物业公司空置房管理工作规范

物业公司空置房管理工作规范一、总则1.规范目的：为加强物业公司管辖范围内空置房（含开发商未售空置房、业主已购未入住空置房、受托代管空置房）的管理，明确管理职责，规范管理流程，保障空置房的房屋安全、设施完好、环境整洁，提升业主满意度与物业品牌形象，结合物业实际运营情况，制定本规范。2.适用范围：本规范适用于物业公司各项目服务中心及相关职能部门（工程维修部、安保部、保洁部、客户服务部等）开展的空置房接收、巡查、维护、交接等各项管理工作。3.管理原则：（1）责任到人原则：明确各环节管理责任人，确保事事有落实、件件有记录；（2）预防为主原则：加强日常巡查与维护，及时发现并处理安全隐患、设施故障等问题；（3）规范高效原则：建立标准化管理流程，提升空置房管理工作效率；（4）权责明晰原则：区分开发商、业主、物业公司在空置房管理中的权责，保障各方合法权益。二、管理职责分工1.项目服务中心（客户服务部）：作为空置房管理的牵头部门，负责空置房信息建档、接收与交接手续办理、业主/开发商沟通对接、管理工作统筹协调及相关资料归档。2.工程维修部：负责空置房房屋结构、水电设施、门窗、公共区域附属设施等的检查、维修与养护，确保设施设备功能完好；及时处理巡查发现的工程类问题。3.安保部：负责空置房的安全巡查，防范盗窃、破坏、非法入侵等安全事件；检查空置房门窗关闭、门锁完好情况；维护空置房周边治安秩序。4.保洁部：负责空置房内部及周边公共区域的清洁保洁工作，保持房屋内部整洁、无杂物、无异味，公共区域环境干净有序。5.职能管理部门（品质部/运营部）：负责对各项目空置房管理工作的监督、检查与考核，确保本规范的有效落实。三、空置房接收管理规范1.接收前提：开发商移交的未售空置房，需满足房屋已通过竣工验收、各项设施设备安装调试合格、房屋清洁达标、相关资料齐全（包括房屋竣工验收报告、设施设备说明书、钥匙清单等）；业主已购未入住空置房，需业主提出空置房管理申请，明确管理范围、期限及相关费用（如物业费、维保费用等），并签订《空置房管理协议》。2.接收流程：（1）移交方（开发商/业主）提交移交/申请资料，项目服务中心审核资料完整性；（2）项目服务中心组织工程维修部、安保部、保洁部开展联合验收，对照《空置房接收验收表》逐项检查房屋状况、设施设备完好情况、清洁情况等，详细记录存在的问题；（3）验收合格的，各方签署《空置房接收验收表》，办理钥匙交接手续，明确钥匙保管责任；验收不合格的，提出整改意见，移交方完成整改后重新组织验收；（4）项目服务中心根据验收结果建立空置房信息档案。3.钥匙管理：建立《空置房钥匙管理台账》，对空置房钥匙进行统一编号、登记与保管；钥匙领用、归还需办理登记手续，明确领用责任人与使用期限；严禁私自复制、挪用空置房钥匙；定期检查钥匙完好情况。四、空置房日常管理规范（一）信息档案管理1.建立健全空置房信息档案，档案内容包括：房屋基本信息（楼栋号、房号、建筑面积、户型、朝向等）、产权信息（开发商/业主名称、联系方式、产权证明等）、接收验收资料（《空置房接收验收表》、验收照片等）、钥匙管理记录、巡查记录、维修养护记录、沟通对接记录、费用缴纳记录等。2.空置房信息档案实行电子化与纸质化双重管理，及时更新档案信息（如房屋状态变更、业主信息变更、维修记录更新等），确保档案信息真实、准确、完整；档案资料保存期限不少于房屋交付后5年或业主委托管理期限结束后3年。（二）巡查管理1.巡查频次：（1）开发商未售空置房：日常巡查每周不少于1次，雨季、台风、高温等特殊天气增加巡查频次（每2-3天1次）；（2）业主委托管理的空置房：按《空置房管理协议》约定频次巡查，未约定的每周不少于1次；（3）重点区域（如临街商铺空置房、高层空置房、易发生安全隐患区域）适当增加巡查频次。2.巡查内容：（1）安全巡查：检查门窗是否关闭完好、门锁是否损坏，有无非法入侵、盗窃、破坏痕迹；检查房屋内部有无易燃易爆物品、危险品存放；检查消防设施是否完好有效；检查房屋结构有无异常（如墙体开裂、渗漏等）。（2）设施设备巡查：检查水电表读数是否正常，水电管线有无破损、渗漏；检查灯具、开关、插座等电器设备是否完好；检查门窗五金件是否完好、开关是否顺畅；检查卫生间、厨房防水是否渗漏；检查空调、暖气等设备是否完好。（3）环境巡查：检查房屋内部有无杂物堆积、异味、霉斑；检查房屋周边公共区域有无垃圾、杂物堆积，有无违规搭建、占用等情况。3.巡查记录：巡查人员需填写《空置房巡查记录表》，详细记录巡查时间、巡查人员、房屋状况、发现的问题及处理建议等信息；对巡查发现的问题，需及时拍照留存证据；巡查记录表需定期提交项目服务中心归档。（三）维修养护管理1.维修流程：（1）巡查人员发现维修问题后，立即向项目服务中心及工程维修部反馈，并提交相关巡查记录与照片；（2）工程维修部接到反馈后，24小时内现场核实问题，制定维修方案；属于小修小补的，3个工作日内完成维修；属于重大维修或需开发商/业主确认的，及时通知相关方，协商确定维修方案与维修时限；（3）维修完成后，工程维修部填写《空置房维修记录表》，详细记录维修内容、维修材料、维修费用、维修结果等信息，并拍照留存；（4）项目服务中心组织验收维修结果，验收合格后，将维修记录归档；涉及费用的，按《空置房管理协议》约定处理。2.养护要求：（1）定期对水电设施进行维护，如检查水管接口有无渗漏、清理下水道杂物、测试电器设备功能等；（2）定期对门窗进行养护，如清洁门窗玻璃、润滑门窗五金件、检查密封性能等；（3）定期对房屋内部进行通风换气，尤其是雨季、潮湿季节，防止墙面、地面出现霉斑；（4）对长期空置的房屋，可定期开启空调、暖气等设备，确保设备功能正常。（四）清洁保洁管理1.清洁频次：空置房内部清洁每月不少于1次；房屋周边公共区域清洁每日1次；雨季、潮湿季节适当增加清洁频次，及时清理积水、霉斑。2.清洁内容：（1）房屋内部：清理地面灰尘、杂物；擦拭门窗玻璃、窗框、墙面；清理卫生间、厨房台面、水槽，确保无污渍、无异味；清理灯具、开关、插座表面灰尘；检查并清理房屋内部排水管道杂物，防止堵塞。（2）周边公共区域：清理房屋门口、楼道走廊的垃圾、杂物；清理阳台、露台的积水、杂物；保持公共区域地面、墙面清洁。3.清洁记录：保洁人员需填写《空置房清洁记录表》，记录清洁时间、清洁人员、清洁内容、清洁结果等信息，定期提交项目服务中心归档。五、空置房交接管理规范1.交接类型：包括开发商未售空置房销售后的交接、业主委托管理空置房管理期限届满后的交接、业主提前终止委托管理的交接等。2.交接流程：（1）交接发起方（开发商/业主）提前7个工作日通知项目服务中心交接事宜；（2）项目服务中心组织工程维修部、安保部、保洁部开展联合检查，对照《空置房交接检查表》逐项检查房屋状况、设施设备完好情况、清洁情况等，核实相关费用缴纳情况；（3）检查无异议的，各方签署《空置房交接检查表》，办理钥匙交接手续；存在问题的，明确责任方与整改时限，整改完成后重新组织检查交接；（4）项目服务中心整理交接资料，更新空置房信息档案，完成归档工作。六、应急处置规范1.安全应急：发生空置房盗窃、破坏、非法入侵等安全事件时，安保部立即赶赴现场处置，制止违法行为，保护现场证据，并及时报警；同时向项目服务中心及上级领导汇报，后续配合警方调查处理。2.设施故障应急：发生水电管线破裂、渗漏、火灾等设施故障应急事件时，工程维修部、安保部立即赶赴现场，采取应急措施（如关闭水电总阀、使用灭火器灭火等），防止事态扩大；及时通知相关方（开发商/业主），制定维修方案并尽快实施；事后做好应急处置记录，分析事件原因，总结经验教训。3.自然灾害应急：遇台风、暴雨、高温、严寒等自然灾害时，提前加强空置房巡查，加固门窗、清理排水管道、检查消防设施等；灾害发生时，停止不必要的巡查工作，确保人员安全；灾害过后，立即组织全面巡查，及时处理房屋损坏、设施故障等问题。七、监督考核与责任追究1.监督检查：品质部/运营部每月对各项目空置房管理工作进行抽查，抽查比例不低于空置房总数的30%；每季度进行全面检查，重点检查信息档案完整性、巡查记录真实性、维修养护及时性、清洁保洁质量等；检查结果纳入项目服务中心及相关部门的绩效考核。2.考核标准：考核指标包括空置房信息档案完整率、巡查记录完整率、维修及时率、维修合格率、清洁保洁达标率、安全事件发生率等；具体考核标准另行制定。3.责任追究：对在空置房管理工作中认真负责、表现突出的部门或个人，给予表彰或奖励；对未按本规范开展工作、管理不到位，导致空置房出现安全隐患、设施损坏、环境脏乱等问题，或引发业主投诉、造成企业损失的，追究相关部门及责任人的责任，视