2025年土地估价师考试试卷 土地估价市场分析专项冲刺试卷

2025年土地估价师考试试卷土地估价市场分析专项冲刺试卷考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（每题1分，共20分。下列每小题备选答案中，只有一个是符合题意的，请将正确选项的代表字母填在答题卡相应位置。）1.在土地估价的市场比较法中，选取可比案例时，下列哪项因素通常被认为是首要考虑的因素？A.地块的用途B.土地的权利性质C.交易日期的接近程度D.土地开发程度2.影响土地供求关系变化的诸多因素中，下列哪项属于一般因素？A.区域内的交通通达性B.土地利用规划限制C.城市人口规模与增长速度D.宗地相邻地块的用途3.某城市住宅用地市场比较法评估中，选取了三个可比案例，经过交易日期、区域因素、个别因素修正后，三个案例的比准地价分别为3000元/平方米、3200元/平方米、3100元/平方米。采用简单算术平均法确定评估宗地地价，结果为（）元/平方米。A.3000B.3100C.3150D.32004.土地估价中，市场比较法的核心环节是？A.可比案例的收集与筛选B.地价比较修正的计算C.评估结果的确定D.估价报告的撰写5.收益法适用于评估下列哪类土地的价值？A.具有特殊用途的政府储备土地B.以公益为目的的公园绿地C.可用于经营性开发的商业用地D.正在开采的矿产资源用地6.在运用市场比较法进行宗地地价评估时，若修正后的可比案例地价普遍高于待估宗地，则修正后的比准地价会？A.一定高于待估宗地地价B.一定低于待估宗地地价C.可能高于、等于或低于待估宗地地价D.等于待估宗地地价7.分析土地供求关系时，弹性系数法主要适用于预测哪种类型的土地需求？A.工业用地B.商业用地C.公共基础设施用地D.住宅用地8.下列哪项因素不属于影响土地估价中的个别因素？A.宗地形状B.土地位置C.区域经济发展水平D.宗地容积率限制9.基准地价更新中的市场法应用，其关键在于？A.选取合适的交易案例B.确定合理的土地还原利率C.获取准确的区域因素数据D.建立完善的土地级别体系10.土地估价市场分析报告中，对市场趋势进行研判的主要依据包括？A.土地政策法规B.土地交易实例数据C.宏观经济指标D.以上所有11.在进行土地供求预测时，若预测未来某区域人口将快速增长，则对住宅用地的需求预测可能倾向于？A.持平B.下降C.上升D.不确定12.地价影响因素中，交通条件对土地价值的影响通常表现为？A.随着交通距离的增加而递增B.随着交通便捷程度的提高而递增C.仅在城市中心区域显著D.与交通方式无关13.市场比较法中，交易日期修正主要是为了消除或减弱哪个因素对地价的影响？A.区域因素B.个别因素C.交易批量D.时间因素14.评估某宗工业用地价值时，若采用市场比较法，在选择可比案例时应重点关注？A.案例地块的绿化覆盖率B.案例地块的临街状况C.案例地块与拟评估宗地的区位条件相似性D.案例地块的产权性质15.收益法中，土地纯收益的估算通常需要考虑？A.土地取得成本B.建筑物折旧C.经营管理费用D.土地增值收益16.影响土地市场供求关系波动的宏观经济因素通常包括？A.利率水平B.居民收入水平C.人口政策D.以上所有17.土地估价市场分析中，“区域因素”通常指影响该区域内所有地块价值的共同因素，下列哪项属于典型的区域因素？A.宗地周边的噪音污染程度B.宗地内部的电力供应能力C.区域内的基础设施完善程度D.宗地相邻商业店铺的经营状况18.在土地估价中，市场分析报告的撰写应遵循的原则不包括？A.科学性B.客观性C.美观性D.准确性19.某城市规定某区域住宅用地的最高容积率为4，若市场上同类住宅项目普遍容积率在2.5-3.5之间，则该区域住宅用地的区域因素中，容积率因素对地价的影响可能表现为？A.正向影响显著B.负向影响显著C.影响不显著D.无法判断20.通过分析历年土地交易实例数据，可以了解？A.土地市场价格的变化趋势B.不同用途土地的价值水平C.影响地价的主要因素D.以上所有二、多项选择题（每题2分，共20分。下列每小题备选答案中，有两个或两个以上是符合题意的，请将正确选项的代表字母填在答题卡相应位置。多选、错选、少选、漏选均不得分。）1.土地估价市场分析中，影响土地供求关系变化的社会因素可能包括？A.城市化进程B.居民消费观念改变C.教育水平提升D.房地产市场调控政策2.运用市场比较法评估宗地地价时，需要进行修正的因素通常包括？A.交易日期因素B.区域因素（如交通、配套等）C.个别因素（如宗地形状、容积率等）D.宏观经济因素3.土地估价中，地价影响因素一般可分为？A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.政策因素4.收益法应用于土地估价时，估算土地纯收益需要考虑的因素可能包括？A.建筑物租金收入B.土地增值收益C.经营管理费用D.投资利息5.基准地价是？A.对特定区域内的土地平均质量水平评估的地价B.由政府组织评估并公布的地价C.土地使用权出让的最低价格D.土地租赁的价格6.土地估价市场分析报告通常应包含的内容有？A.分析区域概况B.土地供求现状分析C.地价影响因素分析D.土地市场发展趋势预测7.下列哪些方法可以用于土地供求预测？A.时间序列分析B.相关性分析C.弹性系数法D.专家调查法8.在土地估价中，影响地价的个别因素可能包括？A.宗地位置B.宗地面积与形状C.土地利用现状D.区域交通条件9.市场比较法中，修正系数的确定可以采用的方法有？A.回归分析法B.经验判断法C.系数修正法D.对比分析法10.土地估价市场分析的目的主要包括？A.为土地估价提供依据B.为土地管理决策提供参考C.为土地投资者提供市场信息D.为土地税收评估提供基础三、判断题（每题1分，共10分。请将判断结果填在答题卡相应位置。正确的填“√”，错误的填“×”。）1.土地供求分析是土地估价中最核心、最基础的工作之一。（）2.市场比较法是评估土地价值最精确的方法，因为它直接使用了市场交易价格。（）3.在土地估价中，一般因素对土地价值的影响是局部性的、具体的。（）4.收益法评估的土地价值通常是指土地的当前市场价值，不考虑未来增值潜力。（）5.土地估价市场分析报告只需要列出数据和分析结果，无需进行文字阐述。（）6.影响土地供求关系的因素中，政策因素通常具有短期性和突发性。（）7.进行土地供求预测时，历史数据是重要的参考依据，但不应完全依赖历史数据。（）8.市场比较法中的修正系数可以是正值也可以是负值。（）9.基准地价是政府为征收土地税费而评估的地价。（）10.土地估价市场分析只关注土地一级市场，不考虑二级、三级市场。（）四、计算题（每题5分，共10分。请列出计算步骤，结果保留小数点后两位。）1.某城市住宅用地市场比较法评估中，选取了三个可比案例，相关信息如下表所示（单位：元/平方米）：|案例编号|交易价格|交易日期修正系数|区域因素修正系数|个别因素修正系数||---------|---------|-----------------|-----------------|-----------------||A|4500|0.95|1.10|0.98||B|4700|0.90|1.05|1.00||C|4800|0.85|1.15|0.95|采用简单算术平均法确定评估宗地地价。2.某宗商业用地预计未来每年可获得租金收入（含土地增值）1000万元，预计持有期5年，无其他收益，折现率为10%。试用收益法计算该宗土地的现值。五、简答题（每题6分，共12分。）1.简述土地估价市场分析中，一般因素、区域因素和个别因素的区别。2.简述运用市场比较法评估宗地地价的主要步骤。六、论述题（10分。）结合当前中国土地市场形势，论述土地供求分析在土地估价中的重要性及主要内容。试卷答案一、单项选择题1.C2.C3.B4.B5.C6.C7.D8.C9.A10.D11.C12.B13.D14.C15.C16.D17.C18.C19.B20.D二、多项选择题1.ABCD2.ABC3.ABC4.ABC5.AB6.ABCD7.ABCD8.ABC9.ABCD10.ABCD三、判断题1.√2.×3.×4.×5.×6.√7.√8.√9.×10.×四、计算题1.计算修正后地价：案例A：4500*0.95*1.10*0.98=4663.15案例B：4700*0.90*1.05*1.00=4435.00案例C：4800*0.85*1.15*0.95=4555.30平均地价：(4663.15+4435.00+4555.30)/3=4555.84答：评估宗地地价为4555.84元/平方米。2.计算现值：现值=1000/(1+10%)^1+1000/(1+10%)^2+1000/(1+10%)^3+1000/(1+10%)^4+1000/(1+10%)^5=909.09+826.45+751.31+683.01+620.92=3790.78答：该宗土地的现值为3790.78万元。五、简答题1.一般因