2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务冲刺押题解析

2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务冲刺押题解析考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（共20题，每题1分，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。）1.根据土地估价技术规范，土地估价程序一般包括哪些主要环节？（）A.尽职调查、选用方法、计算结果、出具报告B.尽职调查、确定程序、选用方法、计算结果、确定结果、出具报告C.资料收集、现场查勘、选用方法、参数确定、计算结果、出具报告D.尽职调查、资料收集、现场查勘、选用方法、参数确定、计算结果、确定结果、出具报告2.在土地估价中，确定土地还原率的主要依据是（）A.土地市场的供求状况B.国家的货币政策C.评估目的和土地用途D.土地预期收益的稳定性3.某宗土地的收益法估价中，预测未来Years的年纯收益分别为80万元、85万元、90万元、95万元，土地还原率为6%，若采用有限年期的收益法公式进行计算，则其收益现值之和最接近于（）万元。A.2750B.2850C.2950D.30504.市场法估价中，选取的可比案例要求成交日期与估价时点间隔不宜过长，其主要原因是（）A.市场环境变化快，过长间隔导致可比案例价格与估价时点价格偏差过大B.过长间隔难以找到符合条件的案例C.过长间隔会增加交易成本D.过长间隔会降低交易风险5.某商业用地，采用市场法估价，通过交易案例A、B、C修正后得到比准价格分别为2500元/平方米、2600元/平方米、2650元/平方米。若三个案例的权重分别为0.3、0.5、0.2，则最终比准价格为（）元/平方米。A.2540B.2560C.2580D.26006.成本法估价主要适用于（）A.新建成的商品房估价B.耕地估价C.旧房及土地估价D.商业用地估价7.剩余法估价的公式V=[(F-C-E)/(1+i)^n]/r+C中，F代表（）A.土地取得成本B.开发建设成本C.销售价格D.投资利息8.某宗土地的基准地价为3000元/平方米，区域修正系数为1.1，个别因素修正系数为0.95，则该宗土地的评估价格最接近于（）元/平方米。A.3300B.3130C.2950D.28009.下列不属于影响商业用地地价的主要因素的是（）A.人流量B.交通通达性C.土地位置D.土地开发程度10.下列关于土地估价报告的说法中，错误的是（）A.土地估价报告是土地估价师完成估价工作后提交的成果文件B.土地估价报告应图文并茂，清晰表达估价过程和结果C.土地估价报告的内容应真实、客观、准确D.土地估价报告的编制不需要遵循国家有关技术规范11.根据土地管理法，下列土地中，不属于国家所有的是（）A.城市市区土地B.农村和城市郊区的集体土地C.城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外D.所有人不明的土地12.土地估价中，尽职调查的主要目的是（）A.收集估价所需的基础资料B.确定土地的最佳用途C.预测土地未来收益D.选择合适的估价方法13.在收益法中，对于没有租赁收益的宗地，其收益通常采用（）来确定。A.土地市场价格B.类似房地产市场租金C.政府规定租金D.土地成本14.市场法中的交易日期修正，主要是为了消除（）A.区域因素对地价的影响B.个别因素对地价的影响C.市场状况变化对地价的影响D.容积率对地价的影响15.成本法估价中，土地取得成本通常包括（）A.土地出让金B.土地补偿费C.安置补助费D.以上都是16.假设开发法适用于（）A.具有潜在开发价值的土地估价B.新建商品房估价C.旧房及土地估价D.耕地估价17.土地估价中的区域因素修正，主要是修正（）A.不同地块之间的个别差异B.同一区域内不同地块之间的差异C.土地用途对地价的影响D.土地开发程度对地价的影响18.下列不属于土地估价师职业道德规范的是（）A.独立、客观、公正B.诚实守信，尽职尽责C.收取合理费用，不得贿赂D.泄露委托人商业秘密19.土地估价报告中，关于估价假设和限制条件的说明，主要目的是（）A.明确估价的前提条件B.避免估价责任C.增强估价报告的可信度D.以上都是20.在进行土地估价时，如果估价对象位于两个相邻的规划区域交界处，则应（）A.选择其中一个区域的参数B.对两个区域的参数进行加权平均C.重新确定估价对象的规划区域D.不考虑规划区域因素二、多项选择题（共10题，每题2分，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。多选、错选、漏选均不得分。）1.土地估价中的尽职调查通常包括哪些内容？（）A.核实土地权属B.收集土地登记资料C.调查土地用途及规划符合性D.了解土地市场状况E.现场查勘土地状况2.收益法估价中，影响纯收益的因素主要有（）A.土地位置B.土地用途C.土地面积D.区域因素E.个别因素3.市场法估价中，对可比案例交易价格进行修正的主要因素包括（）A.交易日期B.区域因素C.个别因素D.容积率E.交易方式4.成本法估价中，开发成本通常包括（）A.建设安装工程费B.勘察设计及前期工程费C.建设期利息D.销售费用E.管理费用5.剩余法估价的计算中，需要预测的参数通常包括（）A.土地取得成本B.开发建设成本C.销售价格D.投资利息E.销售费用6.影响土地价值的经济因素主要包括（）A.宏观经济状况B.人口数量与密度C.土地利用政策D.交通条件E.土地开发程度7.土地估价报告的主要内容通常包括（）A.估价对象描述B.估价目的C.估价依据D.估价方法E.估价结果8.土地估价师应具备的基本素质包括（）A.扎实的专业知识B.丰富的实践经验C.良好的职业道德D.较强的沟通能力E.熟练的计算机应用能力9.下列关于基准地价的说法中，正确的有（）A.基准地价是政府组织测定和公布的区域土地平均价格B.基准地价是评估区域内不同用途土地的平均价格C.基准地价是土地估价的基础D.基准地价具有区域性、层次性和时效性E.基准地价是土地出让的最低价格10.土地估价中，选择可比案例应遵循的原则包括（）A.地点相关性原则B.时间一致性原则C.用途相似性原则D.交易类型一致性原则E.价格代表性原则三、判断题（共10题，每题1分，请将“正确”或“错误”填写在答题卡相应位置。）1.土地估价师在进行估价时，必须独立、客观、公正，不受委托人及其他外界因素的影响。（）2.土地估价报告只需对估价结果负责，无需对估价过程负责。（）3.市场法是土地估价中最主要、最常用的估价方法。（）4.收益法的适用前提是估价对象能够产生稳定、可预测的收益。（）5.成本法估价的结果通常被视为土地的最高价值。（）6.剩余法估价的关键在于对未来开发完成物业价值的准确预测。（）7.土地还原率是衡量土地投资收益的重要指标，通常由国家统一规定。（）8.土地估价中的区域因素是指影响土地价值的宏观因素。（）9.土地估价师在完成估价后，有权要求委托人支付合理的估价费用。（）10.土地估价报告的附件应包括所有与估价相关的原始资料。（）四、计算题（共2题，每题10分。请写出计算过程，结果保留两位小数。）1.某宗住宅用地，面积为10000平方米，容积率为3，土地取得成本为800元/平方米，开发成本为2000元/平方米，建设期为2年，建设期利息为开发成本的10%，销售费用为开发成本的5%，销售价格为4000元/平方米，销售期为1年，销售税费为销售价格的6%。试用剩余法估算该宗土地的评估价格（土地还原率为6%，建筑物还原率为8%）。2.某宗商业用地，采用市场法进行估价。选取了三个可比案例，其交易价格、交易日期、区域因素修正系数、个别因素修正系数如下表所示（区域因素修正系数以估价时点为基准，个别因素修正系数以估价对象为基准）：|案例编号|交易价格（元/平方米）|交易日期（年月）|区域因素修正系数|个别因素修正系数||---|---|---|---|---||A|4500|2023年10月|1.05|0.98||B|4600|2024年1月|1.03|1.02||C|4700|2024年4月|1.02|1.05|若交易日期修正系数分别为：2023年10月至2024年4月为1.02，估价对象与可比案例的区域因素及个别因素差异对地价的影响可通过修正系数体现。试计算该宗商业用地的比准价格。五、综合分析题（共2题，每题15分。）1.某企业拥有一宗位于城市中心区的办公用地，面积为2000平方米，现用途为办公，容积率为2。该企业拟将该宗土地进行改造，建设一栋综合性商业综合体，规划容积率为4。为进行项目可行性研究，委托某土地估价机构对该宗土地改造后的价值进行评估。估价人员现场查勘后，收集了以下资料：*该宗土地现状办公用房价值为5000万元。*市场调查表明，该区域商业综合体的平均售价为30000元/平方米，平均出租率可达80%，平均租金为150元/平方米/月。*开发建设期为3年，建设安装工程费为3000元/平方米，勘察设计及前期工程费为土地取得成本的8%，建设期利息按开发建设成本的10%计算。*销售费用为开发成本的5%，销售税费为销售价格的6%。*土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。*假设改造后的办公用房全部出售，售价为8000元/平方米。试用假设开发法（不考虑土地增值收益）估算该宗土地改造为商业综合体的评估价格。2.某宗位于城市新开发区域的工业用地，面积为50000平方米，规划用途为工业，容积率为1。委托人希望对该宗土地进行估价，以用于后续的招商引资。估价人员接受委托后，开展了以下工作：*尽职调查：收集了土地登记资料、规划资料、市场资料等。*现场查勘：查勘了土地现状、周边环境等。*选择估价方法：根据土地用途和市场状况，决定采用成本法和基准地价修正法进行估价。*参数确定：通过市场调查和咨询，确定土地取得成本为1000元/平方米，开发成本为1500元/平方米，建设期利息为开发成本的5%，销售费用为开发成本的3%，销售税费为开发成本的4%，基准地价为800元/平方米，区域因素修正系数为1.1，个别因素修正系数为0.9。*计算结果：采用成本法估算的土地价值为13000万元，采用基准地价修正法估算的土地价值为9000万元。估价人员在对两个方法的结果进行综合时，发现成本法估算的结果较高，而基准地价修正法估算的结果较低。请分析可能的原因，并提出对最终估价结果的建议。---试卷答案一、单项选择题1.B解析：土地估价程序是一个系统化的过程，通常包括尽职调查、确定程序、选用方法、计算结果、确定结果、出具报告等主要环节。2.A解析：土地还原率是反映土地投资收益的重要参数，其确定主要基于土地市场的供求状况、预期收益的稳定性等因素。3.B解析：根据有限年期收益法公式，收益现值之和为Σ[Rt/(1+r)^t]，将给定的收益值和还原率代入公式计算，结果最接近于2850万元。4.A解析：由于土地市场处于不断变化之中，过长的间隔会导致市场环境、供求关系等因素发生较大变化，从而使可比案例的价格与估价时点价格偏差过大，影响估价结果的准确性。5.C解析：根据权重加权平均法，最终比准价格=2500*0.3+2600*0.5+2650*0.2=2580元/平方米。6.C解析：成本法估价主要适用于新开发的土地或新建成的房地产，其估价思路是基于土地的开发成本和建成后的价值。7.C解析：在剩余法公式中，F代表开发完成后物业的价值（即销售价格）。8.B解析：评估价格=3000*1.1*0.95=3130元/平方米。9.D解析：土地开发程度通常指土地的利用强度，如容积率、建筑密度等，属于个别因素，而人流量、交通通达性、土地位置属于区域因素。10.D解析：土地估价报告的编制必须遵循国家有关技术规范，这是保证估价工作质量和规范性的基本要求。11.B解析：根据《土地管理法》，城市市区土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。12.A解析：尽职调查是土地估价的第一步，其主要目的是为了全面了解估价对象的情况，收集估价所需的基础资料。13.B解析：对于没有租赁收益的宗地，通常采用类似房地产的市场租金来确定其收益。14.C解析：交易日期修正的目的是为了消除市场状况变化对地价的影响，使可比案例的价格能够反映估价时点的市场价值。15.D解析：土地取得成本通常包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费等。16.A解析：假设开发法适用于具有潜在开发价值的土地估价，通过预测开发完成后的价值，扣除开发成本、费用等，来确定土地的价值。17.B解析：区域因素修正是指对同一区域内不同地块之间由于区域条件差异而引起的地价差异进行修正。18.E解析：泄露委托人商业秘密是土地估价师严重违反职业道德规范的行为。19.D解析：估价假设和限制条件的说明，既能明确估价的前提条件，又能避免估价责任，还能增强估价报告的可信度。20.C解析：估价对象位于两个相邻的规划区域交界处，应重新确定估价对象的规划区域，因为不同规划区域可能导致土地用途、容积率等指标不同，从而影响地价。二、多项选择题1.ABCDE解析：尽职调查通常包括核实土地权属、收集土地登记资料、调查土地用途及规划符合性、了解土地市场状况、现场查勘土地状况等内容。2.ABCDE解析：纯收益受多种因素影响，包括土地位置、土地用途、土地面积、区域因素、个别因素等。3.ABCDE解析：可比案例交易价格修正的主要因素包括交易日期、区域因素、个别因素、容积率、交易方式等。4.ABCDE解析：开发成本通常包括建设安装工程费、勘察设计及前期工程费、建设期利息、销售费用、管理费用等。5.ABCDE解析：剩余法估价的计算中，需要预测的参数通常包括土地取得成本、开发建设成本、销售价格、投资利息、销售费用等。6.ABCDE解析：影响土地价值的经济因素主要包括宏观经济状况、人口数量与密度、土地利用政策、交通条件、土地开发程度等。7.ABCDE解析：土地估价报告的主要内容通常包括估价对象描述、估价目的、估价依据、估价方法、估价结果、估价假设和限制条件等。8.ABCDE解析：土地估价师应具备扎实的专业知识、丰富的实践经验、良好的职业道德、较强的沟通能力和熟练的计算机应用能力等基本素质。9.ACD解析：基准地价是政府组织测定和公布的区域土地平均价格，是评估区域内不同用途土地的平均价格，具有区域性和层次性，是土地估价的基础。基准地价并非土地出让的最低价格。10.ABCDE解析：选择可比案例应遵循地点相关性原则、时间一致性原则、用途相似性原则、交易类型一致性原则和价格代表性原则。三、判断题1.正确解析：土地估价师在进行估价时，必须独立、客观、公正，不受委托人及其他外界因素的影响，这是职业道德的基本要求。2.错误解析：土地估价报告既要对估价结果负责，也要对估价过程负责，确保估价工作的合法合规性和估价结果的准确性。3.正确解析：市场法是土地估价中最主要、最常用的估价方法，因为它能够直接利用市场数据进行估价，结果较为客观。4.正确解析：收益法的适用前提是估价对象能够产生稳定、可预测的收益，这是收益法能够成立的基础。5.错误解析：成本法估价的结果通常被视为土地的最低价值或重置成本，并非最高价值。6.正确解析：剩余法估价的关键在于对未来开发完成物业价值的准确预测，因为这是确定土地价值的主要依据。7.错误解析：土地还原率是衡量土地投资收益的重要指标，由市场供求关系决定，并非由国家统一规定。8.错误解析：土地估价中的区域因素是指影响土地价值的宏观因素，个别因素是指影响土地价值的微观因素。9.错误解析：土地估价师在完成估价后，有权按照合同约定收取合理的估价费用，而非强制要求。10.错误解析：土地估价报告的附件应包括与估价相关的关键资料，而非所有原始资料。四、计算题1.土地取得成本=800*10000=8000万元开发成本=2000*10000*(1+10%*2)*(1+5%)=22000万元销售价格=4000*10000*(1-6%)=37600万元销售费用=22000*5%=1100万元销售税费=37600*6%=2256万元开发完成物业价值=37600-1100-2256=34344万元土地价值=开发完成物业价值-土地取得成本-开发成本-建设期利息-销售费用-销售税费土地价值=34344-8000-22000-(22000*10%*2)-1100-2256=10388万元建筑物价值=8000*10000/(1+8%)^2=6667万元评估价格=土地价值+建筑物价值=10388+6667=17055万元解析：根据剩余法原理，土地价值=开发完成物业价值-土地取得成本-开发成本-建设期利息-销售费用-销售税费。其中，开发完成物业价值=销售价格-销售费用-销售税费；开发成本需要考虑建设期利息；建筑物价值需要考虑建筑物还原率。2.比准价格=(4500*1.02*0.98+4600*1.02*1.02+4700*1)/(1.05*0.98+1.03*1.02+1.02*1)=4632元/平方米解析：根据市场法原理，比准价格=Σ[可比案例交易价格*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数]/Σ[交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数]五、综合分析题1.土地取得成本