记账实操-房屋租赁公司账务处理分录实例

做账实操1/17记账实操-房屋租赁公司账务处理分录实例核心科目设置（按业务模块）模块核心明细科目核算说明收入结算主营业务收入（住宅租金/商业租金/车位租金）、其他业务收入（物业费/水电费代收差价）、合同负债（预收租金/押金）租金按权责发生制按月分摊确认，押金不计入收入成本归集主营业务成本（房源收购成本摊销/装修摊销/物业费）、管理费用（人员工资/办公费）、销售费用（招租广告费）自有房源折旧/托管房源成本摊销计入主营业务成本资产类固定资产（自有房源）、投资性房地产（出租专用房源）、长期待摊费用（装修改造费）、周转材料（家具家电）投资性房地产按成本模式或公允价值模式计量往来负债应付账款（装修公司/物业）、应付职工薪酬（运营人员工资）、其他应付款（代收水电费/押金）代收水电费需单独核算，按时转交供水供电公司税费核算应交税费—应交增值税（销项/进项/预缴）、税金及附加（房产税/城建税）不动产租赁税率9%，小规模纳税人征收率5%；房产税按租金12%或房产余值1.2%缴纳分录实例SOP（158条，分10大模块，附金额）模块一：房源收购与托管（10条）SOP-001购入自有租赁房源（住宅，含税1090万元，9%税率）场景：购入10套住宅用于租赁，总价含税1090万元，银行转账支付。分录：借：投资性房地产—住宅10,000,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）900,000贷：银行存款10,900,000备注：投资性房地产按成本模式计量，计提折旧。SOP-002支付房源托管保证金（业主委托，保证金50万元）场景：托管业主5套住宅，支付托管保证金50万元，合同到期退还。分录：借：其他应收款—托管保证金（业主A）500,000贷：银行存款500,000SOP-003签订托管合同，支付首期保底租金（含税45.6万元，9%税率）场景：支付业主A首期保底租金，含税45.6万元，银行转账。分录：借：主营业务成本—托管房源租金42,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）3,600贷：银行存款45,600SOP-004购入商业租赁房源（商铺，含税2180万元，9%税率）场景：购入2间商铺用于出租，总价含税2180万元。分录：借：投资性房地产—商铺20,000,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）1,800,000贷：银行存款21,800,000SOP-005支付房源收购中介费（含税6.36万元，6%税率）场景：支付中介收购房源服务费，含税6.36万元，取得专票。分录：借：管理费用—中介费60,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）3,600贷：银行存款63,600SOP-006托管房源到期，收回保证金（50万元）场景：业主A托管合同到期，无违约，收回保证金50万元。分录：借：银行存款500,000贷：其他应收款—托管保证金（业主A）500,000SOP-007支付房源过户税费（契税30万元，印花税0.5万元）场景：自有房源过户，缴纳契税30万元、印花税0.5万元。分录：借：投资性房地产—住宅305,000贷：银行存款305,000备注：契税计入资产成本，印花税非房企计入资产成本。SOP-008签订长期租赁合同，支付定金（含税21.8万元，9%税率）场景：向房企租入10套公寓，支付定金含税21.8万元，转为首期租金。分录：借：预付账款—房源定金（房企B）200,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）18,000贷：银行存款218,000SOP-009定金转首期租金（含税21.8万元）场景：租入公寓交接完成，定金转为首期租金。分录：借：主营业务成本—租赁房源租金200,000贷：预付账款—房源定金（房企B）200,000SOP-010收购房源尾款支付（含税109万元，9%税率）场景：购入房源尾款含税109万元，银行转账支付。分录：借：投资性房地产—住宅1,000,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）90,000贷：银行存款1,090,000模块二：房源装修与改造（20条）SOP-011支付自有房源装修费（含税113万元，13%税率）场景：10套住宅装修，支付装修公司含税113万元，取得专票。分录：借：长期待摊费用—房源装修1,000,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）130,000贷：银行存款1,130,000SOP-012支付托管房源软装费（含税22.6万元，13%税率）场景：为托管房源购置家具家电，含税22.6万元。分录：借：周转材料—家具家电200,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）26,000贷：银行存款226,000SOP-013领用家具家电至托管房源（成本5万元）场景：领用价值5万元的家具家电，用于托管房源出租。分录：借：主营业务成本—软装成本50,000贷：周转材料—家具家电50,000SOP-014计提装修费摊销（装修费100万元，摊销期5年，月摊销额≈16666.67元）分录：借：主营业务成本—装修摊销16,666.67贷：长期待摊费用—房源装修16,666.67SOP-015支付商铺改造费（含税218万元，9%税率）场景：商铺消防改造，支付含税218万元，取得专票。分录：借：长期待摊费用—商铺改造2,000,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）180,000贷：银行存款2,180,000SOP-016支付装修设计费（含税6.36万元，6%税率）场景：支付装修设计服务费，含税6.36万元。分录：借：管理费用—设计费60,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）3,600贷：银行存款63,600SOP-017装修废料出售收入（含税1.13万元，13%税率）场景：出售装修废料，含税收入1.13万元，现金收款。分录：借：库存现金11,300贷：其他业务收入—废料收入10,000贷：应交税费—应交增值税（销项税额）1,300SOP-018支付装修监理费（含税3.18万元，6%税率）场景：聘请监理公司，支付含税3.18万元。分录：借：管理费用—监理费30,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）1,800贷：银行存款31,800SOP-019自有房源维修（含税1.09万元，9%税率）场景：住宅水管维修，支付含税1.09万元。分录：借：主营业务成本—房源维修费10,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）900贷：银行存款10,900SOP-020计提投资性房地产折旧（住宅原值1000万元，折旧期20年，残值率5%，月折旧≈40416.67元）分录：借：主营业务成本—房产折旧40,416.67贷：投资性房地产累计折旧40,416.67模块三：租赁运营与租金收取（20条核心示例）SOP-021收取住宅年租金（含税21.8万元，9%税率，预收1年）场景：出租1套住宅，预收1年租金含税21.8万元，银行收款。分录：借：银行存款218,000贷：合同负债—预收租金（租客C）200,000贷：应交税费—应交增值税（销项税额）18,000备注：一般纳税人预收租金需一次性计提销项税，小规模纳税人可分摊计税。SOP-022按月分摊预收租金（月租金≈16666.67元）分录：借：合同负债—预收租金（租客C）16,666.67贷：主营业务收入—住宅租金16,666.67SOP-023收取商铺月租金（含税10.9万元，9%税率，当月收款）场景：出租1间商铺，当月租金含税10.9万元，银行到账。分录：借：银行存款109,000贷：主营业务收入—商业租金100,000贷：应交税费—应交增值税（销项税额）9,000SOP-024收取租客押金（住宅押金2万元，商铺押金20万元）场景：收取租客C住宅押金2万元、商铺租客D押金20万元。分录：借：银行存款220,000贷：其他应付款—押金（租客C）20,000贷：其他应付款—押金（租客D）200,000SOP-025租客违约，没收押金（住宅押金2万元）场景：租客C提前退租，没收押金2万元，按6%缴纳增值税。分录：借：其他应付款—押金（租客C）20,000贷：其他业务收入—违约金收入18,867.92贷：应交税费—应交增值税（销项税额）1,132.08SOP-026收取车位租金（含税2180元/月，9%税率，现金收款）场景：出租车位，月租金含税2180元，现金收款。分录：借：库存现金2,180贷：主营业务收入—车位租金2,000贷：应交税费—应交增值税（销项税额）180SOP-027租客迟交租金，收取滞纳金（含税106元，6%税率）场景：租客D迟交租金，收取滞纳金含税106元。分录：借：银行存款106贷：其他业务收入—滞纳金收入100贷：应交税费—应交增值税（销项税额）6SOP-028空置房源物业费支付（含税5.45万元，9%税率）场景：支付空置房源物业费，含税5.45万元。分录：借：管理费用—物业费50,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）4,500贷：银行存款54,500SOP-029向租客代收水电费（代收1万元，转交供水供电公司）场景：代收租客水电费1万元，当月转交相关公司。分录：借：银行存款10,000贷：其他应付款—代收水电费10,000转交时：借：其他应付款—代收水电费10,000贷：银行存款10,000SOP-030收取物业费差价（代收1万元，实际支付8000元，差价2000元）场景：代收物业费1万元，支付物业8000元，差价计入收入。分录：借：银行存款10,000贷：其他应付款—代收物业费8,000贷：其他业务收入—物业费差价2,000模块四：客户服务与维保（20条核心示例）SOP-041支付招租广告费（含税10.6万元，6%税率）场景：投放线上招租广告，支付含税10.6万元。分录：借：销售费用—广告费100,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）6,000贷：银行存款106,000SOP-042计提租赁运营人员工资（月工资总额5万元）场景：计提运营部人员工资5万元，含社保单位部分1万元。分录：借：主营业务成本—人员工资40,000借：主营业务成本—社保（单位）10,000贷：应付职工薪酬—工资40,000贷：应付职工薪酬—社保（单位）10,000SOP-043发放运营人员工资（代扣个税2000元，个人社保8000元）分录：借：应付职工薪酬—工资40,000贷：银行存款30,000贷：应交税费—应交个人所得税2,000贷：其他应付款—代扣社保（个人）8,000SOP-044支付租客房屋维修费（含税1090元，9%税率）场景：租客报修家电，支付维修含税1090元。分录：借：主营业务成本—维保费用1,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）90贷：银行存款1,090SOP-045购置维保工具（含税1130元，13%税率）场景：购入维修工具，含税1130元，现金支付。分录：借：周转材料—维保工具1,000借：应交税费—应交增值税（进项税额）130贷：库存现金1,130模块五：税费核算与年度结转（30条核心示例）SOP-061计提房产税（住宅年租金20万元，税率4%；商铺年租金120万元，税率12%）计算：住宅房产税=200,000×4%=8,000元；商铺房产税=1,200,000×12%=144,000元；合计152,000元。分录：借：税金及附加—房产税152,000贷：应交税费—应交房产税152,000SOP-062缴纳房产税（15.2万元）分录：借：应交税费—应交房产税152,000贷：银行存款152,000SOP-063结转当月未交增值税（销项税额20万元，进项税额12万元）计算：应交增值税=200,000-120,000=80,000元。分录：借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）80,000贷：应交税费—未交增值税80,000SOP-064计提附