DB4419-T 2-2021 党政机关办公物业服务与评价规范

DB4419东莞市市场监督管理局发布IDB4419/T2—2021前言 Ⅳ 12规范性引用文件 13术语和定义 24服务要求 2 24办公室和会议室保洁服务基础要求7 4.5建筑物及附属场地设施 DB4419/T2—2021 、、...................................................................................................53室外场地道路设施维护17 5评价要求 5.3.2评价方法 DB4419/T2—2021 附录B （规范性）党政机关办公物业服务质量等级评价报告65参考文献 DB4419/T2—2021本文件按照GB/T1.1－2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由东莞市机关事务管理局提出并归口。本文件主要起草单位：东莞市机关事务管理局、广东省东莞市质量技术监督标准与编码所。本文件主要起草人：郑晓微、李向真、徐耀辉、沈胜梁、黄树彬、罗锐球、黎柏强、余雅佳。DB4419/T2—20211党政机关办公物业服务与评价规范本文件规定了党政机关办公物业服务与评价的术语和定义、服务要求和评价要求等内容。本文件适用于东莞市范围内各级党政机关办公物业管理服务与评价。其他相关单位可参照执行。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件，仅注日期对应的版本适用于本文件。不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB2893安全色GB2894安全标志及其使用导则GB/T3608高处作业分级GB5749生活饮用水卫生标准GB5768.2道路交通标志和标线第2部分：道路交通标志GB/T10001.1公共信息图形符号第1部分：通用符号GB/T10001.7公共信息图形符号第7部分：办公教学符号GB13495.1消防安全标志第1部分：标志GB15630消防安全标志设置要求GB17051二次供水设施卫生规范GB17945消防应急照明和疏散指示系统GB/T18430.1蒸气压缩循环冷水(热泵)机组第1部分:工业或商业用及类似用途的冷水(热泵)机组GB/T18883室内空气质量标准GB/T19004追求组织的持续成功质量管理方法GB/T19012质量管理顾客满意组织投诉处理指南GB/T19095生活垃圾分类标志GB/T21741住宅小区安全防范系统通用技术要求GB25201建筑消防设施的维护管理GB25506消防控制室通用技术要求GB/T29149公共机构能源资源计量器具配备和管理要求GB/T34146电梯、自动扶梯和自动人行道运行服务规范GB/T31755绿化植物废弃物处置和应用技术规程GB/T36710公共机构办公区节能运行管理规范GB50140建筑灭火器配置设计规范GB50222建筑内部装修设计防火规范GB50325-2020民用建筑工程室内环境污染控制标准GB50365空调通风系统运行管理标准DB4419/T2—20212CJJ/T287园林绿化养护标准TSG08特种设备使用管理规则TSGT5002电梯维护保养规则GA503建筑消防设施检测技术规程GA/T594保安服务操作规程与质量控制WS/T396公共场所集中空调通风系统清洗消毒规范3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1党政机关partyandgovernmentorgans党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、监察机关、审判机关、检察机关，以及工会、共青团、妇联等人民团体和参照公务员法管理的事业单位。3.2物业服务propertyservice对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全和相关秩序的活动。3.3物业服务企业propertyserviceenterprise依法设立，具有独立法人资格，专业提供物业管理服务的盈利性经济组织。3.4物业服务企业专业供应商professionalpropertyserviceprovite受物业服务企业委托，按服务合同约定，在物业管理区域内提供专业的保洁、绿化、秩序维护、机电设备维修保养，以及其他专业服务的机构。3.5物业管理区域propertymanagementarea根据物业用地规划许可证确定的红线图（建筑区划）范围，结合物业的共有部位、共有设备设施、场地及社区建设等因素划定的管理和服务区域。3.6入驻单位settledunit党政机关办公区域接受物业服务的单位。4服务要求4.1基本要求DB4419/T2—202134.1.1物业服务企业资质和能力4.1.1.1应具有独立法人资格。4.1.1.2应建立健全管理体系，管理架构完善，职责清晰。各项工作程序、服务规范、服务方案、岗位工作标准、内控管理制度和检查考核制度等管理体系文件完备，能有效控制服务提供的过程和活动。4.1.1.3应具备综合管理、沟通协调以及突发事件应急处置能力。4.1.2服务分包4.1.2.1有特定要求的专业物业服务项目，可分包给物业服务企业专业供应商，物业服务企业专业供应商应接受物业服务企业和入驻单位的监督管理。4.1.2.2物业服务企业专业供应商应具有独立法人资格，具有相应的资质，其中包括但不限于：a）电梯日常维修保养单位应取得电梯维修的资格许可；b）消防维保机构应取得消防设施维修保养资质；c）化粪池清掏、外墙高空清洗、二次供水、有害生物防治等单位应取得相应的资质、资格许可。4.1.2.3物业服务企业应提供与物业服务企业专业供应商签订的分包意向书、分包方资质、分包方服务能力及服务经历介绍，交由入驻单位审核。审核通过后再与分包方签订分包合同并备案。4.1.2.4物业服务企业应按合同约定，通过检查、督促整改等对专业供应商进行管理。4.1.3服务场所4.1.3.1应根据物业服务合同约定，设置相适应的办公区（楼）物业管理服务职能部门和必要的物业服务场所，配备相应数量的设备及用品。4.1.3.2物业服务企业应在适当位置公示相关服务信息，包括但不限于服务人员、服务电话、咨询和投诉处理电话服务响应时间等。4.1.4保密要求4.1.4.1物业服务企业应根据入驻单位的保密需求，建立保密制度，与入驻单位签订保密协议。4.1.4.2物业服务企业应与涉密岗位服务人员签订保密协议。定期对服务人员进行保密教育和培训，培养服务人员保密意识。特殊安全保密要求的岗位应进行必要的背景调查和政审。4.1.4.3物业服务企业的委托分包业务应签订相关的保密协议。4.1.4.4服务人员应履行保密职责，并至少符合以下规定：a）不应翻阅、拍照、复制、抄录文件、资料；b）不以任何形式传播、泄露服务过程中接触的信息资讯；c）特定场合应有监督人员陪同，d）未经允许，不应携带手机或其他电子产品进入特定作业场所；e）未经确认，不得私自处理属于物业使用人的印刷品、纸制品和其他物件；f）工作中捡获的文件资料，应做好登记并及时报告上交；g）应按规定保管办公区钥匙，不应私自配置，不应交由非授权人保管和使用。4.1.5信息化要求宜建立物业服务智慧化信息平台，运用云计算、物联网、大数据等信息化技术手段，开展物业管理服务工作。4.1.6服务接管及退出DB4419/T2—202144.1.6.1物业服务企业中标后与入驻单位签订物业服务合同，服务合同主要内容包括物业管理服务事项、服务目标（报修处理及时率、零星维修合格率、服务响应时间、服务满意度、有效投诉处理率等）、服务质量标准、管理服务人员配置要求、设备及用品配置要求、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理和使用、合同期限、违约责任等。按合同约定时间接管并提供服务。4.1.6.2物业服务合同解除或终止后，物业服务企业应与入驻单位和新物业服务企业三方，按服务合同约定时间办理移交手续。移交工作内容包括但不限于以下方面：a）应根据档案目录进行清点，确保交接档案与目录一致。重要设施设备的档案资料应现场核对，确保一致；实际档案与目录不一致、实物与档案不一致时，应如实做好记录，明确责任并提出解决方案，必要时可拍照和录像作为证据留存。交接记录和现场查验结果，应由物业产权单位、入驻单位、物业服务企业共同书面确认；b）移交物业服务档案，包括物业服务期间建筑物及附属场地设施检查维护保养、施工记录，设施设备巡查、维修、保养、配备、改造、运行、报废记录资料，施工记录资料，培训记录资料，标识标牌巡查维护记录资料，环境卫生、绿化养护、会务、客服、秩序维护、消防、应急、节能节水服务记录资料，投诉处理、服务满意度调查测评及回访记录资料，服务质量监督评价与改进资料，入驻单位人员和车辆资料，以及服务分包合同等；c）三方共同查验服务范围内的建筑物、建筑物附属物和设施设备，查验按国家住房和城乡建设部《物业承接查验办法》执行。形成物业交接查验记录档案，各方签字确认；d）移交固定资产、物业服务用房，以及相关钥匙和用户密码；e）配合新物业服务企业接管各类服务岗位，确保物业管理区域秩序正常。4.1.6.3原物业服务企业按照法定程序办理交接手续后，在规定时限内终止物业管理服务活动，撤出物业服务区域现场,保持各项管理与服务活动平稳过渡，权责分明。4.1.7物业服务人员要求4.1.7.1基本要求4.1.7.1.1应按服务合同要求配备相应数量和资格条件的服务人员，包括现场管理人员、维修维护专业技术人员、特种设备作业人员、特种作业人员、保安人员，以及客服、会务、保洁、绿化养护等服务人员。应接受岗前培训和保密教育，合格后上岗。4.1.7.1.2服务人员应满足以下基本条件：a）遵守法律法规，遵守各项规章制度；b）具有良好的职业道德，具备岗位所需的技能、知识、工作经验和资格；c）履行工作职责，遵守工作标准，忠于职守；d）接受思想教育、专业技能、法律法规、安全保密、服务规范、服务礼仪等培训；e）具备良好的沟通和表达能力；f）认真填写工作记录，妥善保管记录资料；g）持卫生健康管理部门认可的体检机构出具的体检报告上岗。4.1.7.1.3专业技术人员应取得相应的专业技术证书或职业技能资格，特种设备作业人员以及特种作业人员应取得特种作业资格。应符合《机关事务工作指南（2020版）》的要求。4.1.7.1.4服务过程中应统一着装，佩戴明显标识，仪容仪表整洁；应遵循服务礼仪，保持良好精神状态，举止大方有礼，用语文明规范，主动、热情、耐心、周到、及时提供服务。4.1.7.2会务服务人员会务服务人员应符合以下要求：DB4419/T2—20215a）应具备扎实和系统的会务服务知识、技能，具备服务多种类型会务的经验；b）应熟悉会务各项管理制度和操作规范，以及各种会务流程；c）应掌握会务现场环境，熟悉会务现场设备使用方法；d）应具有具有较强的观察能力和沟通能力，能妥善处理相关突发事件。4.1.7.3保安人员保安人员应符合以下要求：a）应符合《保安服务管理条例》和GA/T594的相关要求；b）应掌握服务对象重要部位的地理环境和主要设施布局，熟悉周边环境和各类疏散途径；c）应具有妥善处理突发事件的能力。4.1.8培训要求4.1.8.1物业服务企业应建立培训管理制度，制定年度培训计划和月度培训计划，定期组织物业服务人员进行各类培训，确保人员技能及综合素质持续改进。4.1.8.2培训类型包括岗前培训、常规培训和专业培训。每人每月培训时长不宜少于6小时。4.1.8.3培训内容包括但不限于以下方面：a）思想政治、职业操守；b）法律法规和规章制度c）物业服务理论知识、服务规范、工作标准；d）服务礼仪；f）安全与保密；g）生活垃圾分类；h）节能节水；4.1.8.4培训完毕后应及时总结，做好监督考核。4.1.9标识要求4.1.9.1物业服务企业应建立标识标牌巡查维护制度，对以下服务场所和设施设备相关标识标牌定期查验和维护，确保标识标牌规范清晰、安装稳固：a）平面路线图、平面疏散示意图、指引标识、楼层标识、各功能区标识；b）供配电系统模拟示意图、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识；c）设备房门、配电箱、通电设施设备、特种设备以及危机人生安全区域的禁止标志和警告标志；d）公共健身设施、防火门、管井门、消火栓、灭火器箱、消防通道门等的指令标志和使用提示标e）主要通道、公告栏等醒目位置的垃圾分类收集设施引导标识，垃圾收集、处理的容器和场所的生活垃圾分类标识；f）服务提示性标识。4.1.9.2安全标志的安全色应符合GB2893的要求，安全标志的图形标志和设置要求应符合GB2894的要求。消防安全标识应符合GB13495和GB15630的要求。4.1.9.3道路交通指引标识应符合GB5768.2的要求。公共信息标识应符合GB/T10001.1和GB/T10001.7的要求。DB4419/T2—202164.1.9.4生活垃圾分类标识应符合GB/T19095和《东莞市垃圾分类三年行动方案（2020-2022年）》的要求，可回收物、有害垃圾、厨余垃圾、其他垃圾分类标志颜色分别对应蓝色、红色、绿色、黑色。垃圾分类收集设施引导标识应体现单位或楼层分类收集设施的布局和具体位置。4.1.9.5物业服务企业应要求作业方在设施设备、施工、吊装检维修、卫生消杀、大型树木修剪等作业现场，以及检维修现场的坑、井、渠、沟、陡坡等场所设置禁止标志和警告标志。4.1.10档案管理4.1.10.1档案范围档案应包括但不限于以下部分：a)服务人员档案；b)入驻单位人员档案；c)入驻单位车辆档案；d)管理制度、服务规范、工作程序等管理体系文件档案；e)服务分包合同档案；f)管理与服务过程中形成的文件记录。其中管理与服务过程中形成的文件记录包括以下部分：1）建筑物及附属场地设施检查维护保养、施工记录；2）标识标牌巡查、维护记录；3）各类设备设施巡查、维修、保养、配备、改造、运行、报废记录4）环境卫生、绿化养护、会务、客服、秩序维护、消防、应急、节能节水服务记录；5）培训、投诉处理、服务满意度调查测评及回访记录、服务质量监督评价与改进资料。4.1.10.2档案使用和保管4.1.10.2.1建立档案管理制度，及时、准确、完整地对各类文件资料进行收集、分类、归整、更新，并根据使用需求及保管期限，进行相应的管理。确保档案资料齐全完整，检索便捷。4.1.10.2.2档案应专人管理、专属场所存放。具备条件的应建立档案室存放档案资料。档案资料如有变化应在1个月内更新归档，每季度应至少整理1次。4.1.10.2.3应按制度做好借阅登记，借阅手续应齐全。4.1.10.2.4严格遵守入驻单位关于档案资料的保密要求，使用涉密档案应履行规范的审批手续。未经许可，不得将涉密资料内容转作其他用途。4.1.10.2.5电子档案应及时更新维护档案数据，设置文件密码，定期拷贝储存，及时移交入驻单位备份。4.1.10.2.6应对保管期满15年，或已失去保存价值的档案进行销毁。销毁应符合以下程序要求：a）应由物业产权单位、入驻单位、物业服务企业组成鉴定小组，出具鉴定结果；b）履行销毁审批手续；c）对获批销毁的档案编制销毁名册；e）销毁名册归档保存。4.1.10.2.7物业服务企业宜按照国家档案局《企业数字档案馆（室）建设指南》（档办发〔2017〕2号）的要求，建设数字档案馆（室）系统。DB4419/T2—202174.1.11检查与改进4.1.11.1物业服务企业应对服务范围内的人员来访、服务、环境卫生、绿化养护、标识标牌、设施设备运行、秩序与消防安全等服务内容进行日常检查,并查看相关记录。根据特殊情况（如异常危害性天气等）需要，应临时安排对重点部位和重点设施设备进行针对性检查。4.1.11.2每年应至少进行1次物业服务满意度调查测评，并抽样征询入驻单位人员意见和建议，宜委托第三方机构开展物业服务满意度调查测评。应按照监管部门要求开展年度服务满意度调查测评，调查测评结果应提交监管部门。服务满意度调查测评的记录应至少保存到物业服务合同终止，有其他相关约定的除外。4.1.11.3应按本文件第5章的要求，每年至少进行1次服务质量的自我评价。应积极配合入驻单位和监管部门组织的服务质量评价。4.1.11.4对日常检查、服务满意度调查、意见征询、自我评价、入驻单位评价、监管部门监督考核评价中的不合格问题，应予以汇总分析，采取有效纠正措施，对整改结果进行跟踪验证，予以汇总记录。按GB/T19004要求，不断改进和持续提升服务质量，追求卓越。4.2环境卫生4.2.1基本要求4.2.1.1应建立健全保洁制度、消杀制度和作业操作规程，明确服务人员、职责、服务内容和服务范围。按照各项制度和操作规程开展保洁、消杀服务，做好记录。4.2.1.2采用日常保洁和专项保洁相结合的方式，生活垃圾日产日清、分类投放。4.2.1.3根据东莞气候特征，在梅雨潮湿季节，应采取有效保洁措施，确保办公区和公共区域干爽舒适。4.2.1.4做好日常服务监督，对员工行为规范和环境保洁效果进行定期巡查，记录检查结果，及时反馈和落实整改措施。4.2.2作业安全4.2.2.1保洁作业时，应采取必要的安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。4.2.2.2在坠落高度基准面2米以上（含2米）高处进行的清洁作业，应在采取充分安全措施的前提下实施，符合GB/T3608的要求。4.2.2.3雨天和潮湿天气应在通道、台阶、出入口设置“注意防滑”等安全警示标识，并采取除水、铺设防滑垫等相应的安全防护措施。4.2.2.4保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面时，宜安排在非上下班高峰期作业，现场应设置“注意防滑”等安全警示标识。4.2.2.5使用符合环保要求的清洁剂。物业管理区域禁止有污染物和污染源的物品存放4.2.3保洁工具用品使用4.2.3.1应正确使用保洁工具用品，严格遵守安全操作规程。4.2.3.2未经培训合格不得使用专业工具。4.2.3.3每次使用后，应清洗干净并存放在指定地点。4.2.3.4根据清洁区域的不同，对使用的抹布、扫把、拖把等清洁工具，应标记不同标识和颜色加以DB4419/T2—202184.2.4办公室和会议室保洁服务基础要求4.2.4.1保洁服务人员未经许可不得在办公及会议期间进行室内保洁；根据要求开展的，在进入办公室、会议室前应先敲门并征得同意。4.2.4.2保洁作业时，应保持桌面材料及屋内设施原状。不随意移动办公物品、私人物件。存取物品应经工作人员同意。发现会议室有遗漏物品应通知工作人员。4.2.4.3应妥善保管和使用办公室、会议室钥匙、密码，除日常保洁外，其他时间不应擅自进入办公室，不应将钥匙、密码提供或转交给非授权人。4.2.4.4保洁过程中，应注意检查办公室、会议室安全情况，发现异味、异常声音、异常情况应及时汇报。发现设备设施破损应及时报修。4.2.4.5清理报刊等杂物时，应检查是否包含其他文件性资料，若包含其他文件性资料，应提醒办公室人员检查后清运，不应私自处理。4.2.4.6重要办公室、会议室应有专人负责，服务人员应相对稳定。4.2.5室内保洁服务要求室内保洁服务项目及要求见表1。表1室内保洁服务项目及要求3）空调风口、天花、照明灯具、窗帘、地脚线、办公及会议设施等每），域5）天花、灯罩、灯饰、装饰装置物、地脚线、空调出风口每周清洁19）垃圾容器每日清洁1次，定期进行消毒。容器表面干净无污渍，地面干净DB4419/T2—202196）门窗、水龙头、纸巾盒、扶手、洗手液盒、干手机、香氛机等每日清洁操作指示板明亮；电梯门槽内无垃圾、无杂物；阶梯表面缝隙内干净整洁，无4.2.6室外保洁服务要求室外保洁服务项目及要求见表2。DB4419/T2—2021表2室外保洁服务项目及要求2）外墙清洗提前3日在告示栏、电梯口、走廊等醒目位置张贴告示（温馨提示）；清洗前应在2）消防栓、护车栏、保安岗亭、标牌等公共设施每周至少清洁1次，干净，无灰尘，不锈钢呈DB4419/T2—20214.2.7消杀和环境消毒4.2.7.1卫生消杀4.2.7.1.1应每月制定消杀工作计划。消杀工作计划应包括消杀对象、消杀区域、消杀方式与药物配比、消杀时间等。4.2.7.1.2消杀区域包括但不限于以下区域：a）办公楼（区）内的各人行通道、各楼层的梯口、公共洗手间及楼宇周围；b）垃圾桶、垃圾池、化粪池、污水井等室外公共区域；c）排水井、排水沟等较阴暗潮湿区域；d）办公用房、设备房、洗手间、空置房；e）绿化带周围。4.2.7.1.3采用低毒、环保、符合国家农药管理规定的消杀药物。消杀药物供应商具有有效资格证书。4.2.7.1.4应提前告知消杀时间、地点、范围和注意事项，并在作业现场设置安全警示标识，采取相应安全保护措施，确保人员安全。4.2.7.1.5消杀作业人员作业前应按规定做好防护着装。4.2.7.1.6应每周不少于1次蚊、蝇、蟑螂消杀。每季度不少于1次灭鼠工作，在夏季老鼠频繁期和消杀效果不好时适当增加消杀频次。4.2.7.1.7消杀作业完毕，应将器具、药具统一清洗并送至指定地点保管。灭鼠1周后撤回饵料。4.2.7.1.8根据实际需要聘请具备资质的专业单位实施白蚁、红火蚁等消杀防治工作。4.2.7.2环境消毒4.2.7.2.1每月至少进行1次环境消毒，在发生疫情等特殊时期，环境消毒频次按当时防疫要求另行规定。应做好环境消毒记录。4.2.7.2.2在确保消毒效果的前提下，尽量采用对人体伤害小、对物品破坏少、对环境污染小、符合国家卫生健康部门管理要求的消毒产品。4.2.7.2.3环境消毒区域包括但不限于以下区域：a）会议室、楼梯间、卫生间、电梯等人群密集或通风不良的密闭空间；b）垃圾集中收集点等重点室外公共区域。4.2.8垃圾分类与收集4.2.8.1垃圾分类设施设备4.2.8.1.1根据实际情况合理布局和设置垃圾分类设施设备。垃圾分类设施设备按以下要求设置：a）在办公室适当位置可设置可回收物、其他垃圾分类收集容器，不宜设置有害垃圾、厨余垃圾分类收集容器；b）办公楼各楼层可设置可回收物、其他垃圾分类收集容器；c）大厅应设置可回收物、其他垃圾分类收集容器，合理区域应设置1处有害垃圾收集容器，茶水间应设置1处厨余垃圾、其它垃圾分类收集容器；d）应在食堂附近设置1处厨余垃圾和其他垃圾分类收集点；e）宜在地下停车库的出入口设置可回收物、厨余垃圾、其他垃圾分类收集容器；f）集中办公区单位和具备场地条件的独立办公单位应在室外公共区域设置至少1处可回收物、厨余垃圾、其他垃圾分类收集点。各单位至少设置1处有害垃圾收集容器，有害垃圾单独投放；g）露天设置的分类投放点宜硬底化和设置挡雨棚。4.2.8.1.2有害垃圾、厨余垃圾收集宜使用具备资质的企业生产的专用容器。DB4419/T2—20214.2.8.1.3分类收集设施设备应及时清洁、定期维护，对破损的容器应及时更换，确保容器整洁完好，标志规范清晰。垃圾收集率100容器和工具完好率为98％以上。4.2.8.2垃圾清运4.2.8.2.1应将生活垃圾交由具备收运资质的专业机构收集运输，并签订分类收运合同。合同应明确收运的垃圾类别、收运时间、收运方式、收运去向，已分类投放的生活垃圾不应混装混运。可回收物应单独收运处理。有害垃圾应单独收运处理（至少每月一次）。4.2.8.2.2垃圾清运过程做好防护措施，实行全过程封闭式管理，避免造成二次环境污染。4.2.8.2.3应定时巡查分类收集点和分类归集点的环境卫生状况，确保无垃圾溢出，无污水积存，周围无杂物、无异味，无蚊蝇老鼠滋生。4.2.8.2.4应分别建立可回收物、有害垃圾、厨余垃圾和其他垃圾的收运台账以及非涉密废弃电器电子产品收运台账，每次收运应做好记录。4.2.8.3垃圾分类与处理4.2.8.3.1应按照GB/T19095、《东莞市生活垃圾分类工作指引》、《东莞市垃圾分类三年行动方案（2020-2022年）》的要求，依据入驻单位生活垃圾分类投放管理责任人建立的生活垃圾分类日常管理制度，对生活垃圾进行分类和处理。4.2.8.3.2垃圾分类与处理的具体要求见表3。表3垃圾分类与处理要求DB4419/T2—20214.3绿化养护4.3.1基本要求4.3.1.1根据物业服务区域特点和绿化实际需要，制定绿化养护制度，完善养护措施。建立绿化养护管理台账，填写养护登记表（牌），并挂在植物上，填写好植物的名称、摆放和更换时间、养护内容和时间等资料，做好工作记录。4.3.1.2合理配置专、兼职绿化养护服务人员。绿化养护服务人员应具备相应的绿化养护知识技能。4.3.1.3在进行修剪、打药等风险操作时，作业人员应穿戴安全制服、安全帽、手套等，做好防护措施。工作现场必要时应设立安全警示标志牌。4.3.2室外绿化养护4.3.2.1养护质量和效果4.3.2.1.1应符合CJJ/T287-2018的一级养护质量要求。绿地内植被养护成活率达95%以上，草坪地被成型后覆盖率不低于99%，乔、灌、草等保存率98%以上，新建绿地植物成活率98%以上，补植成活率95%以上，病虫害发生率低于8%。植物品种丰富，株型、密度、层次、色彩搭配适宜，整体效果美观，具有一定的艺术感和立体感，与周围环境协调，符合造景要求。4.3.2.1.2草坪地被：生长茂盛，四季常绿，无裸露地。草坪边缘完整，平整无坑洼，草的高度整齐一致，无明显杂草。地被无死株、无枯黄。4.3.2.1.3花坛：轮廓完整清晰，花卉适时开花，色彩艳丽，搭配适宜，无明显残花败叶。4.3.2.1.4灌木、绿篱：轮廓线清晰流畅，层次分明。生长健壮，枝叶繁茂，内膛通风透光，树形完整优美。花灌木开花适时，着花率高。绿篱连续，无缺株断行。4.3.2.1.5竹类：应保持良好美观的竹丛形态。4.3.2.1.6乔木：树冠圆整，树势均匀，植株通风透光，主干挺立，枝繁叶茂。针叶树应保持明显顶端优势。行道树整齐协调，无缺株。绿地内无死树。4.3.2.2养护作业4.3.2.2.1草坪地被应视生长情况及时修剪整形，草的总体高度不宜超过6厘米；花坛应及时修剪枯残枝、残花，花期每周修剪1～2次；灌木、绿篱应及时修剪保持理想树形和造型轮廓，外立面宜使用拉线修剪；竹类应每年至少修剪1次，修剪过密的老化竹，清除病死株、枯株残株；乔木每年修剪应不少于2次，及时剪除有安全隐患或造成不便的树枝。4.3.2.2.2根据气候、土壤及植物品种，合理安排灌溉时间和灌溉量，灌溉均匀，浇足浇透，确保土壤湿度保持在植物正常需水状态。宜采用节水灌溉设备和措施。提前做好排水措施，出现积水应及时排出。4.3.2.2.3草坪地被、花卉每年施肥4次以上；灌木、绿篱春季施肥1～2次，施有机肥；竹类每年于萌发笋前结合松土施1次有机肥，生长旺盛期可追肥1次；乔木秋冬季和春季施肥1～2次，例行养护施有机肥。应履土平整，避免肥料裸露。4.3.2.2.4及时补植原有品种、规格，采取相应的养护措施确保成活，按期达到要求的造型效果。4.3.2.2.5宜采用生物防治手段。应及时有效采取物理防治手段。采用化学防治时，应选择符合环保要求及对有益生物影响小的农药，宜不同药剂交替使用。防治药品应有专人专项管理，建立出入库及使用全过程的台账。4.3.2.2.6台风、暴雨来临前，及时加固、支撑、修剪高大树木。灾后及时扶树、护树，补好残缺。4.3.2.2.7寒冷季节采取培土护根、保护树干、包裹植株、移入温室保护等防冻保温措施。DB4419/T2—20214.3.3室内绿化养护4.3.3.1室内盆栽品种选择和搭配适宜，布置合理，盆栽植物的色彩、形态、气质应与办公环境、空间大小、装饰氛围和功能相协调。4.3.3.2定期浇水、施肥、修剪，保持植物生长良好，叶色正常，叶面清洁光泽，花朵鲜艳。4.3.3.3定期巡视，及时清除残花黄叶断枝、盆内杂物，确保土壤表层无杂物、无枯叶；盆器及托盘完好干净。托盘无积土积水。4.3.3.4应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。发现病变、虫害、枯萎应予以更换。4.3.4绿化工具管理应对栅栏、喷灌设施、花盆、树木加固支架、遮阳装置等物业绿化工具、设施每周维护1次，保持绿化工具、设施完好，无安全隐患。4.3.5绿化租摆4.3.5.1室内绿化租摆4.3.5.1.1在室内公共位置租摆绿化，应布局合理、均匀、美观，疏密有度，赏心悦目。4.3.5.1.2应租摆观赏性强、观赏周期长、存活率高、适应室内光温湿度、方便管理的品种。4.3.5.1.3植物的花盆、器皿应干净整洁，无脏物，花盆（器皿）内填充适当的海草或陶粒，保证花盆（器皿）内无杂物、垃圾，如有损坏残缺应及时更换。4.3.5.2室外绿化租摆4.3.5.2.1根据室外服务区域整体规划和风格，选用适合的盆栽植物品种，进行多品种搭配，合理设置摆放位置。4.3.5.2.2室外植物应生长良好，开花整齐，色彩搭配合理，无病虫害，轮廓清晰，确保无枯枝残花。4.3.5.3重要活动（会议）、节假日绿化租摆4.3.5.3.1应根据不同活动（会议）性质、特点、风格，租摆相适应的植物品种组合。应排列整齐、对称、美观，与活动（会议）氛围相协调。4.3.5.3.2应根据季节、气候、节假日内涵、入驻单位要求等，租摆和搭配适合的植物品种，摆放整齐美观，艺术感强，能较好营造节假日氛围。4.4综合服务4.4.1会务服务4.4.1.1基本要求4.4.1.1.1应制定会务服务工作制度，至少包括服务人员岗位职责、素质和能力、服务礼仪、服务用语、物资准备、服务程序和要求、突发事件处理、保密要求。4.4.1.1.2配备专职会务服务人员，定期开展系统性培训，内容包括会务服务的理论知识、服务制度、服务礼仪、保密要求、安全管理与安全检查、专业技能、服务技巧、突发事件应对、服务规范用语等。4.4.1.1.3大型或重要会议应制定会务服务保障工作方案，规定各相关单位、部门及岗位工作任务和职责，明确服务人员数量、时间安排，保障要求等。做好车辆停放、环境卫生、秩序维护、交通保畅等工作协调。4.4.1.1.4各项会务服务记录齐全。DB4419/T2—20214.4.1.2会前4.4.1.2.1会务主管收到会议室使用申请及会务服务需求信息，应做好会务登记，包括会议名称、时间、地点、会务要求、参会领导及人员、参会人数、会议密级等，提前对可能影响会议顺利召开的因素进行预判，与会议举办方确认后形成会务通知。4.4.1.2.2会务服务人员接到会务通知后，确认会务服务信息。根据需要在门口、电梯口等场所设置会场的引导标识和指示牌，并做好突发情况的应急准备。4.4.1.2.3应在会议前30分钟完成会场准备，包括座次安排、主题横幅、设备调试、核对钟表、清理台面、准备饮品等。准备完毕应通知会议举办方检查确认。4.4.1.2.4根据需要，服务人员在会前规定的时间礼迎，安排参会人员签到，引领特定人员至候会室。有保密要求的，应指引参会人员将随身通信、录音、录像等设备统一存放于指定位置。4.4.1.3会中4.4.1.3.1根据会议现场情况提供饮品、导引、设备调试使用、突发事件处置等服务，尽量满足参会人员的正常服务需求。应维护场外秩序，确保会场外围相对安静。4.4.1.3.2中场休息时，服务人员应看管会场物品，确保物品各就各位，无丢失损坏。4.4.1.3.3会务服务人员若需离岗，应经同意并做好工作交接。4.4.1.4会后4.4.1.4.1会后应立即检查会议室，发现遗留物品及时归还失主，如不能及时送还，应按制度规定妥善处理。将会议使用后的物品统一收集、归还、处理，会议资料按会议举办方要求妥善处理。4.4.1.4.2及时清洁会场，包括卫生打扫、桌椅归位、台面清理、杯具消毒、窗帘回位、照明和空调等电器关闭，门窗上锁等。4.4.1.4.3会议室应定期开窗通风，保持干净整洁，桌椅摆放有序，无异味。4.4.2客户服务4.4.2.1基本要求4.4.2.1.1应制定客服工作制度，内容至少包括服务行为规范、服务工作程序、岗位职责、服务资料准备、投诉处理程序、常见突发事件处理、响应时间和服务承诺，投诉处理程序应符合GB/T19012的要求。4.4.2.1.2服务人员应仪容仪表整洁，举止端庄得体，语言精练准确，服务礼仪规范。4.4.2.1.3各项服务记录齐全。4.4.2.2接待服务4.4.2.2.1物业管理区域内应设物业服务中心，为入驻单位提供一站式服务，受理入驻单位从搬入至迁离办公楼期间的各类申请事务。根据需要可设立接待服务台。应配置专职服务人员，公示24小时值班电话和监督、投诉电话。4.4.2.2.2服务人员应每班提前10分钟到岗并完成岗前准备，包括整理仪容仪表及交接工作。4.4.2.2.3应提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、引导、接听电话、收发传真、网络接待等。如发生特殊情况或敏感事件时，应及时上报。4.4.2.2.4宜根据办公区的业务功能，配备应急药箱、雨伞等物品，提供临时性零散物品寄存等便民服务。DB4419/T2—20214.4.2.2.5对咨询、建议、求助、投诉等事项，应及时处理和答复，确保回复率为100%。按投诉处理程序处理入驻单位的投诉，将处理结果及时通知投诉者，并根据需要进行回访。4.4.2.3信报服务4.4.2.3.1与快递员做好对接与信息核实，正确分理信件、报刊、平邮、快件以及挂号信等，并做好登记，妥善保管。每日梳理信报，防止信报沉积。4.4.2.3.2代收信件、报刊、平邮、快件时，应认真检查，若有异常，应及时与收件人反馈说明，未经允许，不可擅自接收“异常信件”。4.4.2.3.3遇挂号信或快件等特殊信件时，应由收件人凭有效证件亲自领取并签收，不应代领、代收。4.4.2.4报修服务4.4.2.4.1接到报修信息后，及时反馈相关责任人。维修人员应于15分钟内或预定时间，到达报修现场处理，维修完毕后应恢复并清理现场。4.4.2.4.2紧急维修、日常零星维修响应及时率100%，维修合格率100%，维修结束后应及时回访。4.5建筑物及附属场地设施4.5.1基本要求4.5.1.1物业服务企业应根据服务合同约定及授权，结合建筑使用年限、使用状况，建立健全建筑物及附属场地设施管理与维护制度，内容完善，管理权责清晰。对物业管理区域的大楼建筑本体公共部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外面墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、竖井、卫生间、车库等）、室内场所（大楼各楼层办公室、资料室、会议室等）、以及室外场地设施、道路、停车场、非机动车停放区等实施有效管理，保持建筑物及附属场地设施安全使用，功能完好，并引导入驻单位正确使用。4.5.1.2属于小修范围的应及时组织修复，零星维修合格率应为100%。属于大、中修范围的应及时编制维修计划方案，为入驻单位提供合理的解决方案。4.5.1.3每年向入驻单位提出年度修缮养护计划及预算。4.5.1.4各项台账记录齐全。4.5.2建筑维护4.5.2.1对大楼建筑本体公共部位和室内场所实行日常巡查，发现问题及时处理，发现严重异常状况，应及时上报。维护管理内容和要求见表4。4.5.2.2在大风、暴雨等异常天气应增加巡查频次，进行针对性的安全检查，掌握其损耗情况，及时上报有关部门，消除隐患。DB4419/T2—2021表4建筑维护管理内容及要求每季度巡查屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等结构构件。发现外观有4.5.3室外场地、道路、设施维护4.5.3.1室外场地、道路、停车场、非机动车停放区应每天巡查1次，每年至少进行一次道路保养。地面破损、松动、开胶应及时修复。路面完好平整、无障碍，道路畅通。4.5.3.2井盖、雨水篦子、电动闸门应坚固耐用、方便开启、清洁美观，每月至少进行一次巡查，发现问题及时处理。4.5.3.3地库出、入坡道应安全有效，出入通畅。石材台阶、无障碍通道应牢固整齐完好。发现问题及时处理。4.5.4施工管理4.5.4.1施工准备4.5.4.1.1施工单位或入驻单位应向物业服务企业提出施工申请，施工申请资料应包括施工项目、施工标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容，并附经入驻单位审批通过的施工方案的复印件。施工使用的材料和设备应符合GB50222的要求。4.5.4.1.2施工前，物业服务企业应与入驻单位提前确认具体施工需求。应与施工单位签订《施工协议书》及《施工治安消防责任书》，办理进出通行手续，缴纳工程保证金。4.5.4.1.3施工单位应指定一名防火安全责任人，具体负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实。4.5.4.2过程管理4.5.4.2.1应对进入的施工作业人员履行查验手续。4.5.4.2.2施工过程中，物业服务企业应根据入驻单位的要求，以及施工协议内容，定期对施工现场进行巡视巡查，避免出现安全隐患，发现异常情况应及时处置、上报。入驻单位提出需提供帮助时，应给予积极处理协助。DB4419/T2—20214.5.4.2.3严格执行控烟、涉密区域管制等相关管理规定。对于违反文明施工的行为，如：围挡或隔离措施缺失、乱堆乱倒、人员流窜、污染损坏，以及投诉事件等，应及时制止并纠正。督促作业人员在规定工作时间结束后不得在物业管理区域内逗留。4.5.4.2.4如遇举行重大活动，应及时通知施工单位停止施工，并与入驻单位确认恢复施工日期。4.5.4.2.5施工结束后，应督促施工单位在规定时间内完成施工清场工作，并收回作业人员的出入证件。4.5.4.2.6对违反法律法规和施工协议的，应提出书面整改意见要求施工方限期整改。发生争议应报有关部门处理。4.5.4.2.7工程竣工后，与入驻单位共同对施工结果进行验收。专业或特种设备维修工程，可邀请上级工程主管部门有关专业技术人员，或具有专业资质的技术人员参与验收。验收合格的，与入驻单位及施工单位共同签署验收报告并存档。4.6设施设备管理4.6.1基本要求4.6.1.1建立健全设施设备管理制度体系，包括但不限于运行管理制度、安全操作规程、巡检制度、维修保养制度、备件管理制度、应急处置预案，管理职责清晰，确保设施设备安全运行和正常使用。建立各项设备档案，制定年度预防性维护保养计划。各项设施设备记录台账齐全。4.6.1.2配备符合要求的运行维护专业技术人员，并持证上岗。配置先进、安全性能可靠的作业工具，安全工作器具按期进行检测和保养，使用的计量器材应检定（校准）合格。4.6.1.3定期对设施设备运行现场危险源和环境因素进行风险识别与管理，针对潜在风险制定相适应的预防措施和应急预案。4.6.1.4按照巡检制度规定的巡检路线、巡检范围、巡检周期、巡检内容和要求，开展日常巡检。如实记录设施设备运行参数和运行状况。发现问题或故障，及时处理或上报。4.6.1.5电梯、消防、空调、电力、安防监控等设备故障响应时间应不超过5分钟，其余设备故障响应时间应不超过15分钟。监控设备故障期间物业管理区域各处应及时安排人员监控。4.6.1.6按照服务合同规定，属于物业服务企业维修范围的项目应及时维修，重大故障（指直接影响服务质量，对服务对象造成明显影响的故障维修）应即时上报，并在约定的期限内完成维修。一般设施设备故障维修时间应不超过24小时。各类零修合格率100%。4.6.1.7使用由入驻单位出资购买的备件前，应征得入驻单位审批同意，使用后做好相关登记。4.6.1.8消防系统、电梯系统等专业性较强的设备，应交由具有相关资质的专业公司进行维保。4.6.1.9元旦、春节、五一、十一等重大节假日和重大活动前，组织1次全面的设施设备安全检查。4.6.2设备机房4.6.2.1设备机房应保持整体环境整洁有序，室内无杂物，灯具干净无积尘，送排风口无积灰。应有必备的消防灭火器材。4.6.2.2强电、弱电设备机房门应有防鼠装置。门口应砌有不低于门槛20cm的挡水台阶，地上楼层的设备机房挡水台阶应不低于10cm。4.6.2.3天花墙身无漏水，无蜘蛛网，无孔洞；机房内水管与电缆槽之间应有防止漏水导致短路的措施。4.6.2.4地面应有地坪漆或敷设防滑地板砖。机房内应划分通道和工作区。空调机房、水泵房设备周围应设置排水沟，且排水设备完好可用。4.6.3空调系统DB4419/T2—20214.6.3.1空调通风系统运行管理符合GB50365的相关要求。空调通风系统使用前应按照WS/T396的要求，对过滤网、送回风口等进行清洗消毒。空调通风系统新风口的周边环境应保持清洁，新风口应设置隔离网。办公楼内温湿度、空气质量等符合GB/T18883的相关要求。4.6.3.2制冷系统温度设定及启用时间符合节能要求，每月对能耗进行统计、分析。4.6.3.3中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间应开展以下维护作业：a）每日巡查1次运行情况；b）每半年检查1次管道、阀门并除锈；c）每年对系统进行1次整体性维修养护，检查1次压力容器、仪表及冷却塔噪音，清洗消毒2次新风机、空气处理机滤网等；d）每年清洗消毒2次风机盘管；e）定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻自理及除浮锈、除油化学清洗；开机阶段，每半月加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污；f）冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取一次水样进行检测并出具检测结果，水质应符合GB/T4.6.3.4分体式空调内机每半年清洁1次，外机每年清洁1次。每年至少清洗消毒2次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年至少清洗消毒2次风机盘管滤网和风机盘管，每月巡查1次室内外机组悬挂是否稳固，确保正常运行和安全使用。4.6.3.5对空调通风系统的设备进行更换更新时，应选用节能环保型产品，不得采用国家已明令淘汰4.6.3.6突发公共卫生事件期间，空调通风系统按以下要求运行：a）当空调通风系统为全空气系统时，应当关闭回风阀，采用全新风方式运行；b）当空调通风系统为风机盘管加新风系统时，应保持新风直接取自室外，排风系统应同步运行，大进深房间应保持通风换气，新风系统宜全天候运行；c）当空调通风系统为无新风的风机盘管系统时，应开门开窗，加强空气流通。4.6.4供配电系统4.6.4.1应定期对供电范围内的电器设备进行巡视维护，对重要配送电部位（低压配电柜、配电箱、控制柜及线路）和高耗能设备的计量应进行重点巡视和监测。及时修复或更换损坏的照明设备，确保照明灯具完好，供配电设备运行良好、安全、合理、节约用电。一般照明光源的电源电压应采用220V，1500W及以上的高强度气体放电灯的电源电压宜采用380V。运行值班、巡检、维保等各项记录齐全。4.6.4.2高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好。配电回路标识清楚，各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过25%。供电管线及设施完好无损，线路连接无松动，带电部分铺设无裸露。4.6.4.3应建立24小时运行维修值班制度，一般故障应及时排除故障。复杂故障涉及供电部门维修处置时，及时联系供电部门，并向入驻单位报告。特殊活动应提供供电接口，派专人值守，保障供电。4.6.4.4发电机、不间断电源等应急供电系统，应定期检查、维护。每周检查发电机机油、柴油、冷却水、启动电池等，每半月试运行一次，每次试运行时间不少于15分钟，断电10分钟内应能开通启用。4.6.4.5双电源切换配电箱每季度进行1次切换试验，保持设备完好，可随时应急启用，发电机切换应在15秒内正常启动，发电器蓄油量应满足8小时发电要求。4.6.4.6供配电停送电严格执行安全操作规程，应有两人操作并做好安全防护及操作区域隔离措施，实行一、二类工作票。DB4419/T2—20214.6.4.7办公室、会议室内灯光源完好率应为100%；楼道灯、区间照明灯光源完好率应在95%以上；景观照明亮灯光源完好率应在95%以上；应急照明灯具光源完好率应为100%。4.6.4.8室内工作及相关辅助场所，均应设置正常照明。下列场所除正常照明外，还应设置应急照明，并选用能快速点亮的光源：a）需确保正常工作或活动继续进行的场所，应设置应急照明；b）需确保处于潜在危险之中的人员安全的场所，应设置备用照明；c）需确保人员安全疏散的出口和通道，应设置疏散照明。4.6.4.9需在夜间非工作时间值守或巡视的场所应设置值班照明，需警戒的场所，应根据警戒范围的要求设置警卫照明。4.6.4.10应选用通过国家强制性产品认证的照明灯具、镇流器。严禁采用触电防护的类别为0类的灯具。室内照明宜使用节能灯具。灯具应在满足照度情况下进行节能管控。4.6.4.11每年雨季前应组织防雷检测，确保防雷系统的设置正确，符合设计要求，接地装置的接地阻值在规定的数值内，接地网连接牢固可靠，接地设施工作正常。4.6.4.12每年应至少1次委托专业机构保养、检查、检测高压设备。4.6.4.13有重要和重大活动时，应提前对活动区域供配电进行检查、维修。4.6.5给排水系统4.6.5.1每6个月对大楼二次供水水池进行清洗消毒，委托具备资质的水质检测机构，检测清洗消毒后的水质并提供检测报告，公布检测结果。水质应符合GB5749的要求，二次供水卫生应符合GB17051的相关要求。办理《二次供水设施清洗消毒合格证》。4.6.5.2定期对供水系统管路、支架、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和检修，防止锈蚀。定期对排水管道进行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，及时发现并解决故障，保持室内、外排水及排污管道畅通。4.6.5.3每日巡检供水设施设备，发现跑、冒、滴、漏现象应及时处理。如遇供水单位限水、停水，以及因故障维修停水，应按规定时间通知办公楼（区）内人员。4.6.5.4化粪池每年吸粪2次。清理前提前24小时书面告知入驻单位；清理现场设置安全标志；池底污物淘净；出入口通疏；人工清理者须将污物包装良好，当天运走。清运过程无漏洒；现场即时清洗干4.6.5.5应配备防汛物资（沙袋、雨具、照明工具等），每次汛前对雨管及污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查并做好记录。4.6.6消防系统4.6.6.1消防系统应包含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统、火灾应急照明和疏散指示系统、防火门与防火卷帘。消防系统应有第三方消防检测报告。应按照相关标准配备消防设施、器材，消防控制室技术要求应符合GB25506的规定，应急照明与疏散指示系统应符合GB17945的规定。消防设备检测应符合GA503的有关要求。4.6.6.2对物业管理区域各消防相关设施设备每年至少进行1次全面检测，确保完好有效。消防设施的维护管理应符合GB25201的要求，系统开通率及完好率均为100%。4.6.6.3办公区应设有消防联动系统，每年至少进行1次联动测试，及时发现并排除故障，确保整个系统反应正常。4.6.6.4宜应用消防远程监控、电气火灾监测、物联网技术等先进技防物防设施，提升管理效率。4.6.6.5做好日常检查巡视，发现问题及时处理，确保消防控制室及消防系统的设施、线路完好无损，处于良好的使用状态，疏散通道、安全出口、消防车道通畅，消防水泵控制随时处于自动状态。对以下DB4419/T2—2021消防设施每月应至少进行1次检查：a）各处消火栓、水龙头、水枪、消防水管、消防加压水泵；b）防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道及其照明设施；c）各类信号指示；e）手提式灭火器；f）烟感、温感探测器；g）消防报警按钮、警铃及指示灯、消防广播系统；h）消防控制联动系统；i）自动喷淋系统管道、消防水箱和水池（排水）；j）气体灭火装置。4.6.7电梯系统4.6.7.1办公区电梯设备管理应符合《广东省电梯使用安全条例》（广东省第十二届人民代表大会常务委员会公告第35号以及GB/T34146、TSGT5002的要求，应至少配置1名取得特种设备专业人员证的电梯安全管理员，落实每台电梯的责任人，确保电梯24小时安全运行，照明、通风及其他附属设备完好。电梯使用应符合TSG08的有关要求。4.6.7.2电梯安全技术档案完善，应包括但不限于以下内容：a）设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；b）定期检验和定期自行检查的记录；c）日常使用状况和维护保养记录；d）运行故障和事故记录等。4.6.7.3应在电梯轿厢内和出入口的显著位置标明电梯使用方法、安全注意事项、应急救援电话、电梯使用管理和维保单位等相关信息。4.6.7.4应根据电梯的类型，委托持有特种设备安装改造维修许可证，且具备相应技术等级的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行维保，并签订维保合同，约定维保的期限、要求和双方的权利义务。对电梯维保单位进行监督管理。4.6.7.5应对电梯运行进行每日巡检，做好巡检记录。4.6.7.6应按照TSGT5002的规定，每年进行一次定期检验。应每周至少2次由电梯安全管理员全面检查电梯安全状况。应至少每15日由维保单位进行1次清洁、润滑、调整和检查，每5年对电梯进行1次载荷试验。保障运行完好4.6.7.7电梯安全管理员应配置必备的专业救助工具及24小时不间断通讯设备。电梯故障时，物业服务人员和电梯安全管理员15分钟内到场应急处理，维保人员应30分钟内到场实施救援。4.6.7.8故障停电时，电梯安全管理员到场检查电梯是否有困人现象，无人情况下立即启动发电机供电，恢复电梯运行。临时停电情况，应以书面形式告知入驻单位。4.6.7.9发生电梯困人、水浸电梯等故障时，立即启动应急预案，物业服务人员和电梯安全管理员应到场按规定的流程处理，做好故障原因、处理方法、处理措施等记录并存档。4.6.8弱电系统4.6.8.1每日应对楼宇自控系统、防盗报警系统、消防报警系统、门禁安全报警系统、停车库管理系统、闭路监控系统、安检系统等系统设施设备进行巡检，及时发现并排除故障，确保运行正常。各项记录齐全。DB4419/T2—20214.6.8.2应配置安防设备，包括但不限于身份识别设备、视频监控设备、防盗报警设备、无线对讲设备、广播设备、警用装备等。安防系统符合GB/T21741的相关要求。4.6.8.3门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器运作灵敏可靠，误报率不大于10%,线路布置连接牢固，电控锁工作可靠。4.6.9.3闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定，现场录像时间误差不能超过30s。录像回放应清晰。4.6.8.4无线对讲设备、消防报警和消防广播以及信息发布设备等应保证使用正常，公共区域各类报警探测器完好率不低于90%。4.6.8.5远程遥控遥测功能符合设备器件出厂技术指标要求，报警设备工作正常。4.6.8.6每季度应进行以下操作：a)做系统联动测试及测检，发现设备连接、传感器反馈、执行器动作异常或故障，及时运行维修、校准或更换；b)检查1次按键、显示屏、各系统功能、线路接触情况等；c)检查1次用户电话交换系统机房环境，如发现设备问题及时报修。4.6.8.7每半年应进行以下操作：a)系统软件进行1次备份，保持自控系统完好，有效节约能源资源；b)对布线系统检查1次线缆、面板、配线架、跳线标签及桥架；c)对UPS系统的控制柜检查、清洁、紧固及系统充放电测试1次。4.6.8.8每年应进行以下操作：a)对物联网设备监测系统做1次报警联动测试；b)清洁保养1次弱电井及井内设备；c)对UPS系统的控制柜检查、清洁、紧固及系统充放电测试1次。4.6.8.9可视对讲系统的系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁；停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力电波、防撞胶条）；设备防雷接地良好；弱电机房温度湿度控制在设备安装说明书规定范围内。4.6.8.10应每日做好数据备份。硬盘录像资料应至少保存30天以上，重点敏感区域应至少保存90天以上，有专人负责保管，有特殊要求的按相关规定执行。4.7秩序维护4.7.1基本要求4.7.1.2应制定出入管理、监控管理、停车管理、巡查管理等各项管理制度、操作规程、应急处置预案，并按要求执行。各项记录齐全。4.7.1.3根据值守岗位的实际需要，配备相应的保安人员。保安人员应接受队列训练、交通手势指挥、消防技能、安防知识与技能、服务礼仪等业务培训，并服从工作分配与岗位调度，接受24小时轮班工作制，当值人员应至少提前10分钟到达工作岗位，做好交接事宜。4.7.1.4保安人员应配备安全管理所需的防范装备及器械，可包括身份验证设备、安保装备、安保（警用）器械等。4.7.1.5保安人员上岗时应佩戴统一标志，按要求着装并佩带器械，仪容仪表整洁规范。4.7.2出入管理DB4419/T2—20214.7.2.1办公楼（区）主出入口管理岗应实行24小时值班制。若有多栋办公楼，可在每栋办公楼出入口设出入管理岗，按照礼仪服务有关要求做好出入管理工作。入驻单位工作人员应经有效授权进入办公楼（区）。4.7.2.2接待人员来访应执行来访证件登记制度，查验其有效身份证件，登记来访人姓名、单位、电话、来访事由，以及受访人姓名、所在单位和部门、电话，与受访人确认后放行。如参加会议则查看并登记会议通知书，经确认后放行。4.7.2.3废品回收或商品推销人员不应进入办公楼（区确需进入的，应进行验证、登记，联系相关部门征得同意后，由相关工作人员带入、送出。4.7.2.4施工人员办理施工出入手续后方可进入，相关部门跟踪监管。4.7.2.5快递员、送餐人员原则上不应进入办公楼（区），确需进入的，应进行验证、登记。4.7.2.6排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，应及时劝离。发现和发生紧急事件应立即报告，并做好相关记录。必要时通知公安机关进行处理。4.7.2.7发生疫情等特殊时期进入办公楼（区）时，按特殊时期出入管理规定执行。4.7.2.8物品出入应符合以下要求：a）进入办公楼（区）的物品应符合国家卫生检疫标准和安全防范要求，并进行检查登记；b）当发现有携带可疑危险品（易燃、易爆、剧毒等）进入时，应予以扣留，并上报主管部门；c）大件物品出入应持有物业服务企业或入驻单位开据的放行证明，经查验后放行，并形成记录。与工程有关物品出入应请工程负责人核查，并签字形成记录；d）施工人员携带物品出办公楼（区），应有相关部门开据的证明和清单，经核实后放行；e）可向入驻单位人员提供临时性物品寄存服务，转交物品应做好登记。4.7.3监控管理4.7.3.1监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测。监控设备应保持24小时有序正常运行，敏感区域等重点监控部位，应配备不间断电源或自发电装备，确保设备处于有效工作状态。4.7.3.2监控室应实行专人24小时值班制度，值班电话保持24小时畅通。值班人员应熟悉办公区域地理位置及摄像头分布情况，了解设备运行状态，保持监控画面呈现的时间、地址信息与实际状态一致，并密切关注监控画面，及时应对处置可疑或异常情况。实时做好相关记录。4.7.3.3值班期间应遵守操作规程和保密制度，其他人员进入监控室或查阅监控记录，应经授权人批4.7.3.4严格遵守监控管理及操作规程，如需调用监控信息，应严格履行审批手续。未经授权或确认，不得随意调阅、拷贝、拍摄、录制，或者采用其他途径，泄露或扩散监控信息。4.7.3.5收到火情、险情及其他异常情况报警信号后时应即时确认，确认属于误报时，查找误报原因并填写相关记录；确认情况属实时立即上报，拨打“110或119”报警，安排相关人员及时到达现场进行前期处置，必要时启动应急预案。4.7.3.6监控摄像头、报警器等每周至少清洁1次，保持表面洁净光亮，无灰尘污渍。4.7.3.7相关记录、监控录像等资料应保持完整，保存时间不少于30天。被列入重点目标管理单位的，保存期限应不少于90天。4.7.4巡查管理4.7.4.1应制定巡查方案，明确职责和巡查路线，巡查路线应无死角、无盲区、无断层，定期评估巡查路线的有效性。按规定时间和路线进行巡查，至少每4小时巡查1次，对重点区域、重点部位增加巡查频次。4.7.4.2巡查时，宜携带必要的防护装备及检查器具，采取看、听、闻、触、问等方式，应重点关注DB4419/T2—2021声音、气味、灯光、烟火、门窗、管道、电梯、楼顶、车辆、可疑人员等异常情况，保持通讯设施设备畅通。如无巡查设备，宜保持两人一组进行巡查。4.7.4.3巡查中发现异常情况，应立即查明并现场处置。如现场无法处置，应按程序上报。4.7.4.4巡查记录应真实有效、整齐完整，记录保存时间应不少于1年。4.7.5停车管理4.7.5.1停车场管理4.7.5.1.1社会停车场应按规定张贴营业执照、停车场许可证、开放时间及收费标准等。所有车辆通行区域和停车场应设置明显的车辆交通引导和警示标志。地面、墙面平整光滑，油漆完整无破损，车位线清晰完整。应设置非机动车辆集中停放场地，车辆应停放整齐，场地整洁。4.7.5.1.2每日对停车场内设备（消防设备、道闸、车位显示器、车位感应器、照明设备等）进行巡检，发现故障及时排除，确保各项设备可正常使用。做好巡检记录。4.7.5.1.3定期检查停车场地面、墙面及车位线，发现破损及时修补，并做好记录。4.7.5.1.4停车场监控设施应24小时开通，并有专人监视，所有监控设施设备应处于良好状态。闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定。录像回放清晰。4.7.5.1.5设置充电桩的停车区域，定期对配套充电设施设备进行检查，确保充电桩及其相关设备情况良好，做好巡查记录，发现安全隐患，应立即通知维修人员，并按要求上报。4.7.5.2机动车辆管理4.7.5.2.1应配有秩序维护人员，负责维持交通秩序，引导车辆按交通标志、标线行车，按划线车位停车，无乱停乱放和阻塞现象。必要时对进出的车辆进行检查。4.7.5.2.2制定车辆行驶路线，做好停车指引，确保各类车辆按指引的路线行驶，按指定位置停放，安全有序、整齐规范。4.7.5.2.3对进出办公楼（区）的车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。4.7.5.2.4车辆进出24小时应有记录，必要时对进出的车辆进行检查，载有易燃、易爆等危险物品的车辆严禁进入办公楼（区）。4.7.5.2.5应定期或随机检查停放车辆、车况，并进行登记。无及乱停放行为，无偷盗车辆、损坏交通标志设施等行为。发现车辆未上锁、车窗车门未关好、漏水漏油等及时通知车主。4.7.5.2.6发生车辆交通事故或擦碰等意外事件时，应及时疏导和处理，不影响其他车辆出入。4.7.5.3非机动车辆管理应对自行车、电动车、电动助力单车等非机动车进行引导管控，停放于指定的集中停放场地。应定期清理停放区域内长期不使用的车辆。4.7.6重大活动安保4.7.6.1重大活动开始前，应制定相应的活动安保方案和突发事件处理预案，合理配备保安人员，提前通知物业管理区域内的全体人员，并对活动场所安全隐患进行排查。应提前控制停车位，并做好停车场车位牌等标识信息。4.7.6.2活动举办过程中，应做好交通疏导，保持活动场所通道、出入口通畅。做好现场治安秩序的维护和突发事故的处置工作，确保无妨碍大型活动安全的行为，无违法犯罪行为。4.8消防安全管理DB4419/T2—20214.8.1基本要求