不动产确权制度

不动产确权制度第一章总则第一条本制度依据《中华人民共和国民法典》《城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，参照行业不动产确权管理准则及集团母公司关于风险管理、合规经营的相关规定制定。为规范公司不动产确权业务流程，防控权属风险、交易风险及法律纠纷，保障公司资产安全完整，结合企业实际管理需求，特制定本制度。第二条本制度适用于公司总部各部门、下属单位及全体员工，涵盖但不限于以下场景：（一）不动产购置、开发建设、合作开发等投资业务；（二）不动产转让、租赁、抵押等资产处置活动；（三）不动产登记申请、权属变更、注销等行政程序；（四）关联方不动产交易及第三方合作的不动产业务管理。第三条本制度中下列术语含义：（一）不动产确权专项管理：指公司针对不动产权利归属、使用权范围等法律关系的确认、登记、维护全过程的管理活动，包括但不限于权属调查、登记申请、档案管理等。（二）确权专项风险：指因不动产权属瑕疵、登记错误、流程违法等导致公司资产损失、法律纠纷或监管处罚的可能性。（三）确权合规：指不动产确权业务严格遵守国家法律法规、行业规范及公司内部制度，确保权属清晰、程序合法、档案完整。第四条不动产确权专项管理遵循以下核心原则：（一）全面覆盖：确保所有不动产业务纳入确权管理范围，不留死角；（二）责任到人：明确各级管理及执行主体的确权责任，落实岗位问责；（三）风险导向：聚焦高风险环节，强化风险识别与防控；（四）持续改进：动态优化管理机制，提升确权工作效能。第二章管理组织机构与职责第五条公司主要负责人为公司不动产确权专项管理第一责任人，对确权工作的整体成效负最终责任；分管领导为直接责任人，负责确权管理制度的组织实施与监督考核。第六条公司设立不动产确权专项管理领导小组，由分管领导牵头，成员包括财务部、法务部、工程部、资产部等部门负责人，主要履行以下职能：（一）统筹确权管理制度的制定与修订；（二）决策重大确权事项及风险处置方案；（三）监督确权业务的合规性与时效性；（四）定期审议确权管理报告。第七条明确三类主体的确权管理职责：（一）牵头部门：1.负责确权管理制度的体系建设与完善；2.组织开展确权风险识别与评估，建立风险台账；3.监督各部门确权业务执行情况，实施绩效考核；4.负责确权相关培训与宣传，提升全员合规意识。（二）专责部门：1.财务部：审核确权资金审批权限，确保税务合规；2.法务部：提供确权法律支持，审核权属文件合法性；3.工程部：参与确权现场调查，核实不动产物理状态；4.资产部：维护不动产档案，确保权属信息准确完整。（三）业务部门/下属单位：1.落实本领域确权管理要求，开展日常风险自查；2.按时提交确权申请材料，配合登记机关工作；3.及时上报确权异常情况，协助风险处置。第八条基层执行岗的合规操作责任：（一）岗位人员须签署确权合规承诺书，明确个人责任；（二）发现权属争议、登记障碍等问题，须立即上报专责部门；（三）不得伪造、篡改确权相关文件，确保资料真实性。第三章专项管理重点内容与要求第九条不动产权属调查环节：（一）业务操作合规标准：1.购置不动产前，须委托第三方机构开展权属核查，核实产权证、土地证等要件；2.对历史遗留或权属不清的不动产，须取得法院或政府机关的权属证明。（二）禁止性行为：严禁虚假申报权属信息，规避监管审查。（三）重点防控点：防范因信息不对称导致的权属纠纷，如抵押权、租赁权未披露等。第十条不动产登记申请环节：（一）业务操作合规标准：1.登记申请须由法定代表人或授权代表签署，并附全权委托书；2.涉及抵押、转让等登记，须提前确认受让方或抵押权人资质。（二）禁止性行为：严禁代为申请登记、虚构交易以骗取登记。（三）重点防控点：关注登记机关变更或政策调整对流程的影响，如电子登记系统启用等。第十一条不动产档案管理环节：（一）业务操作合规标准：1.建立不动产档案电子与纸质双重管理制度，确保档案完整、可追溯；2.档案保管期限按国家法规及公司档案管理办法执行。（二）禁止性行为：严禁擅自销毁、复制涉密档案。（三）重点防控点：防范因档案丢失导致权属争议，如合同变更未及时归档等。第十二条不动产处置环节：（一）业务操作合规标准：1.转让、租赁等处置前，须确认权属清晰无争议；2.涉及国有土地，须遵守招拍挂程序，严禁私下交易。（二）禁止性行为：严禁将权属有瑕疵的不动产用于担保或交易。（三）重点防控点：防范关联交易利益输送，如以不公平价格处置不动产。第十三条不动产租赁管理环节：（一）业务操作合规标准：1.租赁合同须明确租赁范围、期限、租金支付方式等，并办理备案或登记；2.对租赁不动产的使用须符合原规划用途，不得擅自改变。（二）禁止性行为：严禁虚假租赁以获取税收优惠或补贴。（三）重点防控点：监控租赁期限届满后的权属恢复情况，防止长期占用。第十四条不动产抵押管理环节：（一）业务操作合规标准：1.抵押合同须由金融机构或法院备案，确保抵押权优先序；2.抵押期间须监控不动产使用状态，防止权利人非法处置。（二）禁止性行为：严禁重复抵押同一不动产。（三）重点防控点：评估抵押物价值波动对贷款风险的影响。第十五条不动产权属变更环节：（一）业务操作合规标准：1.权属变更须提交原产权人同意证明，并依法办理变更登记；2.涉及规划调整的不动产，须取得政府审批文件。（二）禁止性行为：严禁伪造变更材料以隐瞒真实权属。（三）重点防控点：审查变更申请的合法性，防止权属转移规避监管。第十六条不动产纠纷处置环节：（一）业务操作合规标准：1.发生权属争议时，须优先通过协商或调解解决；2.无法协商的，须及时提起诉讼或仲裁，并保留证据材料。（二）禁止性行为：严禁因纠纷处理不当导致资产损失扩大。（三）重点防控点：评估法律风险，选择最优争议解决方式。第四章专项管理运行机制第十七条制度动态更新机制：公司每年至少开展一次不动产确权管理制度评估，根据以下因素及时修订：（一）国家不动产登记政策调整；（二）行业确权管理技术革新；（三）公司业务范围或流程变更。第十八条风险识别预警机制：（一）定期开展确权风险排查，包括但不限于：1.每季度由牵头部门组织专项检查，形成风险清单；2.每半年由领导小组审议重大风险，制定防控措施。（二）风险分级标准：1.一般风险：影响范围有限，可由业务部门自行处置；2.重大风险：可能造成重大资产损失，须上报领导小组决策。（三）预警发布：通过公司内部通知或管理系统推送风险提示。第十九条合规审查机制：（一）将确权合规审查嵌入以下关键节点：1.不动产采购决策前，须由法务部出具合规意见；2.登记申请提交前，须由牵头部门复核材料完整性；3.不动产处置完成后，须进行事后合规评估。（二）实行“未经审查不得实施”原则，违规操作一律暂停执行。第二十条风险应对机制：（一）一般风险处置流程：1.业务部门制定整改计划，限期消除隐患；2.牵头部门跟踪整改进度，并纳入绩效考核。（二）重大风险处置流程：1.立即启动应急预案，冻结相关不动产交易；2.领导小组成立专项小组，协同处置，并上报监管机构。第二十一条责任追究机制：（一）违规情形及处罚标准：1.虚假申报确权信息：处以1-5万元罚款，情节严重移送司法机关；2.违规处置不动产：扣除绩效奖金，并取消评优资格。（二）追责联动：将违规行为纳入员工档案，影响晋升或调岗。第二十二条评估改进机制：（一）每年由领导小组牵头开展确权管理体系评估，重点考核：1.制度执行覆盖率；2.风险防控有效性；3.员工合规意识。（二）评估结果用于优化制度流程，如简化登记申请流程、引入智能审核系统等。第五章专项管理保障措施第二十三条组织保障：（一）各级领导干部须定期听取确权管理汇报，亲自协调重大问题；（二）设立专项管理联络员制度，确保信息纵向传递。第二十四条考核激励机制：（一）将确权合规情况纳入部门年度考核，占比不低于10%；（二）对确权管理先进部门予以奖励，对失职人员实施问责。第二十五条培训宣传机制：（一）分层级开展培训：1.管理层：每半年培训合规履职要求；2.一线员工：每季度培训操作规范，如档案管理技巧等。（二）定期发布确权管理简报，通报典型案例。第二十六条信息化支撑：（一）引入不动产确权管理系统，实现以下功能：1.权属信息自动比对，减少人工错误；2.风险预警实时推送，提高响应速度。（二）系统数据与财务、法务系统对接，确保信息一致性。第二十七条文化建设：（一）编制《不动产确权合规手册》，明确操作指引；（二）组织签署《确权合规承诺书》，增强全员责任意识。第二十八条报告制度：（一）风险事件上报：须在2小时内上报专责部门，24小时内上报领导小组