郑州黄河大观案例

案例5：郑州黄河大观1项目概况以黄河之旅人文旅游景观为基础，以高尔夫、运动城为支撑，以思念·果岭山水为地产开发的旅游地产项目区位：郑州市黄河南岸，邙山南侧交通：高速公路环绕，距郑州市中心15公里占地规模：占地约5400亩投资额：约15亿元开发商：黄河大观有限公司包含项目：黄河大观现包括思念·果岭山水住宅、思念瀛洲度假酒店、运动城、思念高尔夫球场等4大块，还有正在建设中的滑雪场和SPA2项目渊源黄河大观项目几易其主，现任投资者思念集团才将其定位为旅游地产，命名思念·果岭山水1993年由国家旅游局、河南省旅游局和郑州市政府共同投资建设“黄河之旅”，也就是黄河大观的前身。定位为浓缩和体现6000年黄河文化为背景，以黄河流域的人文风光为表现形式，融国内外高科技成果和建筑艺术为一体的主题文化公园。1995年建成投入后没有效益。后招商引资，由郑州旅游局联合四个科技公司出资500万美元组建郑州黄河大观有限公司。由于效应不好，股权频繁变更，主题公园的性质没有变化，对其投入的管理经营业很一般。2003年，香港恒盛集团（河南思念集团在香港注册的子公司）收购了其他公司的股权，成为最大的股东，并投资14亿开发旅游地产。2004年，黄河大观闭门谢客，思念·果岭山水浮出水面，取代了黄河大观，曾经的主题公园变成地产的配套设施。2004年-至今，思念·果岭山水已经开发到五期，其配套的温泉度假酒店，会议中心、18洞高尔夫等成为其独特配套。3项目区位黄河黄河游览区郑州市中心城区本案京港澳高速连霍高速5公里15公里项目位于黄河南岸，靠近黄河风景游览区，距郑州市中心约半小时车程区位：黄河大观位于黄河南岸86号，郑州市北郊邙山南侧，距黄河风景游览区约5公里，距郑州市区约15公里；交通：周边京港澳高速、连霍高速公里环抱，省际和城际交通便捷。但是无郑州市内的公交，周边最近的一路公交16路离项目约1000米；周边配套：项目靠近黄河风景游览区，周边无任何商业配套，农田较多。项目规划思念·果岭山水、思念瀛洲度假酒店、运动城、思念高尔夫球场，正在建设中的滑雪场和SPA花园洋房商业街和会议中心酒店、多功能餐厅原黄河大观主题公园别墅区高尔夫5项目定位思念·果岭山水定位为集居住、休闲、度假、会议于一体的旅游地产休闲高尔夫、运动城、商业街等度假酒店、别墅等会议会议中心、酒店等居住别墅、花园洋房等6项目客群核心客户边缘客户郑州市公务员、私企老板、生意人等郑州市外、河南省内周边城市私企老板、生意人等周边省私企老板、生意人等思念·果岭山水客群以郑州公务员、私企老板、生意人为主，辐射省内的周边城市，甚至是省外重要客户7开发模式配套先行，以少量别墅为启动区拔高市场形象，后期花园洋房为主要回现产品，别墅实现高溢价一期：以黄河大观进行概念炒作，配套先行，低价推出入口处、景观资源较差的花园洋房，均价1000多元每平米；同时推出少量别墅拔高形象；二期：推出沿河的水景花园洋房，提高价格；同时进一步完善配套，包括酒店、会议中心、高尔夫等；三期：通过前期市场人气的积累，以休闲度假等卖点推出后期景观较好的花园洋房回收现金，同时用水景别墅实现高溢价；现在在售的仍然是别墅，均价10000多每平米。四、五期：正在规划中，别墅产品为主，同时引入新的配套，如滑雪场、SPA等。8开发模式果岭山水推出少量独栋别墅拔高区域形象，花园洋房是其主要回现产品9开发模式高尔夫球场、思念瀛洲度假酒店是思念果岭山水初期市场认可度较高的关键思念高尔夫球场（俱乐部式）位于黄河大观四季温泉度假区西部河南唯一的国际标准18洞高尔夫球场长江以北最大的高尔夫休闲基地占地：1300亩球道全长：7216码球道间最大落差：60米思念瀛洲酒店位于黄河大观四季温泉度假区中心地段产权式别墅酒店14栋共计客房76间高尔夫休闲私人酒店文化餐厅、咖啡厅、茶餐厅、烧烤花园5000㎡会议中心、700㎡多功能厅度假区——休闲高尔夫球场——交友度假酒店——接待客人会议中心——企业年会、培训、户外拓展10经验借鉴启示与教训并存启示1酒店、高尔夫启动：高规格度假酒店及会议中心与高尔夫球场联动启示2多产品线组合：综合度假、居住及投资的需求，产品多样化，包含别墅、花园洋房及产权式酒店教训1定位不明：思念果岭山水打“休闲度假”牌，却推出大量作为第一居所的花园洋房教训2没有充分整合资源：思念果岭资源丰富，但配套资源独立对外经营，没