喜天下定位报告-4.28

深圳市众策纵横管理咨询有限公司2013年4月24日1三门峡喜天下国际商贸城定位分析第一部分三门峡宏观市场研究第二部分三门峡市场调查分析第三部分项目分析第四部分业态规划及业态组合建议第五部分客户圈层销售面积价格分析目录第二部分三门峡市场调研分析

2.1三门峡专业市场调研2.2三门峡商业街区调研2.3三门峡商业市场存在的问题分析2.4三门峡专业市场调研结论2.5市场问卷调查第三部分项目分析3.1项目地块分析3.2项目周边区域规划分析第四部分业态规划建议

4.1业态布局思路4.2业态规划详细布局第五部分客户圈层销售面积价格5.1项目客户分层5.2销售面积分析5.3销售价格分析第一部分三门峡宏观市场研究

1.1三门峡宏观经济环境1.2三门峡经济运行数据1.3三门峡人口结构1.4宏观市场总结1、三门峡宏观经济环境2、宏观经济运行数据3、三门峡人口结构4、三门峡宏观市场总结第一部分三门峡宏观市场研究第一步：五年彰显优势。力争到2015年，主要人均经济指标超过中部地区平均水平，与全国平均水平差距进一步缩小，城镇化发展接近中部平均水平，中原城市群在中西部地区的竞争力与辐射带动力进一步提升，经济转型和社会转型迈出重要步伐，区域一体化发展格局初步形成，成为支撑中部崛起的重要区域。按照国家“两横三纵”城市化战略格局，依托陆桥通道，强化郑州、洛阳、开封的重要支撑作用，发挥商丘、三门峡等城市的支撑作用，形成沿陇海发展轴。。。。增强三门峡在黄河金三角地区的影响力，凸显安阳、濮阳、焦作、济源等在晋冀鲁豫毗邻地区的作用，密切区域合作。推动与长三角、京津冀、长江中游经济带等周边经济区有效对接，实现优势互补、相互促进、联动发展，增强中原经济区战略腹地和核心枢纽效应。中原经济区总体发展态势中原经济区发展目标51.1、三门峡宏观经济环境

经济数据2011年三门峡市生产总值突破千亿元大关，达到1062.92亿元，同比增长12.8%。

三次产业结构比例8.0：68.5：23.5。人均GDP47580

元，高于全国平均水平，在中部城市位居前列。61.2、三门峡经济运行数据

数据来源：2011各市统计局城市郑州西安洛阳渭南运城三门峡GDP（亿元）4912.7

38642717.0

10281016.81062.9

社会消费品总额（亿元）19871935.18954271.66417.6239.28城镇居民人均可支配收入（元）22476212392016317345.717061.771.2、三门峡经济运行数据城市下辖县市人口（万）郑州中原区、二七区、金水区、惠济区、上街区、管城区、高新区、经开区、郑东新区、新郑市、登封市、新密市、荥阳市、中牟县862.65洛阳涧西区、西工区、老城区、瀍河回族区、洛龙区、吉利区、伊滨区、偃师市、孟津县、新安县、洛宁县、宜阳县、伊川县、嵩县、栾川县、汝阳县662西安新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区、阎良区、临潼区、蓝田县、周至县、户县、高陵县846.78渭南临渭区、大荔、富平、白水、澄城、合阳、蒲城、华县、潼关8个县以及华阴、韩城2个县级市556运城盐湖区、绛县、夏县、新绛县、稷山县、芮城县、临猗县、万荣县、闻喜县、垣曲县、平陆县和永济市、河津市514三门峡湖滨区、义马市、灵宝市、渑池县、陕县、卢氏县223

数据来源：2011各市统计局220公里范围圈内，覆盖2个省会城市中心点，5个经济中心市；人口总计：3665万人口。核心覆盖区三门峡、运城两地人口总量达：737万81.3、三门峡人口结构根据国家“两横三纵”城市化战略，依托中原经济区的政策优势，三门峡这几年来也发展迅速，家具、建材的刚性需求，服装鞋帽、综合商品批发零售需求都大大增加，人们的投资意识与需求也随之增长。（一）消费能力三门峡的消费能力比较强，中心区域房价在4700左右，消费水平比较高，三门峡移民人口众多，矿产资源比较丰富，高端收入人群相对比例较大。（二）业态规模

相对消费能力来说，家具、建材等市场的业态规模和城市发展来说是不匹配的，现有的建材、家居市场都是初级交易市场，规模较小、硬件偏差、管理太弱、客户无选择。（三）商业习俗

在三门峡的消费习俗中，高端消费看品牌，中段消费看活动，低端消费看价格。在三门峡的消费流向中，个别高端消费外流到西安、郑州，部分高端消费和大众消费在本地解决，因本地的消费场所的档次与环境与省会城市差别较大。1.4、三门峡宏观市场总结1、三门峡商业概况2、三门峡商业分析3、三门峡商业发展趋势分析4、三门峡市场调研结论第二部分三门峡市场调查分析2.1、三门峡商业概况家居建材市场：

业态：家具、建材为主优势：交通便利不足：分布零散，管理混乱小商品批发市场：业态：日用小商品，批发为主，零售为辅，业态丰富齐全优势：形成较早，网点集中、发展最成熟不足：硬件设施太差，管理混乱、购物环境恶劣；服装市场业态：服装为主优势：交通便利，发展成熟不足：管理混乱餐饮娱乐市场业态：餐饮娱乐地方特色店全国连锁店优势：交通便利不足：自发形成很难集中推广三门峡主要市场分布在三门峡开发区、崤山西路、南山大唐餐饮街、虢国路与上阳路交叉、黄河中路，形成了家居建材市场、服装市场、餐饮市场、小商品市场；虢国路商业圈商业圈崤山路黄河路建设路上阳路文峰路大岭路2.1、三门峡商圈商街分布图2.2.1专业/批发市场2.2.2零售商业市场区域商业家具建材专业/批发市场小商品专业/批发市场分析总结2.2、三门峡商业分析区域

商场名称

楼层

体量（㎡）

平均租金（元/㎡）

公摊比例

湖滨区

东建材市场

2层

1000020/

金帝建材市场

2层

3500040/

精品建材市场

2层

1000055/

金三角建材物流港

1-3层

18000020/

东鹏陶瓷股份有限公司

1层

10040独立店

世友地板

1层

20073独立店

索菲亚衣柜

1层

30010独立店

欧派卫浴

2层

70045独立店

陕县

豫秦晋金三角商贸中心

1-3层

25000010买地为主

合计

项目辐射区域

48630034.7

142.2.1、专业/批发市场2.2.1.1家居建材专业/批发市场（建材）建材市场分析从上表我们可以看出：一、品牌较全三门峡建材品牌比较全，高中低档都有，而且高档品牌多为独立店，因现有市场的硬件太差和品牌形象不符，现有的市场中的店面面积有限。二、总量较大三门峡现有的独立店、市场、沿街店面的建材总量已达6万㎡左右，有出现一个金三角号称18万㎡。三、租金分布

独立店的租金最高，店面经营成本最高，市场的租金相对较低，商家经营成本低。2.2.1.1家居建材专业/批发市场（建材）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场项目名称金帝建筑装饰材料市场地理位置三门峡市崤山西路市场规模35000㎡市场定位中高档开业时间2003年左右经营类别卫浴、瓷砖为主，墙纸、家居、灯饰、漆类为辅经营模式

零售为主目标客户三门峡地区经营状况三门峡老市场人气旺生意相对好配套情况无专门停车场租金水平一楼45元/㎡/月二楼18元/㎡/月建筑形态2层标准铺面积50-200平方米金帝建筑装饰材料市场优势:市场潜力很大、位置相对好点、老市场。劣势:硬件软件跟不上，管理跟不上2.2.1.1家居建材专业/批发市场（建材）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场金三角建材物流港项目名称金三角建材物流港地理位置河堤北路东段市场规模一期6万㎡共18万㎡市场定位中高档开业时间未定（个别已营业）经营类别卫浴、陶瓷、木门、地板、品类比较齐全经营模式零售目标客户三门峡地区经营状况配套情况有停车场租金水平沿街一楼28元/㎡/月二楼18元/㎡/月三楼12元/㎡/月

里铺25元/㎡/月建筑形态沿街3层里面单店1拖2标准铺面积100-1000平方米优势：规模大，抓住市场空档；劣势：地方太偏，而且不再新区范围内。区域商场名字楼层卖场面（㎡）租金（元/㎡）公摊比例湖滨区玉泊家具城1层1000030-4010%博阳家具广场1层400038-4010%华源商场1层40009-10/好百年家具广场2层200015-20/森宝家具城1层1000025-3510%庆典国际家具城2层400035-45/恒利家具城1层200015-25/春玉家具城1层100015-25/南方家私1层2500/独立店和平市场家具城2层200015-30/陕县陕州家具城1层9008-15独立店全友家私2层20004独立店深圳帝赫家具广场1层9005独立店德胜家具广场1层9805-10独立店好风景家具3层2800在建中独立店新世纪家具城1层6008-15独立店好运家具城1层6008-15独立店太平洋家具城1层6008-15独立店陕县超群家具城1层6008独立店南方家私2层1800自建的独立店合计项目核心辐射区域——53280均价：18元/㎡——172.2.1、专业/批发市场2.2.1.1家居建材专业/批发市场（家具）家具市场分析从右表我们可以看出一、三门峡的家具市场比较多，虽然集中，但不是统一集中，是扎堆跟风经营。二每个家具城都是小体量，各自为政，而且硬件很差。2.2.1.1家居建材专业/批发市场（家具）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场玉泊家具城优势：是个老市场，有一定的知名度。劣势：硬件陈旧，管理混乱。其中商场中部为地摊式商铺，四周是专卖店形式。项目名称玉泊家具城地理位置三门峡开发区市场规模10000㎡市场定位中、低档开业时间2003年经营类别板式、实木、沙发、软体经营模式

零售目标客户三门峡地区经营状况生意不错配套情况无专门停车场租金水平30-40元/㎡/月

公摊10%建筑形态二层标准铺面积100-300㎡2.2.1.1家居建材专业/批发市场（家具）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场森宝家具城优势：是个老市场，玉泊家具城就在一楼。劣势：位于二楼，硬件差，下雨漏水，经常损坏家具。项目名称森宝家具城地理位置三门峡开发区市场规模10000㎡市场定位中高档开业时间2003年经营类别软体、沙发、客厅、实木、板式经营模式

零售目标客户三门峡地区经营状况生意还好配套情况无专门停车场租金水平25-35元/㎡/月公摊10%建筑形态二层标准铺面积100-300㎡2.2.1.1家居建材专业/批发市场（家具）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场博阳家具广场优势：位于老体育馆一楼，市中心的位置。劣势：市场乱，硬件软件都不行。无品牌优势。项目名称博阳家具广场地理位置湖滨区崤山中路体育场市场规模4000㎡市场定位中、低档开业时间2003年经营类别品类齐全，档次不高经营模式

零售目标客户三门峡市区经营状况生意一般配套情况体育场停车场租金水平38-40元/㎡/月公摊10%建筑形态一层标准铺面积100-300平米2.2.1.1家居建材专业/批发市场（家具）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场义乌商贸城优势：位置可以，已经与沃尔玛草签协议劣势：建筑完工到市场形成需时间。项目名称义乌商贸城地理位置大岭南路与南环路交汇处市场规模一期面积10万㎡（A栋5万㎡家居建材、B栋5万㎡百货商场.项目规划用地约380亩，规划建筑总面积55万㎡市场定位中高开业时间未定经营类别家具、建材、百货经营模式

零售目标客户三门峡地区经营状况配套情况停车场租金水平未定建筑形态一层标准铺面积100-300平米2.2.1.2小商品专业/批发市场2.2.1、专业/批发市场宏远市场经营品类日化日用品纺织服装鞋帽茶叶鲜花租金政策25元/平方米店面面积20㎡—80㎡总量面积约30000㎡宏远市场是三门峡最早的批发市场，批发对象多为市区乡镇。几年来一直说要拆，但没见动静，据说明年拆。拆后重建升级，还是综合市场。小商品市场分析2.2.1.2小商品专业/批发市场——代表性市场2.2.1、专业/批发市场宏远市场优势：是个老市场，有一定的人气和知名度。劣势：市场环境差、硬件软件相当落后，无品牌、无统一管理项目名称宏远市场地理位置黄河东路市场规模占地面积58亩市场定位中低开业时间老市场经营类别日化

日用品纺织服装

鞋帽茶叶鲜花经营模式

零售、批发目标客户甘谷县及周边乡镇经营状况生意还好配套情况无专门停车场租金水平25元/平方米建筑形态一层标准铺面积20-80平米2.2.1.3其它专业/批发市场2.2.1、专业/批发市场名称租金

总面积

店面数量

备注

五金机电40-50元/㎡/月8000㎡91汽配街30-40元/㎡/月6500㎡

82合计

14500㎡

173机电五金集中街。三门峡黄河路东段。自发形成一条街，经营时间十几年。现在商户普遍反应生意一般，客户对象多在市区，郊县。汽配街

三门峡李家窑，是自发形成的汽配一条街。其它市场分析2.2.1.3其它专业/批发市场（）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场

优势:店面相对集中在街两边，有一定的知名度；劣势：无统一管理。三门峡五金机电街项目名称三门峡五金机电街地理位置三门峡黄河路东段市场规模8000㎡市场定位高中低开业时间十几年经营类别五金机电经营模式

零售

批发目标客户市区郊县经营状况生意一般配套情况无专门停车场租金水平40-50元/㎡/月建筑形态沿街一楼标准铺面积30-200平米2.2.1.3其它专业/批发市场（电动车）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场优势：市场自发形成，在三门峡有车一族都知道这个地方，时间长。劣势：无统一管理运营，硬件环境差。项目名称汽配街地理位置三门峡李家窑市场规模6500㎡82家市场定位高中低开业时间十几年经营类别配件修理经营模式

零售服务目标客户市区郊县经营状况生意还好、现在竞争大配套情况无专门停车场租金水平30-40元/平方米建筑形态沿街一楼标准铺面积60-100平米汽配街1.2.2.1专业/批发市场1.2.2.2零售商业市场区域商业2.2、三门峡商业分析发展现状：1、批发、零售贸易业迅速发展2、限额以下批发、零售贸易业增长快于限额以上批发、零售贸易业的增长3、新兴流通行业渐成气候，成为商业经济新的增长点4、连锁经营开始涌现，规模扩张逐渐加快存在问题：1、缺乏完善的商业发展规划和对企业的有效支持2、新兴流通行业发展较慢，集约化成都较低3、运营方式和管理水平不高，从业人员素质低4、旅游商品开发不够，制约消费品零售的实现5、农村新兴流通行业发展滞后，网店数量不多，规模普遍小周边业态28入口周边业态2.2.2、零售商业市场现状分析三门峡作为旅游城市经济正处于新一轮的快速增长期，城市居民收入水平不断提高，旅游产业快速发展，大力发展商贸、餐饮、服务业，既面临大好时机又是迫切需要1、政府在政策和措施上给予保证，积极引导，制定规划2、批发零售企业应重视培育有竞争力的大型连锁企业集团；探索适应本区发展的建议模式；加快引进外资投入3、积极开发旅游商品，大力发展旅游业。把商业与旅游业挂钩，带动商业4、全力开拓农村市场，培育新的消费增点5、大力改善购物环境，在强化中心城市功能基础上，加快小城镇建设步伐，盘活农村消费品市场，从而促进农村消费水平的不断提高。达到启动农村市场、促进三门峡市批发、零售贸易健康发展29外部周边2.2.2、零售商业市场市场名称租金

总面积

备注

灵宝商贸建材城20-35元/㎡/月

120000㎡

中高运城通联建材装饰广场30-40元/㎡/月

50000㎡

中高运城鑫源装饰材料城33-45元/㎡/月35000㎡

中高合计

205000㎡

从上表我们可以看出：一、三门峡周边市场都是大型的建材市场，在经济比较好县级市灵宝也是大型的市场。二、在这样是市场形势下，的确存在客户外流的现象。2.2.3.1三门峡周边建材市场2.2.3、周边商业市场分析建材市场分析2.2.3.1三门峡周边建材市场2.2.3、周边商业市场分析灵宝商贸建材城优势：有规划、较规范。劣势：商场重招商不重后期运营；客户外流，迫切需要正规商场出现留住客户；需要整合，注重后期运营项目名称灵宝商贸建材城地理位置灵宝市建设路中段市场规模一期12万平米，共23万平米市场定位中高档开业时间2010年10月经营类别建材占50%，灯饰、陶瓷、五金、板材等，内有步行街、住宅区、商务会所、停车场和两个休闲广场经营模式零售目标客户灵宝经营状况生意一般配套情况有停车场租金水平20-35元/㎡建筑形态二层

2.2.3.1三门峡周边建材市场2.2.3、周边商业市场分析运城通联建材装饰广场优势：知名度高，商家众多，市场成熟。劣势：市场上大品牌赚钱，小品牌低档次赚钱，不高不低没得活项目名称运城通联建材装饰广场地理位置运城禹都市场南门向东200米市场规模50000平方米市场定位中高档开业时间2009年经营类别门业、灯具、木地板、五金卫浴、窗帘壁纸、橱柜衣柜、油漆、灶具、集成吊顶经营模式零售目标客户运城经营状况生意还可配套情况有停车场租金水平30-40元/㎡/月

公摊：10%建筑形态二层2.2.3.1三门峡周边建材市场2.2.3、周边商业市场分析运城鑫源装饰材料城优势：大品牌云集，基本一二线品牌均到位，商场布局好，品牌落位；运城市市场较成熟，设有灯饰专卖区

项目名称鑫源装饰材料城地理位置运城市经济技术开发区东侧市场规模3.5万市场定位高档开业时间2001年建，2008年改造升级经营类别木门、五金、吊顶、衣柜、洁具、灯具等经营模式零售目标客户运城经营状况商场内多为知名品牌，但是商场面积不算大，限制了发展配套情况有停车场租金水平33-45元/㎡/月

建筑形态二层2.3、三门峡商业发展趋势分析

趋势一目前，三门峡现有建材市场硬件条件太差，市场管理混乱，购物环境恶劣，本项目在软硬件上都将进行全面提升；旧市场将逐步拆除，新市场软硬件得到全面提升。

趋势二商贸城将逐步发展，覆盖整个三门峡及周边。随着三门峡新区的建设，国际商贸城将形成新的商业中心，但需要一定的市场培育时间。

趋势三大型化、品牌化、集中化方向发展。2.4、三门峡市场调研结论市场竞争态势演变有利于本案的开发建设：现有市场：杂而乱，小而散，无序竞争，管理混乱一个体量大，档次高，五星级的一站式商贸城航母级专业市场缺乏高档主力店、日显混乱的大千市场、各自为战独立店、杂乱无章的沿街店铺…….三门峡迫切需要：2.5、三门峡市场问卷调查针对喜天下项目销售产品，我们采取了目标市场调研和沿路拦截问卷调研法。主要从以下12个方面进行抽样调查：年龄、居住地址、工作区域、从事行业、职务、年家庭/个人收入、有几次投资经历、意向面积、意愿楼层及价格、投资关注点方面进行问卷调研。问卷调研地点取点分别为;专业市场、购物中心门口、银行附近通过向时常投放262份问卷，回收有效问卷为180份。下面将针对每个选项进行具体的分析和问卷的总节2.5、三门峡市场问卷调查调查人口的年龄分析25岁以下26--30岁31--35岁36--40岁41--45岁46--50岁50岁以上11304238421892.5、三门峡市场问卷调查居住区域分析三门峡市区陕县灵宝渑池义马运城洛阳其他127308210132.5、三门峡市场问卷调查工作区域分析三门峡市区陕县灵宝渑池义马运城洛阳其他1273082100122.5、三门峡市场问卷调查从事行业分析金融电子制造加工贸易建材物流房地产政府机关医疗教育培训咨询文化传播自由职业者IT行业其他132318316510618816173242.5、三门峡市场问卷调查职位分析普通员工中层管理者高层管理者私营企业主自由职业者其他8145231921122.5、三门峡市场问卷调查家庭/个人年收入分析3万以下3万--5万5万--8万8万以上635236292.5、三门峡市场问卷调查购铺目的分析投资自购自营155552.5、三门峡市场问卷调查购铺用途分析赚收租金赚铺位增值为自身养老为子女储备教育/婚嫁资金其他5481920162.5、三门峡市场问卷调查几次商铺投资经历分析无一次两次三次三次以上8154201132.5、三门峡市场问卷调查意向购买商铺的面积分析约30--40约40--60约60--80约80--100约100--150约150--200815420101052.5、三门峡市场问卷调查楼层需求分析1F2F3F14712212.5、三门峡市场问卷调查一楼价格分析7000--85008500--1000010000--120001252022.5、三门峡市场问卷调查2F意向价格4500--55005500--7007000--90008315.4问卷统计分析总结和建议3F意向价格3500--45004500--55005500--7001830回报率升值空间总价低一站式五星级广场其他82702355.4问卷统计分析总结和建议投资关注因素分析问卷调查小结

综合上述问卷调查分析表，由于受调查的人群多集中在三门峡市区，所以客群暂为三门峡市区居多，年龄集中在31岁--45岁，从事行业多为建材、贸易及教育培训者，其中以普通员工和中层管理者居多，购铺目的多以投资为主，由此可以看出该城市人们对闲散资金的投资意识较强，但是对于商铺未来升值空间及回报率概念不是很清楚，在今后推广中需加强回报率及升值率概念的宣传。1、项目地块分析2、项目周边区域规划分析第三部分项目分析3.1.1基本经济技术指标3.1、项目地块分析3.1.3项目展示面分析就项目地块而言，地块的展示面可分为以下4面。展示面1——310国道属于国家级公路连接三门峡和陕县，紧挨天鹅湖湿地公园景区，后期对项目商业价值产生直接的带动效应，交通易达性好，对外昭示性强；展示面2——炎黄大道，对外展示效果好；展示面3——属于园区一路，上为交易区，下为仓储，对外展示效果较弱；展示面4——园区三路，左为交易区，右为住宅区；地块的展示面效果为1>2>

>④3.1、项目分析3.1.4地块商业价值分析就本地块而言现阶段地块商业价值判断为1>2>4>3①——310国道属于国家级公路连接三门峡和陕县，紧挨天鹅湖湿地公园景区，后期对项目商业价值产生直接的带动效应，未来车流和人流量较大，有很强的价值发展预期、商业价值极高；②——炎黄大道一侧，商业氛围相对易与

地块形成互动，商业价值略弱于前者；③——园区1路连接交易区和仓储，对外展示性较弱；该侧商业价值最弱④——园区3路和310国道联通，连接交易区和住宅区，相对较为便捷的交通条件可提升商业价值。3.1、项目分析四侧商业价值判断如下：3.2、项目周边区域规划分析3.2.4项目周边交通规划项目紧邻天鹅湖湿地公园风景区项目就在310国道陕州大道的路边，车辆的必经之路项目地位于三门峡新区规划区内项目后靠G30连霍高速喜天下项目一期开发建议方案一：分四部分，按顺序开发方案二：一期整体同时开发开发周期分析项目总体开发顺序：项目一期二期一期开发顺序：1A1B1C1D开发方案一：备注：1A=1A1+1A2;1C=1C1+1C2约14万㎡约2万㎡约5万㎡约7万㎡开发方案一：1A为专业市场部分（其中先建1A1，后建1A2），建筑面积约14万㎡，计划2013年-2014年初前完成销售；1B为公寓，利用市场开业等利好消息，刺激公寓的销售；1C为家居博览中心及特色商品城（先建1C1，博览中心有利于项目形象展示）建议此部分先行招商，待前期产品销售完成，再向市场推出；1D为酒店配套，开发所需资金量大，并且是开发商自持，建议待市场开业后，周边商业人流增加，可适时推出市场。开发方案一：优点：同期开发量不大，项目前期开发资金压力较小；销售压力、回笼资金压力较小：分期推出产品，产品间竞争小；前期推出产品利润较低，后期产品价格可随着市场变化调整，创造最大利润；分批推出产品，前期产品可用作试探市场，后期可根据前期情况作调整，降低项目营销风险。缺点：同时推出市场产品少，客户选择单一；开发周期拉长，资金回笼较慢。项目优缺点分析项目总体开发顺序：项目一期二期一期开发顺序：1A、1B、1C、1D同时开发开发方案二：开发方案二：项目一期整体开发优缺点分析优点：大体量开发，可营造出施工现场热火朝天的景象，吸引市场关注；同期有较多产品同时推出，客户选择性多，可吸引各类型客户；缺点：同期开发量大，前期资金压力巨大；销售压力、回笼资金压力巨大；同期产品类型多，产品间竞争大，不利于销售；前期开发量大，后期可调整性低，整体风险加大；总结综上所述，我司建议选择方案一，一期分期开发，以达到风险最低，利润最大。1、功能布局思路

2、功能分区详细布局第四部分业态规划建议4.1、功能布局思路三门峡人民生活需求

业态（业种）目前市场经营面积市场占比是否为项目可规划业态理由吃烟酒副食、茶叶165002.8%是项目配套服务餐饮6000010.2%是项目配套服务穿皮革、皮草、羊绒18000.3%否远离生活区不合适女装7500012.77%否远离生活区不合适男装300005.1%否远离生活区不合适童装、婴幼儿用品240004%否远离生活区不合适牛仔、运动90001.5%否远离生活区不合适鞋、箱包240004%否远离生活区不合适住瓷砖、卫浴90001.5%是市场升级木地板60001%是市场升级五金、灯饰、门窗、壁纸42000.71%是市场升级石材、板材、工程材料、涂料90001.5%是市场升级家具市场530009.59%否另有规划橱柜24000.4%是市场升级用家纺、针织品150002.55%否远离生活区不合适小商品（日用杂货、小家电、文具办公、玩具礼品、精品饰品）165002.8%是远离生活区不合适配套服务（银行、药店、快递公司等）6000010。2%是项目配套服务电子市场260004.42%否远离生活区不合适行电动车但配件市场48000.81%否远离生活区不合适其它宾馆15000021.31%是项目配套服务休闲娱乐60001.02%是项目配套服务业态组合阐示：方案思路：打造一站式建材市场，以建材为主，辅以餐饮、休闲娱乐及服务配套等业态，满足三门峡及周边一站式消费；业态设置上，主要考虑建材和服务配套的带动作用，辅以互补业态，丰富业态业种，吸引远距离客户前来消费；位置分布上按照精品馆的形式（即单栋经营同一品类），将业态规划为一栋栋精品馆，保证良好的经营氛围；4.1、功能布局思路三门峡喜天下国际商贸城楼层业态A区配套服务、地板、木门、橱柜、定制衣柜、壁纸、照明、窗帘、水暖B区陶瓷、卫浴、建材综合配套区（五金、板材、辅材、油漆、涂料、管材等）配套酒店、美食广场、中型餐饮、KTV、沐足、银行4.2.1、业态布局分布总图4.2、功能分区详细布局浙江商贸城商铺平面分布图社会配套地板木门定制衣柜橱柜照明吊顶壁纸窗帘水暖卫浴陶瓷建材综合配套区4.2、功能分区详细布局4.2.2、建材市场布局规划1、根据市调报告，目前三门峡建材商家虽然比较集中，但是硬件条件相对较差，未产生示范效应，故本项目AB二区整体规划为建材市场；

2、根据市场调研，将建材按照目前市场需求比例及特性，此次建材类规划的主力业态有4个和一个综合配套区：陶瓷、卫浴、木门、地板、建材综合配套区。3、其余业态为辅助型业态，根据产品类型及特性，组合安置在展示性相对较弱区域；建材市场业态设置思路4.2、功能分区详细布局业态业态设置理由陶瓷该产品形象好，档次高，品牌商家多，市场需求量大，故将其规划在B区展示性较好的东北角沿街铺位，靠近国道和园区三路，有利于提升项目整体形象。卫浴卫浴与陶瓷属于互补性业态，故规划在陶瓷的左边，与陶瓷可有效互动，靠近国道和园区二路，提升项目形象。地板地板属于木制品，展示形象也比较好，规划在A区左边靠近大型综合交易展示中心，邻国道，有展示性。木门木门和地板同属木制品，互为补充，规划在地板区右侧，靠近园区二路，展示性良。。建材市场四大主力业态设置理由4.2、功能分区详细布局建材市场其它业态设置理由业态业态设置理由橱柜1、根据市场调研，将建材按照目前市场需求比例及特性，划分位置，辅助型业态基本规划在中间或后排。2、社会配套，主要餐饮、银行和通讯公司，方便市场内的商家和商户。3、建材综合配套区内的种类多，而且品类互相交叉，故规划一个建材综合配套区，里面便于商家组合。4、定制衣柜、橱柜的和地板木门一样，同属木制品，故规划在一起。5、吊顶、壁纸、窗帘、照明同属建材品类中的空中产品，故集中在一起，照明品类规划在靠近综合交易展示中心一边。吊顶照明定制衣柜窗帘水暖壁纸建材综合配套区1、配套服务类商家主要为本项目服务，故经营面积规划较小；2、此类商家对展示性要求较高，且自身形象较好，因而规划在临街展示性较好区域；3、商家示例：银行、电信/移动/联通营业厅、便利店、药店等。配套服务业态设置理由4.2、功能分区详细布局社会配套1、客户圈层，来源分析2、销售面积分析3、销售价格分析第五部分客户圈层销售面积价格5.1、客户分层，来源分析1客户来源设想：30%自营户+70%投资业主

自营户主要来源：三门峡现有的建材、