REITs行业市场25年回顾暨26M1月报：把握被动资金即将入场的布局机会

一、二级市场回顾二级价格：2025全年REITs全收益指数累计+4.3%，走势呈先扬后抑。具体来看：25年上半年：受益于宏观流动性宽松等因素，REITs全收益指数累计上涨16.2%。受益于宏观流动性宽松（25年年初10Y国债收益率一度下行至1.6%的历史低位）、低利率引发资产荒背景下机构对于兼具红利和固收属性的REITs的配置意愿增强、REITs项目供不应求（发行周期长导致供给不足以满足需求）等因素，REITs二级价格持续上行，中证REITs全收益指数累计上涨16.2%（对应25年年初至25年6月20日价格顶）；25年下半年：受股强债弱、集中解禁、经营权分红拆分争议等利空因素影响，市场持续杀估值，全收益指数累计下跌10.2%。25年6月底，在REITs自身估值来到历史高位背景下（全市场P/NAV均值达到历史90%分位数水平），以询价区间打开为导火索，二级市场开启杀估值行情，且下半年的股强债弱格局对REITs市场亦为利空；再到年末，REITs解禁高峰叠加年内首次出现REITsIPO项目破发对市场情绪形成压制，再叠加年末部分机构止盈压力，还有经营权REITs分红拆分问题再次引发市场讨论，6月底以来REITs二级价格持续回落，中证REITs全收益指数累计回撤10.2%（对应6月20日价格顶至年末）。2025全年全市场日均换手0.67%12月0.4%12%分位数水平，反映年末市场交易情绪偏淡。图1：全局行情：2025全年REITs全收益指数收涨4.3%，走势呈现先扬后抑；数据截至2025年12月31日分板块来看：2025年REITs全市场涨跌幅中位数在+11%，其中，IDC（+44%）、消费（+33%）领涨，仓储物流（0%）二级表现最弱。具体来看四个跑赢市场平均的板块：485%+收益22REIT提供一定现金流保障，因此上市后二级价格亦持续上行；消费：基本面韧性最强并得到持续验证，上半年还受益于以旧换新等消费刺激政策；仓储物流25今年仓储板块IPO较多且发行价相对便宜，因此这些新发项目也贡献了不少板块收益；保租房：本质上是利率放大器（租金上有顶、下有底，决定了分子端波动性极小，因此保租房REITs估值主要受分母端无风险收益率影响），因此上半年在低利率环境下保租房二级价格快速上行，但下半年在债市走弱后保租房板块也快速走熊。图2：板块行情：IDC、消费板块领涨，仓储物流、保租房亦跑赢市场平均；数据截至2025年12月31日二、一级市场回顾2025年新发+扩募单数/总发行额分别25单/473亿元（同比分别-14%/-27%）。2025年，全市场新发行20单REITs（对应发行规模402亿元），扩募5单（对应发行规模72亿元），新发+扩募合计25单、总发行规模473亿元，低于24年的29单、646亿，单量/发行额同比分别-14%/-27%。图3：一级发行：2025年新发+扩募单数同比减少14%，总发行额同比下降27%；数据截至2025年12月31日8月见顶回落。25H1（7月询价IDC、8月询价的唯品会、12REIT除外），8月见顶回落。打新收益：破发出现使得打新不确定性增强，核心在于询价区间拓宽后发行溢价率显著上升、潜在收益空间显著被压缩。今年6月以来，打新收益率逐渐收窄，主因询价空间打开后（如下图，询价区间宽度年初在10%左右，6-9月陡升至40-50%，10月在询价热度显著下降后发行人才选择将询价宽度调整为20%，但仍高于年初），一级发行估值走高，叠加下半年二级价格持续下行，使得一二级估值差逐渐收窄，上市后涨幅收窄，直到11月上市的沈阳软件园REIT破发、12月上市安博REIT破发。全年来看，2025年，共19单询价并上市，其中2单破发（对应10.5%破发概率），平均每单绝对收益27%（上市4日累计涨幅），平均网下中签率0.8%，若等额参与所有项目询价且报价全部入围，测算全年打新收益率约3.4%。图4：一级打新：年末开始出现破发，使得打新不确定性增强；数据截至2025年12月31日图5：一级打新：若等额无差异参与25年所有项目网下打新且全部入围，全年收益约3.4%；数据截至2025年12月31日注1：首农、华电同日询价和缴款，润泽、万国同日询价和缴款，因此在计算收益时简易以两单收益均值作为真实打新收益4/////≤10034三、政策回顾2025782号文（扩募启动时点提前半年等）991号文（REITs资产类别拓宽至商办/酒店/体育场馆/城市更新设施）21号公告（REITs试点）63号文（拓宽主体准入、提高收益率灵活度、引入增量资金等）。具体来看：7821014REITs常态化推荐发行工作的细化2025912荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号）。991REITs发行范围拓宽至商办/酒店/体育场馆/城市更新设施2025121项目行业范围清单(2025年版)>的通知》（发改办投资〔2025〕991号），将基础设施REITs发行范围进一步拓宽，新增商业办公设施和城市更新设施两个资产大类，并在原有消费基础设施大类下新增体育场馆和酒店两个细分类型。证监会21号公告宣布商业不动产REITs试点启动，其资产范围与传统基础设施REITs存在重叠，但审核流程优化；配套地，沪深交易所同步发布相关通知，短期有望快速落地。2025年12月31日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（证监会公告〔2025〕21号），标志着商业不动产REITs试点正式启动，将由中国证监会及其派出机构依法依规履行商业不动产投资信托基金监管和风险监测处置等职责。从资产类型来看，商业不动产REITs发行范围包括商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等，与基础设施REITs资产范围存在重叠（如下图），但审核流程优化。同日，沪深交易所发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，提到本所建立商业不动产REITs市场服务直通车机制，组建专项服务团队，及时对接创新试点需求，快速回复政策咨询，协助解决试点推进中的重难点问题，优化发行和交易安排，为市场主体提供专业性、便利性、针对性的服务，预期商业不动产REITs有望在短期快速落地。63REITsREITs，要点包括拓宽主体准入、提高收益率灵活度、引入增量资金等。20251231日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号），要点包括：主体准入条件放宽：63号文对商业不动产REITs提出有序拓展原始权益人范围，对所有REITs提出平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产等；收益率要求更灵活：63号文提出研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求；引入增量资金：REITs指数基金、REITsETFREITs市场的增量资金。与证监会21号公告和63号文同步地，交易所也对REITs审核、发售、扩募等业务规则进行优化，包括：3020个工作日；合规性上更聚焦重大性、关键性：主要强调保障不动产项目持续稳定运营的关键合规手续齐备；回收资金用途放宽：除不得用于购置商业住宅用地之外，不存在其他原则性约束；收益率要求更加灵活（产权/经营权分别要求分派率/IRR调整为与长端利率挂钩的浮动模式（REITs210Y国债收益率+150bps，经营权REITsIRR10Y国债收益率+300bps；优化发售定价安排REITs长期投资价值的网下投资者配售，合理确定战略配售规模保障上市后流通份额合理充裕；扩募周期缩短、资产组合允许更灵活混装：扩募启动时间从上市满12个月缩短到6个月（与发改要求对齐），新购入资产可以是同一业态、相近业态，互补或者具有运营协同效应的资产，突破了过去需为同一类型的要求，提供了更多扩募可能性。图6：发改办投资〔2025〕782号内容梳理2025782号图7：基础设施REITs和商业不动产REITs可发行资产范围比较基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（发改投资〔2025〕991号），《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（证监会公告〔2025〕21号）起草说明注1：✓代表属于REITs发行范围注2：基础设施REITs发行范围中的消费基础设施具体包括百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类消费品市场项目，保障基本民生的社区商业项目，体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目。与上述消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50%。四星级及以上酒店项目。基础设施REITs中的商业办公设施的范围为超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目。图8：证监发〔2025〕63号四大事项原文（重要表述用加粗/标色代表）⼀、推动商业不动产REITs平稳健康发展（⼀）深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于盘活存量、做优增量提⾼直接融资⽐重决策部署的重要举措，是通过市场化机制⽀持构建房地产发展新模式的有效⼿段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提⾼资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。各单位要⾼度重视、精⼼组织，督促REITs市场各主体、各参与⽅、各环节严格落实有关监管要求和⻛险防控要求，切实做好商业不动产REITs各项⼯作，确保取得实效。（⼆）激发市场主体活⼒。结合商业不动产特点，明确商业不动产REITs市场化准⼊安排，着⼒稳定预期、提升效率，更好激发市场主体活⼒、充分发挥市场优势。重点⽀持符合政策导向、具有商业属性的资产发⾏商业不动产REITs，提⾼发⾏上市效率。⿎励业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和⻛险分散能⼒。⽀持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银⾏保险业资产管理公司等⾦融机构参与商业不动产业务。有序拓展原始权益⼈范围。（三）加⼤⼯作推动⼒度。各证监局要充分发挥属地监管优势，加强政策宣传解读，推动优质资产培育，及时协调推动解决辖区商业不动产REITs发展过程中的堵点难点。证券交易所⼀步压实基⾦管理⼈、财务顾问等机构的尽职调查与核查把关责任，确保商业不动产REITs关、⻛险关和质量关。（四）推进市场扩容扩围。持续加⼤优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增⻓。完善REITs制，积极探索多元、⾼效的扩募实施路径。⽀持运营稳健、治理有效、信息披露质量较⾼的上市通过购⼊资产、扩募、合并等⽅式做优做强，有序提升单只资产规模和⻛险抵御能⼒，不断增强其⻓期价值创造的内⽣动⼒。平等对待各种所有制企业，⽀持⺠营企业通过盘活存量资产，拓宽权益融资渠道。⼆、加快（五）加强⼆级市场建设。丰富覆盖的指数体系，⽀持基⾦管理⼈开发挂钩相关指数的基⾦产品，⽀持符合条件的公募基⾦将推进Ts纳⼊投资范围，研究探索跟踪指数的交易型开放式指数基⾦（REITsETF）等创新产品，进⼀步丰富投资者资产配置选择。市场体系⼒度引导保险资⾦、社保基⾦、年⾦基⾦等各类中⻓期资⾦⼊市，发挥其稳定器和压舱⽯作⽤。推动将纳⼊沪深港通标的范围，建设 扩⼤市场⾼⽔平对外开放。推动专业投资机构加强REITs投研能⼒建设，倡导投资者关注资产基本⾯与⻓期投资价值。（六）不断完善市场⽣态。完善REITs发⾏与交易机制，优化以市场化为导向的REITs估值与发⾏定价机制，规范推介、询价、定价、配售等发售⾏为。结合不动产运营特点与⻛险收益特征，强化REITs信息披露和市场约束。持续加强与相关部⻔沟通协调，积极推动REITs配套政策落实落地，提升政策合⼒。加快推进专项⽴法及部⻔规章的制定⼯作，着⼒提升制度的包容性和适应性，夯实REITs⾼质量发展的法治基础。健全多层次REITs市场体系。三、完善REITs申报注册制度机制（七）优化审核注册流程。健全规范透明、权责清晰的REITs审核注册流程，统⼀审核理念与标准，完善⼯作机制，优化环节衔接，更好发挥集体决策把关机制作⽤，切实提升审核注册效率。强化公权⼒运⾏监督制约，建⽴健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为REITs审核注册流程规范运⾏提供坚实保障。强化证监会对证券交易所REITs上市审核⼯作的业务指导与监督检查，⼀体推进审核质量、效率提升与廉政⻛险防控。REITs审核注册⼯作坚持能公开、尽公开原则，接受社会监督。（⼋）健全市场化标准体系。坚持REITs作为资产上市平台的证券本质属性，持续完善针对不同业态资产的REITs审核重点关注事项和信息披露要求，按照成熟⼀类、推出⼀类原则，以适当形式公开相关标准。及时总结REITs审核注册实践中的共性问题，研究形成解决⽅案并向市场传导，促进形成稳定预期。研究建⽴与⽆⻛险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求。监督REITs回收资⾦使⽤，严格遵照国家产业政策、外汇管理和相关法律法规规定，重点⽀持盘活存量，⿎励⽤于扩⼤投资。。遵循REITs特点规律和⻛险特征，完善覆盖尽职调查、发⾏定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等REITs⽇常监管与⻛险监测处置，及时发现、处理违法违规⾏为和⻛险事件。证券交易所要通过审核问询、现场督导、现场检查等⽅式严把REITs市准⼊关，做好上市交易、信息披露、⻛险监测等⾃律监管⼯作，切实维护市场平稳运⾏。证券业协会、基⾦业协会要加强对基⾦管理⼈、财务顾问、⽹下投资者等REITs参与主体的⾃律管理。强化科技监管应⽤。四、加强监管与⻛（⼗）促进市场主体归位尽责。持续压实基⾦管理⼈的REITs主动管理职责，通过协议安排、监督检查等⽅式强化运营管理机构对不动险防范产的运营责任，更好发挥产业⽅专业优势，提升运营管理效能，持续增强REITs运营质量和分红能⼒。督促基⾦管理⼈、基⾦托管⼈、财务顾问、资产⽀持证券管理⼈、原始权益⼈及其他专业机构，严格依照法律法规、合同约定和公开承诺切实履⾏职责。依法打击违法违规⾏为，保护投资者合法权益。（⼗⼀）维护市场平稳运⾏。着⼒健全REITs求。进⼀步健全REITs抗⻛险能⼒。强化预期引导和投资者教育，多种⽅式开展政策解读与舆论宣传，持续营造良好市场环境。关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号）图9：交易所新旧审核业务指引（1号指引）规则对比（标红为新增变化）旧规 新规⽂件全称公开募集基础设施证券投资基⾦（REITs）规则适⽤指引第1号——审核关注事项（试⾏）公开募集不动产投资信托基⾦（REITs）规则适⽤指引第1号——审核关注事项（试⾏）适⽤范围附件⼤类是产业园区/收费公路/租赁住房/仓储物流/消费基础设施，分别针对5类业态的项⽬基本情况、经营财务情况、资产评估、运营管附件⼤类变成商业不动产/租赁住房/产业园区/仓储物流/收费公路理安排做出规定（⼀）权属清晰，资产完整，资产范围明确，原则上应当包括与基础设（⼀）符合国家战略、发展规划、产业政策；（⼆）权属清晰并取得相关权属证明⽂件；（三）资产完整，资产范围明确，原则上应当包括与不动产项⽬运营有关的主要⼟地、房屋、机器设备、特许经营权、经营收益权等资产的所有权或者使⽤权；不动产项⽬主要依托租赁收⼊的，原则上产⽣租赁收⼊的单体建筑应当整体全部纳⼊资产范围，特殊情况下未全部纳⼊的，未纳⼊部分资产占单体建筑的⾯积原则上不得超过50；纳⼊资产范部分应当取得独⽴的不动产权证书；项⽬公司应当取得单体建筑内符合有关法律法规规定⽐例的业主出具的就不动产项⽬后续物业运营维护等事宜与项⽬公司保持⼀致⾏动的同意函，确保项⽬公司在公共空间改造、公⽤设施维修维护以及不动产项⽬提标改造等⽅⾯具有决定权；（四）相关权利⽅明确同意转让的除外；（五）不存在抵押、质押等担保负担或者其他权利限制（以下简称权利负担），不动产基⾦成⽴后能够解除的除外；（六）保障不动产项⽬持续稳定运营的关键合规⼿续⻬备，包括但不限于建设⽤地规划许可证、建设⼯程规划许可证、竣⼯验收备案证明、环保验收以及消防验收⽂件等；因特殊原因未取得的，应当提供有关主管部⻔出具的合规说明；（七）不动产项⽬的⼟地实际⽤途原则上应当与其规划⽤途、权证所载⽤途相符；存在差异的，管理⼈和律师应当披露存在差异的原因以及有关法规政策依据（如有），管理⼈应当充分揭示⻛险，并设置⻛险缓释措施；（⼋）不动产项⽬经营涉及特定资质的，相关经营资质应当合法、有效；经营资质在不动产基⾦存续期间存在展期安排的，管理⼈应当披露具体安排，充分揭示⻛险，并设置⻛险缓释措施；（九）应当已取得能够实现权属合法有效转移、保障不动产项⽬持续稳定运营的其他合规⽂件；（⼗）中国证监会和本所规定的其他条件。施项⽬运营有关的主要⼟地、房屋、机器设备、特许经营权、经营收益权等资产的所有权或者使⽤权；（⼆）基础设施项⽬所涉及的相关法律法规、特许经营权或者经营收益权协议、不动产权证书、融资合同、⼟地使⽤权出让等有偿使⽤合同、⼟地使⽤权划拨批准⽂件等，不得存在对基础设施项⽬⼟地使⽤权、资产、项⽬公司股权、特许经营权、经营收益权的转让限制，但主管部⻔或者相关权利⽅明确同意转让的除外；（三）不存在抵押、质押等担保负担或者其他权利限制（以下简称权利合规性负担），基础设施基⾦成⽴后能够解除的除外；（四）基础设施项⽬已通过竣⼯验收，⼯程建设质量和安全标准符合相关要求，已按照规定办理相关⼿续；（五）基础设施项⽬的⼟地实际⽤途原则上应当与其规划⽤途、权证所载⽤途相符。存在差异的，管理⼈和律师应当披露存在差异的原因以及相关法规政策依据（如有），管理⼈应当充分揭示⻛险，并设置⻛险缓释措施；（六）基础设施项⽬经营涉及特定资质的，相关经营资质应当合法、有效。经营资质在基础设施基⾦存续期内存在展期安排的，管理⼈应当披露具体安排，充分揭示⻛险，并设置⻛险缓释措施；（七）中国证监会和本所规定的其他条件。收益率⻔槛基础设施项⽬为特许经营权、经营收益权类的，基⾦存续期内部收益率不动产项⽬主要依托租赁收⼊的，预计未来2年每年净现⾦流分派率原则上不低于评估基准⽇10年（IRR）原则上不低于5；基础设施项⽬为⾮特许经营权、经营收益权期国债收益率上浮150个基点；不动产项⽬主要依托收费收⼊的，基⾦存续期内部收益率（IRR）原类的，预计未来三年每年净现⾦流分派率原则上不低于3.8。 则上不低于评估基准⽇年期国债收益率上浮个基点。管理⼈应当披露评估基准⽇年期国债收益率等数据具体情况。原始权益⼈通过转让基础设施项⽬回收的资⾦，其⽤途应当符合国家产业政策。回收资⾦约束基⾦管理⼈应当披露原始权益⼈对回收资⾦⽤途作出的承诺、回收资⾦管理制度（如有），以及回收资⾦拟投项⽬的建设主体、总投资额、投资缺⼝、建设内容和建设进展等。法规规定。流动资⾦等，不得⽤于购置商品住宅⽤地。原始权益⼈控股股东或者其关联⽅的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益⼈应当在资产、业务、财务、⼈员和机构等⽅⾯与商品住宅和商业地产开发业务有效隔离，保持相对独⽴。原始权益⼈和管理⼈应当采取有效措施，切实防范回收资⾦流⼊商品住宅或者商业地产开发领域。前述商业地产开发领域不包括消费基础设施、租赁住房等中国证监会认为可以发⾏基础设施基⾦的⾏业范围。基⾦管理⼈应当披露主要原始权益⼈对不动产项⽬回收资⾦⽤途作出的承诺、回收资⾦管理制度等。基⾦经理兼任同⼀基⾦经理原则上兼任不超过两只同⼀基⾦经理原则上兼任不超过3只沪深交易所图10：交易所新旧发售业务指引（2号指引）规则对比（标红为新增变化）旧规 新规⽂件全称公开募集基础设施证券投资基⾦（REITs）规则适⽤指引第2号——发售业务（试⾏）公开募集不动产投资信托基⾦（REITs）规则适⽤指引第2号——发售业务（试⾏）基⾦管理⼈、财务顾问应当确定参与询价的⽹下投资者条件、有效报价条件、配售原则和配售⽅式，并按照事先确定的配售原则，在有效报价的⽹下投资者中选择配售对象。基⾦管理⼈、财务顾问应当确定参与询价的⽹下投资者条件、有效报价条件、配售原则和配售⽅式，并按照事先确定的配售原则，在有效报价基⾦管理⼈、财务顾问在确定⽹下投资者配售原则时，应当优先向的⽹下投资者中选择配售对象。 可不动产基⾦⻓期投资价值的⽹下投资者配售。⽹下配售 原始权益⼈及其关联⽅、基⾦管理⼈、财务顾问、战略投资者以及其他基⾦管理⼈、财务顾问可以在询价公告中约定⼀定⽐例的⾼价剔除与定价存在利益冲突的主体不得参与⽹下询价，但基⾦管理⼈或财务顾制。问管理的公募证券投资基⾦、全国社会保障基⾦、基本养⽼保险基⾦和年⾦基⾦除外。 原始权益⼈及其关联⽅、基⾦管理⼈、财务顾问、战略投资者以及他与定价存在利益冲突的主体不得参与⽹下询价，但基⾦管理⼈或财务顾问管理的公募证券投资基⾦、全国社会保障基⾦、基本养⽼险基⾦和年⾦基⾦除外。战略配售基础设施项⽬原始权益⼈或其同⼀控制下的关联⽅，以及符合本指引第⼗⼆条规定的专业机构投资者，可以参与基础设施基⾦的战略配售。基⾦管理⼈、财务顾问应当结合产品规模、⾏业特征、原始权益⼈及其同⼀控制下的关联⽅⾃持⽐例等情况合理确定战略配售规模，优化投资者结构，保障不动产基⾦⾸次发售上市后流通份额合理充裕。沪深交易所图11：交易所新旧扩募业务指引（3号指引）规则对比（标红为新增变化）旧规 新规⽂件全称公开募集基础设施证券投资基⾦（REITs）规则适⽤指引第3号——新购⼊基础设施项⽬（试⾏）公开募集不动产投资信托基⾦（REITs）规则适⽤指引第3号——新购⼊不动产（试⾏）新购⼊标的类型拟购⼊的基础设施项⽬原则上与基础设施基⾦当前持有基础设施项⽬为同⼀类型拟购⼊的不动产项⽬原则上与不动产基⾦当前持有的不动产项⽬为同⼀业态、相近业态，互补或者具有运营协同效应基础设施基⾦投资运作稳健，上市之⽇⾄提交基⾦变更注册申请之⽇原不动产基⾦投资运作稳健，上市之⽇⾄提交基⾦变更注册申请之⽇原则上满6个⽉，治理结构健全，不存在运营管理混乱、内部控制和⻛险管理制度⽆法得到有效执⾏、财务状况恶化等重⼤经营⻛险基⾦变更注册申则上满12个⽉，运营业绩良好，治理结构健全，不存在运营管理混乱、请时点内部控制和⻛险管理制度⽆法得到有效执⾏、财务状况恶化等重⼤经营⻛险战配范围本指引第四⼗⼋条所称战略投资者，是指具有与基础设施基⾦所持有基础设施项⽬同⾏业或相关⾏业较强的重要战略性资源，与基础设施基⾦谋求双⽅协调互补的⻓期共同战略利益，愿意⻓期持有基础设施基⾦较⼤⽐例份额，愿意并且有能⼒认真履⾏相应职责，帮助基础设施基⾦显著提⾼运作质量和内在价值，具有良好诚信记录，最近3年未受到中国证监会⾏政处罚或被追究刑事责任的投资者。不动产基⾦扩募的，其战略配售对象原则上限于拟购⼊不动产项⽬的原始权益⼈及其同⼀控制下的关联⽅。上述战略配售对象参与战略配售的基⾦份额、占本次扩募发售⽐例以及持有期限等应当符合⾸次发售的有关要求，中国证监会认定的情形除外。采⽤向原持有⼈配售⽅式发售，上述战略配售对象为原份额持有⼈的，其认购战略配售份额可以视为参与向原持有⼈配售。沪深交易所四、REITs基本面25Q1-3（由高到低（+8.0%），（+0.7%），（+0.1%），（-0.4%，剔除扩募等不可比数据后仅京东1个样本（-12.6%）展望2026：（1）若宏观走势延续弱修复惯性，参考历史表现，则业绩稳定性较强的或仍是消费、保租房、IDC（两单上市IDCREITs都是采用批发型模式，底层租户只有1家大厂，因此上架率接近100%，且剩余租期仍有尚有5年于受供需宽松掣肘明显，该板块改善拐点或仍需较长时间等待）。图12：REITs基本面：各板块分化延续，25Q1-3保租房/消费/IDC/市政相对稳健，REITs财报五、REITs估值P/NAVREITs当前估值水平：2025年末，REITsP/NAV1.14倍（52%分位），市场整体估值来到中枢位置，开始具备配置性价比；其中，IDC1.4倍，保租房/1.31.2倍，能源/1.11.00.9倍。图13：REITs估值（P/NAV）：全市场P/NAV平均1.14倍，历史52%分位水平只REIT告 至2025年12月31日注：NAVPS测算方法：1）取24年末NAVPS作为最新NAVPS，若无（即无24年报的情况）否则取发行价；2）对于直接披露基金份额公允价值参考净值（NAVPS）的REITs，以直接披露的NAVPS为准，否则取测算值，测算方法上，NAVPS=合并净资产账面价值-投房-固定资产-在建工程-无形资产+资产评估价值；3）在第一年年报发布前，使用发行价作为P/NAV分母；年报发布后，3/31及以后月份以年报NAVPS为P/NAV分母，直至下年3/31再