物业管理条例

《物业管理条例》

县住房和城乡建设局

/sundae_meng一、2003年6月8日，国务院第九次常务会议通过并公布了《物业管理条例》，自2003年9月1日起施行。二、2007年8月26日，国务院对《物业管理条例》进行了修订，根据《物权法》的有关规定，对部分条文作了修改，并将条例中的“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”，“业主公约”修改为“管理规约”，“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。修改决定自2007年10月1日起施行。三、《物业管理条例》共7章70条，由总则、业主和业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用及维护、法律责任、附则7部分组成。/sundae_meng解读1：物业管理条例制定的背景随着物业行业的发展，物业管理实践中出现了一系列的问题，一是业主的权利义务不明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题无法追究有关责任方的责任。二是物业服务企业的行为不规范，存在着服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益。三是业主大会和业主委员会的成立、组成、运作缺少监督机制，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害了业主的共同利益。四是物业开发建设遗留的质量问题，使物业服务企业承担了本该由建设单位承担的一部分责任。针对这些问题，建设部起草了《物业管理条例（送审稿）》报请国务院审批。国务院法制办公室在审查过程中，经国务院领导同意，将条例草案在《人民日报》、《法制日报》上，向全社会公开征求意见。这次公开征求意见共收到386封群众来信和19个省、自治区、直辖市人民政府法制工作机构汇总的本地方意见，共近4000条，在随后进行的修改中，这些意见中的近半数被吸收。/sundae_meng解读2：本条例所指的物业管理的定义本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这个物业管理的定义其实是从狭义上理解的，物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑的管理，根据《物权法》的规定，业主可以采取自己管理、委托不同的专业服务公司管理、选聘物业服务企业管理等方式。业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业，《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。/sundae_meng解读3：明确开发商、物业服务企业各自职责新建物业出售前，由开发建设单位和物业服务企业签订前期物业服务合同，进行前期物业管理。前期物业服务合同至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。条例要求，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于三人或住宅规模较小的，经物业所在地区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于规模较小的住宅物业，采用招投标的程序相对复杂，费时较多，成本较高，建设单位可采用协议方式选聘物业服务企业。/sundae_meng解读4：物业服务收费条例规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。根据新发改法规[2012]3088号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，我县目前物业服务收费普通住宅施行的是政府指导价，各物业企业的物业服务收费不能超过价格主管部门规定的最高标准。非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主（使用人）或业主委员会按照本办法的有关规定自主协商确定。为住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在统一的住宅物业服务收费标准基础上加价。原则上用于商业的加收不超过100%，用于办公的加收不超过50%。/sundae_meng解读5：业主及业主的权利和义务条例规定房屋的所有权人为业主。“业主”是从我国香港地区传入内地，逐渐被熟悉和接受的一个概念，顾名思义就是“物业的主人”业主的权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。/sundae_meng在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。业主的义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；业主通过缔结管理规约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束，有利于形成良好的物业管理秩序。管理规约和业主大会议事规则对全体业主具有约束力，每位业主都要遵守。（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等事项，事关物业管理区域内全体业主的共同利益。为维护这种利益，业主大会授权物业服务企业依法制定规章制度，要求全体业主遵守。（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；业主大会的决定是全体业主共同作出的，代表全体业主的共同意志，符合业主的共同利益，理应得到全体业主共同遵守。/sundae_meng（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；专项维修资金是保障物业得以维修改造的必要条件，又称房屋的养老金，业主应当缴纳。《自治县住宅专项维修资金管理办法（试行）》已经2011年4月20日经县人民政府同意，并于2011年6月开始正式收取。2011年6月以后竣工的新建住宅小区全部收取了住宅专项维修资金全，住宅专项维修资金专户设在县住建局，收取标准为我县建筑安装工程每平方米造价的5%，维修资金属业主所有。（五）按时交纳物业服务费用；物业服务费用是物业服务合同约定的重要内容之一，也是业主的重要义务，它是确保物业管理正常运