孝感市房地产市场报告

孝感房地产市场市调报告PART2：项目本体分析

Part1

宏观环境分析经济状况区域人口城市规划旅游政策2武汉城市圈经济近几年发展迅猛，GDP及居民收入水平均有较大幅度提升，为孝感开发旅游地产提供了客源保障GDP:2011年，城市圈GDP总量为11860亿元，同比增长23.1%；人均可支配收入：2011年，城市圈居民可支配收入为23738元，同比增长37.7%；武汉城市圈经济水平显著提高，居民收入明显改善，将大大增加其消费能力。数据来源：2006-2011年武汉城市圈年鉴孝感作为旅游目的地，其客源几乎都来自于武汉城市圈，因此，武汉城市圈经济的发展为孝感开发旅游地产提供了有力的客源保障。经济状况3GDP:2011年，孝感市生产总值958.2亿元，同比增长14.1%；社会消费品零售总额：2011年，孝感市社会消费品零售总额475.2亿元，同比增长18.7%；房地产投资额：2011年，孝感市房地产投资额达到57亿元，同比增长15.2%。孝感市经济发展形势较好，GDP、社会消费品零售总额和房地产投资额增长较快，为旅游地产开发提供了经济保障数据来源：2005-2011年孝感市国民经济和社会发展统计公报4地区人口（人）武汉市9785392黄石市2429318十堰市3340843宜昌市4059686襄阳市5500307鄂州市1048672荆门市2873687孝感市4814542荆州市5691707黄冈市6162072咸宁市2462583随州市2162222恩施州3290294仙桃市1175085潜江市946277天门市1418913神农架林区76140数据来源：2010年湖北省第6次常住人口普查武汉1+8城市圈常住人口约3024万人，占湖北省人口的52.8%；孝感市总人口约530万人（含流动）总人口：截止2011年，孝感市总人口约530万人（包括流动人口），市直区人口94万，其中心城区人口35万人。人口规划：至2020年，总人口为550万人，其中城镇人口310万人，城镇化水平为56%。数据来源：2007-2011年孝感市国民经济和社会发展统计公报孝感市现辖孝南区、汉川、应城、安陆三个县级市及云梦、大悟、孝昌三县。区域人口5孝感市定位为省区域性中心城市、武汉城市圈核心层重要的产业基地、生态宜居休闲城市至2020年，孝感市区形成“一个中心、两个圈层、四条轴带”层次清晰的多轴线城镇空间结构。（1）一个中心：城区（含朋兴、卧龙）（2）两个圈层：①内圈层：毛陈、三汊、新铺②外圈层：杨店、肖港、陡岗、祝站、西河、闵集、朱湖农场、东山农场（3）四条轴带：①临空经济（孝汉大道）发展轴：中心城区—三汊—祝站—天河机场临空经济区②107国道发展轴：毛陈—中心城区—肖港③孝黄公路发展轴：中心城区—新铺—西河—杨店④沿府河生态旅游发展轴：中心城区—毛陈—王母湖—野猪湖—闵集—天河机场临空经济区以上数据来自孝感规划在线网中心城区内圈层外圈层临空经济发展轴107国道发展轴孝黄公路发展轴府河生态旅游发展轴资料来源：孝感规划在线网城市规划6孝感市城市总体规划为“一带、双城、八片”，本项目属于八片区中的南大组团主城区规划结构

：一带、双城、八片一带：滚子河生态绿带，利用滚子河两岸地带，建设贯穿城市南北的绿色生态走廊，构成城市生态发展的主轴线；

双城：以滚子河为界，分为河东、河西两大板块。河西板块以城市传统职能（居住、商业服务业、教育科研等）为主，河东板块承担城市新兴职能（各种新型产业、物流）及部分由老城疏散转移的职能（行政文化、居住等）八片：主要有老城组团、城西组团、高新开发区组团、三江组团、城东新区组团、南大组团、永安组团、河南组团。城市近年加速向东发展，多个片区配合共进城市规划7高新开发区组团：以科技研发、高新技术产业为主的工业园区；用地6平方公里，人口4万人。三江组团：以军工产业为主，配套相应民品制造业的产业组团；用地5平方公里，人口规模2万人。城东新区组团：以行政、文化、商业、金融、居住等为主，是孝感未来新中心，是城市内部功能升级和空间结构优化的核心区域；用地8平方公里，人口13万人。南大组团：以产业、市场等为主的现代物流和新型制造业产业新区；用地7平方公里，人口2万人。永安组团：以交通中转、物资流通为主的联运产业及农副产品加工业为辅的产业组团；用地规模2.5平方公里，人口规模1.5万人。城南组团：以疏散安置老城区人口和城市休闲用地为主城市组团；用地规模1.5平方公里，人口规模2.5万人。老城组团：以行政管理、生活居住、商业服务、文教体育为主的综合城区；用地20平方公里，20万人。城西组团：生活居住、商业服务、文教、军工为主的城乡结合部；用地8平方公里，10万人。城市规划南大组团是连接着孝感和武汉的中间地带，拥有107国道、城际铁路等交通要道，未来规划为产业新区8汉孝城际铁路、汉孝大道等“十二五”交通规划为加快旅游业发展提供了机遇城际铁路：连接孝感与武汉的快速通道；“四高”：麻竹高速大悟段、武汉城市圈外环高速、硚孝高速孝感段，孝汉应高速；“五快”：孝感至应城、孝感至汉川、汉川至蔡甸、孝感西北外环、云孝大道一级公路；“六游”：孝感至双峰山观音湖、京珠高速至双峰山、大黄线至大别山、芳畈至新城、观音湖至黄陂木兰天池、双峰山至黄陂木兰天池旅游二级公路；“六改”：升级改造316国道、107国道，荷沙线一级公路、大天线大悟至安陆段、宋应线改建工程、黄土线河（口）至宣（化）段；“七联”：硚孝高速孝感联络线、麻竹高速至石武高铁孝感北站联络线，武汉城市圈环线高速云梦、应城、汉川沉湖联络线、京珠高速孝昌李集至花园联络线、汉十高速安陆南城互通联络线一级公路。交通规划9旅游规划孝感市定位为“武汉后花园”，以“董永故里、孝文化名城”为主题，大力发展休闲旅游孝感市有比较丰富的旅游资源，利用地处武汉大都市近郊优势，充分发展“休闲度假商务旅游”、“历史文化旅游”、“红色旅游”与“生态观光旅游”等旅游品牌，利用双峰山、观音湖、汤池、钱冲、宣化店等特色浓郁的旅游区，构成风景旅游体系。展示孝感风貌，树立孝感形象，将孝感建设成武汉大都市区的旅游后花园。孝感目前主要发展以“两山两湖一温泉”为基础的生态休闲度假游，本项目不占据孝感最好的自然资源，但可以实现孝感旅游市场的补缺，打造以文化为主的体验型旅游项目。10国家有意将旅游业发展成国民经济的支柱性产业，因此在投资领域、金融政策给予了相关利好支持明确提出，拓宽旅游企业融资渠道，积极扶持有条件的旅游企业通过上市、发行企业债券、资产证券化等形式实行融资。积极推进金融机构和旅游企业开展多种方式的业务合作。加大对中小旅游企业的融资担保支持力度。引导民间资金投向旅游产业的各个领域。各种措施完善旅游业金融服务扩宽旅游业融资渠道引入市场竞争机制,鼓励社会资本参与旅游业发展增强旅游保险服务,使旅游企业和旅游者游的安心改善旅游业支付结算,支持发展旅游消费信贷。在对象上，各地方政策主要为"推动公务员、企事业单位职工、中小学生参与旅游休闲。

在制度上，成立由发改委、旅游、文化、体育等多部门组成"工作领导小组"的安排方式。

在措施上，增加免费景点，以及鼓励乡村旅游、银发旅游、修学旅游等外，"带薪休假制度"更是不可或缺。2010年12月“十二五”规划纲要2012年2月《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》“国民旅游休闲纲要”将发布使旅游产业发展有法可依，起到以法治旅、以法促旅、以法兴旅的作用，将促进旅游管理法制化，提升旅游业的产业地位，赋予区域旅游规划以法律地位，规范旅游市场，优化监管环境，保障旅游者和旅游经营者的合法权益，提升旅游服务质量和旅游企业竞争力《中国旅游法》正在起草国家旅游政策11国家有专项政策资金用于扶持旅游项目建设，本项目可按照标准申请相应资金旅游国债发改委相关文件：开始安排国债资金重点支持资源品位较高、发展潜力较大、所依托的主要交通干线建设已基本完成的国家级或省级旅游景区的项目。旅游发展基金《国务院办公厅转发民航总局、国家计委、财政部关于整顿民航机场代收各种建设基金意见的通知》：向各个机场收取的费用，支持地方政府用于旅游项目建设。旅游专项基金国家相关文件

：根据级别不同，旅游发展专项资金分为国家级、省级、市级、县级等不同级别。本项目可考虑12湖北“十二五”旅游规划中，也制定了扶持旅游业发展的宏观政策方向对列入全省重点项目的重大旅游建设项目用地计划由省专项安排。在投资和绿化工作落实的条件下，对以有偿方式取得旅游景区国有土地使用权，并用于旅游基础设施建设或旅游资源开发的土地，使用出让期限最长为40年，期满可申请续期。非政府投入单项投资1亿元以上的重大旅游项目，可按建设规划，采用招标、拍卖、挂牌出让方式分期供地和分期办证，土地出让金、开垦费、植被恢复费、配套费等规费可按有关规定申请分期付款或缓缴。其它与旅游业相关的资金，要对旅游项目予以支持。各地应根据财力状况，安排相应的旅游专项资金，支持旅游业发展。充分发挥财政资金的扶持和引导作用，推动多渠道资金投向旅游业。对引进10亿元以上投资且建成营运的重大旅游项目的市（州）政府，给予奖励。湖北旅游政策观音湖天紫湖13宏观环境分析小结城市化进程加快，人口增加，消费潜力增加，为本项目后期住宅和商业开发提供支撑；城市圈经济的发展，居民可支配收入提高，加大了居民出游的机率，为本项目开发旅游项目提供支撑；孝感市发展旅游业，加大旅游配套设施建设对本项目是一个利好消息；对本项目的影响人口：

武汉城市圈常住人口达到3024万，孝感市人口达到530万人经济：经济稳步发展，居民收入水平不断提高，消费能力增强，对市场需求形成有利支撑规划：完善各级交通系统，完善旅游配套，打造休闲度假旅游基地宏观环境政策：宏观调控主要针对住宅地产市场，且力度空前，2012年政策依旧；但在旅游地产及商业地产方面无明显限制，并有相关扶持政策。本项目可以借助国家和地方对旅游地产的扶持政策，申请相关政策优惠，活动资金上的支持。14PART2：项目本体分析

Part2

孝感房地产市场分析土地市场概况住宅市场分析商业市场分析15序号地址面积（公顷）面积（亩）容积率建筑面积（万㎡）成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）土地单价（万元/亩）使用年限产权人成交时间1孝感市孝三路南侧1.516822.83.55.39100171440070孝感市恒屋置业有限公司2011-10-312孝感市体育大道1.250918.85.87.3375251720070牡丹江华隆房地产开发有限公司2011-9-273董永路北端2.635339.53.38.77945.591420170孝感协丰置业有限公司2011-5-304东城区规划纵一路以西、朝阳路以北交汇处7.85117.83.325.923657.791320170武汉华工景程科技发展有限公司2011-3-225孝感市向阳东路1.0916.42.52.7982.63616070湖北安楚置业有限责任公司2011-3-86长征路以东与黄陂路以南交汇处2.3635.42.45.73422.96049770湖北紫泰置业有限公司2011-2-257孝感市长征路中段6.9793104.7320.91201957411570孝感市孝南区农村信用合作联社2011-2-188黄花路以东2.302434.52.45.51409.22554170孝感市广玉南房地产开发有限责任公司2011-2-14资料来源：中国土地市场信息网2011年孝感主城区住宅用地拍卖平均地价达到160万/亩，平均楼面地价为759元/㎡土地市场概况16序号地址面积（公顷）面积（亩）容积率成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）土地单价（万元/亩）使用年限产权人成交时间9汤家街0.14732.25.311812318270孝感市国贸房地产开发有限责任公司2010-12-3110北京路0.17412.64.9246754517970孝感市国贸房地产开发有限责任公司2010-12-3011光荣路0.14262.12.4580.52303870湖北全洲房地产开发有限公司2010-12-3112城站路0.717210.86.27305067828470孝感金港置业有限公司2010-12-2713文化路0.972314.64.513195301690570湖北金港实业投资有限公司2010-11-2214建设路0.27034.12.6449.664011170孝感市天运房地产开发有限责任公司2010-6-2215交通路以南，航空路以东0.46276.91.43545465170湖北奔腾房地产开发有限公司2010-3-816玉泉路与槐荫大道交汇处5.82887.46.884362139670湖北铜锣湾国际广场投资有限公司2010-3-917孝汉大道与天仙路交汇处3.369550.551010860020070湖北全洲房地产开发项目2010-2-1518城站路0.42056.32.4262.52604270湖北恒德盛置业有限公司2010-2-8资料来源：中国土地市场信息网2010年孝感主城区住宅用地拍卖平均地价达到195万/亩，平均楼面地价为525元/㎡项目概况17序号地址面积（公顷）面积（亩）容积率建筑面积（万㎡）成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）土地单价（万元/亩）使用年限出让方式产权人成交日期1湖北孝南经济开发区0.669.94.53.09263129470拍卖孝感市南大孝陈置业有限公司2012-2-82孝南经济开发区107国道3.180147.701539.538184008070拍卖孝感瑾一紫云房地产开发有限公司2012-2-33湖北孝南经济开发区0.20333.04952.80.62454308070挂牌孝感市广玉南房地产开发有限责任公司2012-1-54孝南经济开发区三军社区0.52917.93653.31.7833.747710569协议孝感华庆置业有限公司2011-6-275孝南经济开发区5.145477.1813.317.0810547710540挂牌孝感华庆置业有限公司2010-10-226孝南经济开发区1.470922.06354.56.6227134310370挂牌湖北裕富置业有限公司2010-10-117孝南经济开发区0.980914.71352.22.24141922870挂牌孝感市南大实业有限公司2010-8-168孝南经济开发区0.43056.45752.31.01831852870挂牌孝感市南大实业有限公司2010-8-16近两年南大片区住宅出让情况：最高土地价格达到105万/亩，平均土地单价为88.9万/亩土地市场概况18序号土地座落总面积面积（亩）拍卖价格土地单价（万元/亩）土地用途供应方式签定日期项目名称1闵集乡下新村0.01250.27.34139.2机关团体用地协议出让2012-2-28孝感市孝南区农村信用合作联社2闵集村0.09211.464.26646.5机关团体用地协议出让2012-2-28孝感市孝南区农村信用合作联社3东城区规划路1.805927.1575.93321.3机关团体用地划拨2012-2-21孝感市人力资源和社会保障服务中心综合楼和就业训练中心4316国道复线以南9.0334135.51403.91110.4医卫慈善用地划拨2011-12-26还建房和社会福利医疗康复中心5孝三路以北3.968859.51275.60021.4科教用地划拨2011-12-15教学楼6交通路0.2664.0299.25075.0机关团体用地拍卖出让2010-12-31湖北风桥房地产开发有限公司7东城区1.052915.8335.77621.3机关团体用地划拨2010-12-21综合楼近两年孝感市公共管理与公共服务用地共7宗，共出让243.5亩，3962万元，折合约16.3万/亩土地市场概况19土地市场分析小结孝感东城区土地价格在200万/亩，南大片区地价在100万/亩左右；2011年孝感市区及南大片区新增地块开发量约95万方；通过查找近两年孝感市对于公共管理与服务用地，地价在10-75万/亩，一般是通过协议出让与划拨，主要在20万/亩左右。时间区域土地性质数量（宗）面积（亩）金额（万元）平均土地单价（万元/亩）平均楼面地价（元/㎡）2011年孝感市级住宅用地839062288.9

1607592010年孝感市级住宅用地10187.536583.61955242010-11年南大片区住宅及商服818916795.7

894042010-12年孝感市级公共管理与服务7243.5396216.3/20GDP增速与房地产发展关系4%─5%5%─8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展孝感市达到：15.1%。从模型判断，孝感市房地产应该处于快速发展期800─4，0004000─8，0008000─20，0000─800启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系：(单位US$)孝感市达到：2024美元。从模型判断，孝感市房地产处于快速发展期孝感属于三线城市，当前房地产市场处于快速发展阶段住宅市场概况21孝感住宅市场可分为老城、城西、城南、城东新区、城北、南大六大板块城西板块2100-3700元/平米老城板块3800-4500元/平米城南板块1800-2200/平米城东新区板块4200-5200元/平米南大板块2800-3600元/平米城北板块2800-4100/平米城南板块老城板块城北板块城西板块城东新区板块南大板块住宅板块市场22老城中心板块楼盘分布图全洲国际商城保丽国际广场百佳宏业鸿博学府天运星苑翡翠名都城市绿洲老城中心板块23老城板块：交通大道以南，槐荫大道以北，城站路以东，北京路以西区域特征：基础设施和配套较完善，区位较好，但也存在城区老化、老城改造难度较大等问题；代表楼盘：后湖御景、百佳豪庭、全洲商业城等开发规模：中大型建筑类型：现代简约价格：周边楼盘价格为3700-4800，由于楼盘规模与定位档次不同，价格差异较大物业形态：项目处于孝感中心城区，整体物业正处于多层向高层过渡发展阶段，随着片区改造的加快，物业形态将趋于高层。户型：在售楼盘多以45-140m2的一房、两房、三房为主，中小户型将成为主流。定位特征：片区商业资源优越、交通优势明显，多依靠市区成熟配套和优越地段获得物业溢价。发展前景：土地开发基本已经饱和，孝感整体开发重心已向外围转移，不会再有大规模的住宅开发。老城板块市场特征24项目名称项目地址体量（万㎡）目前可售套数物业类型价格（元/㎡）主力户型销售率（%）全洲国际商城（四期）孝感市三里冲沟28万120板式高层起价3800均价420098-137平米两房、三房、四房90%百佳宏业商城孝感市光荣路特1号6.7万250板式高层均价460045-150平米两房、三房30%保丽国际广场孝感市长征路23号17.6万2板式高层剩余高层460055-238平米两房、三房、六房95%天运星苑建设西路与长征路交汇处0.7万42小高层均价3800103-137平米两房、三房40%鸿博学府（一期）孝感市交通西路（教育宾馆隔壁）6万20-30高层均价4150104-140平米三房、四方95%楼盘信息：周边楼盘普遍中高档、均价3800-4700元，以户型多样化，配备大量商业25城西板块楼盘分布图城西板块楼盘坐落于航空路及宝成路两侧。主要楼盘有：锦绣后湖、清华园、佳城佳苑、金一华府、百佳豪庭、宝成佳园、巴黎印象、宝成华都等。巴黎印象宝成佳园华隆家园锦绣后湖金一华府宝成华都佳城佳苑清华园·清华广场城西板块26城西板块：主要分布在航空路及宝成路两侧等区域区域特征：该片区处于城乡结合部，生活居住密集区，整体档次偏低，以前由于产权问题，并不是住宅开发的重点区域，但随着孝感其他地区楼盘的兴建，土地成本增加，于是开发商把目光投向该区域，但土地性质变更仍是问题。代表楼盘：锦绣后湖、清华园、佳城佳苑、金一华府、巴黎印象等主题：简约、朴素，巴黎印象法式风情开发规模：中小型，多以10万方以下规模为主建筑类型：多层、小高层逐步向高层发展均价：2100-3700元/平米户型：在售楼盘多以90-120m2的两房、三房为主弱势：片区档次不高、配套不完善。发展前景：随着片区投资额的增加，该区域开发节奏提速，本区人气将会旺盛起来。城西板块市场特征27项目名称项目地址体量（万㎡）目前可售套数物业类型价格（元/㎡）主力户型销售率（%）巴黎印象孝感市三里冲沟6.430多套多层3200-350090-120平米两房、三房85%锦绣后湖（三期）航空南路东侧5.3万2小高层310045-150平米两房、三房99%宝成佳园孝感市朋兴乡挂扣村宝成路1.7万30多层270090-120平米两房、三房60%华隆佳园孝感市航空路9号4.6万16小高层210075--160平米两房、三房90%金一华府（二期）航空路金贸街8.5万-小高层310090-120平米两房、三房-佳城佳苑航空路86号20万一期40高层3700129-139三房77平米两房-清华园·清华广场孝感市航空路新技术学院前行300米--高层3700120平米三房-楼盘信息：周边楼盘普遍中低档、均价2100-3700元，户型以三房为主28城北楼盘分布图水木清华智慧城北大鸿城体育风景世纪花城金北华城锦绣同升城北板块29城北板块：交通大道以北，黄陂西路沿线区域特征：位于老城区的北部，紧靠老城文教区，独享高质教育资源，属工业开发区和物流中心，规划有城北生态走廊。代表楼盘：北大鸿城、体育风景、世纪花城等主题：简约、时尚开发规模：片区楼盘以5万方以下小规模为主，最大为北大鸿城13万方建筑类型：中高层均价：2800-4100元/平米户型：在售楼盘多以80-120m2的三室、二室为主弱势：不是城市的重点发展方向，发展潜力相对较小。定位特征：片区教育资源优越，多以打教育主题为主。城北板块市场特征30项目名称项目地址体量（万㎡）目前可售套数物业类型价格（元/㎡）主力户型销售率（%）北大鸿城黄陂大道以北、城站路以东的交汇处12.8万80板式高层均价350080-120平米两房、三房85%智慧城黄陂西路与分丝路交汇处6万380板式高层均价3300120平米三房40%水木清华三期黄陂西路北侧7.8万168多层均价2750100－120平米两房、三房70%体育风景长征路272号2.16万30左右板式高层剩余高层房源410095/120平米三房75%世纪花城黄陂东路15号2.7万62板式高层均价360090/115/128平米两房、三房80%神水华城孝感市神水街——40左右多层均价2200110-130平米两房、三房80%锦绣豪庭长征路与体育东路交汇处2.5万63高层剩余高层房源400088-133平米两房、三房70%锦绣同升黄陂东路7号14万未开盘多层、小高层、高层待定91-155两房、三房新盘楼盘信息：楼盘定位和售价普遍不高，体量也不大，以100㎡以上两房、三房大户型为主31东城区楼盘分布图金东华府中建国际花园宇济滨湖天地乾坤豪府松达丽水湾铜雀台馨都上层西湖明珠福星城航天首府东方龙城寰城南方国际商城铜锣湾家居广场全洲盛世城东城区板块32城东区：北京路以东，天仙路沿线区域特征：档次以中高端展示，注重社区景观打造，物业形态多样代表楼盘：中建国际花园、乾坤豪府、铜雀台主题：豪华、贵气开发规模：主要为30万方以上大盘较多建筑类型：多层、小高层、高层等多种物业形态，中建国际花园还规划有别墅区，宇济滨湖天地规划有五星级酒店。定位高端：东城楼盘多为中高档住宅，如乾坤豪府定位于豪宅，主力户型为125以上的三房和四房；宇济滨湖天地则引入带入户花园的创意设计理念，提升住宅功能。均价：4200-4900元/平方米竞争激烈：本土实力开发商纷纷入驻，大盘云集，竞争激烈，都很重视社区环境打造，户型设计也比较相似，没有差异化的卖点。发展前景：政府规划住宅新区，拥有非常完善的商业配套与规划设计，未来发展潜力较大城东新区板块市场特征33项目名称项目地址体量（万㎡）物业类型价格（元/㎡）主力户型销售率（%）航天首府西滨河路以西孝三路以北16万点式、板式高层均价500090-150平米两房、三房、四房80%乾坤豪府孝感市东城区董永路30万板式高层均价5200129--229㎡三房、四房一期70%福星城东城新区天仙路32万多层、小高层/高层均价420090－138平米两房、三房3期销售65%铜雀台孝感市董永路特1号30万TOWNHOUSE/高层均价450082-164平米两房、三房、四房60%西湖明珠孝感市天仙路21万高层均价417090-150平米两房、三房90%宇济·滨湖天地孝感市董永路东侧50万高层均价430090-140平米两房、三房一期75%中建国际花园孝感市东城新区31万双拼别墅、花园洋房、高层均价480080-140平米高层120-150平米洋房-未售松达丽水湾体育路与天仙路交汇处5万高层均价420082平米二房103-134平米三房50%全洲盛世城孝天路与天仙路交汇处100万方高层未开盘——未售东方龙城北京路与槐荫大道18万方高层均价480090-160平米铜锣湾广场北京路与槐荫大道58万方高层均价460057-136平米30%寰城南方国际北京路转盘以南150万方专业市场及住宅未开盘----新区楼盘绝大部分集中东城区域，定位和房价均较高，物业形态较丰富34城南区楼盘分布图永兴·南桥丽景大洲福星世纪城南板块35城南板块：槐荫大道以南区域特征：主要以休闲文化居住为主，全洲在此拿地3000亩，打造南城超大规模生活社区，孝南区政府将搬迁至此。代表楼盘：永兴南桥丽景、大洲福星世纪主题：简约、大气开发规模：中大规模建筑类型：多层、小高层均价：1800-2200发展前景：城南板块以疏散安置老城区人口和城市休闲用地为主，目前销售价格较低，未来前景较大。城南板块市场特征36项目名称项目地址体量（万㎡）物业类型价格（元/㎡）主力户型永兴南桥丽景南卧路南桥小区街特1号12万条式、板式中高层均价220080-130平米两房、三房大洲福星世纪孝感市南城10万中高层均价180090-120㎡两房、三房城南片区环境较差，房地产开发较慢，楼盘品质和档次较低，销售价格较低37南大板块区域楼盘分布图三军帅府金张湾花园香港城·中央广场本项目片区目前在售楼盘有三个；该区域已有多个地块拍卖，据目前了解该区域未来约有227亩的开发体量，未来的竞争比较激烈。待开发地块（约50亩）星河天街待开发地块（约50亩）待开发地块（约50亩）拉菲1982南大板块38项目名称项目地址体量（万㎡）物业类型价格（元/㎡）在售主力户型香港城·中央广场孝武大道大禹电器对面30万一期7.3万方高层实际成交均价360043.5平的公寓76.6平的二房97-123的三房三军帅府孝感市孝武大道英才高中旁23万条式多层17层高层在售实际成交均价多层2800高层310099平米两房110平米三房金张湾花园孝武大道英才中学对面10万18层高层和部分多层实际成交均价300090-120㎡两房、三房拉菲1982南大开发区107复线南大管委会旁7.5万高层未开盘/合计开发体量70.5万片区内在建在售项目南大板块区域已逐渐从多层向高层开发，开发规范化，主要分布在107国道两侧，档次偏低发展前景：作为武汉进入孝感必经之路以及未来孝感重心东移，汉孝城际铁路的修建，使该区域发展机会大增。39未来房地产市场开发体量约599万方序号楼盘位置预计规模（万方）开发商1华隆公馆体育西路（原试验机床厂）7.3华隆房地产开开发有限公司2褐石街区城站路与交通西路交汇处13孝感丽群房地产开发有限公司3翡翠名城城站路与交通路交汇处30湖北泰源房地产开发有限公司4城市绿洲供电公司和4404中间10湖北同升置业有限公司5锦绣同升黄陂东路7号14孝感丽群房地产开发有限公司6国风鸿城孝天大道100湖北鸿程房地产开发有限7共享国际汉孝大道与董永路交汇处34湖北共享集团8全洲盛世城孝汉大道与天仙北路交汇处100湖北全洲房地产开发有限公司9寰城南方国际商城北京路转盘以南，老寰河以南150湖北寰城投资有限公司10群声花苑北京路与交通路交汇处40孝感市郑程房地产开发有限公司11九真·明珠馨城北京二路10湖北超源置业有限公司12上东区107国道旁（福星城正对面）35湖北南大实业有限公司13金东华府孝天路与董永路交汇处7.2孝感市华夏房地产开发有限公司14拉菲1982107复线南大管委会旁7.5艺美置业有限责任公司15星河天街董永路与孝武大道交汇处41湖北华庆置业有限公司合计599开发体量40住宅市场分析小结未来开发体量较大：初步统计未来孝感市区（含南大片区）的开发体量约599万方，其中包含一些商业项目。孝感已进入大盘时代：孝感城东开发体量较大，多个项目接近百万方，如国风鸿城、全洲盛世城、寰城·南方国际商城等。物业形态多样化发展：东城大部分楼盘均规划有多层、小高层、高层等多种物业形态，中建国际花园还有别墅区，宇济滨湖天地有五星级酒店。项目的主要竞争对手在东城区：目前东城楼盘多为中高档，均注重社区环境的打造，未来的竞争压力较大。41商圈分析：新老核心商圈独立分布、次级商圈对应并立、未来商圈东移发展孝感市区已形成新、老城核心商圈独立分布、次级商圈对应并立的商圈模式。孝感老城区商圈分布有人民广场核心商圈、保利广场和全洲商城两大次商圈。集中于人民广场一带的商圈是孝感历史最久、人气最旺、商业品类最齐全的典型商圈。东城新区核心商圈以乾坤购物广场最为典型，主要集中孝感最为高档的百货商品和休闲娱乐场所。乾坤购物商圈全洲商城商圈保丽广场商圈人民广场商圈老城区东城区商业市场分析42全洲国际商城——大型商业综合体，体量较大，前期商业氛围初步形成全洲国际商城位于交通西路建设银行路口，北起体育西路，南至光荣路，整体呈南北长东西窄；建设用地为10.72公顷，总建筑面积22万㎡；其中多层13栋；小高层19栋；代表性商业乾坤大酒店中百仓储购物广场建设银行孝感学院孝感高中全洲国际商城整条街道以交通路为中心，划分成南北两个区。北区建有董永广场和购物中心，广场安装体育健身器材。南区建有七仙女广场和购物中心，广场安装儿童活动器材。43重要节点的商业布局情景商业街南段入口处右侧，一二楼为武商量贩，三楼部分为平安保险租用情景商业街南段入口情景商业街南段入口处左侧，一二楼为苏宁电器，三楼为全洲集团自营酒店情景商业街北段入口代表性商业44保丽国际广场——孝感老城区大型综合购物中心，体量较大，且品牌形象和档次较高本案保丽国际广场位于孝感市长征路与文化路交汇处，区位优势明显；项目占地23366m²，总建175877m2，其中五层商业，共73000方；家乐福、肯德基等主力店已经入驻。代表性商业45乾坤购物于2006年12月18日动工建设，2007年12月8日正式对外营业。占地面积40亩，建筑总面积105000平方米，营业面积达6.8万平方米，是孝感市规模最大、档次最高、设施最全、服务最优的商业中心，其购物单体、单层面积在全省大型商场中位居第三。乾坤购物地下二层，地上五层，共计7层裙楼。裙楼之上两座双子星塔楼（A、B栋塔楼）耸立，是孝感最高建筑及新地标。地下二层为停车场，为方便顾客购物休闲，停车场的车位多达200多个，且全部免费；地下一层为乾坤超市，面积达1.1万平方米。乾坤购物广场——孝感首家大型综合购物中心，具有一定的商业标杆意义代表性商业46项目商业体量(万㎡)其他在建项目东方龙城9位于北京与槐荫大道转盘处，东城门户铜锣湾家居广场58整体规划58万方城市综合体，铜锣湾国际广场和铜锣湾家居广场馨都上层0.9社区商业，位于乾坤购物对面，位置优越中建国际花园0.3社区商业，东城区、近孝天路、年底交房宇济滨湖天地7目前规划在建孝感唯一五星级酒店——美丽大酒店，同时计划引进工贸家电、中百仓储等主力店。正在施工建设中规划项目寰城·国际商城150由大型专业市场及主题商业公园两大板块构成国风鸿城20规划建设集住宅、酒店、商业等一体化的城市综合体，现在规划中共享国际17总体34万方，项目前期规划中，写字楼+酒店+商业+酒店式公寓=17万方全洲盛世城20总体量100万方，规划大型购物广场、写字楼、酒店等星河天街3030万方商业MALL，风情步行街、室内步行街、百货、3D巨幕电影等合计