房地产行业专题报告-2026开年地产政策环境改善：定调、货币、存量

正文目录TOC\o"1-2"\h\z\u求是杂志开篇定调的破点 4融性系性归：大心征确撑资价值 4一性足政：打博困，建定预期 6结构性货币宽松对地的利好 7构再款率降：低资本激投放愿 7人房款本持低：撑求放优化换境 8异工精发：兼企融与量活 8下一步关注：存量市的流动性 9手市：策合拳活动，为求释主地 9业产首比大幅调精破去存困局 104总结 11图表目录图表1:计不能城市房格比速单位） 4图表2:京上、圳2024初今手频成（30移平单位平米） 5图表3:人房款额与手统局格比增（位亿，） 6图表4:房格速人均支收——地政策内机（位） 7图表5:产关贷使用况单：元） 8图表6:国人房业贷和积贷利变化单：） 8图表7:营产业内各度用净资额（位亿） 9图表8:点二城市2025二房交化 10图表9:2025住和业经用的售积化（位万方） 10图表10:重城甲字楼置（位） 112026求是杂志开篇定调的突破点2026在我们看来，房地产金融属性有三大内涵。回顾过往地产周期，我们可以明显发现，在2021年之前一线和二三线城市的房价波动呈现明显的周期性，价格增速的波峰和波谷大概间隔2-3年时间，而2021年之后不同能级城市新房价格增速开始整体下行，目前各线城市均已经历300统计不能城新价格比速单：）40.0030.0020.0010.002011-012011-062011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-122024-052024-102025-032025-08-10.00-20.00

一线城市：二手房价格同比 二线城市：二手房价格同三线城市：二手房价格同比其二，交易流动性的政策赋能。20261125降至3（含2年另外，2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1202430图表2:北京、上海、深圳2024年初至今二手房高频成交（30日移动平均，单位：平方米）深圳:成交面积:二手房:MA30 北京:成交面积:二手房:MA30 上海:成交面积:二手房:MA30其三，抵押融资功能的稳定保障。房地产作为优质抵押资产的属性被强化，政策通过维护市场稳定避免资产价值大幅波动，保障其抵押融资功能的有效发挥。这不仅为企业提供了稳定的融资锚点，也为居民“卖旧买新”的置换需求提供了金融支撑，契合“支持刚需、改善性住房需求”的政策导向。作为抵押资产，二手房价格成为了地产抵押物的估值中枢。而2022年二手房价格同比增速下降至0以下时，其作为抵押物的担保能力也受到影响，最终在2022年二季度个人住房贷款余额达到38.9万亿的高峰后就开始下降。后续稳定和改善房地产市场预期，稳定房地产的金融属性，也一定要从稳定房价开始，修复地产资产抵押物的价值。人房款额二房统局格比速单位亿，）430000380000330000280000230000180000130000

10.008.006.004.002.000.00-2.00-4.00-6.00-8.002016-012016-052016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-09中国:个人住房贷款余额房屋销售价格指数:二手住宅:70个大中城市:当月同比（右轴）“政策要一次性给足，不能采取添油战术”的表述，是本次政策导向的另一关键突破，直指此前市场预期不稳的核心症结。从投资逻辑看，这一原则蕴含三重核心价值：20264.32.8格速人可配收——地政的在机（位）25.00

2008年，收紧地产信贷授信

2016年，930全面收紧2010年，出台“新全面收紧2010年，出台“新国十条”收紧2013年，出台“新国五条”收紧2018年7月政治局会议，坚决遏制房价上涨15.0010.005.002005-092006-032005-092006-032006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-032023-092024-032024-092025-032025-09-5.00-10.00中国:城镇居民人均可支配收入:累计同比 新房价格:70个大中城市:同比结构性货币宽松对地产的利好央行此次推出的货币金融政策，从再贷款利率下调到房贷利率低位运行，这些宽松举措能切实降低全链条资金成本吗？后续还有进一步宽松的空间吗？0.251.51.25，其他期限同步调整。过往地产支持类的结构性工具再贷款，使用规模较低。截至2024年9月，3000162亿元，使用率约5250图表5:地产相关再贷款使用情况（单位：亿元）250.00200.00150.00100.0050.000.00保障性住房再贷款余额（原租赁住房再贷款） 保交楼贷款余额 房企纾困专项再贷款余额数据显示，2025年12月新发放个人住房贷款加权平均利率降至3.1，较20182.62026当前.320262.6我国人房业款公积贷利变（位：）7.556.555.554.553.552009-032009-082009-032009-082010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-122023-052023-102024-032024-082025-012025-062025-11中国:个人住房公积金贷款利率:5年以上中国:金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款货币工具的结构性优化进一步提升政策精准度：12020图表7:民营地产企业境内各季度信用债净融资金额（单位：亿元）600.00400.00

41026118526118513725(57)(31)(81)(60)(65)(46)(52)(47)(92)(139)(188)(168)(166)(202)(158)(121)(171)(157)(398)(349)(368)(316)

(510)下一步关注：存量市场的流动性2026二手房市场作为存量市场的核心组成，已成为政策发力的重点领域，一系列举措从交易成本、流程效率等维度全面激活流动性：202611253220021062025302.141.850.2202612026图表8:重点一二线城市2025年二手房成交变化城市2025年二手房成交面积（单位：万平方米）同比增速合肥67918西安102117重庆124713昆明4908上海19617成都19127深圳5674南宁4333杭州8560而3020075020252-122938营用房待售面积下降仅有277万平方米。图表9:2025年住宅和商业经营用房的待售面积变化（单位：万平方米）43,800.0043,300.0042,800.0042,300.0041,800.0041,300.0040,800.0040,300.0039,800.0039,300.00

14,550.0014,500.0014,450.0014,400.0014,350.0014,300.0014,250.0014,200.0014,150.0014,100.00 商品房待售面积:住宅:累计值商品房待售面积:商业营业用房:累计值（右轴）200100-1206040-60，20，市级字空率（位）

2022-09202