大连凤凰谷项目可研报告课件

大连凤凰谷项目可研报告1用地分析市场与客户规划及产品项目经济指标交易方式项目评价目录2用地分析3城市区位全程约18.3公里，约36分钟全程约12.2公里，约22分钟西安路商圈中山广场大连周水子机场宗地全程约11.3公里，约20分钟宗地位于大连红旗街道柳树村，辽宁师范大学西山校区南侧，行政隶属于甘井子区。4周边道路宗地红凌路张前路红旗中路金柳路宗地709路万科溪之谷-马栏广场经停-西郊生物园、成园山庄、十四中学、红旗镇小学、西山水库36路西郊园艺超市-河口软件园经停-金宝山、庙岭、化工设计院51号地规划设计条件甘井子区红旗街道柳树辽宁师范大学西山校区南侧宗地项目规划指标：位置：甘井子区红旗街道柳树村辽宁师范大学西山校区南侧规划用地面积：109400平方米用地性质：A区约61000平方米；B区约38000平方米；C区7300平方米（绿地）用地性质：A、B居住；C区绿地建筑层数：多层、（小）高层容积率：1.77绿地率：

35%以上停车率：0.8-1辆/户配置建筑密度：25%以下住宅套型要求：90平方米以下住宅套型面积占住宅总建筑面积60%62号地规划设计条件甘井子区红旗街道柳树村落凤沟旧区改造项目规划指标：位置：甘井子区红旗街道柳树村落凤沟规划用地面积：77100平方米用地性质：用地性质：居住建筑层数：高层以下容积率：1.62（其中要求配建公共租赁住房建筑面积占住宅总建筑面积比例约10%）绿地率：

35%以上停车率：0.8-1辆/户配置建筑密度：25%以下住宅套型要求：90平方米以下住宅套型面积占住宅总建筑面积70%7用地红线1218场地现状柳树街金柳路辽师主入口9周边商业、医疗配套10周边教育配套紫檀艺术博物馆成园温泉山庄辽宁师范大学西山校区大连软件职业学院工业大学传媒学院木兰高中大连第十四中学柳树小学温泉花园幼儿园亮甲店镇小学宗地11周边项目中体奥林匹克花园万科溪之谷依云溪谷顺达温泉花园宗地12周边四至辽师西山校区池塘山体山体708总站（停车场）辽师学生宿舍厂房待开发用地山体13阶梯台地自然山体梯田滑坡冲沟阶梯台地场地现状场地现状14景观资源山体景观山体景观水体景观人文景观15

市场与客户16第一部分：大连宏观环境第二部分：大连甘井子区规划第三部分：区域市场情况第四部分：项目定位市场与客户17第一部分：大连宏观环境18（数据来源：政府公布资料）大连房地产经济环境：房地产投资额逐年上涨，基本保持在2

两位数的增速，占GDP比重逐年增加；房地产开发施工面积逐年上升，竣工面积始终平稳，“囤地”和“捂盘”现象严重；19政策环境：“银根”紧缩，调控前仆后继；商品房成交量跌宕起伏，价格维稳；（数据来源：政府备案；统计口径：主城五区）成交均价8790元/平突破万元，成交均价10760元/平一季度均价13646元/平政策扶持，量升价稳“4·15”量跌价稳“9·29”量跌价升“3.01”量跌价稳1.18上调准备金4.6加息10.20加息2.25上调准备金5.10上调准备金11.16上调准备金11.29上调准备金12.20上调准备金12.26加息2.9加息11年1.20上调准备金2.24上调准备金3.25上调准备金4.17上调准备金5.18上调准备金6.20上调准备金7.7加息20土地、信贷政策继续从紧，“限购令”出台，投机投资购房被遏制，部分刚需被误伤；央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国出台措施巩固房地产市场调控成果中国人民银行决定，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国务院：贷款买二套房首付不得低于50%1月12日3月10日国土部出台19条土地新政强调房地产用地监管3月11日国土部剑指土地市场四宗罪将开展全国检查4月11日银监会：银行不得对投机投资购房贷款4月13日住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨4月15日4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月19日未获预售许可开发商不得收取定金4月19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制4月21日二套房以住房套数界定不再以贷款为准5月02日央行年内第三次上调存款准备金率6月04日三部委发文明确个人房贷二套房认定标准7月12日银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇9月27日国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地9月29日1月14日新国八条的实施，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%。中国人民银行宣布上调金融机构一年期存贷款基准利率，调整幅度均为0.25个百分点中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》定于5月1日施行1月26日2月9日4月6日4月25日5月1日商品房实施一房一价5月17日2011年内第五次上调存款准备金率

，调整后达到21%2010年至今，出台多项房政控制房地产市场的稳定。新版“限购令”涉及主城四区，银监会对于资金的控制、央行金融政策的调控提高贷款门槛误伤了部分刚性购房的需求；6月20日6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点21房地产市场现状：土地2011年大连各区成交大幅萎缩；市场因政策影响，一方面政府挂牌有限，另一方面开发商拿地更加谨慎；2011年前三季度土地成交主要集中于旅顺口区，成交面积为172.73万平，占比62.97%；主城区中高新园区与甘井子旗鼓相当紧随其后，成交面积分别为48.45万平、47.25万平；2011年前三季度大连居住及商业类土地成交区域对比表季度土地成交区域季度分布对比中山西岗沙河口甘井子高新区旅顺金州新区居住商业居住商业居住商业居住商业居住商业居住商业居住商业16.42-1.97---44.85-18.65-5.431.74--2--------14.6515.15152.6812.88--3-28.6----2.4-------合计6.4228.61.97---47.25-33.315.15158.1114.62--同比%-88.79-100-79.2-100-100--54.13-100-67.05164.4-28.45-34.94-100-10022房地产市场现状：改变推盘策略；甘井子区名列主城前茅；市场持观望态度，开发商试探性改变推盘策略；因近年大力发展西拓北进，增加甘区土地供应量，使其在各区未来供应中占比第二，未来供应量在主城区中最大；23去年和今年的前三季度在季度间供应量走势上保持一致，可售量呈现逐季攀升；消化方面，与去年同比有所增长，情况相对稳定。房地产市场现状：商品房供应量增长，需求量相对稳定；

242010年以来，市内四区住宅价格基本保持在13500-14000元/平方米的波动区间内，自本年三季度起，在中山价格带动下跳升至15840元/平方米，环比增幅超过16%；各区域价格在房地产调控政策的重压之下依旧较为坚挺，甘区保持稳中有升，达到11500－13500元/平方米区间内。房地产市场现状：整体均价大幅上涨，甘区保持稳中有升；

25自2009年年底，政策调控近两年，使大连楼市购房客群不断调整，投资泡沫减少，自住客群成为了市场绝对主力；外地客群购房资格被提高，购房比例明显下降。大连楼市的购买环境趋于健康发展。当前国家宏观调控的力度丝毫不减，预计在未来一段时间内，大连楼市客群将继续保持当前状况，较大的变动暂不会出现。房地产市场现状：客群结构调整，楼市环境趋向健康；

26第二部分甘井子区区域规划27区域概况一28区域概况二29区域概况三

根据甘井子区政府工作报告及2010年国民经济发展计划（草案）报告，“两城四区”六大功能区将是甘井子区2010年的工作重点。

两城大连生态科技创新城

：围绕建设国家生态科技创新基地，科学整合营城子高新园区、大东沟等区域资源，加快发展高端科技服务业。初定安排15个重点项目，争取全年完成投资44亿元。开工建设大连北方生态惠谷、大东沟启动区项目；启动林海滑雪度假村二期、海星堡旅游度假等现代服务业项目；确保美罗药业一期投产。

大连体育新城：高标准完成总体规划设计，启动“三横三纵”路网建设和市政配套工程，积极配合市政府加快体育中心建设，实施核心区域及主干路可视范围内的征地拆迁和土地储备。初定安排11个重点项目，争取全年完成投资52亿元。开工建设蓝渤湾社区、夏家河五星级宾馆；推进国际农副产品物流中心项目；加大会展、商务、商业项目招商引资力度，争取新引进项目投资超200亿元。四区大连湾临海装备制造业聚集区：初定安排17个重点项目，争取全年完成投资69亿元。继续推进中国一重核电设备、船舶重工海洋工程项目。开工建设大连远洋物流、重工机械等产业项目。推进大连和尚岛码头、前盐湾、辽渔码头、拉树房新机场项目填海工程。实施宋家、前关等地的旧区改造项目等。

大连西城国际旅游商务区：以打造“中国达沃斯”和创建会所经济区为牵动，提升区域生态环境品质和功能配套，完成西郊国家森林公园4A级景区创建，推进绿色家园二期、乐百年等项目。初步安排11个重点项目，争取全年完成投资34亿元。完成凌刘路、岔官路、旅顺中路、金柳路的改造和绿化工程。

大连北部商业区：启动新大连站南广场规划，开工建设国际商品购物城、葡萄酒生态文化博览园等项目。加快实施中华路商业区五星级酒店、城市综合体、红星美凯龙等项目；争取使五金机电城尽快投入运营。初定安排26个重点项目，争取全年完成投资50亿元。

大连空港商务区：开工建设砬子山总部商业园、空港物流园一期，建设城市印象主体工程；开工建设美罗药业、哥伦比亚粮油、中铁九局总部项目；启动松下汽车电子扩建项目。实施区行政中心周边的棚户区改造以及市容环境改造项目。建成图书档案馆和机场新区卫生服务站，完善城区功能。初定安排22个重点项目，争取全年完成投资68亿元。30区域概况四--完善配套满足日常生活需求31区域概况五--交通带动区域价值快速提升32区域概况六--西山湖湿地改造使得区域居住价值大幅度提升从2009年至今，西山湖景区周边进行了大规模的改造。仅2009年就完成了对西山湖南岸金柳路的景观绿化，将其打造成为了大连西部标志性景观路和市民休闲健身大道。如今，在大连为数不多的景观路和健身大道中，金柳路沿线的满目苍翠和步行木栈道，已然成为颇具观赏性与休闲性的景观。西山湖治理工程结束后，其南北两岸形成呼应，区域内的居住价值也将得到大幅提升。

33第三部分区域市场情况34项目区位大连逐步从单核格局向多元格局演变，目前可将大连主城区划分为城市核心区和五大新城区板块35项目区位项目位于西山板块中，此板块围绕山景及生态资源打造未来城市后花园，水库景区的改造将开辟大连城市湖居时代新篇章36西山水库西郊森林公园项目区位项目毗邻西山水库，位于城市核心区半小时生活圈内驱车15min——马栏商圈驱车20min——机场软件园高新园区星海广场西安路商圈驱车30min——市中心旅顺37西山水库西郊森林公园周边配套未来2年内西部通道、地铁双管齐下，四通八达地铁线路：地铁2号线预计2013年底开通，可方便抵达马兰商圈、西安路商圈、火车站、东港西部通道：南北向贯穿机场—星海，打造主城区快速路。公交线路：705、708、709、716、535，连接马栏广场、西安路、火车站、青泥洼桥38区域竞品分布392026/1/740区域竞品分布西山水库版块——稀缺湖景资源与生态环境，西郊生态旅游区，规划利好，山景资源良好，属城市后花园，属改善客户与类别墅高端共存的复合型版块商业：零星分布少量社区型商业，溪之谷自行打造风情商业街，且未来长鹭悦湖将引进新玛特商场教育：辽师大西山校区、红旗中心小学、大连计算机学校、红旗高中，大连市第十四中学其他：西山水库、溪水公园、高尔夫会所、西山水库、西郊生物公园、成园温泉山庄41西山水库板块——以改善为主，高层平均价格约11000元/m2，多层均价14000元/m2均均42机场板块——本土知名开发商炒热区域，以区域中心规划为主导，市政及商业配套不断成熟，未来城市副中心商业：原有生活小商圈、乐都汇正在建设中教育：实验小学、育文中学、十八中学其他：甘井子区政府、大连银行、农业银行、浦发银行乐都汇第五郡43机场板块——除第五郡外，客户多为周边功能性改善人群，高层均价约11500元/m2，多层均价14000元/m2均均44亚联翡翠春城距离马栏商圈约1.5公里距离高新园区5公里金柳路版块——临近高新园区，但具有殡仪馆不利因素，主要吸引周边及产业工薪阶层，纯刚需型板块商业：少量项目自行打造商业配套教育：教育配套缺乏其他：西郊国家森林公园、殡仪馆45金柳路板块——以较低价格满足高新园区刚需客户需求，高层均价约10000元/m2，多层均价12000元/m2均均46第四部分项目定位47项目所在的西山水库板块客户多为改善型、养老型，以公务员、私营业主、企业高管为主要特征。客户定位48翡翠春城翡翠春城根据当前及未来片区内产品结构分析，项目户型配比应提高80－110㎡产品，并配合少量110－140㎡产品。产品定位49价格建议项目名称物业类型主力面积（㎡）均价（元/㎡）怡情山水小高层、多层90－13011000（小高）14000（多层）开城领地多层洋房90－12014000长鹭悦湖多层洋房132－16014000万科溪之谷多层、小高层、高层、别墅93－106（小高层）10800中体奥林匹克花园高层、洋房、别墅264－35625000（别墅）参考未来政策走向及宗地所在板块各项目均价，建议：高层平均价格11000元/㎡左右多层平均价格14000元/㎡左右50

规划及产品5152灵感来源|惠斯勒

惠斯勒小镇“WHISTLER”位于加拿大落基山下，是世界著名的旅游滑雪胜地，2010年冬奥会的举办地之一。小镇聘请瑞士设计师联合规划，每家每户按照一定的标准打造，形成了整体风格统一，个体千差万别、种类丰富的建筑形态。整个小镇自然镶嵌于山体坡地，强调与自然的对话融合。惠斯勒不仅是滑雪圣地，一年四季都丰富多彩。53品牌定义|惠斯勒品牌内涵以加拿大滑雪胜地惠斯勒小镇为建筑蓝本，还原质朴、浪漫、自然的北美小镇生活。营销表现惠斯勒小镇品牌标识由惠斯勒的英文“WHISTLER”和跳跃的小鹿形态组成。品牌形象山地小镇北美风情山林野趣运动健康54土地选择|惠斯勒位于城市近郊坡地地貌低容积率体育资源潜质55客户描摹|惠斯勒产品品类：城市花园（C），位于城市中心区周边，交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近，相对市中心居住密度低，地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好），以改善类产品为主，注重享受功能和情趣功能。客户特征：城市各行业骨干改善居住条件追求居住的舒适性居住环境精神享受5656总平面图57585960效果图61户型图80+80平方米高层62户型图80+80平方米多层63户型图140平方米多层70+90平方米高层64

项目开发计划与经济指标65开发分期划分一期二期二期66项目开发节点67项目开