深圳华侨城案例

案例1：深圳华侨城1华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、旅游和高端产业功能的复合型地产地理位置：位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里；规模：占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，现状人口35000人；城区功能：是复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能的、相对独立的城市组团；规划状况：总建筑面积约为218.96万㎡，其中高层住宅92.85万㎡，多层住宅45.48万㎡，别墅3.38万㎡，市政41.60万㎡，商业及工厂占地34.56万㎡，写字楼占地1.08万㎡，旅游配套设施占地250万㎡。2深圳关内华侨城4km居住区商业区旅游区文教体育居住区产业区产业区居住区旅游区旅游区项目概况3区域前期是未经开发的城市郊区，生态资源处于蛮荒状态，城市配套极其匮乏华侨城原是宝安县光明华侨畜牧场沙河分场，1981经广东省政府批准，改制成为沙河华侨企业公司；1985年4月，全国华侨工作会议正式通过了华侨城建设方案，6月国务院侨办报送国务院批准成立“深圳特区办华侨城”，1985年11月11日华侨城宣告成立；创立初期，国务院侨办直属的香港中旅集团以其每年三分之一的利润作为华侨城的初始开发投资，沙河公司、国家及省公司仅投入少量资金；开发时，华侨城距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全的郊区地带。1985年的华侨城规划1983年的华侨城“二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬，大片荒丘中只有几处工地……”——深圳市民当时的深南大道华侨城早期状况1990年华侨城的建设状况1987年华侨城的建设状况项目背景区域开发遵循“在花园中建城市”的规划理念，注重利用和改造区域原生资源，由始至今保持良好的生态环境开放式街区，成为城市意象；道路弯曲和富有坡度；道路绿化成形；车和人处于同等地位；道路和绿化组成的区域边界；公共共享空间。4用地性质占地面积（公顷）占地比例主题公园、景区14231.56%其它休闲空间（含水面、山体）337.29%居住用地及配套16135.78%商业用地439.56%文体用地40.88%道路交通用地429.38%工业用地214.67%其它40.88%合计450100%华侨城各功能的用地状况项目规划5早期通过主题旅游设施的营造聚集人气，消除区域陌生感，与基础配套的有效补充，共同提升了区域价值类别旅游设施占地规模概况时间旅游设施锦绣中华30公顷82个景点1989民俗文化村20公顷内含24个村寨1991住宅小区东方花园11.2公顷建面6万㎡1986海景花园2.9公顷建面10.2万㎡1990生活配套菜市场—仅为当时的基础性配套，满足已建小区的居住配套需求1987华侨城医院—1990邮电局—1989华侨城中学4公顷1981产业康佳公司—华侨城控股1980131.41%1986年，中旅集团和华侨城筹资1亿港元兴建“锦绣中华”；1989年9月，“锦绣中华”正式对外开放，当天入园人数就超过3000人，国庆期间，每天游客在３万人次以上；从1989年9月到1990年底，锦绣中华共接待游客430万人次，15月收回投资，一举成为深圳的标志性建筑，当时深圳大部分冲印照片都以其为背景。区域发展初期开发的设施（1980-1991）早期华侨城的区域增值基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板；旅游主题配套使区域成为城市的另一极，大幅提升区域认知度；共同加速了区域的城市化进程。开发模式旅游发展使区域人气持续增加，人文配套的营建与运营增添了区域的生活气息，逐步建立高档人居的区域形象6项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万㎡）时价（元/㎡）湖滨花园1993年～1994年0.97.24000桂花苑1993年～1994年2.56.75000世界之窗1990年～1994年48——中旅广场1996年～1997年1.612.98000世界之窗与锦绣中华形成旅游聚集效应，使区域人气持续提升的同时为区域开发提供稳定的现金流支持——至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元，利润总额连续3年超过1亿元；若干居住小区共同强化了区域的居住氛围，促进了区域生活配套的建设进程。区域发展中期的开发项目（1992-1997）何香凝美术馆华夏艺术中心建于1996年3月，是继中国美术馆之后的第二个国家现代博物馆，深圳市艺术展览的中心地点之一。建于1991年9月30日，是城市文艺表演的核心场所之一，拥有的特级影院至今接待人次在80万以上。美术馆与艺术中心等人文配套的营建虽然对片区住宅价格没有直接拉动，但却赋予了区域更多的人文价值，为其吸引高端人群奠定基础；OCT广场人文雕塑社区标识系统……开发模式分别于2001、2006年开始运营，都是深圳目前最顶级的酒店之一，较好地提升了区域形象；威尼斯皇冠假日酒店、洲际酒店开业于1998年开始运营，至今接待游客人次在2000万左右，与锦绣中华、世界之窗共同成为国家5A级景区；分别于2001、2002年进入华侨城区域，形成辐射周边的区域商圈，与逐步形成的食街、酒吧街共同构成城市化的商业体系；于2004年12月28日开通，从罗湖火车站至世界之窗，作为连接深圳城市东西两端的主干线，使华侨城进入轨道交通时代。欢乐谷开放进一步强化主题游乐区的地位随着区域逐渐融为城市的一部分，其配套城市化，生态资源的稀缺性日益明显，都市生态区的地位得以确立7近期区域发展的开发项目（1998-2007）项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万㎡）时价（元/㎡）欢乐谷1998年～2001年35—波托菲诺20