设施设备安全管理标准

设施设备安全管理原则

通

过

对

设

施

设

备

进

行项管理服务

点项安全管理实行流程实行周期

安目风险点

全

管

理，

来

规

避

工

程

系

统

管

理

服

务

潜

在

风

险。

序

汽车军•库与厨房常月温度感应报警器，大堂、楼道、商铺常用期感报警器，使用中必各类消防

感应须将外包装罩除去：报警器红灯常亮需维修或更换。报警点完

1平常巡查

消报警器因管线为暗埋，装修管理中应对顶部打孔注意保护。好，田现

防因管线为暗埋，装修管理中应对顶部打孔注意保护。意外事件

报喷淋水流指示报警器在测试喷淋试验中在消防主机中显示报警，湿式报警铃会响，否能出示记

水流

2警则进行维修。录和接受季检

指示器

点检查,减

手动报警器在玻璃破损或手按应在消防主机中显示报警，保护玻璃必须完好，否则进少设备管

3手报行更换或维修。理贲任风平常巡查

险。

风阀伯号报警器安装在消防送、排风机风管的风同，，打开风阀应在消防主机中显示

报警，使用地下室消防和平时通风共用风机时注意风阀启动并对主机报警阐明记录，平常巡查

4信号阀

无报警则需要维修或更换。季检

区域（楼层）显示报警器安装在某一区域或楼层堵面，平时显示巡检界面，在该区域

5层显或楼层任何报警器报警都会显示和报警，报警后必须复位。平常巡查

消防报警铃安装在其一区域或楼层堵面，通过消防主机拦制联动或手动：联动时在该

6警铃区域或楼层任何报警器报警都会产生铃声报警，报警复位后停止。季检

消防紧急广播常与背景音乐系统共享广播喇叭：定期举行演习，保证消防紧急广播在

紧急

7任何时候能紧急切换；麦克风传声清晰。季检

广播

主机都自带UPS电源，必须定期检查，进行充放电试验。

8UPS季检

主机完

主机接线点螺钉定期紧固，插件检查，线路板除尘。

9线路板好，出现季检

消意外事件

主机显示报警点必须及时纪位和修复：联动点除在平时通风风机外无报警点：屏蔽点能出示记

10防主屏平常巡查

除预留点外无报警点。录和接受

I-：报警点位应有对应图表，图表标示地址与实际报警点地址符合；有报警记录与处理成检查，减

11记录果反馈。少设备管平常巡查

机

理责任风

要定期举行消防主机与设备联动演习，保证主机联动正常。险。

12联动季检

13双电源有双电源配电或接入L,FS电源定期维护保养。季检

要定期检直消防水箱，保证进补水。

消防

14周检

水箱

小高层和高.层屋顶消防水箱是楼层内消防栓通过生活水高位补水箱，为了节能可以将

屋顶消消防栓泵与喷淋泵设置手动，平时不启动的状况卜必须开通高位补水箱；定期检查高消防供水

15周检

防水箱位补水箱，保证水笥进补水，使消防栓内水压到达设计值。完好，出

现意外事

消要定期打开屋顶部和对应的地下室消防栓，检查水压状况，无水或水压不正常，立即件能出示

防

16消防栓修复。记录和接周检

供

受检查，

水

定期在消防喷淋试验装置上进行放水和压力检查。减少设备

17喷淋季检

管理责任

各类泄防泵启动试验，保证其运行正常。风险，

18消防泵月检

具有和培训消防喷淋和消防栓总、分阀门现场位置图，各服务人员理解和熟悉，一旦

19位置图消防水系统发生.水浸事故，安保队员和各工作人员应会及时予以关闭，减少损失。平常

各类消防风机启动运行，保证其运行正常。消防设施

20风启动完好，操周检

机作流程规

21通风地卜-室消防和平时道风共用风机参照《地5室风机平时通风操作规程》范，出现季检

消防卷帘门定期手动和电动启动试验，保证其运行正常。意外事件

卷

22启动能出示记季检

录和接受

门消防卷帘门检直毒交、破损、放下与底面封闭状况，山现不良状况进行维修。检查，减

23门少设备管季检

理责任风

消防楼道和通道的消防门定期检查，保证其启动正常，无破洞。险.

周检

24楼门

道

和消防门严禁增长额外锁具，另行增长消防锁具时消防门必须增长现场开门措施。

25门锁具周检

26通行消防楼道和通道不得放阻物品阻碍逃生。周检

27器材所有现场配置灭火器材不得缺省；不得超过使用冏期。周检

28配置配电机房、水泵房等重要机房必须配置专用灭火器。周检

其

动用明火作业，必须申报以及配置灭火器和看护人员。

29他作业平常

聘任专业企业定期进行维护，分担风险。

30维护计划

生应加强生活水泵房的安全与卫生工作，用防虫网包好溢水口和排气口，水箱加盖并上生活供水

31活卫生锁，泵厉出入门安装防鼠门槛,及时关闭锁好设备房门。防二次污平常

水染措施

泵具有二次供水水箱的巡查内容中必须对进水浮球阀进行检查，检杳浮球松动与螺钉紧好，溢水

水箱

32房固状况，发现松动立即紧固：定期对水箱浮球阀的附件螺钉进行维护紧固。防备到周检

浮球阀

位。

生活水泵巡查中应对集水井排污泵进行检查，重要：自动运行正常，排污泵进水口无

33排污泵垃圾阻塞，集水井内无垃圾淤泥，排水沟畅通。周检

泵房具有良好的通风设施，定期进行通风，泵房内墙与顶无渗漏、无霉变和霉味。

34通风平常

定期对周界报警、门禁、监控探头等安防预警系统进行侵犯预演，找出安全防备预警

35安预演盲点、死点、漏洞等进行调整、维护维修。季检

安防设施

防

设前期遗留的缺陷和存在的问题，应详细地将各类安全隐患和产生后果以工作联络整形少设'各管

36施缺陷式发给开发企业（或业主委员会），进行书面告知，共同承担风险。平常

理贲任风

设

rato

37备门禁各出入门上门禁叫破块等附件螺钉定期进行维护紧固月检

聘任专业企业定期迸仃维护，分担风险。

38维护计划

电梯应具有国家有关检查部门的有效年检证书，并在轿厢内粘贴。

39证书平常

电

梯电梯机房内必须具有电梯困人时放人救援操作程序和操作工具、平层标识；无机房电设备设施

与梯具有的1电梯困人时放人救援操作程序和操作工具、平层标识放置位置有明显标识和

40救援少设'各管周检

升位置图，各服务人员理解和熟悉。

降理责任风

设

电梯轿厢、电梯机房、监控中心三方通话系统定期检查，保持通话清晰：电梯轿厢内rato

41备监控安装监控探头的位置应正对电梯轿厢门，看清出入人员减少机防死角。周检

42操作乍库升降设备出入口有明显的长宽高数据标识和操作流程。平常

电梯和车库底坑定期检查积水状况，发现积水及时排除。

43积水周检

聘任专业企业进行维护，分担风险。

44维护计划

平时关闭锁好管理区域内设备机房、管井道、配电箱等门，杜绝安全隐患发生。

45闭锁平常

机

房定期检查各设备机房、管井道卫生与安全状况，保证整洁卫生。操作流程

46检杳周检

管规范，减

井若使用设备机房必须划分区域，预留操作维修空间，物品堆放整洁，增长灭火器材：少设备管

47配使用严禁堆放易燃易暴利品。理责任风周检

电险。

箱配电箱有明显安全标识和位置图，各服务人员理解和熟悉，一旦发生各类配电事故，

48位置图安保队员和各匚作人员应会及时予以关闭，减少损失。平常

景观水系与自然水系的管理，关系到业主与水系游玩人员的生命安全，建立良好的管

理措施，合理的管理方案，是防止安全事故发生，减少管理企业的管理风险最佳途

49方案平常

水径。

系措施到

与有明显安全提醒标识，设置在亲水平台、绿化空隙地、水系景观石、护栏等明显位置。位，减少

50市标识设备管理平常

政贲任风

51水位采用鹅卵石弥补、放低水位等形式减少水系水位。平常

河险。

湖增补亲水平台、水系护栏等处的监控探头，增长技防措施。

52技防平常

增长景观护栏、绿化隔离带等设置，减少水系出入口。

53山入口平常

娱乐休闱小朋友设施有使用与安全提醒标识，设置在明显位置。

54标识平常

休娱乐休闲小朋友设施防止出现尖角、棱角；每半月一次对附件螺钉进行维护紧固：检

闲

55维护查破损状况，及时修理。周检

小

朋

配置秋千或浮动绳桥等悬挂设施，增长绳索松紧长度、接头磨损与锈蚀等检行与维护，

友

安全单独设置使用与安全标识。周检

56设

施

安全景观小品设置有明显的安全提醒标识：每半月一次进行检查松动破损和安全隐患状况，

识

标措施到

57及时修理。周检

位，减少

设备管理

定期检查道路路面的坑洞等安全除患和枳水状况，及时进行填修补。

58路面责任风月检

道险。

路

客定期检查窖井与否有盖、破损、松动，及时进行修补和更换。

59窖盖月检

井

安全道路与窖井等在维修与使用时有明显的安全提醒标识；晚间设置标示灯和夜光安全提

60月检

标识醒牌：开挖工作量较大时还需采用围合措施。

送按国家有关规范公共新风空调送风管道必须定期进行清洗，保证送入户内的空气质

空气

61风量；管理区域应定期分期的进行清洗并通过国家有关检杳部门的检查合格。计划

质量

管

道新风与空调空气过渔网必须定期分期的进行清洗。

62港网季检

全

安

小高层和高层的玻璃窗与护栏、玻璃门、幕墙玻璃、玻璃雨棚等必须采用有3c标识的措施到

63玻璃平常

安全玻璃（防爆裂也称钢化玻璃）。位，减少

门若安全玻耦出现裂缝或小涧，必须做好防碎玻璃下落处理或消除更换。设备管理

64防护平常

窗责任风

雨公共区域采用玻璃门、玻璃幕蜡必须具有•明显的标识如腰线等，防止人员碰撞。险。

65腰线平常

棚

公共区域玻璃出现破碎，应及时消除，防止伤及使用人。

66防碎平常

67年检防雷设施定期分期叼进行国家有关检任部门的有效年检：定期进行维护保养。年检

68疏散灯消防疏散牌尽量采用夜光材料的指示；采用应急电源消队疏散灯定期进行维护保养。季检

消防楼道、电梯厅、消防通道具有应急电源的照明灯必须完好；地下室、通道阴暗角

69照明灯落处应有照明：监控探头探视区域需要照明辅助的必须点亮照明。月检

考虑关闭部分灯具的区域参照《设备节能管理规程》进行调整；严禁拆除灯具或灯管

70节能等，调整路灯等光照度，需书面汇报开发商或业主委员会，阐明原因后调整.月检

考虑管理服务区域的美观和档次，在同•功能区域内同类灯具和光源必须统灯的

71光源采购尽量做到同一厂家和同一型号与参数。平常

屋顶排水沟与地漏、路面下水梳盖、地下室出入口挡排水沟、地下室排污集水井、周

72排水围马路下水窖井梳彘等无垃圾和阻塞，定期进行清洁和疏通等维护保养。月检

给

排可疑进水口勺地下车库出入口、地下设备房等，配存挡水物品和沙包。

73挡水月检

水

具有和培训生活供大区域的总、分阀门现场位置图，各服务人员理解和熟悉，一旦供

74位置图水系统发生水浸事故，安保队员和各工作人员应会及时予以关闭，减少损失。平常

给排水设施设备参照给排水《设施设备维护保养原则》定期进行维护。

75维护计划

应竭力保证随时向顾客供水：在确实需要临时停水时，应至少提前一天告知顾客，长

76告知时间停水应采用临叶供水措施，向顾客供水。平常

用

水应定期对顾客用水量进行分析，发现用水异常应提醒顾客，并协助查找原因。

77供分析平常

水

进行节省用水、计划用水宣传教育，提高全体顾客节省用水意识。

78的宣传平常

管

理各工作服务人员在平常巡查中发现跑、目、滴、漏现象，应立即报修，杜绝挥霍。

79巡查平常

清洁、绿化等用水时应注意节省使用，防止挥霍。

80节省平常

安全管理

停应急出现停电状况参照《设备处理事故规程》进行处理。

81的延伸平常

电处理

管理区域接到供电局告知需要限电之后，应及时将限电时间、限电范围等予以公布，

82告知提醒顾客做好准备。平常

在侦定停电时间前，由工程人员负贡关闭停电区域的电梯。

83电梯平常

限

电如限电发生在夜间，应启动应急安保方案，做好停用区域的警戒工作。

84安保平常

限电期间，应安排人员值班，作好解释、说服工作。

85值班平常

86恢复恢复供电后，工程人员应尽快地逐一启动电梯、水泵等设备。平常

顾客或单位需要在管理区域内部临时用电的，必须填写M临时用电审批表》，经工程

87审批主管、区域服务经理签字同意之后方可用电。平常

临时用电的操作人员必须持有合格的电工上岗证；顾客临时用电按用电量的多少、时

88上岗证操作流程平常

临间长短预付用电费用押金。

规范，减

时架设临时用电线路射，必须有工程人员在场，保证临时线路符合如下规定：

少设备管

用①临时线路应装有供电局检查合格的同等负荷的电度计量表，按负荷大小、长度选择

理贲任风

电导线线径、漏电总开关容量。用电负荷不得超过总负荷的20%。临时用电线路附近，必

险。

须有警示标志：

89规范平常

②安装临时线路配巨柜，需此外加一条可靠的保护接地：每分支单相线路必须安装可

靠空气开关，不得使用金属导线替代保险丝。

③线路不得随地拖动应做好外防护，移动线路须采用多股橡质软电缆。

④移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压。

服顾客委托购置或直接提供各类材料必须提供质量保证单并在有•偿服务单上注明。

90质保单平常

务

材为顾客安装新设备等完毕后，应参照使用阐明书向顾客阐明使用措施和注意点，也许

操作流程

91料培训会出现影响其他的如漏水、漏电等应重点阐明，并在有偿服务单上注明。平常

规范，减

少设备管

在前期接管验收和运行后发现1向开发商遗留设施设备缺恪应所有书面向开发商汇报，

遗前期理责任风

92所有的联络单分类永久保留.平常

留缺陷VSQ

缺

设施设备运行需要口、大修和项修应所有书面分析汇报业主委员会，所有的联络单永

陷

93运行久保留。平常

设施设备出现事故应及时填写《一一事故汇报》分析原囚，设备还应在《设备书》中

94记录注明。平常

吊顶采用木制品材料，须进行防火涂料处理。

95吊顶平常

木制品材料吊顶上向电线采用镀锌铁管穿管布装，下连接用金属软管，中间接头采用

金属接线合，注意管口护套；严查在墙内埋接线头；弱电接线不能有中间连接，应并

96线路平常

接在插座合内。

户

内

商铺户内有消防烟感和喷淋，吊顶打孔时注意检查打孔位置，防止打到管线：烟感线

装

97消防路延长连接用金属软管套：喷淋管延长连接要试压。平常

修装修期间

隐口勺安全管

热水管与空调管及冷凝水管须进行保温处理，防止冷凝海漏水。

98蔽保温理服务平常

工

程户内共用管道检查U,不能封闭或留有能随时打开小门。

99检查口平常

安装新风机的业主，新风机安装要牢固，防止震动。

100新风机