房地产 -2025年第四季度天津写字楼和零售物业市场报告

13,41613,37310,4349,6426,6147,248第三产业增长率5.2%5.6%5.1%4.9%4.3%4.9%3,9194,9914,0094,1523,19147,99053,54542,74942,93443,48243,9182024年末人口(百万)房地产开发投资增长率-10.7%-6.6%2.2%-26.0%-21.6%注:人口为年末常住人口数据,其他数据为截至2025Q3累计值;中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算;天津社消总额为同比增速计算得来。来源:当地统计局/津南区有限责任公司第四季度津南(挂)2025-06号津南区天津滨涪投资发展有限公司第四季度综合用地(含住宅)津南(挂)2025-07号发展有限公司第四季度滨海新区天津生态城建设投资有限公司第四季度综合用地(含住宅)津南区天津星河低空科技有限公司第四季度商业/办公用地津津南华(挂)2025-29号天津星宏创新科技有限公司第四季度主要市场指标新增供应,净吸纳量和空置率500,000400,000300,000200,000100,0000(100,000)2015201620172018201920202021202220232024202520152016201720182019202020212022202320242025新增供应净吸纳量空置率40%30%20%0%034.59%2,767,96871.3912,289034.59%2,767,96871.3912,289→→↓↓↓注:此表为单季指标平均租金水平906030020152016201720182019202020212022202320242025来源:戴德梁行研究部七大核心区域总存量南京路南京路82.9732.97%小白楼78.0734.26%友谊路69.1539.23%金融城66.0146.11%天津西站60.7328.18%新八大里64.8623.56%海河沿线67.3441.24%注:"平均租金"指基于建筑面积计算的写字楼租金未来供应(2026-2028)0租赁成交主要租赁交易合生财富广场合生财富广场海河沿线方圆众合培训学校2,072新华国金中心金融城德缘生(天津)数字客户现代城南京路大家保险嘉里中心海河沿线住友商事中海广场其他北京红牛饮料销售有限公司天津分公司注:以成交面积计市场总结概况•2025年第四季度,没有新项目入市,市区优质甲级办公市场总存量稳定在•本季度,市场延续调整态势,业主方积极采用灵活的租赁条款、定制化装修方案等来保障项目去化四季度,市场净吸纳量为1.2万平方米,空置率小幅下调0.44个百分点至34.59%;租金仍处下行通道,平均租金环比下降2.63%19%和18%;其中贸易类企业成交以300平方米以内的搬迁需求为主,金融类企业成交以保险基金类企业为主力;TMT类企业成交中新成立企业占比近半成。•2026年,若项目均可按期入市,预计市场将迎来近三年的供应高峰,三个项目交付将给市场带来19.3万平方米的优质办公面积供过于求的市场环境下,去化压力将进一步加大。•11月,天津市委金融办发布《天津市建设国际一流国家租赁创新示范区更好服务实体经济高质量发展实施方案(2026-2030年)》,该方案将有效提升融资租赁行业发展水平,同时,拓宽租赁新赛道,推动算力租赁等新质生产力设备租赁业务的发展,未来,新兴行业释放的办公租赁需求值得期待•11月,天津市颁布《天津市民营经济促进条例》,条例共包括投资融资促进、科技创新要素支持服务和保障等共9章82条,将法规红利转化为民营经济发展动力,法治护航民营企业发展,营造开放的市场环境,积极为企业纾困解难,带动租赁市场需求回暖主要市场指标新增供应,净吸纳量和空置率400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000(50,000)(100,000)2015201620172018201920202021202220232024202520152016201720182019202020212022202320242025mm新增供应mm净吸纳量空置率8%6%4%2%0%17,00016.11%2,876,84640614,50017,00016.11%2,876,84640614,500↓↓注:此表为单季指标租金水平租金水平1,0008006004002000770650625650500200420250500200420250400200380240380240260七大核心商圈总存量道-和平路道-和平路58.3576.319.6%4.3298.06.7%51.2391.915.7%33.6476.19.2%天津西站281.915.8%34.5346.46.5%海河沿线297.617.6%注:"平均租金"指基于使用面积的首层"h未来供应(2026-2028)平方米0·MALL20262027南京路-滨江道-和平路南市-老城厢其他来源:戴德梁行研究部未来供应和租赁成交主要新店开幕南市-老城厢友谊路KAILAS海河沿线和平路-滨江道-南京路ONEMOMENT南市-老城厢其他700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000201520162017201820192020202120222023202420252026F2027F2028Fn南京路-滨江道-和平路小白楼友谊路南市老城厢津滨大道n天津西站其他n海河沿线