房地产公司项目目标成本管理工作指引

目标成本管理工作指引流程概述流程目的明确目标成本的制订及监控管理程序，规范项目目标成本管理，确保项目投资收益最大化。适用范围适用于公司所有开发项目。定义项目目标成本：广义是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划；狭义仅指在某阶段确定的控制性的、不能随意变动且作为考核基准的成本目标。流程要素描述支持文件成本管理流程支持文件成本管理流程流程CP点扩初完成后确定控制性目标成本责任部门主导部门：预算合约部参与部门：前期规划部、财务部、项目管理部、市政部、项目部、计划经营部、销售客服部流程KPI目标成本变动率工程目标成本测算的准确率输入条件成本科目各阶段设计成果输出结果目标成本测算表目标成本审批表责任成本表目标成本管理工作指引流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点／风险点提示扩初完成后确定控制性目标成本明确目标成本确定的时机，标志成本测算由指导性/参考性向控制性/考核性的转变——·扩初阶段确定控制性目标成本，对成本测算能力和目标成本执行能力要求都比较高

工作程序项目开发各阶段目标成本的形成及作用项目论证决策阶段，依据投资估算确定项目目标成本，成为项目总目标成本，用以控制规划方案设计。项目规划方案设计完成后，依据方案设计概算确定目标控制成本，成为控制扩初设计的目标成本。初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标控制成本，成为控制施工图设计的目标成本。施工图设计完成后，依据施工图预算确定项目实施的成本，成为项目实施阶段的目标成本。项目开发各阶段目标成本的确定通过项目策划和可行性研究，预测出合理的预期利润，以此倒逼项目总成本目标，以此作为指导项目策划、设计的指标；并用项目总成本目标层层倒逼规划设计、初步设计和施工图设计成本目标。规划设计阶段：用项目总目标成本减去不可预见费的结果指导规划方案设计，直到规划方案设计优化到满足该成本。即：规划设计目标成本≤总目标成本－不可预见费初步设计阶段：用规划设计形成的目标成本指导初步设计，直到初步设计优化到满足该成本。即：初步设计目标成本≤规划设计的目标成本＋不可预见费20%施工图设计阶段：用初步设计形成的目标成本指导施工图设计，直到施工图设计优化到满足该成本。即：施工图设计目标成本≤初步设计的目标成本＋不可预见费10%施工图设计形成的目标成本加上未使用的（≥70%）不可预见费用，形成最终的项目目标控制成本。即：项目目标控制成本=施工图设计目标成本+不可预见费用70%不可预见费为开发项目直接成本部分（土地价款除外）的2-5%。目标成本确定过程中填写《目标成本测算表》目标成本确定目标成本的逐步细化和确定：预算合约部负责从项目拓展阶段的成本估算直至扩初设计完成后编制控制性目标成本，预算合约部负责扩初及施工图阶段成本测算，预算合约部组织目标成本决策会，根据会议结论确定目标成本，填写《目标成本审批表》，并按照《授权手册》规定报审批。责任成本确定责任成本体系由预算合约部依据组织机构设置及职责划分确定基本原则，各业务部门参与，形成《项目成本责任划分通则》，报主管经理审核、总经理审批，作为各项目成本责任划分的基本依据。项目取得后，预算合约部即依据项目可研阶段的成本估算，着手编制《责任成本表》并逐步细化，直至目标成本确定之后细分至各部门。目标成本调整目标成本调整的归口管理部门为预算合约部：相关部门在实际工作中，确因外部环境变化、项目经营开发计划发生重大变更时，可提出目标成本调整申请，上报预算合约部。预算合约部依照以下原则组织进行目标成本调整申请处理：事项预算合约部财务部审批上报1、C类：三级子目调整，不影响二级科目的目标成本（同一个二级科目内调整）审核合理性，考虑是否有更优方案或降级处理方案分析对年度付现、税务筹划、财务报表的影响，并给出意见主管经理总经理2、B类：影响到二级科目、不影响一级科目（涉及不同的二级科目下子目的调整）3、A类：影响到一级科目、不超出总目标成本总经理董事长4、总目标成本调整董事长责任成本考核责任成本考核方式为“目标成本变动率”，目标成本变动率=（当期动态成本-目标成本基准）/目标成本基准，具体指标定义以当年KPI有关说明为准。责任成本考核由公司确定年度考核方案时确定，相关评估方法以当年度考核方案为准，由公司预算合约部提供相关数据，