房地产规范化设计管理体系建立

博众研究院做一流方地应商等院2012年11月10日—11日做一流房地应唐军院房地产开发流程与运营体系做一流房地应唐军院房地产的运营体系房地产的计划管理概述…一做一流房地应唐军院▽项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段拓展拓展营销营销设计工程营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及品、市场及客户营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计主体结构施工到主体结构施工到收成本成本进度款、工程变更、招标采购:配合专业的任务。:代表关键里程碑:代表某个阶段的主导的专业任务，即其输:配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条博众房地产管理研究院做一流房地应唐军院一：房地产开发流程 做一流房地应唐军院一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解(一)做一流房地应唐军院一：房地产开发流程※1.2房地产的开发流程图解(二)做一流房地应唐军院1.2房地产的开发流程图解(三)1.2房地产的开发流程图解(三)做一流房地应唐军院一：房地产开发流程博众研究院博众研究院做一流房地应唐军院1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系组合2战略型+矩阵式组合2战略型+矩阵式战略型价值链型多项目区域总部多项目跨区域整合多项目跨区域操作型多项目单区域操作型博众研究院做一流房地应唐军院一：房地产开发流程博众研究院做一流房地应唐军院●职能要进行专业、技术研究并模块化，高效吸附和管控资源，力争成为地区和行业领先者，并强化服务项目意识体系，调动职能和资源，达到项目高效运转，达成运营目标十博众房地产管理研究院博众研究院做一流房地应唐军院职员职员职员项目协调职能经理职员职员职员职能经理职员职员职员博众研究院做一流房地应唐军院职能经理职能经理职员职员职员总经理职能经理职员职员职员职能经理职员职员职员项目经理项目经理项目经理项目协调博众研究院做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系※※2.1房地产运营管理：——从本质上讲，运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目7房地产项目目标7房地产项目目标(财务、客户、运营、能力等目标)运营管理做一流房地应唐军院运营管理到底什么???知识领域管理目标管理内容(运营管理范畴)项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制项目范围管保证项目完整地做项目该做的事情项目时间管理保证项目按进度计划完成项目费用管理保证项目按预算完成进行控制做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系管理内容(运营管理范畴)保证项目工作成果的质量项目人力保证人力资源最有效地被利用保证项目有良好的信息沟通保证项目受到的风险损失最小保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务9博众研究院做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系房地产项目开发流程特点：三多(多专业、博众研究院做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系□战略管理□计划运营管理□客户满意度管理□销售定价管理首创一运营管理中心(05年的职能)世茂一运营管理部(06年的职能)博众研究院做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系目前运营管理中心职能的设置情况-1:运营管理口负责组织集团层面的营运类会议的召开，并向参会人员报告项目开发运行情况；划、任务的完成；口负责组织对集团公司所属项目进行联合检查，并督促检查问题的落实；口建立运营报告体系，定期撰写集团公司的运营报告并有针对性地发布(运营状况、运营问题、运口建立并完善运营风险监控体系，发现的运营风险，提出应对方案及措施，供集团领导参考决策；口负责组织项目后评估，收集汇总项目总结报告；负责阶段成果的管理；计划管理□负责根据集团发展战略组织编制集团三年度经营计划，审核下属公司的三年经营计划、年度经营□负责组织汇编集团年度经营计划，并对计划的执行情况进行监控、检查和考核；□负责组织项目总体计划的编制；负责检查、协调项目总体开发计划的执行和考核；□负责审核下属公司的项目总体开发计划及计划关键节点变更；□负责集团各部门及下属公司月度、年度计划执行情况的监控、检查和运营协调；□负责对集团各部门及下属公司月度、年度计划执行进度状况的考核，参与集团绩效考评会；博众研究院做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系目前运营管理中心职能的设置情况-2:管理□负责检查和监督管理体系文件的执行情况，组织流程的优化工作；、信息管理□负责集团公司重要会议的筹备和组织，撰写相关会议纪要并对决议事项进行督办；□负责组织集团的信息传递及相关传签管理工作；□负责集团公司各类行政文件的拟制、审核、行文、机要流转、文件登记、处理、存档和上呈及下发等工作IT管理□集团/各城市/各项目办公网络和计算机的技术性维护与管；负责办公自动化电子设备和网络通信设施及配套易耗品的采购；博众研究院做一流房地应唐军院博众研究院做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系2.2房地产运营体系内容：2.2.1投资决策2.2.2阶段性成果2.2.3运营决策2.2.4计划管理2.2.5成本管理2.2.6资金管理2.2.7知识管理做一流房地应唐军院※2.3房地产运营体系案例解析博众研究院做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系博众研究院做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系项目品牌：知名度/认知度/美誉度质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升博众研究院a.运营决策会12后15日内35612月15日7博众研究院博众研究院二：房地产的运营体系112每季结束后15日内35定期6半年年度总结会年度博众房地产管理研究院博众研究院 做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系●预案决策会性、可行性；竞争力和风险控制水平；●项目启动会向项目负责人及项目职能负责人交底；承诺，完成资源匹配。做一流房地应唐军院二：房地产的运营体系两个重要的运营管理会●项目周例会进度计划(非集团关键节点)的协商一致和承诺●月度运营会决策项目提出的问题和方案做一流房地应唐军院三：房地产的计划管理概述要通过项目来进行有效的组织和协调□随着企业规模的扩大，管理层的决策、协调和监控，主要通过项目计划的管理来实现□基于从人盯人的管理行为向基于计划的目标管理的转变加速资产周□好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段项目计划管理有多重要?项目计划管理有多重要?做一流房地应唐军院3.2项目计划管理本质与关键要素十博众房地产管理研究院博众研究院做一流房地应唐军院三：房地产的计划管理概述思想和战略导向各管理阶段：中项目计划工具活动作周期做一流房地应唐军院三：房地产的计划管理概述1个目标——体现企业的战略及管理思想2个体系——项目计划体系+管理计划体系3个层级——分级计划管理博众研究院做一流房地应唐军院三：房地产的计划管理概述博众研究院做一流房地应唐军院三：房地产的计划管理概述博众研究院做一流房地应唐军院三：房地产的计划管理概述博众研究院做一流房地应唐军院三：房地产的计划管理概述a.里程碑节点b.体现项目管理思想的节点博众研究院做一流房地应唐军院过程控制点的节点置的节点2.正负0做一流房地应唐军院案例——某运营管控型房地产集团公司一级关键节点计划关键节点计划完成时间实际完成时间负责人集团重点控制112发展部3456工程部78工程部9营销部景观施工进场工程部交房完成率95%工程部博众研究院做一流房地应唐军院做一流房地应唐军院第二部分如何建立规范化的房地产设计管理体系博众研究院做一流房地应唐军院22334455房地产设计管理的范畴与定义房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系设计管理效率指标..设计管理通病与案例分析…做一流房地应唐军院一：房地产设计管理的范畴与定义房地产设计管理的范畴房地产设计管理的范畴+涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目初判的跟踪，到项目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图设计，从施工现场的配合到营销道具的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。房地产设计管理的定义房地产设计管理的定义契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标，在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。博众研究院做一流房地应唐军院一：房地产设计管理的范畴与定义产品的战略+涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式设计管理三大目标做一流房地应唐军院1.1企业管控模式的分类1.2设计管理模式的分类1.3企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考1.4设计管理资源配置基准做一流房地应唐军院二.1.1企业管控模式的分类财务型(投行)战略型管控模式操作型(运营型)博众研究院做一流房地应唐军院二.1.2设计管理模式的分类职能型公司型(项目制型)项目管控模式矩阵型博众研究院做一流房地应唐军院组合1组合2多项目单区域做一流房地应唐军院设计管理模式发展标准化设计水平职能型项目制型复合职能型集群式战略合作水平博众研究院做一流房地应唐军院人员配置基准目的+合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效人员配置基准的作用人员配置基准的作用做一流房地应唐军院三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系+规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平，规范设计管理制度和流程，以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计)发开始的成本控制理念与系统，提高产品综合性价比+组织并参与主要材料、设备的调研，与成本管理中心配合，建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价)博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容其它部门在设计管理过程中的职责项目开发部博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容案例分析一：北京金地2006设计部组织架构图经理/经理助理经理/经理助理高经理/经理助理设计沛未示范区鬟设结构工程暖工程排水工程师电工程筑师博众研究院做一流房地应唐军院行政秘书材料组室内组景观组设备组结构组建筑研发组项目组N项目组3项目组2项目组1设计总监项目博众研究院做一流房地应唐军院好营目标施制系统(连步监格、流换似、取能庭设，渗效考计)尘务贡量好营目标施制系统(连步监格、流换似、取能庭设，渗效考计)(成果标雇、职色焚设设计部经理经理助厚研发经茅4研发经茅4家统进度考评诗考心二食业设心二食业设i驿零业长计师专不2里计经程7计经托放放k磁枪目制专业技术支算技式宰权制通度评事技式宰权制页页非子公司博众研究院做一流房地应唐军院2.3.1设计管理业务流程的意义梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容方案设计扩初设计设计部营销博众研究院博众研究院做一流房地应唐军院项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段拓拓展营销设计工程营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及品、市场及客户营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及品、市场及客户定位研究扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计概念规划设计主体结构施工到工程施工|主体结构施工到工程施工|收成本成本进度款、工程变更、招标采购:配合专业的任务。:代表关键里程碑:代表某个阶段的主导的专业任务，即其输:配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条博众房地产管理研究院博众研究院做一流房地应唐军院设计流程框架图设计管理阶段概念规概念规划方案施工图设计施工图设计计设计及定板实施方案设计阶段产品、技术创新研发件的:案要3博众研究院设计流程框架图二级流程：博众研究院做一流房地应唐军院设计流程框架图+设计费用预算计划编制细则+设计合同编制工作细则+设计任务书编制工作细则+设计、咨询单位选择及信息管理细则+施工现场设计配合工作细则+设计关键点控制工作细则+计变更管理细则博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容主要是涉及设计职能的公司管理制度，如《地产公司设计总监管理办发周期基准作业指导书》、决策分判等博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容2.3.4优化的流程带来的管理效率和效益博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容2.4.1设计周期基准保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚动的地产开发模博众研究院博众研究院做一流房地应唐军院地产项目设计周期参考基准值简图项目前期关键线路分析投资决策阶段1(30天)2(60天)3(90天)4(120天)5(150天)6(180天)7(210天)定位优化30天方案批复后如园林、人防、消证图存在15天的自由时间。定位优化30天方案批复后如园林、人防、消证图存在15天的自由时间。施工图50天施工图50天补地价协议、年度投招标图30天资计划同期办理_项目设计和报建项目设计和报建国土出让合同和殂议书编制、交评、环评同期推进。是否进行方案外部招标由开发部根据实际情况决定。同期办理建设用地规划许可证。人防消防园林30天人防消防园林30天规证15天方案15天[规证15天后置工作：外部招标进件，土方施工，如土方工期市满足，由于后置工作：外部招标进后置工作：外部招标进件，内部招标清单定案专项报建20天规证15天土方工程可用工期40天内部招标47天内部招标47天规证种招标于级力理天入开总包招标40天规证种招标于级力理天入开总包招标40天拿地后6个月180天取得示范区开工证，完得示范区开工证，完说明：粗线为关键线路，其中方案后黑色粗线为一期线路，红色粗线为示范区线路。博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容公司一级计划部门二级计划部门月度计划项目组周计划博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容2.5规范化的文件标准、技术标准及产品标准+设计管理阶段及专业的合理划分专业：总图、规划与建筑、景观、室内、展示阶段：概念设计、方案设计、实施方案设计、施工图设计、部品设计博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容2.5.2设计文件的管理与模板建立设计文件的内容.1任务书类+《室内设计任务书》博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容.2合同类+《销售示范区包装设计合同》模板标准化博众研究院 做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容2.5.3技术标准与模板建立技术标准的内容通用节点构造设计标准》+交楼标准+方案、实施方案、施工图设计各阶段成果标准及深度要求+新技术应用博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容2.5.4产品标准的建立2.5.5评审或评估标准+对每项设计管理工作，除颁布程序(工作的方法)\成果标准外，同时根据企业的技术战略，建立相关的评价标准，使设计管理质量保证工作有章可循。《项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表》《项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表》关键要素●设计方案可实施(如满足日照间距要求、参考户型可实施性等),●满足各项设计规范要求交通组织、空间构成、物业分布等合理、舒适并符合价值最大化原则因素●地下室布局满足技术合理、成本最优原则●地下停车场内交通组织高效、便利设计概念●规划布局应建立在多方案收益比较的基础上遵循经济效益最大化原则●配套设施(会所、商业等)布局有利于居住品质提升、经济效益最大化典型住宅单元配置标准(包括层数，单元户数，梯数高性价比原则典型单体价值点挖掘：设计创造价值原则附送空间创新的结构形式(高厅等)开发周期分期策略应满足结转要求，遵循首期快速和总体最大化的资金回收原则结论《项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表》做一流房地应唐军院性开发周期结论关键要素建筑技术应用设计进度●设计成果满足《市场定位》要求；●设计成果与投资决策评审阶段设计成果的延续性型配比等标准》要求(编号SJ-202)各项经济技术指标满足政府部门规划要点及项目经营性指标要求对各项元素(总体布局，住宅组团，道路交通及,竖向设计及公建配套等)的规划设计合理并满足价值最大化原则。居住区规划利于物业管理及运营在满足成本收益原则的基础上进行户型设计●建筑主题突出、特性鲜明●色彩及材料搭配合理导致关键节点设计进度偏差的设计原因做一流房地应唐军院《设计巡检评价表》评价标准评价意见户型成果符合性立面成果符合性●现场实施效果与经营评审阶段设计方案的符合性示范区效果示范区整体形象展场包装效果●示范区整体形象整洁、美观●销售路线便捷，标识系统清晰，设置合理●示范区形象鲜明、个性突出、展示效果强烈，定位符合项目整体形象定位要求节点技术处理立面材料交接立面色彩处理●门窗、阳台栏杆、楼梯构造设计无功能性缺陷●立面材料分色、交接处理无原则性错误客户服务设计问题投诉●来自客户服务部门、物业管理部门的设计投诉问题处理、反馈情况项目关键节点项目初判项目决策方案阶段施工图竣工验收辅助节点工图成本估算表成本基价表(方案阶段)典型楼栋结构指标表成本结算案例博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容博众研究院做一流房地应唐军院三.2体系建立的组成要素与核心内容材料部品研究的工作目标b.成本优化、对比c.工艺的研究窗地比外墙材料及部品停车方式及人防方案主要设备选型产品附加值对应的成本合理的景观成本配置做一流房地应唐军院指标类别指标名称万科某城市公司(万科内部标杆)北京H地产公司公司青岛/西安：各2个项目天津：1个项目苏州：1个项目整体运营人均开发面积人力总成本)3.11(4583万)到开盘)低、多层：9个月高层：12个月目标成本变动率3%以内5%左右