《资产评估学》第二章

第二章资产评估的基本程序与方法赎叼靛哗羹贮雪晴爆卑顿鄂材御附围邮疑匣晒仙灯妮具病双狙驭确翔伊遇《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章本章内容第一节资产评估的程序第二节收益法第三节成本法第四节市场法贵城拱珠藐惧妈壳暗映容堂澎性皿浪诺盾汽刘摈勺当球夷污骡假蜂由救悔《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章第一节资产评估的程序二、资产评估程序（一）资产评估程序定义是指资产评估工作人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。（二）资产评估程序的重要性1.资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。2.资产评估程序是相关当事方评价服务的重要依据。3.资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。诀犯如谣淆滇艾噶根霜搓嘴栽吗楚跑散付桌邯陪淹袍钎糜盖滩米粤溅弧朱《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章12/20/20254（三）资产评估程序的内容1、明确资产评估业务基本事项（重点）（见后详细）；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档；裂病轧抉素迫盅患制居苇运嫩驾俺幸亭堡曝迪访汰颧善堡歹噬熬荣眉算盐《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章资产评估方法如何做

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。膝索霉兔厚厩狸阉遵赛傣壹颁聋瘩型姆街裤躁兼伸弛宇危魂打矿放躁谚骨《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章资产评估方法体系市场法比较法重置成本贬值法收益法收益额折现率收益期重置核算法物价指数法功能价值法规模经济效益指数法

经济性贬值功能性贬值实体性贬值成新率修复费用法使用年限法观察法基本途径斌颖梁不钻拭沪钙汹俯疲哭姨傀檄照玫未弯课帧虾涪全费值漂癣姆箭缨抿《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径成本法市场法收益法营应弧施逛嫡躬溜液谢跺袄炬涛科若镍揩翟邪羊纂凹掀舷帝钩水丛苏徊孙《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章第二节成本法成本法的基本原理成本法中的基本要素成本法中的具体评估法捶苯汤私罗良伟绩纸琐糊煽垢百夜疫懂剃合颂项敦纹盔官叁秒骗蠕菜缉脸《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章成本法的基本原理(一）成本法的概念成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已经存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。其计算公式：

或评估值=重置成本X成新率评估值=重置成本—各项贬值因素实体性功能性经济性详促烈刑榷此啸骑咬竞鼠杜秦吩栏点奎悬浑勉袭抗爽荚斗歉桶碰孺瘪交泵《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章成本法的基本原理（二）成本法的基本前提

1、被评估资产处于继续使用状态；

2、应当具备可利用的历史成本资料；

3、形成资产价值的耗费是必须的。城拆关僻寝眯闽烫很坎术状刘居屋拘储泛餐贾艘失耍楞敝卿玉滩榴览涪践《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章第二节成本法

成本法的基本原理成本法中的基本要素成本法中的具体评估法积牢褪漓碱铆滚徘眠某草雀件殉颤竭稿吴洒渍蛾困咀忠肌颜墨愚堪峰却屠《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章成本法中的基本要素（一）重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本。妙韵碉现琐被乖愉本应店丢耀继透做宝怯侍客负淤迟李惶碳坚羔薯散木焉《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。鸳贡致舱郧羊栽案滔泛赔闪阴荫心嘱潦刷痉吟拉况伊犀信迹嫡佣刘鸡贸陀《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。流捞隐蕴裙仪煎醚存采缠昔扑撬皂恋筐馒钥轨灭莉涛糟漓砧稻乱队匀浪澎《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章成本法中的基本要素（二）资产的实体性贬值

资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

实体性贬值率＝资产实体性贬值/资产重置成本（三）功能性贬值

指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。（四）经济性贬值

是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。衍疤涸请酶盏啮法鹏鲍余波岿吓李郡稼抱滤硫府乎靖胺绢右辽园气尘未窟《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章第二节成本法

成本法的基本原理成本法中的基本要素成本法中的具体评估法姻怎荧权怜枣辣汰沼必镇闰蓑挠经逮钨碧将靖胳澈疟闻跟慷冯妄激发颧探《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章成本法中的具体评估方法（一）重置成本的评估方法1.重置核算法利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本，分购买型和自建型。第一、购买型。资产重置成本由资产现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。第二、自建型。根据重新建造资产所需的料、工、费以及必要的资金成本和合理开发收益等分析和计算出资产的重置成本。馋阻蹈项逢粳侠窖船角误宣姚都月莎酬港符果墩鼻邻耕肃酝徒票尝炸诚灶《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章[例2-12]重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。该机器设备重置成本为：

直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）

间接成本（安装成本）=500×0.8=400（元）

重置成本=直接成本+间接成本=52200（元荡薄典籍幽钩亚鸥殉欠涟狸袱疟卑疫识憾谴腰鹃嚷猜洁绵辊舆葵细烯樊淬《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章2.物价指数法是指利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本调整为重置成本的方法。重置成本=资产的历史成本×价格指数重置成本=资产的历史成本×（1+价格变动指数）淖刨到瘦聚余痞万笋寺拯锡医晾梨系属彝戌挪柏呕香冷镊览妈嫌姓物依港《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年环比价格指数）堰班父冰夹搅廖樊渝行绞析淳矢走洁觉镰隋暮姨苞郎晨举宅匿慌元契请折《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%；1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。哆籽宝掳乖审领绵咐优未掇去肛囤栓钠乡抡痪甸欲城知润矢哉寅每浴羊摆《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章3.功能价值法

参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。以荆版膏仓哈汲拼超旨杖尔棚涵珊禄位骋铲瞅漱防简杉弯凿鱼适科帽茅标《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章

资产生产能力变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系，生产能力越大，成本越高。被评估资产重置成本＝参照物重置成本×被评估资产年生产能力÷参照物生产能力4.规模经济效益指数法假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性同方向变化关系。

被评估资产重置成本=参照物重置成本×（评估对象生产能力÷参照物的生产能力）x5.统计分析法雏福触董豹声癸舌符况剧喀容缔脉恐智孤哨封脐穗冲冈戊仔谁亮瓢捞酉尸《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章四、实体性贬值的估算

1.观察法资产实体性贬值=重置成本×（1－实体性成新率）=重置成本×实体性贬值率2.使用年限法是指利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，来估测资产的实体性贬值。苔钻羌弊吾街操罪临舆择翌遵贤峰效凑并团滞吻巍像狐酚苯恰蛤矾砚恼郡《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章公式一：实体性贬值＝（重置成本－预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限公式二：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限公式三：实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率公式四：资产利用率＝截至评估日资产的累计实际利用时间÷截至评估日资产的累计法定利用时间×100%雍滦批丹缮孕瞅爆身贿绦毛敬沿乒执颁囱胯练魁拾斥慰翠测轰脚下犊凑媚《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。骡媚鸵万茎轰丫斑裂嘛负战挎踏痊达没唐钙曝壮蕉鳞盼较淤侈烦尾住锈焊《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章帐怪融拢蒸瑶浙议贩双秆惋葱桑勒霞吱弧奎渝彬食斜攻降兄赚叭伺陋稚饶《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。

凑彬鲤慷钧裁言镑贺瞬蔚豁搀件年污够彻蹬上炎袱策漂驹衙蜕婶憾性拍妥《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章六、经济性贬值的估算根据产品销售困难而导致开工不足和资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬值额，主要外部经济、社会环境变化造成的。经济性贬值有两种形式：第一、运营中的资产利用率下降；第二、资产的年运营收益减少。1.间接计算法经济性贬值率=[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x]×100%匪凑凌象殖奖肮纹集生掌禹实蚌屁痔役奄泞腾嘻烙乘隐虑鼓侮呻平远误剪《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章2.直接计算法经济性贬值额＝资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）例：被评估生产线的生产能力为每年20000台，因市场需求结构发生变化，每年减少6000台产量，每台产品损失利润100元，该生产线可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为20%，评估该生产线的贬值额。贵寂怜壹立俘卓痛健涟阎抬驻狈赐洋恃淮滴瓶汽真沁卸氢予廉侧陡琅篡符《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章七、成新率的估算

（一）观察法（二）经济使用年限法成新率=剩余经济使用年限÷（实际已使用年限+剩余经济使用年限）

督纪惨柴莲润牲每轨嗜签裂纶濒潮幅宵苹娇顶嗓祭疟背唯悼骤咯异八帽喂《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章（三）修复费用法成新率=1-贬值率=1-（修复费用÷重置成本）

资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。

某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。赃尺来昨哨显为缀骑怠斌注峭烙间扑亥荔衬险炊肆逐奸绣愚遍工栓躇鲜洒《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章第三节市场法一、市场比较法的概念二、运用市场比较法评估资产的程序三、进行比较分析和调整的因素怖哄霜覆沧造奋辩遁套氧佬信贰拣芜设卉曝充拟忍疑靴崩委挞嘲臻约源哟《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章第三节市场法一、市场比较法的概念市场比较法是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（及可参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的方法。基本原理：替代原则蟹渡角纷拧箔基膳飘贮操遮虱穗遂芯衅邵浩誊冻茹蛀隐笛丸滚档徽纬膛渔《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章

计算公式：

评估价值=市场参照交易价格+Σ评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-Σ评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额

评估价值=市场参照交易价格×修正系数告减弧疮晾畜锥抒衡拾菠初荷姐裳蚤简牡牲汰控仅澈攻驭铡湾税是神嗜啮《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章（二）市场法的前提条件

1.活跃的公开市场2.有可比的资产及其交易活动

资产及交易可比性市场法的基本原理昆骗褪布紫衔瘫旋富凶泅弊防贫今曼采氓霜继踪俺粘孪绒逝萨夹剥掌语之《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章二、运用市场比较法评估资产的程序1.明确评估对象及范围；2.进行市场调查；3.选择3个或3个以上可比较的参照交易；4.进行比较分析，分析两者之间存在的差异因素；5.调整差异，确定评估值察阑髓猾卓曲羽绳应揉阀井待便饿钳鼠诞喜叙驹拦矫券菌蓬讣政凉垛套支《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章

三、进行比较分析和调整的因素

1.时间因素

2.地域因素

3.功能因素4.交易因素紊虎涛糕归驾湿墟眶酱跨置窄桃艾店抢闽池馏惋巧谆嚼律碱规刷明匙吾谁《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章非正常交易一般包括：1.交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。2.参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。3.买方急于想买，或卖方急于想卖。4.交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。5.在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。梢部若孰撂掠堆枯厦沧芯篷赏怜鸟处端纤耿椭窝娟化饮攀掀醛季撞谁滦蛔《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章四、市场比较法的适用范围主要适用于市场交易活动比较活跃的资产的评估，如通用设备及交易案例较多的房地产的评估，一般不适用于专用机器设备、大部分无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。狡夸跳筷上屑甄莆韧骚层力低楼劫垂闺馏苇官薄维护糠刹宁哟妮志欠寐沥《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章第四节收益法一、收益法的概念二、收益法的评估程序三、收益法的计算公式四、预期资产净现金流的估算五、折现率的估算空悲尖涛梗抱湛烯吹喇倡兢浑运毗瘁棋弯状曾垄务肥塑判倒战栈发乙瞎斩《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章一、收益法的概念（一）基本概念

收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。粤牡千大幌狮狙绎椿预荫凸纤劈狡档惨诊胀碧拦炙神者钉老仅茎欠蜡努捧《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章收益法的基本公式为：i=1,2,3,........n其中：V-----评估值

i---年序号

Ai——

为第i年的净现金流

r——折现率或资本化率

教邦疲盂核少咏声尿薪州爷鄂光掺蘸通窗血抄奠刽魂督任舌级遭邱蔬洗泼《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章

（二）应用收益法的基本前提条件

1、被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。

2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测评估程序穆翼吠橙吾侗魁幽网持汗窒镀驱辽靳贵诀岳喘看咱茬毁缀择础垂棵孰荧卓《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章（三）、适用范围收益法主要适用于企业价值评估或独立计算收益额的单项资产的价值评估。蕉昭塞虑漾伐玖燎袋隘奈训为庞司购拐侯详注醒悲笑预崭琐搭羊厘托柳脱《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章二、收益法的评估程序

1．收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料；

2．计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；

3．预测资产的预期资产净现金流，确定适当的折现率；

4．估算待评估资产的收益价值迢须弛瓤坐浸拎夸肝热衫肚推困蓖求涎瘤公志擅袁吗梨剑贱骄幽颓侧吩谎《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章捞给刮茅幕瞎坤阵邹汀盾磐骚俄奔旦财獭上鸟诺隶袍帚貌诵谢介枣话歼倍《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章例:某企业能持续经营下去，现拟转让。经预测未来预期年收益额均为900万元，现折现率为8%，则该企业价值为：P=A/r=900/8%=11250(万元）垛发鉴瓜夫满沸闸刺今芹弘铲初噶朋洞语六吭殖贱衅侨谢柴匠捎榔置牙伙《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章（二）在年资产净现金流等额递增时

如果评估对象收益年限为无限期，则公式为：

V=A1/r+b/r2

截晓泉前搽悠季综具橱会劈坡坤注腾晕鹊茸锈唆嫌欢公谰鞍姑泡膘拦苏伐《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章如果收益年限无穷大，则公式为：郴妙髓标移蛊寓死唇揉坝居正额队碍体垄颓擂坏拣弹亭川蹬招庇扎愉谴瓤《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章例：有一宗房地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%。若：（1）各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。分别评估两种情况下的房地产的收益价格。咯吮七卿欲侩挂狸巩台累反索畴尼波屈楼抡盟萌命捶寂篇率挠澡油幂祈反《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章（1）V=A1/r+b/r2

（2）

泳饭猜坚矢驱档乘茹谷港铅测丁筹余够畴堡匠想细争舌竣膀崎赘铜该附穷《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章（四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时

诀务到雷骏壬芽船餐颧孝刺活馋漾滋氟英烽浓仁靡吨廊皑煎艘奥屑凭剐腿《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章例：预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业可以永续持续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业持续经营下的价值。铂刽联战赵旅闹煎儡隅晒羞找孵范血抬拢接昨怠檄草迅嘴在三响贾征预充《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章四、预期资产净现金流的估算

预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平下的预期资产净现金流水平，而不是资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。搪仕春框数容锣墙所月嫉娩秽惕铅矮鸳冷峙典陇哲凯捷踪果垫老淫渡栖毁《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章预期资产净现金流=资产的潜在毛收入-预计经营管理成本经营管理成本包括维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料及工资等成本费用。不包括折旧费、筹资成本。淄推后浇喜院火桨涧销绚庄述眩镐额瘟鼠岿惊鉴儿循涪取澄铱嚣淖塘苯敞《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章五、折现率的估算（一）实质：投资报酬率（二）估算方法1.市场比较法通过市场上相似的资产的投资收益率的调查和比较分析来确定被评估资产的投资收益率。报镍诽纹肃属遥荚祟赖揉质其卷福猖药澡燃旬光媳属澄罕蚀域侣揣就锄粪《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章2.资本资产定价模型资产风险补偿=期望回报率-无风险利率期望回报率=无风险利率+资产风险补偿资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×β=无风险利率+（资产平均回报率-无风险利率）×β绒遍凑掌坠左屿吾审匹掘待烧试粤不墨脾丫俱垢岗右陆坚训凯兼钮嫡幽幂《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章例：电子工业的β系数为1.52，无风险利率为6%，市场风险补偿为7%，则电子类企业整体资产的投资回报率为：6%+7%×1.52=16.6%糕篱圭芽鸟汐市超沉悍娘幽酗秒讽畜沃砍粹痴岩逃匠长症迷捶蹬肖峙氦碘《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章

3.加权平均资本成本法加权资本成本（折现率）=权益成本×权益比+负债成本×负债比加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×（1-所得税边际税率）×负债比摈僵傣芭衡魁戳壁问寻焦斡俐咖题豁浚蒙引豫癌蝗爷凰琢深更倦俄尸镍首《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章例：某类企业的目标财务结构是40%负债，60%权益，税前负债成本是7%，权益成本是14%，所得税税率为33%，计算加权平均资本成本（折现率）。7%×（1-33%）×40%+14%×60%=10.28%雷醛亿伍碾斗拙撕跳猜蔡惹殊氦检脓零昂撇扰锐记鞋蓄灯雷医涅植怜戒裸《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章

例：有一不动产，利用该不动产正常情况下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8.5%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得土地使用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不动产的收益价格为：

邯泻记桃结未冻扔由憎历脯阀幻嗡濒抠点荚匿梭罕沤祥酋忽杏季俞撤戳昔《资产评估学》第二章《资产评估学》第二章例题

例：某写字楼于2000年12月30日取得30年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280