泉州市普通住宅物业服务指导性收费标准（2025年解读）

泉州市普通住宅物业服务指导性收费标准（2025年最新解读）一、收费管理总则与核心依据（一）法定依据与政策框架上位法基础：以《福建省物业管理条例》（2019年修订）为核心依据，明确商品房物业服务收费实行市场调节价，政策性住房实行政府指导价。地方标准支撑：2025年2月2日正式实施《住宅物业管理服务规范》（DB3505/T17-2024），从客户服务、秩序维护、环境管理等维度建立标准化服务体系，为收费与服务匹配提供技术支撑。监管机制创新：2025年6月10日起实施《泉州市住宅小区物业服务质量星级评价管理办法》，通过星级评定实现“服务评级-收费标准-企业信用”联动管控，有效期至2030年。（二）适用范围与核心原则适用对象：覆盖泉州市行政区域内所有普通住宅小区（含高层、洋房、别墅等住宅类型），不含商业综合体配套商业物业及工业配套宿舍。定价原则：遵循“质价相符、公开透明、业主自治”三大原则，收费标准需与物业服务星级、服务成本及区域经济水平相适应。计费方式：可采用包干制（固定费用，盈亏由物业承担）或酬金制（提取约定酬金后，结余归业主），具体方式由物业服务合同约定。二、收费定价机制与参考标准（一）定价分类与管理模式物业类型定价机制管理要求商品房市场调节价由业主与物业企业协商确定，前期物业收费需在住建部门备案政策性住房政府指导价由物价部门会同住建部门制定基准价及浮动幅度，定期公布已竣工未交付物业建设单位承担自交付通知送达之日起，无论业主是否接收，均由业主承担费用（二）2025年市场参考收费标准结合近期多个小区降费案例及星级服务要求，当前泉州市普通住宅物业服务收费形成以下市场参考区间：1.住宅基础服务费（不含公摊）刚需型住宅（一至二星级服务）：1.4-1.9元/㎡/月，代表小区如惠安卓辉东湖悦城（1.4元/㎡/月）、晋江和樾小区（1.9元/㎡/月）；改善型住宅（三至四星级服务）：1.9-2.6元/㎡/月，代表小区如融创江南府洋房（2.6元/㎡/月）、东海湾御花园（2.3元/㎡/月，含公摊）；高端住宅（五星级服务）：2.6-3.2元/㎡/月，代表小区如泉州万达公馆（3.2元/㎡/月，含公摊）。2.公摊费用与附加收费公共水电公摊：通常为0.2-0.3元/㎡/月，部分小区约定上限标准，超出部分由物业承担（如碧桂园天玺湾设定0.3元/㎡/月上限）；车位管理费：标准车位50-90元/月，原收费较高的小区降幅明显，如碧桂园天玺湾从70元/月降至50元/月，东海湾御花园从120元/月降至90元/月；增值服务费：需单独公示服务内容与收费标准，不得与基础物业费捆绑收取，2016年前多为弥补政府指导价不足设立，现随市场调节价普及逐步规范。三、收费调整与公示规范（一）收费调整流程与权限发起条件：因服务成本变化需调整收费的，需满足“双三分之二参与、双过半同意”原则，即专有部分面积与人数占比三分之二以上业主参与表决，参与表决者中过半数同意。实施要求：调整前需公示成本核算报告、拟调整标准及服务承诺，公示期不少于15日；调整后30日内需向住建部门备案。特殊情形：政府指导价变动时，物业需在指导价范围内同步调整，无需业主表决但需提前公示。（二）强制公示内容与方式公示载体：小区需设置“一箱二牌三栏”，即业主意见箱、收费及服务公示牌、服务监督公示牌、公共事务等公示栏，确保信息触达率。必备公示项：基础信息：服务等级、收费标准、计费方式、物业企业资质；财务信息：公共部位经营收益、公共水电分摊明细、电梯维保费用；监管信息：投诉电话（12315）、星级评价结果、业主委员会联系方式。四、星级评价与收费联动机制（一）星级评价体系核心内容评价维度：从五大模块进行评分，满分100分+加分项15分，具体构成如下：客户服务（20分）：含资质、公示、投诉处理、满意度调查；公共秩序维护（25分）：含24小时值班、智能门禁、应急演练；环境卫生（20分）：含保洁、垃圾分类、智能设备应用；绿化管养（15分）：含修剪、施肥、病虫害防治；设施维护（20分）：含供水、消防、电梯等设备维保；加分项（15分）：含高空抛物探头、红色物业创建、志愿服务等。等级划分：60分以下不定星级，60-74分为一星级，75-89分为二星级，90-94分为三星级，95分以上为五星级，每年动态调整一次。（二）评价结果与收费挂钩规则激励机制：五星级项目负责人信用评价加3分，四星级加2分，在招投标中享受评标加分，且优先获得政策扶持与评优资格；约束机制：连续两年一星级或不定星级的，主管部门建议业主重新选聘物业；项目负责人信用评价减分，拒不整改者减5分；收费联动：业主可依据星级评价结果提出收费调整，如星级下降可要求降低费用，星级提升需按法定程序协商调价。五、维权渠道与常见问题处理（一）合规维权途径投诉举报：通过12315平台或住建部门热线投诉违规收费（如捆绑收费、公示不全），监管部门需在15日内响应处理；业主自治：由业主委员会组织召开业主大会，表决收费标准调整或物业选聘事宜，需严格遵循“双过半”表决规则；法律救济：对违规收费或服务不达标行为，可凭物业服务合同、收费凭证向法院提起诉讼。（二）高频问题与处理规范常见问题政策依据与处理方式物业费与公摊费捆绑收取属违规行为，可向12315投诉，要求单独核算公示公共收益未公示或侵占需全额归业主所有，物业不得收取管理分成，可要求公示收支明细并用于设施维护物业擅自提高收费标准未履行业主表决程序的，业主可拒缴新增部分，主管部门责令整改并处罚服务星级与收费不匹配凭星级评价报告协商降价，协商无果可通过业主大会启动物业选聘流程六、政策趋势与实施建议（一）2025年政策核心导向降费提质：通过星级评价倒逼服务升级，同时推动高价小区合理降费，如碧桂园天玺湾、融创江南府等小区降幅超30%；业主自治：强化业主在收费定价中的主导权，规范调整流程，避免物业单方面调价；科技赋能：鼓励通过智能设备（如高空抛物探头、垃圾分类设备）提升服务效率，纳入星级评价加分项