商管开发运营管理制度

PAGE商管开发运营管理制度一、总则（一）目的本制度旨在规范公司商业管理开发运营活动，确保各项工作有序开展，提高商业项目的开发质量与运营效率，实现公司的可持续发展，为股东创造最大价值，同时保障消费者、合作伙伴等相关方的合法权益。（二）适用范围本制度适用于公司所有商业管理开发运营项目，包括但不限于购物中心、写字楼、商业街等商业物业的开发建设、招商、运营管理等环节。（三）基本原则1.合法性原则严格遵守国家法律法规以及相关行业标准，确保公司商业管理开发运营活动合法合规。2.质量至上原则树立质量意识，从项目规划设计、建设施工到运营管理的各个阶段，都要确保达到高品质标准，为客户提供优质的商业产品和服务。3.效益最大化原则在保证项目质量和服务水平的前提下，合理控制成本，优化资源配置，追求经济效益、社会效益和环境效益的最大化。4.创新发展原则鼓励创新思维，积极引入先进的商业管理理念、技术和模式，不断提升公司的核心竞争力，适应市场变化和行业发展趋势。二、开发管理（一）项目规划与立项1.市场调研定期开展市场调研活动，收集、分析商业市场动态、消费者需求、竞争对手情况等信息，为项目规划提供依据。调研内容包括但不限于商业业态分布、租金水平、客流量、消费偏好等方面。2.项目策划根据市场调研结果，结合公司战略目标和资源状况，制定项目策划方案，明确项目定位、功能布局、业态组合等内容。项目策划方案应经过多轮论证和评审，确保其科学性、合理性和可行性。3.立项审批项目策划方案通过评审后，提交立项申请，经公司管理层审批同意后正式立项。立项申请应包括项目背景、策划方案、投资预算、预期收益等详细内容。（二）设计管理1.设计单位选择通过公开招标、邀请招标等方式，选择具有相应资质和丰富经验的设计单位承担项目设计工作。对设计单位的业绩、信誉、设计团队实力等进行综合评估，确保其能够满足项目设计要求。2.设计任务书编制根据项目策划方案，编制详细的设计任务书，明确设计要求、技术标准、设计进度等内容，作为设计单位开展工作的依据。设计任务书应与项目策划方案紧密衔接，确保设计成果符合项目整体定位和功能需求。3.设计过程管理建立设计沟通协调机制，定期与设计单位沟通，了解设计进展情况，及时解决设计过程中出现的问题。组织相关部门和专家对设计方案进行评审，并根据评审意见提出修改建议，确保设计方案的科学性、合理性和实用性。加强对设计变更的管理，严格控制设计变更的范围和程序，确保变更后的设计方案不影响项目整体进度和质量。（三）建设管理1.施工单位选择通过公开招标、邀请招标等方式，选择具有相应资质和良好信誉的施工单位承担项目建设任务。对施工单位的施工能力、业绩、信誉等进行综合评估，确保其能够按照合同要求完成项目建设任务。2.施工合同签订在确定施工单位后，签订详细的施工合同，明确双方的权利义务、工程内容、质量标准、工期要求、付款方式等条款。施工合同应符合法律法规和行业标准的要求，确保双方的合法权益得到有效保障。3.工程进度管理建立工程进度跟踪机制，定期检查工程进度情况，及时发现并解决影响工程进度的问题。制定工程进度计划，并根据实际情况进行动态调整，确保项目能够按时竣工交付。4.工程质量管理建立质量管理体系，明确质量目标和质量责任，加强对施工过程的质量控制。定期对工程质量进行检查和验收，确保工程质量符合设计要求和相关标准。对质量问题及时进行整改，确保工程质量达到优良水平。5.工程安全管理建立安全管理体系，制定安全管理制度和操作规程，加强对施工过程的安全监督检查。定期组织安全教育培训，提高施工人员的安全意识和操作技能。确保施工现场的安全设施齐全有效，及时消除安全隐患，防止安全事故的发生。三、招商管理（一）招商团队组建1.人员招聘根据招商工作需要，招聘具有丰富招商经验、良好沟通能力和市场洞察力的招商人员。对招聘人员的专业背景、工作经历、业绩表现等进行严格筛选，确保其能够胜任招商工作。2.团队培训定期组织招商人员参加业务培训，包括商业市场知识、招商技巧、项目情况等方面的培训，提高招商人员的业务水平和综合素质。鼓励招商人员参加行业交流活动，了解行业最新动态和趋势，拓宽招商思路。（二）招商策略制定1.目标客户定位根据项目定位和业态组合，确定招商目标客户群体，包括品牌商家、零售商、餐饮企业、娱乐机构等。对目标客户群体的经营状况、品牌影响力、市场需求等进行深入分析，为招商工作提供针对性依据。2.招商政策制定制定合理的招商政策，包括租金优惠、装修补贴、免租期等，吸引优质商家入驻。招商政策应根据市场情况和项目实际需求进行动态调整，确保其具有竞争力。3.招商渠道拓展积极拓展招商渠道，通过参加行业展会、举办招商推介会、利用网络平台等方式，广泛宣传项目优势和招商信息，吸引潜在商家关注。加强与行业协会、商会、中介机构等合作，建立良好的合作关系，借助其资源和渠道开展招商工作。（三）招商谈判与签约1.招商谈判与潜在商家进行深入沟通和谈判，了解其合作意向和需求，介绍项目情况和招商政策，争取达成合作共识。在招商谈判过程中，要注重维护公司利益，确保合作条款符合公司要求和项目整体利益。2.合同签订与达成合作意向的商家签订详细的租赁合同，明确双方的权利义务、租赁面积、租金标准、租赁期限、违约责任等条款。租赁合同应符合法律法规和行业标准的要求，确保双方的合法权益得到有效保障。四、运营管理（一）运营团队组建1.人员招聘根据运营工作需要，招聘具有丰富运营管理经验、良好服务意识和团队协作能力的运营人员。对招聘人员的专业背景、工作经历、业绩表现等进行严格筛选，确保其能够胜任运营工作。2.团队培训定期组织运营人员参加业务培训，包括商业运营知识、客户服务技巧、物业管理等方面的培训，提高运营人员的业务水平和综合素质。鼓励运营人员参加行业交流活动，了解行业最新动态和趋势，学习先进的运营管理经验。（二）物业管理1.设施设备管理建立设施设备管理制度，定期对商业物业的设施设备进行检查、维护和保养，确保其正常运行。制定设施设备维修计划，及时处理设施设备故障，保障商业物业的正常使用。2.环境卫生管理加强商业物业的环境卫生管理，制定环境卫生标准和操作规程，定期进行清洁消毒，保持环境整洁卫生。合理配置环境卫生设施设备，确保垃圾及时清理和运输，营造良好的购物环境。3.安全保卫管理建立安全保卫制度，加强对商业物业的安全保卫工作，确保人员和财产安全。配备必要的安全保卫人员和设施设备，加强巡逻检查，及时发现和处理安全隐患。制定应急预案，提高应对突发事件的能力，确保在紧急情况下能够迅速、有效地进行处置。（三）客户服务1.服务标准制定制定客户服务标准，明确服务内容、服务流程、服务质量要求等，为客户提供优质、高效、规范的服务。客户服务标准应根据客户需求和行业特点进行不断完善和优化。2.客户投诉处理建立客户投诉处理机制，及时受理客户投诉，认真倾听客户意见和建议，积极解决客户问题。对客户投诉进行分类整理和分析，找出问题根源，采取有效措施加以改进，避免类似问题再次发生。3.客户关系维护加强与客户的沟通和互动，定期开展客户满意度调查，了解客户需求和意见，不断改进服务质量。通过举办会员活动、节日促销等方式，增强客户粘性，提高客户忠诚度。（四）营销推广1.营销策划根据项目定位和市场需求，制定年度营销策划方案，明确营销目标、营销策略、营销活动计划等内容。营销策划方案应具有针对性和创新性，能够有效吸引消费者关注，提升项目知名度和影响力。2.活动执行按照营销策划方案，组织实施各类营销活动，包括促销活动、主题活动、公益活动等。在活动执行过程中，要注重活动效果的评估和反馈，及时调整活动方案，确保活动达到预期目标。3.宣传推广制定宣传推广计划，通过多种渠道进行宣传推广，包括广告投放、媒体合作、社交媒体营销等。加强与媒体的沟通和合作，及时发布项目信息和营销活动动态，提高项目的曝光度和知名度。五、财务管理（一）预算管理1.预算编制每年年初，根据公司战略目标和项目运营计划，编制年度财务预算，包括收入预算、成本预算、费用预算等。预算编制应遵循“自上而下、自下而上、上下结合”的原则，充分考虑项目实际情况和市场变化因素，确保预算的科学性、合理性和可行性。2.预算执行严格按照预算执行，加强对预算执行情况的监控和分析，及时发现并解决预算执行过程中出现的问题。建立预算执行考核机制，对各部门预算执行情况进行考核评价，确保预算目标的实现。3.预算调整在预算执行过程中，如遇特殊情况需要调整预算，应按照规定的程序进行申请和审批。预算调整应充分论证其必要性和合理性，确保调整后的预算仍然符合公司战略目标和项目运营实际情况。（二）成本控制1.成本核算建立健全成本核算制度，对项目开发建设、招商运营等过程中的成本进行详细核算，明确成本构成和成本控制要点。定期进行成本分析，找出成本控制的薄弱环节，采取有效措施加以改进。2.成本控制措施在项目开发建设阶段，通过优化设计方案、合理选择施工单位、严格控制工程变更等方式，降低建设成本。在招商运营阶段，通过合理制定招商政策、优化运营管理流程、控制营销费用等方式，降低运营成本。（三）资金管理1.资金筹集根据项目开发建设和运营需要，合理筹集资金，确保资金供应充足。拓宽融资渠道，优化融资结构，降低融资成本，提高资金使用效率。2.资金使用加强资金使用管理，严格按照资金预算和审批程序使用资金，确保资金使用安全、合理、有效。定期对资