固定收益REITs配置窗口渐进聚焦三季报韧性主线

索引索引内容目录一、市场行情回顾 4二、季报业绩一览 5三、项目运营情况 7产业园 7仓储物流 保租房 14消费基础设施 16数据中心 18高速公路 18能源基础设施 20市政环保 21四、公募投资建议 22五、风险提示 25图表目录图1：2025年三季度至今指数走势情况 4图2：2025年以来各版块指数走势 4图3：2025Q3各版块涨跌幅情况 4图4：2021年以来市场走势情况 23图5：2021年以来指数与10Y国债走势情况 24图6：截至2025年12月5日各版块年化分派率 24图7：2025年以来市场月度场内解禁规模（亿份） 24图8：2025年月解禁标的在解禁日前后价格走势情况 24表1：产权类季度营业收入情况（万元） 5表2：经营权类季度营业收入情况（万元） 7表3：24Q3-25Q3产业园各季度出租率 8表4：24Q3-25Q3产业园各季度租金水平 9表5：24Q3-25Q3仓储物流各季度出租率 12表6：24Q3-25Q3仓储物流各季度租金水平 13表7：24Q1-25Q3保租房各季度出租率 15表8：24Q1-25Q3保租房各季度租金水平 15表9：24Q3-25Q3消费各季度出租率 17表10：24Q3-25Q3消费各季度租金水平 17表数据中心底层项目运营情况 18表12：24Q3-25Q3高速公路季度通行费收入 18表13：24Q3-25Q3高速公路车流量情况 19表14：24Q3-25Q3能源运营指标情况 20表15：24Q3-25Q3市政环保运营指标情况 22表16：三季度业绩窗口期各版块二级涨幅情况 23一、市场行情回顾2025EsEs指数震荡下行，1054.038910211030在1030-1050点区间内震荡。图1：2025年三季度至今REITs指数走势情况

市场交额（万元右轴） 中证REITs全收指

140012001000800600400200980 025/7/125/7/1525/7/2925/8/1225/8/2625/9/925/9/2325/10/1525/10/2925/11/1225/11/26图2：2025年以来各版块指数走势 图3：2025Q3各版块涨跌幅情况170160150140

产业园 仓储物流 保租房消费 数据中心 高速公路市政环保 能源

2%0%-2%-4%

-3.85%

-1.02%

1.20%

-3.50%130120110100

-6.34%

-4.50%

-7.77%-9.00%

-4.34%

-9.84%908025/1 25/4 25/7 25/10

产 经 权 营 类 权 类

流

高 市 能速 政 源公 环路 保二、季报业绩一览202573产业园板块资产运营情况持续承压，基金收入同比大多下滑且幅度多超10%。仓储物流REITs板块虽受以价换量策略影响基金收入同比下滑，但整体经营韧性显著强于产业园板块。其中，关联方支撑型（如京东仓储REIT）及垂直领域龙头型（如九州通医药REIT）项目表现坚挺，实现环比小幅增长。营业收入同比增长。消费金茂商业REIT。100%高速公路板块业绩多数下滑。暑期出行带动高速公路业绩环比明显改善，但同比来看超半数项目营收不及去年同期，竞品高速开通带来的分流效应持续。市政环保板块业绩表现突出，营业收入同环比均增长。其中首钢绿能REIT营收同比增长12.4%，首创水务REIT同比亦抬升7.7%。表1：产权类REITs季度营业收入情况（万元）名称24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比环比产业园博时蛇口产园REIT4970532652585275460945944410-16.1%-4.0%华安张江产业园REIT43864339339741503611361034972.9%-3.2%东吴苏园产业REIT6961670764916351596460905890-9.3%-3.3%建信中关村REIT3633367036212914299029622950-18.5%-0.4%华夏合肥高新REIT2311231323362238219420921988-14.9%-5.0%国泰君安临港创新产业园REIT1099120411361108109311172319104.1%107.7%国泰君安东久新经济REIT2629284130392753254625112577-15.2%2.6%华夏和达高科REIT2695266024092733230121692186-9.3%0.8%中金湖北科投光谷REIT2798277726532534244621012095-21.0%-0.3%博时津开产园REIT---3219324931693114--1.7%易方达广开产园REIT---3261273527572590--6.1%中金联东科创REIT---3297283129682795--5.8%名称24Q124Q224Q3 24Q425Q125Q225Q3同比环比华泰南京建邺REIT--- -192718551766--4.8%中金重庆两江REIT--- -265723461665--29.0%广发成都高投产业园REIT--- -237523002223--3.4%招商科创REIT--- -151315411453--5.7%华夏金隅智造工场REIT--- -355331542837--10.1%中金亦庄产业园REIT--- ---2585--创金合信首农REIT--- ---8794--仓储物流红土创新盐田港REIT340633303195 3110313832523157-1.2%-2.9%REIT119431172810820 11079108701075610241-5.3%-4.8%嘉实京东仓储REIT264626552703 2713262426562690-0.5%1.3%REIT--2798 2990299029652735-2.2%-7.8%华泰宝湾物流REIT--- 2605222223222196--5.5%REIT--- -201920171858--7.9%中航易商仓储物流REIT--- -342333463314--1.0%汇添富九州通医药REIT--- --21262132-0.3%南方顺丰物流REIT--- --60935469--10.2%中银中外运仓储物流REIT--- ---2570--中金厦门安居REIT19541965保租房2001 20102011202720412.0%0.7%华夏北京保障房REIT182117861803181718522151323279.2%50.3%红土创新深圳安居REIT13631376136713331346137614042.7%2.0%华夏基金华润有巢REIT1962197019981978194719821909-4.5%-3.7%国泰君安城投宽庭保租房REIT45744343440546784467456547317.4%3.6%招商基金蛇口租赁住房REIT---2069179120182140-6.1%汇添富上海地产租赁住房REIT-----18161969-8.4%华泰苏州恒泰租赁住房REIT-----27562025--26.5%嘉实物美消费REIT29472968消费类2948 2959255827282798-5.1%2.6%华夏金茂商业REIT219323222315232323522433258111.5%6.1%华夏华润商业REIT171071737418660180901836418320197575.9%7.8%中金印力消费REIT-869785508916870283458430-1.4%1.0%华安百联消费REIT--58585125629053745627-3.9%4.7%华夏首创奥莱REIT---7039722058935068--14.0%华夏大悦城商业REIT---8606847082248546-3.9%易方达华威农贸市场REIT----303926912714-0.8%中金中国绿发商业REIT------4310--数据中心南方润泽科技数据中心REIT- - -- - -13900- -南方万国数据中心REIT- - -- - -5362- -注：1、本季度国泰君安临港创新产业园REIT于8月15日完成扩募；2、创金合信首农REIT、南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT25Q3营收均按照90天进行季度化处理表2：经营权类REITs季度营业收入情况（万元）名称24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比环比高速公路平安广州广河REIT18751169022095918320183541717420153-3.8%17.3%REIT18708172371992418361185521548119346-2.9%25.0%华夏越秀高速REIT5828566160165333600852225895-2.0%12.9%华夏中国交建REIT105779683115491110410850965610769-6.8%11.5%国金中国铁建REIT18835191541956817388166811734616489-15.7%-4.9%华泰江苏交控REIT870689449527988710120102401239330.1%21.0%中金安徽交控REIT215941937121579201272297522559232837.9%3.2%中金山东高速REIT7127745482217930629065396660-19.0%1.9%易方达深高速REIT-8881111929113912978569391-16.1%19.5%工银河北高速REIT--15503138551023612774159072.6%24.5%华夏南京交通高速公路REIT---11781112561233013276-7.7%招商高速公路REIT---10414109091046211654-11.4%平安宁波交投REIT----517175350159129-10.5% 能源 鹏华深圳能源REIT28121415495266234099232333860544796-14.9%16.0%中航京能光伏REIT93811377598466106744778078439-14.3%8.1%国家电投新能源REIT30237173542067022049255072428714282-30.9%-41.2%嘉实中国电建清洁能源REIT-155932082761186317682816-12.2%59.3%华夏特变电工新能源REIT--488638994919487853699.9%10.1%明阳智能新能源REIT--27214644569548752416-11.2%-50.4%工银蒙能清洁能源REIT----345732361985--38.7%华夏华电清洁能源REIT------57366-- 市政环保 中航首钢绿能REIT89441058193179274890893511047312.4%12.0%富国首创水务REIT72337707820172086653766288357.7%15.3%银华绍兴原水水利REIT---7565445543156700-55.3%国泰君安济南能源供热REIT----44120820-155.5%注：华夏华电清洁能源REIT25Q3营收按照90天进行季度化处理三、项目运营情况3.1产业园20254pct89.5元/平方米/月，同环比分别下滑9.9%、1.2%。庄产业园REIT90%5pct且普遍缩减租赁面积，导致项目出租率承压明显，如和达高科REIT的孵化器项目出租率下滑至60.4%。REIT、REITREITREITREITREITREIT4%REIT、和达高科REIT、湖北科投光谷REIT工场REIT80%表3：24Q3-25Q3产业园REITs各季度出租率出租率（%）底层资产项目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）环比（pct）博时蛇口产园REIT万海大厦深圳92.093.089.583.580.5-11.5-3.0万融大厦94.090.086.883.984.3-9.70.4光明加速器二期91.090.089.486.287.7-3.31.6整体-92.092.088.983.985.2-6.81.3华安张江产业园REIT张江光大园上海80.391.490.691.788.88.5-2.8张润大厦90.192.492.494.495.55.41.1整体-85.291.991.593.092.27.0-0.9东吴苏园产业REIT国际科技园五期B区苏州82.779.876.776.174.1-8.6-2.02.5产业园一期、二期75.775.369.167.466.8-8.9-0.5整体-80.178.273.972.971.5-8.7-1.5建信中关村REIT互联网创新中心5号楼北京66.167.072.974.374.58.40.3孵化加速器项目65.763.060.459.464.1-1.64.7协同中心4号楼项目--100.0100.0100.0-0整体-72.572.174.274.676.23.71.6华夏合肥高新REIT高新睿成合肥84.381.775.870.267.5-16.7-2.7高新君道86.688.681.178.975.3-11.3-3.6整体-85.585.378.674.871.6-13.9-3.2国泰海通临港创新产业园REIT临港奉贤智造园一期上海100.0100.0100.0100.0100.000临港奉贤智造园三期90.891.397.596.696.65.80康桥项目----95.1--整体-94.194.498.497.896.52.4-1.3国泰海通东久新经济REIT东久（金山）智造园上海100.098.197.4100.0100.000东久（昆山）智造园昆山100.0100.0100.093.896.1-3.92.3东久（无锡）智造园无锡100.0100.086.784.389.1-10.94.8东久（常州）智造园常州100.0100.0100.0100.0100.000整体-100.099.495.393.695.7-4.32.1华夏和达高科REIT和达药谷一期研发办公及配套商业部分杭州91.790.991.090.095.84.25.8配套公寓部分91.194.795.394.693.22.1-1.5孵化器项目68.066.767.263.560.4-7.7-3.1出租率（%）底层资产项目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）环比（pct）整体---77.474.875.0-0.2中金湖北科投光谷REIT光谷软件园武汉79.176.272.271.073.5-5.62.5互联网+项目93.3100.0100.081.681.6-11.70.0整体-81.480.176.772.774.8-6.62.1博时津开产园REIT天河数字产业园天津-83.081.282.080.9--1.1大陆汽车厂房产业园-100.0100.0100.0100.0-0整体--88.087.087.586.8--0.8易方达广开产园REIT创新基地广州77.776.274.168.165.0-12.7-3.1创新大厦园区77.773.869.470.069.3-8.4-0.7创意大厦园区83.784.181.278.178.2-5.40.1整体-79.978.274.972.471.4-8.5-1.1中金联东科创REIT北京大兴科创产业园北京-97.198.197.696.4--1.2北京马坡科技园一期-94.595.593.295.9-2.7北京房山奥得赛产业园-96.399.896.795.0--1.6整体--96.197.796.095.9--0.1华泰南京建邺REIT国际研发总部园南京--74.170.771.6-1.0中金重庆两江REIT双鱼座项目重庆--98.798.798.7-0双子座项目--80.178.978.1--0.8凤凰座项目--94.090.290.2-0拓D一期D2项目--100.0100.0100.0-0整体---90.088.187.8--0.3广发成都高投产业园REIT天府软件园一期成都-91.188.786.687.2-0.6盈创动力大厦-98.892.881.373.1--8.1整体--93.089.785.383.7--1.5招商科创REIT国定路1号楼上海-91.786.683.880.4--3.5国定路3号楼-79.885.485.483.4--2.0湾谷园B5号楼-77.475.374.367.6--6.7整体--81.780.979.775.1--4.6华夏金隅智造工场REIT金隅智造工场产权一期项目北京--89.685.889.4-3.6中金亦庄产业园REITN12项目北京----81.3--N20项目----91.7--整体-----85.6--创金合信首农REIT首农元中心项目北京----97.0--表4：24Q3-25Q3产业园REITs各季度租金水平租金水平（元/平方米/月）底层资产项目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比博时蛇口产园REIT万海大厦深圳115.6129.1110.7124.5117.51.6%-5.6%租金水平（元/平方米/月）底层资产项目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比万融大厦123.9116.9106.0110.1108.7-12.2%-1.3%光明加速器二期57.355.453.253.050.5-11.8%-4.6%整体--87.479.182.478.4--4.9%华安张江产业园REIT张江光大园上海165.0164.4164.1163.5162.9-1.3%-0.4%张润大厦168.3167.1165.0165.0165.6-1.6%0.4%整体--169.8164.7164.4164.4-0%东吴苏园产业REIT国际科技园五期B区苏州44.144.144.144.144.10%0%2.5产业园一期、二期62.462.763.062.462.40%0%整体--52.552.552.252.2-0%建信中关村REIT互联网创新中心5号楼北京136.8112.8105.397.896.9-29.2%-0.9%孵化加速器项目-111.6106.2107.1105.6--1.4%协同中心4号楼项目-------整体-136.8130.8125.1121.5121.5-11.2%0%华夏合肥高新REIT高新睿成合肥--33.532.832.0--2.6%高新君道--34.935.634.7--2.6%整体--31.934.334.333.5--2.5%国泰海通临港创新产业园REIT临港奉贤智造园一期上海-34.833.933.333.0--0.9%临港奉贤智造园三期-38.737.836.936.6--0.8%康桥项目----87.9--整体--37.236.336.060.0--国泰海通东久新经济REIT东久（金山）智造园上海30.530.630.230.330.60.03%0.7%东久（昆山）智造园昆山32.132.433.032.932.1-0.1%-2.3%东久（无锡）智造园无锡31.631.631.832.132.01.3%-0.3%东久（常州）智造园常州21.922.222.322.522.83.8%1.0%整体--30.330.430.430.3--0.3%华夏和达高科REIT和达药谷一期研发办公及配套商业部分杭州43.243.241.140.540.2-6.9%-0.7%和达药谷一期配套公寓部分43.243.241.439.938.7-10.4%-3.0%孵化器项目49.248.343.242.038.4-22.0%-8.6%整体---42.041.139.3--4.4%中金湖北科投光谷REIT光谷软件园武汉64.464.164.462.058.9-8.5%-4.9%互联网+项目51.050.550.950.450.4-1.1%0.0%整体-61.961.461.659.957.4-7.3%-4.1%博时津开产园REIT天河数字产业园天津-48.347.747.744.4--6.9%大陆汽车厂房产业园-55.755.755.755.7-0%整体--50.950.550.648.4--4.3%易方达广开产园REIT创新基地广州-49.748.749.545.2--8.7%创新大厦园区-54.153.853.852.2--2.9%创意大厦园区-54.353.753.452.7--1.3%整体--53.152.552.650.8--3.5%中金联东科创REIT北京大兴科创产业园北京-68.768.766.966.3--0.9%租金水平（元/平方米/月）底层资产项目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比北京马坡科技园一期-46.845.945.343.2--4.6%北京房山奥得赛产业园-39.038.438.438.1--0.8%整体--54.053.752.851.9--1.7%华泰南京建邺REIT国际研发总部园南京--71.571.967.9--5.5%中金重庆两江REIT双鱼座项目重庆--67.867.860.3--11.1%双子座项目--53.453.348.0--10.0%凤凰座项目--41.941.741.2--1.1%拓D一期D2项目--58.558.558.7-0.4%整体---51.251.248.6--5.2%广发成都高投产业园REIT天府软件园一期成都-59.658.659.459.2--0.4%盈创动力大厦-92.893.993.598.5-5.2%整体--67.867.368.667.7--1.4%招商科创REIT国定路1号楼上海-88.587.987.387.0--0.3%国定路3号楼-108.6104.4105.0102.0--2.9%湾谷园B5号楼-90.691.291.292.4-1.3%整体--94.894.294.293.9--0.3%华夏金隅智造工场REIT金隅智造工场产权一期项目北京--155.1148.8142.8--4.0%中金亦庄产业园REITN12项目北京----78.6--N20项目----78.0--整体-----79.8--创金合信首农REIT首农元中心项目北京----194.7--注：华安张江产业园、东吴苏园产业、建信中关村、国泰君安临港创新产业园、华夏和达高科、中金联东科创、招商科创、华夏金隅智造工场REIT、中金亦庄产业园REIT、创金合信首农REIT的租金（元/平方米/月）按照公告（元/平方米/天）30计算仓储物流20253.4pctREITREITREIT96%以上。九州通医药REITREIT1986.98%受市场需求端租户成本敏感度提升，以及供给端部分区域新增项目入市的双重压力，仓储物流REITs延续以价换量策略，租金水平继续下调。截至2025年三季度末，同口径项目平均租金为32.1元/平方米/月，同比下跌5.0%，环比下降1.5%。20251.76和上海位列当季新增供应的前五。需求方面，电商、三方物流及零售/批发业表现活跃，通过下调租金带动市场需求去化，三季度有效租金环比下调至20.96元/平方米/月，空置率下降至17.71%，但北京、东莞受新增供应影响，空置率有所上升。表5：24Q3-25Q3仓储物流REITs各季度出租率出租率（%）底层资产24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）环比（pct）红土创新盐田港REIT现代物流中心项目88.393.095.396.192.94.7-3.1世纪物流园项目100.0100.0100.0100.0100.000整体90.294.296.196.794.13.9-2.6中金普洛斯REIT普洛斯北京空港物流园90.789.782.396.496.25.5-0.2普洛斯通州光机电物流园97.798.199.998.199.92.21.8普洛斯广州保税物流园100.0100.0100.094.2100.005.8普洛斯增城物流园81.784.6100.087.999.017.311.1普洛斯顺德物流园100.0100.094.790.085.5-14.5-4.5苏州望亭普洛斯物流园100.0100.0100.0100.0100.000普洛斯淀山湖物流园90.982.495.793.284.9-5.9-8.2普洛斯青岛前湾港国际物流园77.874.676.699.499.721.90.3普洛斯江门鹤山物流园81.390.091.384.559.8-21.5-24.7普洛斯（重庆）城市配送物流中心63.875.283.487.284.720.9-2.6整体84.986.490.692.288.83.9-3.4嘉实京东仓储基础设施REIT京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期100.0100.0100.0100.0100.000京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目100.0100.0100.0100.0100.000京东亚洲一号廊坊经开物流园100.0100.0100.0100.0100.000整体100.0100.0100.0100.0100.000华夏深国际REIT杭州一期项目87.092.493.093.374.3-12.7-19.0贵州项目91.091.590.892.591.10.1-1.4整体88.792.192.192.981.3-7.4-11.7华泰宝湾物流REIT天津宝湾物流园100.098.589.491.998.4-1.66.5南京宝湾物流园90.794.599.299.694.43.7-5.2嘉兴宝湾物流园100.0100.0100.0100.096.0-4.0-4.0整体97.097.594.696.096.6-0.40.6华安外高桥REITW3-3地块8仓库--100.0100.0100.0-0W4-3地块14仓库--100.0100.0100.0-0W5-2地块1仓库--100.0100.0100.0-0W5-5地块12、13仓库--85.174.289.3-15.2整体--95.692.396.8-4.5中航易商仓储物流REIT富莱德昆山物流园一期--80.280.285.2-5.0富莱德昆山物流园二期--100.0100.098.4--1.6富莱德昆山物流园三期--82.487.481.5--5.9整体--85.687.786.5--1.1汇添富九州通医武汉东西湖项目---100.0100.0-0出租率（%）底层资产24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）环比（pct）药REIT南方顺丰物流REIT深圳项目---100.0100.0-0武汉项目---94.794.7-0.1合肥项目---96.496.8-0.3整体---96.396.5-0.2中银中外运仓储物流REIT瑞达无锡物流项目----100.0--瑞达昆山物流项目----100.0--瑞达金华物流项目----90.2--昆山千灯物流项目----100.0--天津建合物流项目----100.0--成都空港物流项目----94.7--整体----97.0--表6：24Q3-25Q3仓储物流REITs各季度租金水平租金水平（元/平方米/月）底层资产24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比红土创新盐田港REIT现代物流中心项目-仓库38.737.837.237.238.70.0%4.0%现代物流中心项目-配套53.752.852.852.851.9-3.4%-1.7%世纪物流园项目-仓库38.738.738.736.936.9-4.7%0%世纪物流园项目-配套53.753.753.751.351.3-4.5%0%整体-仓库38.7-37.537.238.1-1.6%2.4%整体-配套53.7-52.852.551.9-3.4%-1.1%中金普洛斯REIT普洛斯北京空港物流园72.271.868.066.765.9--1.3%普洛斯通州光机电物流园52.554.854.155.052.6--4.2%普洛斯广州保税物流园-------普洛斯增城物流园47.144.041.141.842.0-0.4%普洛斯顺德物流园41.241.041.041.037.8--7.7%苏州望亭普洛斯物流园39.734.740.640.641.0-0.9%普洛斯淀山湖物流园28.629.728.728.225.3--10.5%普洛斯青岛前湾港国际物流园-------普洛斯江门鹤山物流园-------普洛斯（重庆）城市配送物流中心-------整体37.535.735.034.234.4-8.3%0.8%嘉实京东仓储基础设施REIT京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期23.723.719.819.819.8-0%京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目28.528.529.429.429.4-0%京东亚洲一号廊坊经开物流园37.837.837.838.439.0-1.6%整体27.628.826.727.027.0-2.2%0.0%华夏深国际REIT杭州一期项目34.436.136.236.032.0-6.9%-11.1%租金水平（元/平方米/月）底层资产24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比贵州项目27.830.627.626.725.7-7.4%-3.6%整体31.533.831.532.129.1-7.9%-9.6%华泰宝湾物流REIT天津宝湾物流园-23.723.723.722.7--4.1%南京宝湾物流园-31.731.531.531.7-0.6%嘉兴宝湾物流园-36.037.030.930.2--2.1%整体-30.029.728.627.9--2.4%华安外高桥REITW3-3地块8仓库--108.3108.388.8--18.0%W4-3地块14仓库--50.650.650.6-0%W5-2地块1仓库--38.238.238.2-0%W5-5地块12、13仓库--43.035.837.2-3.9%整体--52.150.747.9--5.4%中航易商仓储物流REIT富莱德昆山物流园一期--41.137.838.1-0.8%富莱德昆山物流园二期--32.132.131.5--1.9%富莱德昆山物流园三期--40.836.936.9-0%整体--38.736.036.0-0%汇添富九州通医药REIT武汉东西湖项目---21.421.4-0%南方顺丰物流REIT深圳项目---98.498.4-0%武汉项目---39.439.3--0.2%合肥项目---37.137.1-0%整体---48.248.1--0.1%中银中外运仓储物流REIT瑞达无锡物流项目----38.7--瑞达昆山物流项目----34.5--瑞达金华物流项目----25.5--昆山千灯物流项目----39.6--天津建合物流项目----32.1--成都空港物流项目----33.0--整体----32.7--保租房202596.1%，同比+0.7pct-0.05pct8只保租房93%REIT99.3%REIT0.8pct98%REITREIT2.5pct1.3pctREIT97.3%REIT各项目租金水平有增有减，环比变动不超1%，属于正常经营波动。具体来看，配租型项REIT25Q21%34.7元//REITREIT0.3%35.7元//REIT25Q20.5%0.2%0.5%0.6%，REIT0.4%84元平方米月。表7：24Q1-25Q3保租房REITs各季度出租率出租率（%）底层资产24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）环比（pct）中金厦门安居REIT园博公寓99.599.499.699.699.199.299.2-0.5-0.03珩琦公寓99.299.799.799.999.599.499.3-0.4-0.1整体99.499.599.799.799.399.399.3-0.4-0.05华夏北京保障房REIT文龙家园94.797.195.095.096.996.897.62.60.8熙悦尚郡95.495.394.493.192.393.894.3-0.20.5朗悦嘉园-----96.195.2--0.9光机电-----91.692.3-0.7盛悦家园-----88.790.2-1.5温泉凯盛家园-----97.096.8--0.2整体95.096.594.894.495.495.295.50.70.3红土创新深圳安居REIT安居百泉阁98.398.196.595.897.895.795.9-0.60.2安居锦园97.898.099.295.994.997.398.4-0.81.1保利香槟苑98.695.690.390.891.192.798.58.25.8凤凰公馆98.999.398.998.699.599.799.20.3-0.5整体96.398.297.2-97.197.298.00.80.8华夏基金华润有巢REIT有巢泗泾94.494.190.694.195.196.593.12.5-3.4有巢东部经开区94.394.494.494.694.695.393.7-0.8-1.6整体94.394.292.694.394.895.993.40.9-2.5国泰海通城投宽庭保租房REIT江湾社区91.089.591.390.888.991.194.12.83.0光华社区93.091.895.295.795.497.595.0-0.2-2.4整体92.590.392.792.591.193.394.41.71.1招商基金蛇口租赁住房REIT林下项目---70.490.897.397.6-0.2太子湾项目---92.995.893.195.4-2.4整体---79.092.495.195.9-0.8汇添富上海地产租赁住房REIT虹桥项目-----94.197.1-3.0江月路项目-----97.894.9--2.9整体-----96.795.5--1.3华泰苏州恒泰租赁住房REIT菁英公寓-----95.497.3-1.9表8：24Q1-25Q3保租房REITs各季度租金水平租金水平（元/平方米/月）底层资产24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比环比中金厦门安居REIT园博公寓33.934.234.634.734.935.035.32.2%0.9%珩琦公寓32.332.633.133.333.533.634.02.5%1.1%租金水平（元/平方米/月）底层资产24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比环比整体33.233.534.034.134.334.434.72.3%1.0%华夏北京保障房REIT文龙家园52.052.056.056.056.056.056.00%0%熙悦尚郡65.065.065.065.065.065.065.00%0%朗悦嘉园-----35.035.0-0%光机电-----35.035.0-0%盛悦家园-----44.044.0-0%温泉凯盛家园-----42.042.0-0%整体-----46.246.2-0%红土创新深圳安居REIT安居百泉阁60.760.760.760.761.561.161.10.6%0.02%安居锦园45.145.145.145.146.746.746.73.5%-0.1%保利香槟苑16.716.516.516.717.117.217.77.3%3.0%凤凰公馆17.217.317.317.217.317.317.2-0.9%-0.7%整体34.934.934.934.935.635.635.72.2%0.3%华夏基金华润有巢REIT有巢泗泾78.678.078.378.378.378.377.1-1.5%-1.5%有巢东部经开区57.355.554.354.654.354.655.52.2%1.6%整体66.965.764.8-64.865.164.80%-0.5%国泰海通城投宽庭保租房REIT江湾社区131.1131.3132.0131.9131.8131.3130.6-1.1%-0.6%光华社区135.5135.6134.8133.8133.5133.0133.5-1.0%0.4%整体132.6132.8133.0132.5132.4131.9131.6-1.0%-0.2%招商基金蛇口租赁住房REIT林下项目---99.798.398.198.2-0.1%太子湾项目---107.2107.6107.1106.8--0.3%整体---104.5103.9103.0102.5--0.5%汇添富上海地产租赁住房REIT虹桥项目-----85.886.1-0.3%江月路项目-----83.183.1-0%整体-----83.784.0-0.4%华泰苏州恒泰租赁住房REIT菁英公寓-----26.526.3--0.6%注：1、1、华夏基金华润有巢、汇添富上海地产租赁住房REIT的租金（元/平方米/月）按照公告（元/平方米/天）30计算；2、华夏北京保障房、红土创新深圳安居REIT未披露整体租金水平，此处用简单平均计算得出消费基础设施2025底-0.3pctREIT出租1.6REIT1.3REIT租REIT4.7%REITREITREIT2%。表9：24Q3-25Q3消费REITs各季度出租率出租率（）底层资产项目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）环比（pct）嘉实物美消费REIT大成北京96.396.194.494.294.2-2.10玉蜓桥100.099.897.798.899.2-0.80.4华天90.489.690.491.291.20.80德胜门99.5100.0100.098.798.7-0.80整体-96.796.495.395.695.7-1.00.1华夏金茂商业REIT长沙览秀城长沙98.398.798.899.098.60.3-0.4华夏华润商业REIT青岛万象城青岛99.399.099.199.098.7-0.6-0.3中金印力消费REIT杭州西溪印象城杭州99.097.998.198.999.10.10.3华安百联消费REIT上海又一城购物中心上海93.195.695.095.495.01.9-0.4华夏首创奥莱REIT济南首创奥莱济南-97.195.997.998.5-0.5武汉首创奥莱武汉-99.299.196.298.9-2.7整体--98.197.597.198.7-1.6华夏大悦城商业REIT成都大悦城成都97.398.198.498.497.1-0.2-1.4易方达华威市场REIT华威西营里农产品交易中心福州--87.793.694.8-1.3中金中国绿发商业REIT领秀城贵和购物中心济南----97.0--表10：24Q3-25Q3消费REITs各季度租金水平（元/平方米/月）底层资产项目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比嘉实物美消费REIT大成北京101.494.886.188.591.8-9.5%3.7%玉蜓桥153.6143.7144.9145.5146.4-4.7%0.6%华天98.799.3103.292.4101.42.7%9.7%德胜门142.2144.3148.2145.8142.50.2%-2.3%整体-122.7117.6114.3114.6117.6-4.2%2.6%华夏金茂商业REIT长沙览秀城长沙90.292.792.190.891.51.4%0.8%华夏华润商业REIT青岛万象城青岛-328.3421.0418.4430.1-2.8%中金印力消费REIT杭州西溪印象城杭州-249.1263.0251.3251.4-0.01%华安百联消费REIT上海又一城购物中心上海249.0233.0226.0234.0223.0-10.4%-4.7%华夏首创奥莱REIT济南首创奥莱济南-194.2225.1151.9141.7--6.7%武汉首创奥莱武汉-206.2171.7154.3113.4--26.5%整体--199.8199.1153.0128.2--16.2%华夏大悦城商业REIT成都大悦城成都-363.8363.5350.6359.5-2.5%易方达华威市场REIT华威西营里农产品交易中心福州--134.4130.4125.3--3.9%中金中国绿发商业REIT领秀城贵和购物中心济南----118.8--注：嘉实物美消费REIT、中金中国绿发商业REIT的租金（元/平方米/月）按照公告（元/平方米/天）30计算数据中心数据中心板块目前仅有润泽科技REIT与万国数据REIT两单产品，均于2025年8月8日上市。三季报显示，两单REITs底层项目运营平稳，计费率接近100%。REIT9.25100%。万国数据REIT46.41%100%3.73表11：25Q3数据中心REITs底层项目运营情况名称项目计费率/上架率()托管服务费单价（元/kW/月,含税）托管服务费收缴率（）剩余租期（年）南方润泽科技数据中心REITA-18数据中心99.241139.531009.25南方万国数据中心REIT国金数据中心96.795701003.73高速公路2.4%3.7%16.2%REIT、安徽交控REITREIT与此同时，竞品高速开通的分流影响持续。如山东高速REIT日均自然车流量同比下滑24%，主要系濮阳至阳新高速公路开通及济菏高速改扩建后恢复通车的分流效应所致；深高速REIT因竞品益常北线高速公路通车分流，日均自然车流量同比下降20.4%；中国铁建REIT受渝遂高速公路复线北碚至铜梁段通车分流影响，通行费收入同比下降12.9%。表12：24Q3-25Q3高速公路REITs季度通行费收入通行费收入（万元）底层资产24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比平安广州广河REIT广河高速（广州段）21,53718,49818,82317,59720,566-4.5%16.9%浙商沪杭甬REIT杭徽高速公路（浙江段）20,28416,00018,88615,70319,671-3.0%25.3%华夏越秀高速REIT湖北汉孝高速6,0285,1796,0355,2235,915-1.9%13.3%华夏中国交建REIT嘉通高速11,74110,67010,9269,76210,937-6.9%12.0%国金中国铁建REIT渝遂高速公路（重庆段）18,39415,96915,68116,50416,014-12.9%-3.0%华泰江苏交控REIT沪苏浙高速公路9,5659,5059,96710,08412,12826.8%20.3%中金安徽交控REIT沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段21,96620,97023,92222,61024,0759.6%6.5%中金山东高速REIT鄄菏高速8,3898,1076,4276,6636,707-20.1%0.7%易方达深高速REIT益常高速公路项目11,2019,3569,3707,9749,628-14.0%20.7%工银河北高速REIT荣乌高速（大王店枢纽互通至冀晋界段）15,40713,71610,22712,51815,4510.3%23.4%通行费收入（万元）底层资产24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比华夏南京交通高速公路REIT南京绕越高速公路东南段项目-9,68411,52912,66213,637-7.7%招商高速公路REIT亳阜高速-8662111421066511916-11.7%平安宁波交投REIT杭州湾跨海大桥--53,68455,17059,360-7.6%注：1902、易方达深高速REIT和工银河北高速REIT+表13：24Q3-25Q3高速公路REITs车流量情况单位：万辆指标24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比平安广州广河REIT日均自然车流量15.213.413.513.314.8-2.5%11.6%日均客车流量12.310.411.010.411.8-4.4%13.9%日均货车流量2.83.02.52.93.05.6%3.1%浙商沪杭甬REIT日均自然车流量3.0-3.02.02.9-2.3%45.7%客车出口流量620.1-576.0610.4632.11.9%3.6%货车出口流量82.3-62.674.879.1-3.9%5.7%华夏越秀高速REIT日均自然车流量3.53.03.83.13.60.9%16.0%日均客车流量2.92.33.22.42.9-0.9%19.9%日均货车流量0.70.70.60.70.78.1%1.9%华夏中国交建REIT日均自然车流量2.82.32.82.32.6-5.8%16.1%日均客车流量1.61.21.81.31.73.8%28.1%日均货车流量1.21.10.91.01.0-18.9%-0.2%国金中国铁建REIT日均自然车流量2.42.22.52.32.2-10.9%-5.2%日均客车流量5.75.15.95.05.2-9.3%3.8%日均货车流量2.02.11.82.01.9-4.1%-8.3%华泰江苏交控REIT日均收费自然车流量4.13.84.34.15.022.7%23.0%日均客车流量3.43.03.63.24.121.2%28.0%日均货车流量0.60.80.70.80.830.8%3.4%中金安徽交控REIT日均自然车流量2.11.82.52.02.24.9%9.1%日均客车流量1.51.11.81.21.54.7%22.9%日均货车流量0.60.70.60.70.67.6%-2.9%中金山东高速REIT日均自然车流量2.52.21.91.81.9-24.0%4.2%日均客车流量1.20.80.90.70.8-32.2%21.4%日均货车流量1.31.41.01.21.1-16.2%-6.0%易方达深高速REIT日均自然车流量6.44.85.14.15.1-20.4%23.2%日均客车流量5.13.64.13.14.0-22.2%30.3%日均货车流量1.21.31.01.01.1-13.1%2.5%工银河北高速REIT日均自然车流量1.91.31.11.41.95.1%39.1%日均客车流量1.00.50.60.71.18.8%70.6%日均货车流量0.80.80.60.70.80.5%11.1%华夏南京交通高速公路REIT日均自然车流量-3.74.04.24.3-2.7%日均客车流量--3.02.82.8-1.8%单位：万辆指标24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比日均货车流量--1.01.41.5-4.5%招商高速公路REIT日均自然车流量-1.41.71.41.6-18.7%日均客车流量-0.71.10.81.0-31.7%日均货车流量-0.70.50.60.6-1.5%平安宁波交投REIT日均自然车流量--5.45.56.1-11.4%日均客车流量--3.83.64.2-16.5%日均货车流量--1.61.91.9-1.4%注：1、浙商沪杭甬REIT的客车/货车流量为杭徽高速（浙江段）所有收费站出口客车/货车总数；2、国金中国铁建REIT的日均自然车流量为路段门架自然车流全程能源基础设施2025年三季度，能源项目发电量波动明显，整体经营表现不佳。6只具有同比数据的能源REITs中，仅特变电工REIT结算电量同比增加，而其余项目均下降。燃气发电项目REIT2025年88.9%0.021元/165元/千瓦REITREIT光伏发电项目涉及两单上市REITs，其中京能光伏REIT底层项目整体呈现量跌价升的特征，结算电量下滑主要受电力供需失衡及光资源不佳影响，但得益于底层项目对电力交易策略进行优化，有效冲抵了现货市场较低交易价格的影响。特变电工REIT经营表现良好，结算电量和电价分别同比抬升4.4%和13.3%。风电项目REIT1424.8%REITREIT水电项目REIT6.8%0.2%。表14：24Q3-25Q3能源REITs运营指标情况名称底层资产指标单位24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比鹏华深圳能源REIT东部电厂（一期）项目结算电量亿千瓦时12.287.195.078.5211.46-6.7%34.6%结算电费（不含税）亿元5.263.412.323.864.48-14.9%16.1%结算电价(含税)元/千瓦时0.480.540.520.510.44-8.9%-13.8%平均天然气成本（含税）元/吨1630215823112071195720.1%-5.5%中航京能光伏REIT整体结算电量亿千瓦时1.320.901.031.111.09-17.4%-1.8%结算电价（含税）元/千瓦时0.800.760.810.790.878.5%9.8%名称底层资产指标单位24Q324Q425Q125Q225Q3同比环比江山永宸结算电量亿千瓦时0.990.660.780.780.81-18.2%3.8%结算电价（含税）元/千瓦时0.740.730.850.790.8818.8%11.5%湖北晶泰结算电量亿千瓦时0.330.240.250.330.29-12.1%-12.1%结算电价（含税）元/千瓦时0.990.870.710.810.85-14.3%5.5%国家电投新能源REIT滨海北H1、H2项目上网电量亿千瓦时2.853.023.403.292.14-24.8%-34.9%结算电价（含税）元/千瓦时0.850.850.860.850.850.4%0.4%嘉实中国电建清洁能源REIT五一桥水电站上网电量万千瓦时23357125785680912621767-6.8%138.5%优先电量万千瓦时24681747100911422326-5.7%103.7%留存电量万千瓦时8429117287838511.1%8.7%市场化电量万千瓦时2004799203943720118590-7.3%158.2%上网电价（不含税）元/千瓦时0.130.200.330.190.13-0.2%-31.9%优先电价（不含税）元/千瓦时0.190.240.310.260.190%-27.1%留存电价（不含税）元/千瓦时0.170.220.260.220.17-0.4%-21.8%市场化电价（不含税）元/千瓦时0.120.190.350.180.12-0.4%-31.8%华夏特变电工新能源REIT哈密光伏项目结算电量万千瓦时636550186297611566454.4%8.7%平均结算电价（含税）元/千瓦时0.190.230.210.220.2213.3%0.2%结算电费收入（不含税）万元123910371185119012964.6%8.8%可再生能源补贴电价（含税）元/千瓦时0.650.650.650.650.650%0%明阳智能新能源REIT整体上网电量万千瓦时63181049212338107135147-18.5%-52.0%结算电价（含税）元/千瓦时0.56-0.550.570.55-1.9%-2.3%黄骅旧城风电场上网电量万千瓦时40214839758172132984-25.8%-58.6%结算电价（含税）元/千瓦时0.61-0.610.620.621.0%-0.3%红土井子风电场上网电量万千瓦时22965653475735002163-5.8%-38.2%结算电价（含税）元/千瓦时0.49-0.450.450.46-6.5%1.7%工银蒙能清洁能源REIT整体结算电量万千瓦时--11373109446495--40.6%结算电价（含税）元/千瓦时--0.340.320.34-5.5%华晨风电项目结算电量万千瓦时--909584274882--42.1%结算电价（含税）元/千瓦时--0.340.320.33-3.6%恒泽风电项目结算电量万千瓦时--227925171614--35.9%结算电价（含税）元/千瓦时--0.370.340.36-5.6%洁能源REIT江东热电项目结算电量万千瓦时----71064--结算电价（含税）元/千瓦时----0.74--结算电费收入（不含税）万元----46723--REIT2025Q3（723日市政环保市政环保板块底层资产运营态势稳健，部分项目量价呈现稳中有升的特征。首钢绿能REIT三季度生活垃圾处理量、厨余垃圾处理量同比分别增加10.1%、27.7%，REIT1.2%1.298元/2024年11月至2025年6月的收入差额进行一次性回溯补计，推动平均单价同比上涨。REIT10020万立50.9%0.66元济南能源供热REIT运营情况呈现明显的季节性特征，三季度为非供暖季。表15：24Q3-25Q3市政环保REITs运营指标情况名称底层资产指标单位24Q324Q425Q125Q225Q3同比（%；pct）环比（%；pct）中航首钢绿能REIT生物质能源项目、餐厨项目等生活垃圾处理量万吨24.6923.9521.6224.4927.1810.1%11.0%结算电量万千瓦时7237739383048203888422.8%8.3%厨余垃圾收运量万吨1.281.231.111.221.23-3.9%0.8%厨余垃圾处置量万吨1.591.541.451.732.0