动与其供求关系变动之间的有机运动无法真正实现，京津冀三省市不同程度的政府限价等措施严重制约了物业市场的良性竞争。其次，国家对住宅物业实行物业服务招投标制度，但京津冀三省市招投标方式存在差异，同时信息不对称、缺乏可靠完整信息来源、对市场信息获取渠道受到制约、“暗箱”操作、