融创集团地库成本优化

融创中国东南区域集团融创中国东南区域集团融创中国东南区域集团地上建筑面积(m²)户均面积(m²)车位配比(辆/户)地上车位占比单车位面积(m²/个)则地库面积(m²)地上建筑面积(m²)总建筑面积(m²)单方造价(元/m²)单方造价(元/m²)地库建安成本(万元)地上建筑建安成本(万元)项目总建安成本(万元)单车位面积如增加1m²地库面积增加(m²)总建安增加(万元)SUnaC融创25200,%8,064.00,■地库成本(万元)■地上成本(万元)环沪各项目地下面积占比项目名称地上建筑面积(m²)地下地下占比嘉兴新埭项目嘉兴经开项目湖州太湖印一期嘉兴海盐山水项目湖州西山宸院湖州太湖印二期环沪汇总地下面积占比嘉兴海盐山水项目32.93%湖州草田漾2#湖州湖州府嘉兴经开项目29.10%·1、选择做单层还是双层·2、地下室优化方向·3、草天漾对标碧桂园地库指标相同面积情况下地库单双层成本比较方案一(全单层)方案二(全双层)测算说明1双层地库投影面积减少近一半，覆土(按照降水工程-二层23防水工程防水面积4对比分析可知，从设计和成本的角度，地库面积相同前提下，在地库主体及土方开挖部分，双层地库较单层成本更低。融创中国东南区域集团1、选择做单层还是双层SUnaC融创双层地库较单层地库有以下缺点：1、双层地库，坡道、塔楼投影下二层空间以及排布方案变化对单车位面积的影响，双层地库单车位面积会比单层地库单车位面积高出4m²每个不等。2、双层地库前期投入大，工期长，开挖深，施工风险大，现金流贡献小。3、对同一地块而言，土地出让条件仅会对车位数量做规定，因此建设双层地库会比单层地库多一定建筑面积。综上所述，从经营全局角度，选择单层地库最为合适。1、地下车库平面布置A、在条件允许的情况下，应尽可能设计成半地下室形式，且地下停车库宜集中布置。B、半地下车库尽量减小地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆土荷载，减少或不采用抗拔桩，节省地下工程量。C、全地下车库设计时，应尽量综合利用水浮力和上部荷载取值的平衡，减少桩基础抗浮，并控制绿化种植、综合管线埋设要求的最小覆土厚度，减少地库埋深。SUnaCSUnaC融创1)停放车辆有关数据2)经济合理性在相同的车库面积中柱越多，减少的停车位越多，若两柱间由停2辆车改为停3辆车时，由于柱距加大，柱子减少，可以多停约5%的车，即每停20辆车可增加1辆车的面积。故当车库规模较大时，应按每柱距间停放3辆车考虑。3)与上部建筑柱网尺寸统一协调4)停车和行车的多种技术要求SUnaCSUnaC融创面积优化方法1)使用效率最高的高效停车单元进行组合设计2)停车库端头优化停车布置设计：近端式停车布置，在近端的两跨比循环式布置可多停车7辆。因此，在满足规范50辆停车分组及防火间距要求的情况下，应尽量采用尽端式布置。3)规整地库外轮廓，减少无效建筑面积。4)充分利用地库角部空间，布置机房及竖向交通口。5)尽量减少竖向通道数量。(1)普通直线车道：单行车道宽度4米为宜，如考虑停车，车道最小宽度为5.5米；双行车道宽度6米，停车方式为垂直式后退停车。(2)车库出入口宽度：单行车道宽度为4米，双行车道宽6米。(3)直线坡道：一般单车道宽4米；防火疏散用单车道4米；双行车道宽6米，防火疏散用双车道7米。(4)曲线坡道：一般单车道宽4米，双行车道宽7米。融创中国东南区域集团(1)车库出入口宽度，国家规定最小宽度为单行车道3.5米，双行车道6米，万科项目设计常用数据，单行车道4米，双行车道宽6米。(2)车库出入口数量，停车数量≤50辆，设置一个单车道出入口。51～100辆的地下车库或51～150辆的地上车库(含半地下车库),一个双车道出入口，或者两个单车道出口。大于100辆的地下车库，两个单车道出口。车库汽车环行道的最小内径：一般取3.9～4.2米即可融创中国东南区域集团7、车库坡道设计在计算坡道坡度时，一定预选考虑缓坡要求。直线坡道：单行道为4米，双行道宽为6米，防火疏散用双车道宽7米。曲线坡道：一般单车道宽4米，防火疏散用双车道宽7米。一般坡道的结构参数：坡道类型结构布置备注普通小车双向板仅供估算用，以计单项板消防车坡道双向板单项板一般不用建筑结构8、单车位面积控制杭州*(滨江、萧山、富阳)、绍兴、湖州、台州、海盐、金华、义乌、宁波、绍兴、平湖、蚌埠、安庆、阜阳计算规则5单车位平均占车库面积单位车位平均占车库面积(平米/车位)高层的除外)、地下会所、地下游泳池、规划要求的自4.子母车位按1.5个计算，子母车位总数不得大于核定总停车数的10%。5.人防包含核六常六级人防。多层和<1/3地库总建笛而和高层多层单位车位平均占车库面积(平米/车位)积<1/2地库总建筑面积)高层多层积高层多层融创中国东南区域集团9、车库楼面的基本设计(1)基本结构参数优化。(2)面层和找坡层优化。面层做法最多为50,面层中需配中4@150x150~200x200的钢丝网片，提高面层的耐磨性和抗开裂。小高层、高层住宅地下室埋深一般为地上建筑高度的1/15～1/30,约3.3至4.0米；半地下车库埋深一般在1.5至2.0米；全地下车库埋深因考虑绿化种植、管线综合及场地设计，一般在4.2米至5.0米。地库埋深深度应尽量减小，以控制地下水浮力并减小开挖量；高层地下室埋深与地下车库埋深应进行协调，综合计算高层结构增加成本和基坑支护节省成本之间关系，达到最佳经济性。融创中国东南区域集团上报集团时间节点阳)、绍兴、湖州、台州埠、安庆、阜阳7度0.1g计算规则8塔楼地下室砼含量(m³/m²)下室混凝土含量增减10%(覆土厚度小于1.0米时，按1.0米考虑)。度60-100米增减0.2m³/m²,8度区高度小于60米、7度区和6度区增减0.1m³m².6.塔楼按照桩基考虑，若采用天然筏基及桩筏基塔楼地下室单层增加限值；6度区塔楼高度100-140米、Z度区J滋楼(按上部塔楼投影面积)9车库地下室砼含量(m³/m²)塔楼地下室钢筋含量(kg/m²)室建筑面积土厚度小于1.0米时，按1.0米4.塔楼地下室平均层高按4.5米考虑，平均层g/m²(覆车库地下室钢筋含量(kg/m²)60-100米增减18kg/m²,8度区高度小于60米和6度区增减12kg/m²,5.塔楼按照桩基考虑，若采用天然筏基及桩筏基、塔楼区地下室增加30kg/m²,塔楼高度60m以下，增加20kg/m²。6.人防区按核六考虑，常六减20kg/m²,核五增加30kg/m²。 11.4双层人防地下充工程钢筋含量基坑支护的大原则是根据基坑开挖深度、地质情况、周围环境采取合适的支护形式保证基坑安全(1)埋深较浅的半地下车库，地下水位较低的条件下，可以采用地漏排水方式，优点是可以节省200厚左右垫层缺点是地漏内卫生问题，容易造成异味散发、虫、鼠害等，且因全部水平管线均在底板下，清理疏通和维修均较(2)明沟式排水方式一般采用车库底板上做200～300厚垫层，垫层厚度主要由明沟长度决定。在华东区条件较好的项目外，应尽量采用明沟排水方式，地面找坡控制在0.1%;排水沟坡度控制在0.3～3.4%。(1)排管设计以尽量避免或减少管线交叉为原则，且所有主管线尽可能集中在地库公共区域内排布，以方便维修。(2)风管应尽可能按直线布置，减少转弯和分流，以减小风管尺寸。(3)采用标准长度的直线管段，将各种变径管和接头的数量减至最少；只要安装空间范围允许，建议采用螺旋圆风管。(4)建议低成本项目，采用镀锌铁管穿线，明装强、弱电管线。投入成本最低且便于检修和维护。(5)为节省成本，明沟式排水可仅在行人道、车行道宽度位置设置盖板；注意行车道上的明沟盖板构造设计，避免长日间汽车碾压破坏。融创中国东南区域集团融创中国东南区域集团(1)地库主要含量指标基础以上砌体(综合)砼(不含预制板、散水、地坪、坡道)钢筋底板卷材防水面积顶板卷材防水面积侧墙卷材防水面积(2)地库主要面积指标人防地库非人防地库人防地库非人防地库面积总额主材调差修正单车位面积(2)单车位面积=地下车库总建筑面积(不扣除塔楼地下)÷总车位数融创中国东南区域集团融创中国东南区域集团3、江南悦对标碧桂园(3)主要做法对比单价(元/M2)●现浇钢筋混凝土底板抹平压光底板1(车库)钢筋混凝土底板(自防水)●4.0厚单面粘预铺沥青基聚酯胎防水卷材PY类30厚水泥砂浆保护层100厚C15混凝土垫层抹平采用细砂面)金刚砂3mm厚SBS改性沥青防水卷材Ⅱ型(空铺法，迎水面朝下)50厚C15混凝土垫层(随捣随抹平)●种植土厚度见剖面图顶板1●25厚塑料透水疏水板50厚C20细石混凝土保护层配双向中4@15070厚C20细石混凝土纵横分仓缝间距不大于米)6内配φ6@200双向钢筋网片),0.5厚聚氯乙烯隔离层设20mm宽分仓缝，双向间距≤6m,缝内嵌填防水油膏油毡隔离层一道●2.0厚非固化橡胶沥青防水涂料4mm厚SBS改性沥青防水卷材Ⅱ型(热熔法，满铺)●现浇钢筋混凝土顶板抹光3mm厚聚酯胎自粘改性沥青防水卷材Ⅱ型(湿铺法，满铺)无●Y满刮型腻子两道，刷防霉涂料一底两面融创中国东南区域集团3、江南悦对标碧桂园(3)主要做法对比车道)●填土以上层次详道路设计顶板2(车道)●人工回填素土分层夯实●50厚C20细石混凝土保护层配双向φ4@150内配φ6@200双向钢筋网片(纵横分仓缝间距不大于米)6●0.5厚聚氯乙烯隔离层●4.0厚聚酯胎改性沥青耐根穿刺防水卷材(化学阻根)4mm厚SBS改性沥青防水卷材Ⅱ型(热熔法，满铺)37.20(含材料)●2.0厚非固化橡胶沥青防水涂料3mm厚聚酯胎自粘改性沥青防水卷材Ⅱ型(湿铺法，满铺)45.20(含材料)外墙1(侧壁)地下室外墙(1)钢筋混凝土外墙(自防水)●现浇钢筋混凝土侧墙(2)外墙基层处理1.5厚单面粘湿铺高分子膜基防水卷材E类③3mm厚SBS改性沥青防水卷材Ⅱ型(热熔法，满铺)37.20(含材料)67厚发泡聚乙烯片保护层(密度每立方不小(4)4mm厚SBS改性沥青防水卷材Ⅱ型(热熔法，满铺)45.20(含材料)●素土夯实●满刮Y型腻子两道，刷防霉涂料一底两面内墙1(地下室一般房间◎耐碱玻纤网10厚DPM15.0干混抹灰砂浆找平15厚1:2.5水泥砂浆找平层两遍成活10厚DPM15.0干混抹灰砂浆打底扫毛●现浇钢筋混凝土或砌体内隔墙界面剂一道(4)总结分析1)海盐西塘桥项目非人防地库层高较江南悦项目层高高0.2,钢筋含量仍低于江南悦项目，由此可见，我司项目钢筋混凝土部分仍有优化空间；2)江南悦顶板采用两道防水卷材，海盐西塘桥项目仅采用1道防水卷材+防水涂料做法，可结余大量成本；3)海盐西塘桥地下室内墙抹灰含量远低于江南悦项目，我司地下室抹灰做法有待优化；4)海盐西塘桥地坪采用金刚砂(约18元/m²),江南悦采用环氧地坪(约30元/m²),此部分成本可优化；5)从“地下车库建筑面积÷总车位数”口径来看，海盐西塘桥单车位面积38远低于江南悦50。如按照同等建面比较，江南悦项目较碧桂园项目少建164个车位，按照车位售价10w元/个预估，因此造成江南悦项目利润损失1,640w;如按照车位数固定计算，江南悦项目多建设地库面积19,579m²,目前地库标准成本为2800元/m²,因此造成建安成本增加5,482w元。6)另外，根据建筑做法对比，混凝土保护层厚度亦仍有大