房地产行业土地市场2025年总结：规模收缩价值聚焦

股票研究行业年报证券研究报告股票研究行业年报证券研究报告股票研究/2026-01-12-27.6%/-6.4%/-19.2%。2）从成交端，全国样本城市土地成交建面其中一线/二线/三四线土地成交建面分别为1388/22133/75142万平方米，分别同比-25.9%/-5.7%/-14.1%，土地成交金额分别为其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/6.2%/3.1%，分别同比+3.8pct/+2.3pct/-0.6pct，且上海/深圳/杭州/成都全年溢价率突破价率前高后底，年初在优质地块及房企项目周期等因素的多重刺激溢价率也同步下滑。此外，从城市集中度上，2025年全国TOPTOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为37为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂、保利置业、中国中铁和中团拿地强度最高，为81.9%，其他房企也整体表现为拿地强度的同 31.1.供应审慎，推地规模继续收缩 31.2.优质地块主导市场，聚焦一二线城市 52.央国企为拿地主力，头部房企拿地强度大幅提升 8 请务必阅读正文之后的免责条款部分2of122025年全国样本城市1土地2成交建土地供应建面（万平方米）土地成交建面（万平方米）土地成交金额（亿元）土地成交楼面均价（元/平方米）土地平均溢价率2025202420252024202520242025202420252024全国样本城市117242141081-16.9%98663112795-12.5%2848832171-11.4%288727923.4%5.3%4.2%+1.1pct：一线城市14752037-27.6%13881875-25.9%38804465-13.1%279452381717.3%10.7%6.9%+3.8pct：二线城市2531527034-6.4%2213323467-5.7%1092711144-1.9%493547444.0%6.2%3.9%+2.3pct：三四线城市90452112010-19.2%7514287454-14.1%1368116562-17.4%18211894-3.9%3.1%3.6%-0.6pct数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究杭州等核心优质城市大力推地有关。根据中指数据，以公告时间为标准统1注：本文统计的全国样本城市为中指研究院除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、无锡、苏州、宁波、温州、厦门、青岛、北海2注：本文统计城市土地数据包含住宅用地、综合用地（含请务必阅读正文之后的免责条款部分3of12数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究请务必阅读正文之后的免责条款部分4of12数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究二线城市成交楼面均价为4935元/平方米，同比上涨4%，三四线城市成交楼面均价为1821元/平方米，同比下滑3.9%。图13：2021-2025全国样本城市土数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究请务必阅读正文之后的免责条款部分5of12图17：2021-2025全国样本城市土地平均数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究城市上海杭州成都石家庄土地成交宗数275217215土地成交建面（万平方米）4382667土地成交金额（亿元）242土地成交楼面均价3529936541217162213294135383145土地平均溢价率6.1%4.0%26.9%25.4%0.8%3.0%4.8%4.9%4.8%0.6%数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究请务必阅读正文之后的免责条款部分6of12 浦东新区单元C1A-3地块浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块闵行区莘庄社区02单元06-05地块金沙鹭岛房地产数据来源：中指数据，HTI研究请务必阅读正文之后的免责条款部分7of12企中央国企/地方国资/混合所有制企业/民营房企的占比分别为壹品拿地强度超过50%，其他房企也整体表现为拿地强度的同比上涨。数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：中指数据，HTI研究数据来源：克而瑞，HTI研究数据来源：中指数据，克而瑞，HTI研究3注：参考2022~2024年克而瑞权益销售金额榜单，筛选每年销售TOP20房请务必阅读正文之后的免责条款部分8of企业名称权益销售金额（亿元）权益拿地金额（亿元）拿地强度参考：季度拿地强度20222023202420252022202320242025202220232024202520252025Q1-22025Q1-3276127882858231127.2%39.5%24.1%39.3%63.9%35.6%48.4%保利发展2545200023.9%36.8%22.9%33.5%24.4%36.2%30.8%华润置地2112217941.3%37.1%30.2%36.7%67.8%35.5%49.6%万科地产2731244124147403.0%4.6%///招商蛇口28529.4%33.0%44.9%57.9%33.5%54.4%绿城中国45136.8%49.6%43.7%56.9%70.4%72.7%建发房产40641145.1%53.5%39.0%45.2%94.3%64.3%55.9%40438.9%43.5%26.0%华发股份29928039.8%32.1%9.8%越秀地产20627.6%44.0%27.5%31.7%28.4%24.9%20120.6%27.6%43.2%70.8%52.8%龙湖集团438256259/20.2%22.6%/7.7%7.1%7.3%绿地控股///////////滨江集团47740325621946.1%34.6%40.3%91.2%碧桂园472/////////金地集团424/9.1%////保利置业33.1%26.1%48.2%54.4%70.5%47.1%/244/210/59.9%61.4%52.8%/21.0%28.7%/267//30.2%/38.9%42.0%39.9%伟星房产/47.0%46.9%///25.5%新城控股278///////////融创中国466259///////////远洋集团229///////////旭辉集团2858///////////数据来源：克而瑞，中指数据，HTI研究123456789////////////数据来源：克而瑞，HTI研究请务必阅读正文之后的免责条款部分9of12板块总市值水平与行业在经济中所处地位不A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢2024A2025E金地集团行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。APPENDIX1SummaryInvestmentHighlights:ThecurrenttotalmarketcapoftheAHrealestatesectordoesnotmatchitseconomicposition.Keytargets:1)Development:A-Shares-PolyDevelopments,ChinaMerchantsShekou,GemdaleCorporation,ShanghaiZhangjiangHi-TechParkDevelopment;H-Shares-ChinaResourcesLand,ChinaOverseasLand&Investment,ChinaJinmaoHoldings,YuexiuProperty.2)Residential:SeazenHoldings,LongforGroupHoldings.3)PropertyManagement:Onewo,ChinaResourcesMixcLifestyleServices,ChinaOverseasPropertyHoldings,PolyPropertyServices,ChinaMerchantsPropertyOperation&Service,YuexiuServicesGroup.4)CulturalTourism:ShenzhenOverseasChineseTown.In2025,thelandmarketwillfocuson‘qualityoverquantity’.1)Supply:Nationalsamplecities’landsupplyis1,172.42millionsquaremeters,down16.9%YoY.First/second/third-fourthtiercitiessupply14.75/253.15/904.52millionsquaremeters,down27.6%/6.4%/19.2%YoY.2)Transactions:Nationalsamplecities’landtransactionsare986.63millionsquaremeters,down12.5%YoY,withtransactionvalueatRMB2.85trillion,down11.4%YoY.AveragetransactionfloorpriceisRMB2,887persquaremeter,up3.4%YoY.First/second/third-fourthtiercities’transactionareasare13.88/221.33/751.42millionsquaremeters,down25.9%/5.7%/14.1%YoY.TransactionvaluesareRMB388billion/1.09trillion/1.37trillion,down13.1%/1.9%/17.4%YoY.AveragefloorpricesareRMB27,945/4,935/1,821persquaremeter,up17.3%/4.0%/-3.9%YoY.Corecities’landtransferfeesremainoverhalf,withfirstandsecond-tiercities’premiumratesrelativelyhigh.In2025,theaveragepremiumrateinnationalsamplecitiesis5.3%,up1.1percentagepointsYoY.First/second/third-fourthtiercitiesare10.7%/6.2%/3.1%,up3.8/2.3/-0.6percentagepointsYoY.Shanghai/Shenzhen/Hangzhou/Chengdu’sannualpremiumratesexceed10%,at15.3%/26.9%/25.4%/10.3%.Quarterly,premiumratesarehighearlyintheyear,thendecline.Earlyyearsawasurgeduetoqualityplotsandprojectcycles,butinvestmentrationalizedmid-year,reducingheatandpremiumrates.In2025,thetop10andtop20cities’residentiallandtransferamountsaccountfor37%and52%ofthenationaltotal,up3and1percentagepointsfrom2024.Keyrealestatecompanies’investmentstrategiesalign,withcentralSOEsandleadingcompaniesmoreactiveininvestment.In2025,12realestatecompaniesexceededRMB10billioninlandacquisition,11beingcentralSOEs,includingCOLI,PolyDevelopments,ChinaResourcesLand,ChinaMerchantsShekou,GreentownChinaHoldings,C&DRealEstate,YuexiuProperty,ChinaJinmaoHoldings,PolyProperty,ChinaRailwayGroup,andChinaStateConstructionEngineeringCorporation,withonlyHangzhouBinjiangRealEstateGroupasaprivateenterprise.Combiningsalesdata,HangzhouBinjiangRealEstateGrouphasthehighestlandacquisitionintensityat81.9%,withothercompaniesalsoshowingYoYincreases.Overall,thetop100realestatecompanies’landacquisitionintensityis0.29,up70.6%YoY.RiskWarning:Theindustryfacesrisksofweakerthanexpectedpoliciesandfundamentaldownturns.Compendiumdisclosure：Fordisclosuresassociatedwitheachcompanymentionedherein,includingdisclosureofrisks,valuationmethodologiesandtargetpriceformation,ifany,pleaserefertothefullreportonourwebsite().4