毕马威（KPMG）-华侨城集团子企业西部集团2019-2021年发展规划P73

1华侨城西部集团三年发展战略规划项目成果报告2019年毕马威企业咨询（中国）有限公司1、业务战略理解与诊断华侨城集团及西部集团战略定位及发展现状概览西部集团各业务板块、各区域业务运营现状诊断及区域竞争格局分析西部集团资源禀赋、短板制约及外部机遇挑战分析西部集团三年战略规划西部集团业务战略定位及角色修编西部集团三年战略发展目标西部集团三年战略体系规划目录1.1华侨城集团及西部集团战略定位及发展现状概览在明确的战略定位指引下，华侨城集团在过去三年积极实践三大创新发展模式，为下一个三年高质量发展开辟新路径华侨城集团战略格局中国新型城镇化引领者中国全域旅游示范者中国文化产业领跑者战略定位旅游+地产文化+旅游+城镇化旅游+互联网+金融发展模式十三五末发展目标营收挑战1500亿利润突破200亿53085011401397542.5801.1103511032016135152167.52119595.4194.920220162020E2017

2018

2019E计划指标 指标达成2017

2018

2019E

2020E计划指标 实际达成营业收入目标完成情况（单位：亿元）利润总额目标完成情况（单位：亿元）数据来源：华侨城集团2019年融资券募集说明书，华侨城集团公司债券2018年年度报告华侨城集团战略华侨城西部集团战略4在集团的总体战略布局中，西部集团以“业务拓展者”为总体定位，立足成都、西安、重庆三大核心城市，以开工、开盘、开放“三开”政策，实现三年业态、规模双扩张战略定位：业务拓展者承担集团在西部新型城镇化、全域旅游和房地产三大产业板块15024.6100

102.6

10066.42016计划指标实际达成以成都为核心，打造“大古镇、大旅游”以西安为核心，铸就“大新区、大遗址”以重庆为核心，聚焦“大长江、大组团”发展思路以点带面，辐射西部发展目标营收挑战150亿2017

2018

2019E营业收入目标完成情况（单位：亿元）利润保持5亿18.813.510

10

计划指标51.5

实际达成2016

2017

2018

2019E利润总额目标完成情况（单位：亿元）数据来源：2016年年度报告；2017、2018年西部集团合并管理报表2017年、2018年、2019年西部集团经营责任书华侨城集团战略华侨城西部集团战略5开工、开盘、开放西部集团实力践行业务拓展者的战略定位，产品形态和业态在各个战区中最为丰富，基本实现了城市、城镇、农村三种区域及五大业务板块的全覆盖图例四川代表项目陕西代表项目重庆代表项目云南代表项目西藏代表项目城市城镇/近郊乡村/远郊金融文化旅游城镇化电子主题乐园文旅小镇自然景区产业园文旅综合体商业综合体文旅地产成都欢乐谷安仁古镇欢乐汇华侨城云岸剑门关欢乐田园西安欢乐谷沣东华侨城西安国际天鹅堡重庆欢乐谷天际湾康佳产业园云南世博园度假酒店林芝酒店巴渝民宿孵化器康佳之星文化设施OCT美术馆成都体育中心田园综合体农业产业园法农业园中华侨城集团战略华侨城西部集团战略6黄龙溪古镇洛带古镇成立三年来，西部集团坚守初心、砥砺奋进，实现了里程碑式发展；但立足当下，应抓紧对未来三年战略思路进行优化更新，明确下一阶段高质量、规模化发展路径西部战区战果：9个省市覆盖5个省市进驻12亿元资金流动资产15亿元资产总额100亿元注册资本1800亿已经签约投资额城市：成都、重庆、广元、宜宾、自贡、贵阳旅游景区重点项目分布：城市综合体城市：成都、重庆、西安主题公园城市：成都、重庆城市：广元生态度假城市：林芝新型城镇化类数据来源：华侨城集团内部资料，毕马威分析布局4种业态区域布局3类业态区域布局3类业态以下区域待开发区域战略定位：优化修编西部集团经过近三年的高速业务拓展阶段，战果显著，已完成西部9省市覆盖，5省市进驻的业务拓展任务，“业务拓展者”的战略定位亟待优化修编。发展思路：构建区域产品体系西部战区作为集团“战区+兵种”协同高地，业务业态最丰富，在多业务产品+多区域布局下，亟需厘清区域发展思路，梳理不同区域产品体系发展目标：调整适配西部集团首个三年既定发展目标，为下一阶段发展夯实了发展基础，立足当下，需结合集团期望和自身发展诉求，围绕战略定位更新对发展目标进行调整适配。西部集团战略更新诉求华侨城集团战略华侨城西部集团战略71.2西部集团各业务板块、各区域业务运营现状诊断及区域竞争格局分析91.2.1核心城市（区域）运营现状分析诊断西部集团三大核心城市（区域）运营现状总结运营现状：在成都华侨城业务布局之外，还拥有多个西部集团直属项目，产品 类型和层次最丰富，已基本实现了文旅+城镇化全业态布局，且拳头产品均已 步入成熟运营阶段，须拓展新增长极；财务表现在三个核心城市中保持领先。竞争格局：成都作为西部最早布局城市，各产品具备较强竞争力，但成都是西 部文旅+城镇化红海，未来应重点关注以战略合作强化核心竞争力和资源储备运营现状：前期以纯地产项目为主，近期通过沣东新区布局业务转型升级，进 军文旅综合业态，潜力可期；作为未来规模化发展主战场之一，须注意各产品 推进时序带来的资金需求和财务表现压力，以分阶段回血和可持续运营竞争格局：西安虽然是西部文旅+城镇化双重上升市场，但面临日益严苛的政 策环境和竞合态势，未来应重点关注文旅新动能输入，迅速强化区域资源储备运营现状：重庆在欢乐谷和地产产品布局下实现区域组团开发，奠定了良好市 场口碑的同时也面临较大的杠杆和去化压力，未来应加强文旅产品体系构筑， 把握整体开发节奏，实现高速、稳定、规模化发展竞争格局：重庆拥有多家地产集团总部，未来华侨城重庆应重点关注迅速丰富 区域产品体系和区域布局，以独立开发+战略合作巩固高速规模化进程成都西安重庆区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断10【总体分析】从财务报表口径看，成都区域业务步入成熟期，财务指标最优；西安区域处于快速发展期，投入较高；重庆区域处于开发周期中，负债及去化压力较大成都区域西安区域重庆区域区域2018年我国央企资产负债率平均约为66%**，百家上市地产企业平均资产负债率约为79%*，上市文旅企业约为42%***，西部集团整体及成都、西安区域水平相较于处于地产行业和文旅行业中间地带重庆由于多项目同步开发、开工、开盘，且新增土地面积体量较大，杠杆率居于高位，未来随去化进程加快带来的预收款项结转，负债率有望显著降低，总体偿债能力仍在可控范围内资产负债率:

53%

资产负债率:

66%

资产负债率:

93%偿债能力西部60.5%区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断盈利能力西部17%营运能力西部5%2018年百家上市地产行业平均毛利率约为30%*，上市文旅企业毛利率约为20%**。西部在集团战区中产品业态最为丰富，重庆、西安区域多项目尚处于开发投入阶段，未到回流期，总体毛利率较低成都区域运营相对成熟，利润水平较稳定；重庆由于多项目处开发阶段，利润率偏低；西安区域由于产品形态较为单一且面临政策和成本管控双重压力，毛利率为负，未来需重点关注效能提升和项目推进，实现营运扭转11毛利率:

25%

毛利率:

-1%

毛利率:

14%2018年西部集团资产规模较2017年扩大了180亿，其中存货增加近100亿，同时还有大额在建工程，提示未来存在较大去化压力成都、西安、重庆区域营运效率均处于低位，提示未来重点关注项目推进效率提升，加快开工、开盘和回流进程总资产周转率:

5%

总资产周转率:

6%

总资产周转率:

5%*数据来源：国资委**数据来源：乐居财经***33家上市公司2018年财报总资产周转率5%人均管理费用66万元运营能力人均营收437万元毛利率25%人均净利110万元盈利能力资产负债率39%偿债能力【成都区域·运营表现】盈利能力及偿债能力良好，未来应集中关注三费管控、周转效能提速和营运能力提升负债总额51.996.826%39%资产负债率+13%2017年

2018年单位：亿元+86%6%69%主题乐园运营25%住宅地产销售2018年成都区域营业收入构成商业地产租赁营业收入资产总额销售费用管理费用财务费用1241.1203

249.51.71.11.01.80.31.3-71%+23%+59%+77%+279%2017年

2018年

单位：亿元三费2017年TOP100房企平均三费占收比为14%总体盈利能力良好：造血渠道明确，去化有序推进子业务板块毛利均向好三费迅速攀升，占收比达41%总体营运能力有待提升：营销管理待提升项目推进效率待优化成都区域总体偿债能力良好，但负债规模和财务费用迅速提升，仍需关注负债资金使用效率区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断成都区域是西部战区“文旅+城镇化”的先行示范区，在区域房地产严格调控的背景下，传统地产业务面临去存量、拓增量双重压力，亟需业态融合创新、优化品牌营销和项目运营效率*三费占收比：三费总额除以财务口径总营业收入12【成都区域·竞争分析】2005年华侨城落子成都，陆续布局主题公园、商业、地产社区等产品，与其他竞品相比拥有较强优势，但也面对诸多挑战核心产品分析 区域竞争格局分析 竞争破题核心【场景主题】童话乐园、水上乐园、陆地乐园、冰雪王国(在建)【盈利渠道】门票

：70%

二消：20%

租金：10%【场景主题】亲子家庭游主题，含90+个陆地及水上单体项目【盈利渠道】门票：80%

二消：10%

租金：10%置信国色天乡国色天香位于郊区，分为四期开发，但人气欠佳；梦幻岛位于主城区，但开业较早，仅有两期，产品陈旧。成都欢乐谷整体运营业绩优势明显，但作为第一代欢乐谷，在内容建设、二次消费挖掘、客群粘性提升等方面仍需进一步提升。商业综合体欢乐汇（在建）精准把握区域客流需求，谋求商业+体验式业态创新龙湖西宸天街业态丰富，人流带动性强，是欢乐汇的主要竞争者，欢乐汇在定位规划、招商运营等环节需结合市场需求，把握自身优势增强产品竞争力华侨城在城西北布局，5公里区域内暂无有力竞争者，但受房市限购限贷影响，非成熟商圈中高端产品普遍去化较难；住宅产品依托华侨城生活圈去化较好，但商铺和公寓受区域消费因素影响，有较大提升空间南湖梦幻岛强化二消、弱化门票依赖优化存量产品，提升客户黏性强化战略协同，应对利润空间压力强化中高端产品特色，谋求差异化破局主题乐园欢乐谷高端社区云岸（在售）定位：高端商住建筑面积：16.7万㎡物业类型：商住、办公容积率：2.99绿化率：32%定位：科技娱乐主题建筑面积：30.20万㎡容积率：1.86绿化率：31%周边业态：住宅、酒店等楼市政策限购、限贷、限价主力客群刚需购房者需求热词地段、配套、品牌土地供应主城非核心商圈量少、价高【场景主题】飞跃地中海、加勒比旋风、巴蜀迷情、飞行岛、丝路传奇等九大主题区域【盈利渠道】门票:70%二消:20%租金:10%龙湖西

定位建面开发模式业态宸天街

服务家庭消费一站式购物中心90万㎡TOD综合开发自持购物中心、写字楼、酒店公寓、住宅、休闲主题商业街区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断数据来源：华侨城西部集团内部资料，房天下，毕马威分析136%2018年西安区域营业收入构成94%住宅地产销售商业地产租赁资产负债率27.854.351%66%+15%负债总额+95%0.61.712.0617.2281.954.80.80.3管理费用+168%销售费用+159%资产总额+49%营业收入-30%【西安区域·运营表现】总体盈利高度依赖地产业务，未来应重点关注增收渠道拓展、负债管理和成本费用管理区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断总体盈利结构有待优化调整：造血渠道待拓展房产利润受挤压三费迅速攀升，占收比达49%总体营运能力重点关注：周期风险待管控营销管理待提升总体偿债能力紧贴集团要求的

68%红线，应重点关注西安实业、曲江、西安发展公司负债管理总资产周转率7%人均管理费用107万元运营能力人均营收768万元毛利率2%人均净利-70万元盈利能力资产负债率66%偿债能力2017年

2018年

单位：亿元2017年2018年单位：亿元西安区域处于纯地产向“文旅+城镇化”转型升级期，存量业务盈利支撑性不足，增量业务均建设伊始， 亟需把控营运效能、提升营运能力、优化成本控制、提高杠杆效率*三费占收比：三费总额除以财务口径总营业收入14商业地产长安国际（在租）建筑面积:26.6万㎡物业类型：写字楼住宅地产天鹅堡(在售)建筑面积：8万㎡物业类型：住宅容积率：4.0绿化率：35%【西安区域·竞争分析】2009年华侨城以CBD商住地产进入西安，近年来立足沣东，多个文旅项目处于积极拓展阶段，应进一步强化现有竞争力夯实多业态土地储备精定位、优运营强化资金、人才资源配置沣东新城在西咸新区中距主城区最近，沣东项目定位在西安暂无类似综合性 项目布局，具备较强的竞争力虽区域内暂无同类同体量项目布局，但新区建设项目在乐园、商业、住宅、 酒店等单产品层面的竞争激烈，优化项目全生命周期运营管理成为破局关键截止5月，西安新房环比数据已经是连续第38个月上升。项目位于热点地区，新盘有华润·曲江九里、世界城等，天鹅堡目前处于清盘状态前期，土地放量+限购、限贷、限价影响下，纯地产项目日趋红海。围绕文 旅核心优势，实现资源整合与优化配置、产品转型升级是未来核心方向加快去化，加速回血加强文旅+地产互动，注入新动能文旅商综合体沣东项目（在建）总体规划：拟建欢乐谷、欢乐海岸综合体、周文化博物馆星级酒店、高档公寓、创意办公加快二代乐园布局，抢占区域鳌头提升主题运营向心力，应对竞争压力【场景主题】过山车主题游乐园+88度恒温温泉水上乐园。以主题乐园带动度假区演艺、酒店业务及商住地产乐华城升值集中在西咸新区地块布局，间距5-10公里，形成竞争，但欢乐谷地段最佳项目建设晚，集中于3年内面世，将主要围绕科技+乐园的2.0代产品展开【盈利渠道】

门票：70%

二消：20%恒大童世界：

2018年开工丝路欢乐世界：

2020年开业租金：10%西咸新区秦汉新城沣西新城乐华欢乐世界在建项目主题乐园欢乐谷（在建）【场景主题】

丝路主题公园：丝路长安、神秘西域、阿拉伯奇遇等七大主题文化玛雅水公园：独创亚洲首条造浪漂流河和国内首个水上

4D黑暗乘骑项目位于碑林区CBD，周边无相近体量的综合商业体，区位优势明显、品牌效 应显著，竞争力较强区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断核心产品分析 区域竞争格局分析 竞争破题核心数据来源：华侨城西部集团内部资料，房天下，毕马威分析15【重庆区域·运营表现】多元创收格局已初步形成，盈利能力潜力佳，未来需关注政策及市场周期性风险，加强存量去化，优化财务杠杆区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断总资产周转率5%人均管理费用33万元运营能力人均营收1935万元毛利率14%人均净利503万元盈利能力资产负债率93%偿债能力资产负债率+7%负债总额+103%93%86%155.483.20.81.30.60.9144.971.32017年2018年单位：亿元97%2018年重庆区域营业收入构成地产销售3%主题乐园营业收入+27%资产总额+87%销售费用+73%管理费用+54%2017年2018年单位：亿元39.750.3总体盈利能力亮点与挑战共存：地产业务强力支撑欢乐谷成为新增长极三费占收比达27%重庆区域总体营运压力：政策市场不确定风险区域竞争推高销售管理成本项目开发及去化显著推升资产负债率，随项目推进及交房结转有望显著改善重庆区域组团开发格局明确且土地资源储备相对充沛，未来应持续关注杠杆效率及存量去化问题，同时积极探索“文旅+城镇化”模式下的新盈利极*三费占收比：三费总额除以财务口径总营业收入16【重庆区域·竞争分析】2014年华侨城以品质住宅切入重庆市场，在建立良好口碑后迅速导入主题乐园，实现多元化拓展，后续通过组团开发进一步强化竞争力重庆华侨城去化情况区域领先，但不限购限价环境+渝北新区大建设双重 因素导致区域高毛利产品扎堆、推盘时间重合、区域市场竞争加剧丰富业态、寻求合作，做大规模加强特色打造和区域拓展，避免集中扎堆巫溪民宿温泉小镇与当地平台公司“巴渝民宿”在红池坝合营民宿，政策扶贫属性强经济：巫溪为重庆贫困县之一，2018年城乡居民人均收入为13474元交通：境内道路崎岖，交通以公路为主，便利度低，主城区车程8小时计划以重庆温泉资源+小镇为切入点拓展城镇化业务目前近10个项目在沟通洽谈，2-3个已开启前期尽职调查强化新业态探索，布局更多小、微组团以城镇化产品带动新一轮发展主题乐园欢乐谷+玛雅海滩水公园做强IP，拓展二消，应对未来竞争提升营销策略，增强客户黏性方特欢乐世界文化IP：熊出没场景主题：室内游乐馆+室外水世界面积：总面积4万余平米，可同时接纳5000~7000名游客融创·万达文旅城：

2020年开业 沙坪坝区·西永尼克乐园@中国摩：2020年开业 两江新城·保税港在建项目龙门阵乐园破产、方特2006年开业，设备相对老化重庆欢乐谷+玛雅水上乐园作为新一代乐园产品优势明显，但未来三年将 有多个2.0乐园产品面市，竞争将重新升温【文化IP】超级飞侠【场景主题】山地欢乐谷+玛雅海滩水公园【盈利渠道】门票：65%其他：35%住宅地产岚溪云墅（在售）建筑面积：15.3万㎡物业类型：别墅容积率：1.3绿化率：30.3%特色配套：欢乐谷主题公园、生态亲子公园、滨江休闲带新业态探索民宿、城镇化（待建）龙湖两江新宸建筑面积：1.3万㎡

物业类型：别墅

容积率：4.32 绿化率：35%特色配套：大型国际购物中心；高端写字楼、独栋办公、及SOHO准商务产品、幼儿园楼市政策：无限购/限贷/明显限价导向主力产品：中/大户高层、别墅核心产品分析 区域竞争格局分析 竞争破题核心区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断数据来源：华侨城西部集团内部资料，房天下，巫溪县统计局，毕马威分析17181.2.2业务板块运营现状分析诊断城

镇

化

收

入文

化

旅

游

收

入住宅地产销售83%写字楼租赁4%商业地产销售7%其他1%城镇化板块收入情况社区物业服务商业综合体租赁

2%3%门票收入70%旅游附加服务12%管理策划5%餐饮7%商品销售5%其他1%文旅板块收入情况西部集团业务板块运营现状总览区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断城镇化82.93%文化旅游16.91%其他0.16%西部集团总体收入结构西部集团主要收入来源于城镇化业务文化旅游盈利仍处在培育期，支撑性相对较弱城镇化城镇化收入仍主要依靠住宅地产销售商业地产占比低，是未来的潜在增收点自持租赁是应对波段的重要支撑，应予以夯实文化

•

门票收入仍是核心来源旅游

•

“二消”仍需持续挖掘数据来源：基于管理层财务报表，毕马威分析19【文化旅游板块】当前西部集团文旅项目对门票经济依赖度高，未来应着重聚焦文旅+商业深度融合，以消费场景扩张带动盈利极拓展门票收入收入金额:3.63亿元，占比70%国家发改委降低国有景区门票价格征询意见发布后，未来门票降 价成为趋势对比东京迪士尼，门票收入占比过高，依赖门票收入模式不利于 持续发展衍生服务及其他收入金额:1.21亿元，占比23%旅游附加服务超额完成计划，年增长率高达61.88%，但与东京 迪士尼近37%衍生服务收入仍存在差距，未来，将成为增长主要 关注方向餐饮收入收入金额:0.35亿元，占比7%全国旅游景区餐饮收入保持低位增长，东京迪士尼餐饮收入占比 约20.6%未来餐饮收入还有持续增长的空间主题乐园收入95%其他5%文化旅游板块收入结构42.50%57%70%20.60%18%36.90%25%23%7%西部集团与知名主题乐园收入结构对比东京迪士尼 日本环球影城 华侨城文旅门票收入 餐饮 衍生服务及其他2018年11月，剑门关华侨城实现对5A景区剑门关经营接手文旅小镇放入城镇化板块核算目前西部集团文旅板块门票收入为主导，占70%，餐饮、衍生品及其他盈利渠道占比30%，与国际知名文旅园 区对比门票依赖度较高，未来应依托1.5、2.0代欢乐谷、欢乐田园和景区业务等产品线，拓展强化文旅与商业业 态联动，布局更丰富的消费场景，拓展盈利增长极区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断数据来源：华侨城西部集团内部资料，东京迪士尼公开数据，宋城演义2018年财报，毕马威分析20【文化旅游·主题乐园】成都欢乐谷收入及客单价已接近东部水平，重庆欢乐谷相对落后；门票收入仍占据收入大头，未来应重点围绕游乐主题更新拉动二轮增长运营分析

运营诊断运营痛点一：成都欢乐谷处于成熟阶段，重庆欢乐谷尚处于发展阶段。西部集团欢乐谷都存在增长空间运营痛点三：产品核心竞争力不足。经营商品缺乏主题IP性，造成产品定价溢价空间较小，尚未形成知名IP产品延伸消费。目前成熟线上线下渠道平台延伸IP消费的主题公园更为具有成长价值运营痛点二：盈利较为依赖门票收入。门票收入占比约为

65%-75%，二次消费业态有待丰富，需要积极开拓创新收入来源门票占比70%65%50%日本环球影城重庆欢乐谷成都欢乐谷主题乐园门票收入占营业收入比例情况295

3002762843.223412.993.42.933.11.822162340

01

100200300400北京各地欢乐谷接待人次与营业收入深圳 上海人次/万武汉 成都 重庆收入/亿接待人次与营业收入产品竞争力景观观光型器械游玩型IP内容体验型IP消费的主题公园成为发展趋势2014年在位于日本大阪环球影城内的全球首个“哈利波特的魔法世界”主题公园开放在此带动下2014年日本大阪环球影城的入场人数高达1270万人次，创下开业以来的最高纪录区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断数据来源：城记城乡研究院，华侨城内部资料、互联网公开信息，毕马威分析21【文化旅游·田园休闲】田园风光类项目作为新型文旅业态，在客群定位、产品设计、消费挖掘等方面面临全新挑战欢乐田园基本情况总投资:15亿占地面积:2500亩主题区域:7大主题，包含：川江草海、锦城花岛、古佛花溪、武阳茶谷、七彩森林、大河梯田、鹿溪牧场运营情况2018年5月开工建设2019年3月试运营全部工期10个月目前运营仅2个月主体运营框架参考欢乐谷运营体系框架，根据实际业务 情况进行适配调整外包运营操盘运营技术含量低、劳动密集型、安保、后厨团队 进行外包服务员工，运营团队，规划开发，景区管理产品规划为都市商务白领客群运营实际吸引家庭亲子客群本地客群成都客群目前多为本地周边客群，成都客群吸引力较低产品设计时未充分考虑山地、丘陵等地形因素主力客群运营痛点一：地形导致游客游览不便，欢乐田园占地面积较大，平整土地较少，在景观及游乐业态布局和动线设计上面临困难，亟需针对客群进行游览路线优化规划运营痛点三：项目协同不足，欢乐田园区位接近靠近黄龙溪，但暂未能实现产品间的协同和客流的有效传导运营痛点二：客群定位出现偏差，欢乐田园最初客群定位为成都市区白领，但实际主要客流为周边地区家庭亲子客群，客群定位的差异对后续游乐业态及消费场景的构建和更新提出现实挑战运营分析

运营诊断区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断数据来源：客户内部资料，毕马威分析22【文化旅游·自然景区】剑门关景区作为传统自然观光型景区，在前期政府主导运营下管理较为简单粗放，未来需以“目的地”打造思维，聚焦文化和品牌价值提升18年春节:17.65万18年清明:6.69万18年国庆:24.02万运营情况索道运输

游客体验类观光车运营门票代理导游讲解商品销售71%收入构成品牌营销重塑品牌、IP形象打造、文创衍生品开发主题文化活动以线下城市独代为主IP品牌营销对市场提升有限全年80%客群来自假期品牌建设营销运营痛点一：品牌打造不足，政府管理思维下，剑门关景区未能建立起品牌形象，仅作为广元周边游目的地，聚流、引流向心力不足运营痛点三：收入来源单一，除门票收入外，以索道和观光车等山地刚需的交通消费为主，体验等增值消费商业服务不足运营痛点二：潮汐客流严重，剑门关为川北山地景区和以周边为主的景区，在冬季和非节假日客流稀少，呈现明显的淡旺季运营分析

运营诊断剑门关景区持有情况剑门关旅游定向增发2亿元股票认购金额4.8亿元，并持有剑门关80%股份游客量：60

万人次收入：0.41

亿元净利润：550

万元2018年剑门旅游营业收入结构区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断数资料来源：剑门旅游年报、剑门关华侨城旅游开发股份有限公司2018年工作述职报告，毕马威分析23【城镇化板块】西部集团以三个文旅小镇为载体，实现多产业组合和业态集成，打造西部“文化+旅游+城镇化”明星产品安仁黄龙溪洛带城镇2018年运营数据产品组合产品诊断文化旅游城镇化产业营业收入：5387万元土地投资：35亿元资产负债率：52%营业收入：4200万元土地投资：12.18亿元资产负债率：74%营业收入：--土地投资：35亿元资产负债率：90%土地投资：项目周边土地储备持续扩容，为未来业态延伸奠定有利基础运营能力：文旅小镇前期投资较大，后期运营周期较长，一般需要8至10年才能完全进入成熟期，在拓展项目初期持续高速扩张令其现金流处于紧张状态，因此三个文旅小镇目前资产负债率较高华公馆 今时今日客家文化中心 客家博物馆锦绣安仁 公馆酒店欢乐田园

响水康养度假小镇山地自行车生态公园安仁古镇 南岸美村黄龙溪古镇

国际康养生活小镇洛带古镇西部文化产权交

安仁文创园易中心智能动漫园博客小镇产品业态：西部集团小镇业态集成度较高，对后期运营能力和盈利能力提出较高挑战运营诊断区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断资料来源：客户内部资料，毕马威分析24【城镇化·安仁古镇】作为整个集团城镇化的标杆项目，安仁古镇已围绕文化主题形成多主题特色场景组团，但存在文化价值转化乏力、盈利能力不足的问题合作开发产品运营安仁方所书店、等商铺 ——安仁古镇商业（安仁古镇商业依赖承包商经营，第三方操盘意愿和能力均不足）+云南世博/IMBOX上海乡伴文旅等上海创盟深圳文化产权交易所等康佳——锦绣安仁花卉博览园——南岸美村——临盘庄园——文化产权交易中心——康佳之星安仁创新中心客群结构文化体验街：沿街商铺进行出租。收入主要来源于演艺及商铺租金公馆群：与民营企业家共同开发建设，招引艺术家入驻收入主要来源于场地租金及小部分门票收入锦绣安仁：与云南世博共同建设运营，功能面向大众景点观光及展会承办收入主要来源于场地租金及小部分门票收入省内游客占比70%青年游客占比上涨至20%商务考察人群占比上升区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断运营分析

运营诊断文旅集团/川报/民营企业家——安仁博物馆群运营痛点一：合作管理难度高，不同文化主题的合作方对应多合作内容和不同合作模式，对操盘能力提出较高挑战数据来源：客户内部资料及访谈，毕马威分析25运营痛点三：业态间协同效应较弱，小镇内业态丰富，但各业态在内容和布局上缺乏联动考虑，整体业态较为分散，在游览和消费上易出现失焦情况运营痛点二：文化价值转化乏力，文博、IP、剧场等文化类项目投资大、消费受众窄、盈利能力弱、回报周期长，未来应着重强化小镇消费场景建设和盈利机制构建一镇：黄龙溪古镇一园：欢乐田园代建产品运营政府连续5年支付，每年3千万管理费水街二期三期少量商铺，大部分原住民所有政府所有，20年经营权未来开发，自建自持拥有经营权物业面积6万平方米游客年接待游客总量超过700万本省占比90%此后依靠商业反哺中老年家庭客群亲子客群全年龄段家庭度假客群区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断【城镇化·黄龙溪古镇】受区域规划影响，倒逼黄龙溪由城镇化综合开发向轻资产运营转变，后续应着力打造新消费主题，沉淀可复制拓展的轻资产运营模式运营分析

运营诊断运营痛点一：产品联动不足，一镇（黄龙溪古镇）一园（欢乐田园）产品客群可实现全年龄段互补，但目前景点间在路线和营销上串联不足数据来源：客户内部资料及访谈，毕马威分析26运营痛点三：客群粘性问题，黄龙溪主流客群为旅行团带来的短途游客和成都周边自驾游客，驻留时间较短，未来应考虑构筑不同时段、不同客群消费场景较少，提高客群驻留时间和客群粘性运营痛点二：商业模式亟需拓展，目前依靠政府托管收入基

本保持盈亏平衡，自持商业部分盈利支撑较弱，且周边暂无综合开发可能，须着力打造新消费主题，拓展商业综合收益渠道【城镇化·洛带古镇】西部集团城镇化板块的新布局，洛带古镇尚处于前期建设阶段，未来应重点关注项目区块的业态融合，抬升区域整体价值湿地公园中国艺库洛带老街博客小镇龙泉山脉慰然花海洛带古镇项目布局情况原有土地情况地块编号净用地（亩）已建在建（亩）未建（亩）中国艺库14362.580.5330410.5博客小镇574244合计717306.5新增土地2018年6月21日通过土拍顺利拿下博客小镇西侧107.7亩纯住宅用地与碧桂园合作开发工作，预计2019年开盘区域业务运营现状诊断业务板块运营现状诊断运营诊断运营分析运营痛点一：项目产品组合游离，洛带古镇与中国艺库、博客小镇空间接近但在业态分布、建筑形态等方面联动融合不足，未来应重点关注业态主题间串联问题数据来源：客户内部资料及访谈，毕马威分析27运营痛点三：客群引流挑战，洛带古镇以周边游客流为主，流量经济带动性和辐射能力相对较弱，项目区域内亟需打造新的“现象级”产品运营痛点二：存量物业量大，现有业态定位与周边区域经济基础适配度较低，为未来存量去化和商业运营带来压力西部集团各业务板块、各区域业务运营现状诊断及区域竞争格局分析汇总28维度优势劣势机遇挑战区域运营成都及周边本地市场经验丰富产品创新能力较强业态丰富，运营管理难度较 大房产去化能力较弱自主融资能力有待提升区域产业发展扶持力度 大区域人才聚集度高，人 才资源丰富政策调控，土地资源获取难度 大区域内细分产业竞争激烈区域存量去化压力大西安及周边土地获取能力较强自主融资能力较强房产去化能力较强产品单一，发展速度慢盈利能力较弱区域品牌影响力需提升文旅资源需进一步挖掘旧改政策力度大，市场 空间广阔营商环境逐步优化土地供应充足限售、限价、限外、控开发等 房地产政策紧缩，土地资源获 取难度大重庆及周边土地资源获取能力强自主融资能力较强房产去化能力较强成本管理能力较强产品创新能力待提升发展速度与发展质量需平衡区域影响力需提升重庆地产容量空间大区域建设促进力度大政策调控，中心城区土地资源 获取难度大郊县交通及消费市场环境落差 大业务运营文化+旅游演艺活动实力强劲产品运营经验丰富行业敏锐度高游客黏性低产品资源整合需提升产品非标程度高自我造血能力不足文旅资源丰富文旅发展政策红利门票控费多元化企业涉足文旅，竞争加 剧城镇化土地资源议价能力强新型城镇化布局较早， 具有先动优势产业结合度高乡村振兴、新型城镇化 战略驱动政策调控，土地成本升高存量过剩，房产去化压力大电子+金融经验丰富的合作伙伴经验不足，基础薄弱电子信息、金融产业发 展促进政策产业融合加深技术研发、创新速度与产业发 展速度适配信息安全风险29业务对标案例解析【业务对标案例】世贸集团通过多元业务协同发展，积累了丰富的战略资源，为其高质量、可持续发展奠定了坚实的基础，案例对标将着重剖析世茂集团房地产、文旅及创新业务简介：世茂集团是一家国际化、综合性的大型投资集团，经过三十年的发 展，在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司。集团总 资产规模约4160亿元，可售货值超10500亿元；布局：世茂集团覆盖香港、上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、武汉、 厦门等全球100余个城市。世贸文化世贸酒店世贸房地产世贸创新业务世贸

主题乐园世贸商业在“以城为始，构建可持 续性发展生态圈”理念指 引下，布局地产、酒店、 商业、主题娱乐、物业、金融、教育、文化、健康、高科技等多元业务领域，并通过多元业务高质量发展为完成下一轮跨越式发展积累了充裕的战略资源储备。30【业务对标案例】世贸集团房地产业务核心竞争力房地产业务三大核心优势资源获取：议价能力强，土地收益高资源获取能力：建立起了完善的住宅和商业地产开发运营体系，将综合地产项目助推区域整体价值提升的项目案例和经验积累充分转化为政府谈判和资源获取中的主动地位和议价能力；区域综合开发：通过区域综合开发获取成片土地，拉低拿地总成本。据统计，截至2018年，世茂集团的平均拿地成本不足6000元/平米,但平均销售价格超过15,000元/平米，价值带动比超过200%。产品运营：通过系列化、标准化、规模化提质增效

产品系列化：世茂集团通过推动产品升级、完善产品体系、拓展产品覆盖范围实现业务版图和盈利空间拓展，以住宅项目为例，世贸集团从需求出发进行分类创新，针对刚需、改善、高净值客户群体需求点，形成“云系、璀璨系、天誉系、国风系、龙胤系”等五大住宅产品体系，产品覆盖住房需求“全生命周期”；

产品标准化：在产品开发标准化方面，世茂集团通过“360度管控交付标准”、“全项目周期工程管理体系”等落实降本、提质、提效，对旗下超过78%的产品进行标准化管理；融资创新：以金融思维操盘地产，探索产融结合新路径早在2015年就推出了国内首单物业费收益权资产证券化和首单购房尾款资产证券化产品，

2016年发行了“博时资本—世茂酒店资产证券化”产品，创下国内首单和规模最大的非住宅类地产产品证券化实践纪录；近三年来，世贸集团连续在银行间市场交易商协会、海外市场等发行ABN、熊猫中票、美金高

级票据、“点心债”等，通过融资创新，世茂集团总体融资成本显著低于同行业企业平均水平，甚至在2017年创下平均融资成本5.3%的新低。31【业务对标案例】世贸集团文旅业务核心竞争力商业模式：轻重资产结合，迅速做大规模轻资产模式主要是文旅管理经验输出，重资产模式主要为房地产、酒店等传统地产项目；产品组合：平台思维、整合资源、共享共赢在2012年宣布“旅游地产”的发展战略后，世贸集团开启了以对外合作强化文旅产品附加值

的新发展模式。先后与北大青鸟、东软熙康、世博集团、盈时集团等合作，带来教育、康养、展览等特色资源导入，通过新产业资源导入来实现文旅地产产品升级迭代和价值提升。文化业务主题乐园业务IP运营：“国际IP融合自有IP”思路，创新文旅运营世茂集团采用“自主开发+国际合作”的思路，一方面自建“茂险王”等IP，一方面与日本三丽鸥等公司开展IP合作，实现借力打力、共享流量和影响力的效果；自有IP： 国际IP：轻重结合案例1：世茂集团与云南红河蒙自地区的战略合作，世茂喜达和世茂旅游在蒙自投资“茂御酒店”与“茂险王主题乐园”，同时受托管理5-6个旅游项目，全面参与红河全域旅游资源整合和价值再造；32轻重结合案例2：2018年世茂集团斥资200亿元在福建永泰打造“梧桐田园诗艺小镇”和“葛岭芳华小镇”，以文化的“轻”导入地产的“重”，将轻资产投资的内容运营能力与重资产的撬动效应形成闭环。【业务对标案例】世贸集团创新业务探索方向剖析创新业务

探索方向借鉴发挥房地产主业引领作用，积极沿城市建设相关产业链延申世茂集团积极配合城市转型发展的需要，重视创新发展，布局金融、教育、健康、高科技等相关业务，为城市发展贡献力量。金融高科技健康海外投资教育通过参控股形式，构建自身金融生态系统；与人工智能技术深度整合，打造智能楼宇、人工智能产业园区等整合康复、老年病和居家养老板块，形成独特的医养结合模式；引入国际优质办学资源，贯穿幼儿园、小学、初中全阶段；加强海外优质资产识别，积极投资与自身业务发展紧密相关产业；世贸

世贸

世贸

世贸商业

主题乐园

酒店

房地产创新业务以优势业务为依托，串联创新业务，使两者互惠共生331.3西部集团资源禀赋、短板制约及外部机遇挑战分析西部集团资源禀赋（S）分析资源禀赋——内部优势央企背景：信誉好，具备社会责任优势−央企背景相对民营企业，在综合开发等涉及关键资源获取的政府谈判及后续战略合作中具备信任优势；−西部集团勇担社会责任，在西部多个贫困落后地区启动文旅扶贫项目，拥有优良的社会责任口碑和企业形象。品牌效应：华侨城品牌辐射影响力大−华侨城集团雄踞全球主体公园集团四强，在全国范围内拥有多个知名品牌和大量口碑产品，为西部集团业务拓展、资源整合、市场营销等多个方面提供优势加成。成本优势：集团信用良好，融资成本占优−集团总部统筹融资安排和资金成本分摊，在高杠杆的城镇化等领域，依靠资金体量和融资成本优势可有效建立竞争壁垒经验优势：运营经验丰富，先手优势显著−在文旅项目开发、运营和管理方面经验丰富，拥有欢乐谷等口碑产品，有利于规模化扩张时打开局面；−具备文旅+城镇化集成的经验优势，是西部集团在房产开发等相对短板领域对外战略合作中的重要筹码。创新优势：创新动能强劲，创新实践丰富−西部战区作为集团业务开拓者，拥有最强的主观能动性，已在西部形成安仁、欢乐田园、眉山中法农业科技产业园等创新范例型产品，为未来进一步创新拓展沉淀了多层次、多类型蓝本。35业务层面−文旅产品非标准化程度高：文旅相较纯地产项目非标准化程度高、前期投入大、回报周期长；−造血能力不足：造血主要依赖地产去化和文旅门票经济，盈利渠道较为单一；−资源储备有待进一步夯实：部分核心项目周边资源储备不足，需进一步开放合作，寻求多渠道、多为下阶段发展蓄势。职能层面−管控职能需优化：股权结构较为复杂，法人和管理双口径管理，为权责界面澄清和管理提质增效带来现实难度；−人才体系需完善：管理人才及专业核心骨干储备有待进一步，尤其在潜力市场、核心项目的关键岗位存在结构性短缺；−激励机制待强化：薪酬体系尤其激励机制是国资企业共性痛点，一定程度上制约了执行层面创新和效能提升的动能；−降本增效仍有空间：文旅等业务非标属性和管控界面的交叉影响运营和管理效率提升，未来降本增效仍有较大提升空间。西部集团短板制约（W）分析短板制约——内部劣势36西部集团外部机遇挑战分析外部机遇及挑战机遇（O）

V.S挑战（T）区域机遇政策紧缩−人口红利释放：国家新型城镇化建设与乡村振兴战略框架下，成渝城市群建设、关中平原城市群建设等政策机遇为中西部城市带来发展机遇，对中高层次人才吸引力迅速提升，带来附加红利；−文旅地产去化：土地及地产的紧缩政策短期内仍暂无松动迹象，文旅“去房地产化”导向明显，对未来造血渠道多元化提出挑战；−旅游大开发战略机遇：西部地区有特色、有潜力、待开发或二次升级的文旅资源储备丰富,西部省市对文旅资源开发和价值挖掘的高度重视，为西部战区的文旅产业发展提供了绝佳的战略机遇。产业机遇−门票控费：景区门票控费导向下，文旅业务盈利结构和商业运营能力需要寻找创新突破。竞争威胁−产品迭代加快：在特色小镇、文旅综合体等领域，新创意、新体验、新模式“保鲜期”极短，易导致同质化恶−新型城镇化政策驱动：新型城镇化政策为多种产业创新要素集聚创造了载体空间性竞争，对产品定位规划、业态组合设计、特色资源导入、商业模式打造、运营服务优化等提出更严苛的要求；−互联网+产业二次赋能：互联网+产业的深度融合，为实体经济创新发展赋能−同质竞争加剧：除融创、蓝光、兴城等西部本土地产、旅游市场主体外，华润、保利、恒大等国内多个大型地−文旅需求提高：消费需求的多元演化与供给侧结构性改革适配，为城镇化和文旅产品差异化、品质化发展创造了广阔的市场空间产、文旅集团均把西部地区视为下阶段战略发力核心区域，预计未来西部城镇化和文旅市场竞争将持续升温，市场资源获取、项目建设等领域的争夺将更为激烈。37西部集团资源禀赋、短板制约及外部机遇挑战总结内部资源禀赋央企背景：践行央企责任，信誉度高品牌效应：依托华侨城品牌，辐射影响力大成本优势：华侨城信用背书，融资成本低廉经验优势：运营经验丰富，先手优势显著创新优势：创新资源积累深厚职能:业务:内部短板制约−

产品非标准化程度高−

文旅业务造血需加强−

资源储备有待夯实−

管控职能需优化−

人才体系需完善−

激励机制需强化−

降本增效仍有空间外部挑战政策紧缩：−

房地产政策加码，“文旅地产”去地产化，土地资源获取难度大−

门票控费，对强化二消，提高盈利水平提出挑战竞争威胁：−

产品迭代快，同质竞争加剧外部机遇区域机遇：−−人口红利释放旅游大开发战略机遇产业机遇：

−

新型城镇化政策驱动−

互联网+产业二次赋能−

居民消费升级，文旅需求提高381、业务战略理解与诊断华侨城集团及西部集团战略定位及发展现状概览西部集团各业务板块、各区域业务运营现状诊断及区域竞争格局分析西部集团资源禀赋、短板制约及外部机遇挑战分析西部集团三年战略规划西部集团业务战略定位及角色修编西部集团三年战略发展目标西部集团三年战略体系规划目录2.1西部集团业务战略定位及角色修编未来三年，西部集团将着力打造“12345”战略体系，以“华侨城最具创新能力的规模化价值创造平台”为总体定位，依托五大板块业务、三大发展模式，践行新时期战略使命推动西部文化融合发展探索西部城镇化新模式文化+旅游+城镇化文化城镇化从“样板间”到“楼王”——华侨城集团最具创新

能力的规模化价值创造平台1

个总体定位2

项战略愿景3

种发展模式5

大业务板块旅游金融电子信息旅游+互联网+金融科技+产业+园区4

条战略使命西部文化旅游的领跑者西部新型城镇化的引领者深耕西部特色旅游资源承接集团创新业务落地核心业务协同业务41在战略落地执行层面，未来三年西部集团将紧握三大抓手和两大利器，为集团中长期战略发展目标的实现创造新的价值从“样板间”到“楼王”——华侨城集团最具创新

能力

的规模化

价值创造

平台业务发展路径创新抓手规模化抓手价值创造抓手管理提升路径能力建设利器平台打造利器愿景目标西部地区文化旅游的领跑者西部新型城镇化的引领者42战略使命推动西部文化融合发展深耕西部特色旅游资源探索西部城镇化新模式承接集团创新业务落地发展模式文化+旅游+城镇化旅游+互联网+金融科技+产业+园区3大抓手2大利器432.2西部集团三年战略发展目标2019-2021西部集团发展总体目标2

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1聚焦成都、重庆、西安“三中心”；联动川、陕、渝、云、贵“五省市”构建文、旅、产、城、人“大平台”，打造西部文旅+城镇化“生态圈”到2021年，管理口径营收超200

亿元，三年累计营收520

亿元、三年累计利润总额超20

亿元经营业绩超越旅游业态扩容城镇化产品升级到2021年，新增3

个城市文旅商业综合体，建成2

个田园主题综合城镇化项目探索“科技+产业+园区”模式的创新运用，推进“文旅+互联网+金融”跨界的战略性尝试组建区域性投资平台，以开放的平台思维、全局思维促进内外部合作，以模式创新促进存量做优、增量做强、规模做大，实现下一个三年的跨越式发展到2021年，累计建成3

个欢乐谷（成都、重庆、西安）、2

个欢乐田园（成都、西安），经营自然景区5

家深化战区+兵种协同44以平台促跨越2019-2021西部集团主要经济指标展望2019-2021年主要经济指标（亿元）2

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1182.81.615.62021年主营业务收入构成（万元）地产板块租赁板块文旅板块产品（业务）名称数量2019年2020年2021年地产销售138.7156.9182.8主题公园8.69.812.9自然景区0.91.11.5古镇0.60.81.2租赁业务1.21.41.62021E营业收入总额：200亿元2019-2021年主要业务营业收入分布（亿元）指标项2019年2020年2021年主营业务收入150170200利润总额56.510净利润3.84.97.5资产总额705721744资产负债率小于68%小于68%小于68%24103661502001181356.5010-501001502002502016201720182019E2020E

2021E营业收入营业利润2019-2021年：收入复合增长率为10%利润复合增长率为26%170452019-2021西部集团组织职能强化目标产品结构调整存量精品化，增量产品化组织结构调整精准优化，提质增效强化“文旅产品提供价值输入、城镇化产品承担价值兑现”的模式，构建灵活适需、特色鲜明的产品体系人力资源调整以人为本，促进赋能投资风险控制科学决策，严控风险以补短板、优能力、提效能为核心，坚持优化队伍建设、组织管理和激励机制。以战略版图为投资蓝图，构建科学、合理、高效的投资风险管控体系，抓好投前-投中-投后的全周期风险识别管控工作。2

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1以坚定瘦身、提质增效为核心，聚焦管控能力与决策效率提升，全面优化战区管理架构与管控模式。46472.3西部集团三年战略体系规划482.3.1业务发展战略价值创造能力创新2019-2021西部集团业务战略总体实施计划2

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1总体实施计划围绕打造“华侨城集团最具创新能力的价值创造平台”的总体定位，以“创新”和“价值创造”为两大“支点”，强化“创新链”和“价值链”，构建“双核两翼”业务发展体系。核心业务1：文化旅游——聚焦内容创新，强化盈利支撑，实现价值再造赋能端助翼：电子信息——深化“战区”与“兵种”合作，孕育产城新动能核心业务2：城镇化——坚持特色打造，提升区域价值，探索模式创新要素端助翼：金融投资——产融深度结合，放大投资赋能，助力价值发现+金融投资要素端49电子信息赋能端文化旅游武器城镇化主战场2019-2021文旅板块发展总体思路：狠抓创新能力构建，激活价值创造赋能，打造三大产品、两大助翼的“3+2”业务发展体系文旅+文创乡村田园休闲都市主题娱乐文旅+互联网自然景区度假+2：赋能配套存量转型升级轻资产模式拓展增量聚焦未来产值增长盘盈存量、夯实产值支撑品牌升级、促进旧业新生聚流为金、引爆区域价值需求导向价值创造做活存量提炼模式复制拓展创新能力构建价值创造赋能1：潜力关注产品资源导向，融合创新2：核心支柱产品旧业新生，创新为径3：战略支撑产品因地制宜，精准创新“3+2”产品体系，筑西部文旅“器”、“术”、“法”以都市主题、乡村田园、自然景区为三大拳头产品，“文旅+文创”、“文旅+互联网”为两大助翼“能力创新”+“价值创造”，造西部文旅“神”、“魂”、“道”以能力创新为抓手，从产品业态创新进行破题，以价值创造为导向，从文创、互联网赋能展开探索502019-2021文旅板块三大产品发展战略：以业态创新为关键破题抓手，做强做实都市主题、乡村田园、自然景区“三大拳头产品”旧业新生，创新为径都市主题娱乐以“欢乐谷”为代表乡村田园休闲以“欢乐田园”为代表自然景区度假以“剑门关”为代表主题层创新：做到两坚持两避免坚持深度市场调研坚持“造船出海”与“借船出海”结合╳避免跟风追求“科技”、“体验式”概念╳避免盲目追求、强行引入与区域竞争对手同质同类IP；产品层创新：抓好三个维度产品创新维度产品更新维度二消构建维度因地制宜，精准创新规划统筹层面：因地制宜、提炼标 准地形地势产品组合数据库消费需求因地制宜复制推广品牌打造层面以口碑带流量，提模式促推广业态布局层面：需求导向精准创新兼顾社会责任融合创新，资源导向轻资产运营重资产运营把握稀缺资源持续关注、评估、筛选具备“目的地”潜力的自然景区资源，构建全域旅游

生态链战略资源储备轻重融合布局切入新景区资源“旅游目的地”思维打造

“文旅+城镇化”开发提升游览体验，丰富消费业态人文资源挖掘和后天景观打造，形成与自然风光的互补积极探索“文旅+”产品组合51助翼核心点以文创为助翼，通过文旅+文创，使价值创造贯穿文化旅游产业全生命周期。文旅+文创

赋能价值创造都市主题娱乐乡村田园休闲自然景观度假文旅业务端形态高值文化形象转化为可重复消费的高附加值旅游商品“爆款”产品打造，为游览为主的文旅项目引入新卖点和盈利极；52价值链——产品价值实现文化创意氛围营造和载体构建文旅目的地重要场景元素构建创新链——游览体验升级深挖人文内涵，为城镇化特色古街小镇“注魂”，以人文吸引力带动流量导入，带动区域价值提升业态赋能——区域价值提升2019-2021文创助翼发展战略：以文创为助翼，从价值链、创新链、业态赋能多维度助力文旅业务多极拓展、提质增效2019-2021文旅+互联网助翼发展战略：深度挖掘流量经济共性，提升平台工具效能，促进人流、数据流、资金流的多向价值互动与提升助翼核心点以互联网为助翼，紧抓文旅与互联网两大产业对于流量的共性需求，发挥互联网平台工具作用，运用互联网思维，促进客流与“客流”（数据流）的双向价值提升。构建西部文旅“大平台”，融通“大数据”、构建“大系统”，助力运营优化、决策支撑、资源整合。线上（互联网）

线下执行优化执行反馈通过数据整理线上线下壁垒数据库产品库数据分析决策支持基于数据分类、整理和分析后，产生结论性的结果：消费行为景区热点分布客群画像营销方式效果景区路线合理性等线下资源线上化线上资源线下化运营信息产品数据基于收集信息，进行分类整合，形成数据库和产品库，基于运营与产品数据，进行简单归集；“智慧文旅大平台”数据流贯穿业务生命周期图整合资源：以“智慧文旅大平台”串联“大西部”优化运营：以“智慧文旅大平台”为载体，打造智慧景区，提升整体运营服务决策支撑：以“智慧文旅大平台”线下数据线上化，以“大数据”完善客群画像，精准定位，为决策提供充足的信息数据支撑。532019-2021城镇化板块发展总体思路：立足综合开发，加强资源储备，围绕不同圈层文旅商住需求，构建三大产品、两大抓手的“3+2”业务发展体系城市文旅综合体特色文旅小镇田园农业综合体1：核心支柱产品

2：战略支撑产品

3：潜力关注产品+抓手2：以运营管理实现价值创造在前端设计中引入运营视角

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在项目管理中导入模块思维

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在商业运营中发挥平台效应城市增量培育，产值支撑输出城市文旅综合体运营

“西部模式”城镇存量盘活，突破造血瓶颈书写西部小镇”西部答案“乡村做精存量，形成标杆探索田园农业综合体模式输出 的“西部路径”+抓手1：以综合开发实现城镇化业务的规模化基于居住功能进行配套地产建设，迅速做大体量

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基于城市功能进行城市配套建设，延展项目规模542019-2021城镇化板块三大产品发展战略：城市文旅综合体作为核心支柱，文旅特色小镇作为战略支撑，田园农业综合体作为潜力关注，分批、分期、有序推进城镇化规模发展进程文旅特色小镇战略支撑产品发展策略以盘活存量为首要任务一、打造业态丰富、特色鲜明的产品体系核心圈层：建筑、景观周边圈层：特色民宿、沉浸演艺、夜 食文化安仁：会议会展→商务经济助益游客经济黄龙溪：精致商业→特色消费场景串联洛带：新型业态→与古镇核心区联动，实 现博客小镇等新型业态与古镇主体大融合田园农业综合体潜力关注产品发展策略以做精存量为核心目标一、用好政策红利，探寻拿地创新农业为基配套发展旅游提升农业科研、示范生产休闲体验商业配套、农产品加工、科技成果转化、物流仓储开展确权流转试点完成入市改革试点统筹探索增值收益分配机制方式创新城市文旅综合体核心支柱产品发展策略以培育增量为第一要务一、以核心区土地储备为第一战略要务自主争取市场招拍挂股权并购合作联手合资公司拿地项目分期合作开 发文旅元素商业载体文化、旅游、商业复合标签核心区布局集约型、多元化、复合型城市文旅综合体55注入注入二、立足产、城、人，融汇文、旅、商二、营造丰富多样的文化、商业、生活微生态二、创新产品功能体系2019-2021城镇化综合开发抓手发展战略：以综合开发为抓手，实现城镇化攻城略地，基于居住功能进行配套地产建设，基于城市功能进行城市配套建设主要生力军和造血源规模化发展的主要生力军和造血源启动新运营从产品全景结构优化角度出发对住宅地产的业务定位进行调整更新基于居住功能进行配套地产建设，迅速做大体量基于城市功能进行城市配套建设，延展项目规模居住功能仍是所有城镇化最基础、最核心的功能减少纯住宅地产项目将住宅项目融入“文旅+城镇化”赋予住宅地产新的主题和功能定位，充分发挥住宅地产的聚人、造血能力强化合作实现优势互补、形成战略合力，提升流程效率高周转速率助推规模化战略高周转速率助推规模化战略迅速铺开。主要路径招商合作、资源导入增质提效梳理整合优质战略资源平台，助力项目运营针对城市文旅商综合体针对特色小镇和田园农业综合体核心思路因地施策、补充强化功能补全聚焦产品本身短板和城市功能薄弱环节进行针对性补全562019-2021城镇化运营能力提升抓手发展战略：全面贯彻落实全生命周期操盘概念，以运营视角、价值导向协助各环节优化提升，拓展城镇化业务价值空间在前端设计中引入运营视角在项目管理中导入模块思维在商业运营中发挥平台效应57以运营表现作为存量策略调整和增量项目筹划的决策支撑加强对共性环节进行标准化、规范化运营思考搭平台、引伙伴，整合资源，借力打力、以商促商，为项目价值提升引入外援生力军2019-2021电子板块发展总体思路：继续践行集团“振兴康佳”号召，深化“战区”与

“兵种”协同，探索产业特色城镇化发展模式结合区域政策、产业基础和地方发展，西部集团 应响应华侨城集团“振兴康佳”战略号召，深化

“战区”与“兵种”协同，配合康佳电子科技园 区等业务板块在西部落地发展。西部集团积极响应“振兴康佳”战略号召科技产业城镇化旅游文化“战区”与“兵种”围绕城镇化概念协同发展发展思路发展策略健全资源适配机制：高度对接、深度协同，利用自身在西部地区政、产、学、研领域资源，提供土地、政策等资源、经验对接支持；开发园区周边配套：共同探索“科技+园区+产业”与西部新型城镇化融合创新；孕育产业新动能：在产业投资领域与康佳加强对接，通过产业投资为长远发展孕育新动能。近期配合康佳科技产业园落地发展中期联动电子板块与西部集团各项业务远期发展产业特色城镇，探索新模式发展路径582019-2021金融板块发展总体思路：围绕主业开展投资创新探索，以“产融结合”小切口尝试，拓展文旅产业“深度、广度”小切口尝试一：拓展并购，破除资源瓶颈拓展并购业务关注方向：−IP或文化创新生产企业−自然景区运营商−拥有文旅产业其他核心资源的企业剑门关旅游开发股份有限公司成都文化旅游发展股份有限公司小切口尝试三：引入创投，赋能创新发展产业投资

IP孵化：发掘有潜力、可结合的IP，进行精准孵化；

创意商业化尝试：通过孵化器进行小规模市场投放，检验文创产品市场认可度，减少试错风险。安仁文创孵化器金融投资是促进产业发展的重要手段之一；结合西部文旅发展现状，通过小切口“产融结合”模式探索，破除资源瓶颈、发 现文化价值和赋能创新发展，助力文旅拓展产业“深度、广度”；“文旅+金融”探索方向——产融结合小切口尝试二：搭建平台，发掘文化价值深圳文交所西部运营中心59建立区域文化交易中心平台建立：设立交易所，挖掘文化创意产品商业价值；发展目标：建立区域文化产权交易、文化产业投融资、文化企业孵化和文化产权登记托管四大平台；602.3.2区域发展战略核心聚焦区域：发力深耕，辐射区域成都区域、重庆区域、西安区域成都：围绕城市核心打造文旅综合体；依托城镇化布局探索盈利模式西安：深耕西咸新区，培植政商关系，以龙头项目撬动文旅综合开发重庆：核心城区坚持滚动组团开发，结合近郊资源布局特色城镇化协同布局区域：配合作战，择机而动战略型协同区域云南：配合云南大会战和第二总部建设，协同开发文旅资源贵州：聚焦贵州民族文化、自然生态资源，开发价值洼地机遇型协同区域核心区域周边三线城市（自贡、宜宾等）：基于优质项目谨慎点状布局西藏：以单个项目基于为契机予以拓展西部5A景区所在地：密切关注，择优进入远景关注区域：新疆、青海、甘肃、宁夏等保持适度关注，三年内暂不进入远景关注区域61协同布局区域核心聚焦区域2019-2021区域发展战略总体思路：核心聚焦区域——协同布局区域——远景关注区域三圈层布局2019-2021成都区域发展战略：深耕核心区、郊县及邻近地市，借力区域中心城市辐射带动作用，以规模发展加快四川省“大旅游、大古镇”业务版图落地成都区域发展思路及产品布局

成都城市核心区域：“招拍挂”+“收并购”两大抓手，夯实土地资源储备布局都市主题娱乐产品和都市文旅综合体成都郊县、邻市周边地带：“东进、南拓”谋求增量发展，强化新城区域渗透未来布局田园综合体、乡村田园休闲产品、文旅特色小镇和自然景区度假中心城区东部新区文旅特色小镇（双流欢乐海岸）田园综合体中法农业科技园都市文旅综合体都市主题娱乐成都欢乐谷、（玛雅水上世界）自然景区度假西岭雪山乡村田园休闲欢乐田园安仁古镇、黄龙溪古镇、洛带古镇（）为待规划项目622019-2021重庆区域发展战略：聚焦重庆主城区和郊县综合开发建设，利用重庆旅游“五张牌”资源，尽快完成地产向文旅融合转型，推进“大长江、大组团”格局落地文旅特色小镇田园综合体都市文旅综合体（欢乐海岸）都市主题娱乐重庆欢乐谷及玛雅水上乐园自然景区度假红池坝景区乡村田园休闲（温泉小镇）（）为待规划项目重庆区域发展思路及产品布局

重庆主城区：渝北向其他区域延伸突破，通过“一城多星、连点成线、以线带面”实现规模化发展布局都市文旅综合体、都市主题娱乐产品重庆郊县区域：把握温泉等近郊特色文旅资源，丰富区域产品结构布局产品为文旅特色小镇和自然景区度假产品632019-2021西安区域发展战略：顺应和把握大西安城市建设战略机遇