房地产行业26年1月市场总结：市场信心逐步回升主流标的表现优异

目录索引TOC\o"1-2"\h\z\u一、地市成表：新疲，手强 6（一新网数：基数况，房交然显下降 6（二百房销：部房销季性落受市改影较小 9（三二房签据环比持定阳同转正 10（四二中实成及来数：手时交热显上升 12（五重城二房交表情况 13二、场气指：格、存去化 14（一二房交格现：格比势稳 14（二新库去率开盘化表现 17三、策境供政双改以换”现 19（一中层表积，各委同力 19（二开贷展期延长“道线取消 20（三去存策续化以换”为抓手 21四、地场现供少，场弱 23（一全土市成情况 23（二重城土出情况总 25五、点企营况重点告理 27六、块情体顾个股跌析 30（一整地行行回顾内及房现色，场注大提升 30（二主地板估表现投建：值处底低PS司明显 33七、险示 35图表索引图1：45城2016年月成面（方走势 6图2：46城品宅及50城品成同比 6图3：46城品宅成交比 7图4：百房销金（亿）销金月比、售积比 9图5：信十房、约房及他企月售金同比 10图6：分型企售额同（%） 10图7：分格房销金额比（%） 10图8：11城手住成交积万）同走势 图9：11城手宅成交比 图10：点市建及二住网同比 图11：80城2020至二手交数套走势 12图12：80月二成交模套） 12图13：手交势：中认口与管口径据比 12图14：介交来速及访化率 13图15：介径手格趋（MA3）月比跌幅 14图16：线市介二手价趋势 15图17：区中口手房格势 15图18：140二房挂牌模 15图19：点12二累计牌模 15图20：介频（33）二房趋势 16图21：介66市套数构按均：元/套） 16图22：介点市挂牌数 17图23：10商住存及化期 18图24：10商住批比 18图25：点城房盘首去率现趋势 18图26：国600城市用地交额财部地出金同比 23图27：国宅地面积模面及额比 24图28：600住用给建、交面去率 24图29：600住用价率 24图30：投非投面积比 25图31：点城宅地成建面商住成面积 25图32：用10房售市率势 28图33：SW产块幅排分数相万30行） 30图34：SW地指沪深300指数 30图35：港地指恒生数 31图36：26年1房各产板涨幅 31图37：16家A+H流企SW地板、深300数PB估水平 33表1：商房商住成交比现 7表2：单市品宅交同表现 7表3：重城成及盘表现 9表4：重城二房签及购现 13表5：重城二房与挂牌 16表6：点宅出信息理 27表7：26年1月流产开企销表汇总 27表8：主房拿金及拿力（地额/售金） 29表9：主房公公告 29表10：版涨幅名企业 32表重房归净润及PE 33表12：点企PB及整的PB 34表13：点企益售PS估值 35一、房地产市场成交表现：新房疲弱，二手走强（一）新房网签数据：低基数情况下，新房成交依然显著下降根据、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2026年1月我们监测的45城商品住宅成交面积862万方，环比25年末的季节性高网签基数下降41.8%，同比下降26.7%，降幅较上月收窄7.6pct，但因25年1月包含春节假期，我们改为农历对齐后同比下降56.9%，新房网签仍维持较低规模。对比商品房及商品住宅成交同比，我们看到，二者历史成交同比趋势基本趋同，24年7月及11-12月，商品住宅同比明显超越商品房表现，25年以来二者差距收窄，26年1月46城商品住宅同比-26.7%，50城商品房同比-13.7%，换成农历对齐，46城商品住宅同比-56.9%，50城商品房同比-48.7%，商品房表现略好于住宅。图1：45城2016年至今月成交面积（万方）走势0

100%-26.7%80%-26.7%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%16/01 17/01 18/01 19/01 20/01 21/01 22/01 23/01 24/01 25/01 26/0145城商品住成交积（方） 同比（）各地房管局，CRIC，中指院图2：46城商品住宅及50城商品房成交同比%%%%-26.7-13.740.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%18/01 19/01 20/01 21/01 22/01 23/01 24/01 25/01 26/0145城商品住成交比 50城商品房交同比各地房管局，CRIC，中指院图3：46城商品住宅分线成交同比18/0118/0418/0118/0418/0718/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/0723/1024/0124/0424/0724/1025/0125/0425/0725/1026/01

5.3%-21.8%-21.8-22.3%-22.3%-29.6%-29.6%一线（4城） 二线（21城） 三四线城）各地房管局，CRIC，中指院2026年29.6%，同比降幅收窄7.0pct，三四线同比下降21.8%，降幅收窄2.2pc,%表1：商品房及商品住宅成交同比表现50城商品房成交同比45城商品住宅成交同比年度整体一线二线三四线整体一线二线三四线2020-1.4%8.8%-4.5%0.1%-1.4%12.8%-6.2%9.2%20216.1%15.4%10.5%-4.9%3.0%15.3%3.9%-5.2%2022-29.4%-23.4%-31.7%-27.8%-37.3%-24.6%-38.7%-39.4%2023-5.1%2.3%-4.0%-10.8%-7.4%-1.2%-7.1%-12.2%2024-20.7%-12.8%-24.1%-18.9%-22.2%-11.0%-24.9%-21.3%2025-15.5%-15.1%-16.3%-14.3%-16.9%-13.3%-16.9%-19.7%季度2025Q1-3.4%5.9%-6.2%-3.7%0.3%16.2%-2.8%-0.7%2025Q2-9.6%-2.0%-11.6%-10.4%-7.0%3.0%-8.8%-9.6%2025Q3-15.2%-15.6%-13.9%-17.3%-15.3%-13.0%-11.9%-28.3%2025Q4-28.8%-35.5%-28.3%-24.5%-35.8%-39.0%-35.6%-33.6%2026M1-13.7%-16.1%-25.3%7.7%-26.7%-22.3%-29.6%-21.8%各地房管局，CRIC，中指院表2：单城市商品住宅成交同比表现城市2525Q125Q225Q325Q425M1025M1125M1226M1上海-1.4%13.3%-1.8%-9.8%-22.3%-35.0%-22.1%-10.8%-10.5%广州-4.4%25.8%8.0%-5.1%-38.7%-41.9%-33.1%-39.5%-16.5%北京-10.2%-8.8%14.1%-15.9%-39.2%-28.1%-51.8%-37.8%-19.6%深圳-29.6%73.1%-9.4%-37.9%-70.3%-58.9%-76.8%-69.5%-56.0%一线（4城）-7.7%16.2%3.0%-13.0%-39.0%-39.1%-42.5%-35.7%-22.3%沈阳-11.2%-32.6%-13.8%43.6%-47.1%-36.6%-55.1%-45.8%97.1%北海-22.8%-51.7%-24.5%-20.6%-32.0%-44.0%2.5%-36.5%80.9%福州10.5%-2.1%-2.9%39.8%-6.7%-28.4%22.1%-13.4%9.1%苏州-28.7%6.7%-7.2%-32.1%-63.3%-31.2%-81.7%-69.7%7.3%南宁10.1%13.1%21.3%6.9%-16.2%-3.0%-21.7%-26.1%2.7%济南-19.6%-15.6%-17.6%-23.3%-41.0%-44.7%-46.5%-31.8%-11.3%青岛-18.1%-29.0%-11.1%-16.3%-33.6%-10.8%-41.9%-42.4%-19.3%杭州-22.2%-13.0%-43.4%-45.4%-0.5%-11.8%23.4%-11.2%-21.2%重庆-8.1%-9.3%-6.4%-4.7%-28.8%-30.9%-30.9%-24.5%-24.5%西安-8.9%-15.8%-14.3%-14.5%-13.9%9.3%-29.8%-17.0%-27.8%武汉3.9%31.3%33.5%18.8%-25.0%-3.5%-40.4%-23.7%-29.8%昆明5.9%28.7%1.3%8.2%-22.2%-36.8%-31.6%1.3%-30.5%成都-17.3%0.6%-23.6%-12.6%-43.9%-26.8%-48.5%-49.6%-30.7%厦门-19.4%41.6%10.1%-14.7%-59.7%-61.3%-72.6%-39.7%-31.5%南京-14.3%82.1%-3.8%-37.1%-44.7%-40.1%-59.2%-34.9%-31.9%南昌-16.5%44.3%-0.5%-34.5%-50.9%-47.9%-53.7%-52.7%-34.9%兰州-43.1%-37.3%-3.8%-65.5%-52.6%-27.9%-52.4%-69.1%-40.3%合肥-2.0%49.3%-6.9%2.3%-42.0%-16.0%-47.2%-53.3%-41.6%大连-30.5%-64.1%2.1%-2.9%-44.3%-21.6%-71.5%-26.7%-57.0%长沙-21.3%-2.0%-20.0%-7.3%-50.9%-49.4%-54.6%-49.8%-64.3%温州-13.4%7.5%0.3%-5.7%-73.1%-25.4%-90.9%-99.4%-99.5%二线（21城）-12.5%-2.8%-8.8%-11.9%-35.6%-26.3%-42.8%-36.6%-29.6%惠州-0.8%-3.2%-2.9%28.0%-37.0%-41.8%-16.3%-47.5%39.3%桂林14.1%-38.4%13.4%122.8%-4.0%26.9%-46.8%1.7%6.5%佛山-20.0%2.8%-20.3%-21.1%-45.3%-49.6%-44.7%-40.1%-0.1%阳江27.1%38.3%20.0%2.4%3.8%-26.5%-24.4%76.0%-9.4%常州-10.0%-17.4%14.4%-22.2%-32.0%-36.1%-42.7%-17.0%-15.9%芜湖-35.2%49.5%-3.6%-67.7%-57.2%-25.7%-78.9%-48.5%-24.6%中山-10.9%24.3%-32.5%-14.7%-28.6%-31.7%-18.2%-34.8%-30.4%韶关9.6%61.7%16.6%-25.6%-22.6%-9.5%-43.0%-17.5%-31.6%徐州-7.1%-19.7%-26.5%-27.5%17.4%-34.6%82.0%24.9%-35.6%扬州-3.0%42.6%-30.3%-15.2%-14.2%-19.0%8.2%-25.2%-69.8%三四线（20城）-14.4%-0.7%-9.7%-28.8%-33.6%-44.2%-32.2%-23.7%-21.5%各地房管局，CRIC，中指院分城市来看，26年1-16.5%-城同比+39.3%+6.5%。年比降幅较低；二线中厦门推盘明显增加，但同样供应规模小于成交体量，苏州是唯一推盘规模大于成交规模的城市，由此也带动了成交体量的增加。表3：重点城市成交及推盘表现25M1-1226M1成交面积成交面积推盘面积推盘面积成交面积成交面积推盘面积推盘面积（万方）同比（万方）同比（万方）同比（万方）同比上海1086-7.2%1071-12.9%68-10.5%5726.4%北京507-15.4%4401.9%31-19.6%12-74.2%广州716-10.3%688-3.9%47-16.5%298.8%深圳257-34.1%218-25.6%18-56.0%6厦门144-23.0%16831.4%7-31.5%519.9%苏州303-32.6%306-10.8%177.3%2226.7%杭州431-26.2%463-24.4%23-21.2%20-36.1%宁波207-29.4%171-8.1%9-41.6%9-49.3%福州1895.2%15913.6%109.1%4莆田20-36.7%2724.0%1-62.0%0-92.4%各地房管局，CRIC，中指院（二）百强房企销售：头部房企销售季节性回落，受市场改善影响较小年1822比下降1234%，降幅较12月扩大7pct。百强房企销售面积同比-30%，降幅较12月收窄6个百分点，12pct缓。图4：百强房企销售金额（亿元）及销售金额月同比、销售面积同比140000

80%60%40%20%-20%-29.5%-80%19/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/0924/0124/0524/0925/0125/0525/0926/01单月销金额亿元） 金额单同比右） 单月面同比克而瑞分类型来看，14%43%51%、30%26%，降幅较12的扩大，央企优势依然明显。图5：信用十强房企、违约房企及其他房企单月销售金额同比-100%19/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/0924/0124/0524/0925/0125/0525/0926/01信用十房企比 违约房同比 百强扣违约企同比克而瑞，公司经营公告年20%35%（1.7w+1.4-1.7w图6：分类型房企销售额同比（%） 图7：分价格段房企销金额同比（%）-3%-10%-3%-10%-14% -14%-18% -17%-24%-22%-30%-35%-36%-37%-46% -53%央企

央企 混合所有

民企 地方国企违约房企

-21.8%-14.0%-21.8%-14.0%-17.8%-21.0%-36.8%...%-53.7%

中均价房企

高均价房企（开发类）（建筑类）（未违约）

（1.4w-）

（1.7w+）2024年销售金额同比 2025年销售金额同比 26M1销售金额同比

2024年销售金额同比2025年销售金额同比26M1销售金额同比克而瑞，公司经营公告 克而瑞，公司经营公告（三）二手房网签数据：环比维持稳定，阳历同比转正根据 收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2026年1月我们监测的11城手宅交积657方环下比增同由正，同样为历齐，比下14.4%。年22.3%17.0%11.4%图8：11城二手房住宅月成交面积（万方）及同比走势200%150%200%150%100%50%16.3%0%-50%-100%19/0119/0319/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/0111城二手住成交积（方） 同比（）各地房管局图9：11城二手住宅分线成交同比20/0120/0320/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/01

%15.042.9%9.2%15.042.9一线（2城） 二线（5城） 三四线（4城）各地房管局图10：重点城市新建住宅及二手住宅网签同比200.0%150.0%100.0%50.0%0.0%-50.0%19/0119/0319/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1146城新建住成交比 11城城市住成交比各地房管局，CRIC，中指院25年10-12月26年（四）二手中介实时成交及来访数据：二手实时成交热度显著上升根据中介二手房成交数据显示，2026年1月我们监测的79城二手房成交10.6万年开图11：80城2020年至今二手成交套数（套）走势0

350%300%250%200%150%50%0%-50%-100%2020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/012023/072024/012024/072025/012025/072026/01二手房成套数（79城） 同比（）中介数据图12：80城月度二手房成交规模（套）1600001400001200001000008000060000400002000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月21年 22年 23年 24年 25年 26年中介数据图13：二手成交走势对比：中介认购口径与房管局口径数据对比150.0%100.0%50.0%0.0%-50.0%-100.0%2022/02 2022/08 2023/02 2023/08 2024/02 2024/08 2025/02 2025/08重点10城房局网同比 重点10城中认购比 79城中介认同比中介数据，各地房管局图14：中介成交、来访增速及来访转化率2023/04 2023/10 2024/04 2024/10 2025/04 2025/10

5.5%5.3%5.1%4.9%4.7%4.5%4.3%4.1%3.9%3.7%3.5%72城成交套同比 72城来访组同比 72城来访转率（） 72城年均来访转化率（右）中介数据筛选重复样本10城，对比房管局网签与中介认购口径同比表现，25年初中介增速较高，但小阳春之后趋势基本一致，26年1月10城中介成交同比+62%，网签为+16%，同样由负转正。从来访及转换情况来看，26年1月72城来访同比+79%，换为农历对齐后同比，250.3pct25年10月-1226年（五）重点城市二手房成交表现情况年+106.9%+100%；三四表4：重点城市二手房网签及认购表现房管局网签同比中介认购同比242525H125Q325M1025M1125M1226M1242525H125Q325M1025M1125M1226M1上海23.8%4.3%22.9%9.2%-24.7%-17.4%-26.7%21.1%31.8%1.5%10.6%25.3%-33.5%-22.0%-19.7%21.3%北京13.3%0.4%21.8%-2.8%-28.7%-22.3%-23.3%15.3%28.8%-3.9%13.8%3.4%-46.2%-23.0%-15.7%58.5%深圳74.9%6.5%42.9%18.3%-29.2%-35.7%-39.9%14.1%84.9%-0.5%35.2%36.0%-59.7%-40.5%-28.7%74.2%广州11.3%6.5%23.4%1.0%-11.6%4.0%-30.8%28.1%13.1%31.5%22.9%-22.2%-17.1%-9.2%69.7%一线24.4%2.0%26.9%2.0%-28.9%-26.2%-28.3%15.0%32.7%0.9%20.5%11.2%-42.5%-23.6%-15.5%63.0%厦门2.1%-5.7%3.9%22.6%-29.1%-28.4%-43.9%106.9%62.3%8.8%49.9%24.0%-52.0%-36.9%-10.6%66.5%青岛12.5%-8.2%0.5%-0.9%-29.5%-27.3%-28.0%36.0%35.2%15.5%34.6%26.5%-25.9%-18.5%-9.2%91.4%杭州22.2%-4.1%26.6%-3.3%-44.4%-50.3%-36.6%8.4%52.0%-5.5%25.4%-12.3%-47.0%-38.7%-33.4%32.0%成都5.0%0.4%19.3%4.9%-14.2%-32.1%-37.0%3.6%305.1%2.0%31.9%17.4%-44.7%-43.3%-28.6%37.0%苏州-4.3%-4.5%9.2%-8.4%-14.1%-3.8%-41.6%-8.5%16.6%3.6%18.3%15.0%-31.1%-21.6%-13.3%106.2%济南15.5%26.0%42.2%40.8%-13.9%2.1%-6.9%106.6%武汉42.9%3.2%20.4%6.8%-31.9%-23.2%-10.2%103.7%合肥9.6%8.8%14.6%24.0%-12.1%-15.5%-4.4%97.7%大连12.2%8.3%15.5%19.5%-16.3%-12.9%-7.2%85.7%天津31.5%8.5%18.3%18.4%-20.0%-10.9%-3.8%78.6%长沙7.3%1.8%15.1%15.3%-36.5%-30.3%-13.0%50.3%南京25.5%-1.8%6.0%7.7%-24.8%-24.6%-17.3%43.0%二线6.1%-2.5%14.8%1.8%-22.1%-30.7%-37.1%9.2%34.1%8.6%24.2%19.4%-27.4%-21.1%-12.6%70.4%扬州1.2%9.2%-0.6%3.7%-3.2%23.9%69.5%75.9%佛山-9.6%0.9%5.1%6.3%-9.8%-4.8%-16.6%49.8%14.0%23.3%29.7%27.8%2.9%14.0%15.2%104.6%东莞-7.1%16.7%36.4%12.4%12.2%-2.7%-17.0%23.2%56.6%42.4%72.2%52.6%-9.6%18.4%14.4%120.8%江门-8.3%2.2%6.7%-9.7%3.4%29.9%-5.1%19.7%51.5%70.7%90.3%95.4%48.2%40.9%16.3%114.7%惠州67.2%31.1%52.9%38.5%-11.7%7.4%6.3%104.1%南通31.0%4.7%9.8%12.0%-15.4%-9.8%0.9%100.3%三四线-7.6%6.0%11.2%6.2%-2.1%1.3%-5.5%42.9%24.9%22.9%33.2%31.9%-5.6%2.4%7.6%84.2%各地房管局，中介数据二、市场景气度指标：价格、库存及去化（一）二手房成交价格表现：价格环比趋势企稳492年，这是25年25年121.7pct2526图15：中介口径二手房价格趋势（MA3）及月度环比跌幅18000160001400012000100008000600040002000

4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%007/01 09/01 11/01 13/01 15/01 17/01 19/01 21/01 23/01 环比（右） 二手房价格（元/平，MA3）

-3.0%中介，统计局 ；注：18年以前结合统计局及贝壳趋势，19年以后为贝壳51城价趋势图16：分线城市中介口径二手房价格趋势12511510595857519/0119/0319/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/01房价指数 一线城市 二线城市 三四线城市中介 ；注：51个样本市图17：分区域中介口径二手房价格趋势12011010090807019/0119/0319/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/01长三角 珠三角 环渤海 海西 中部 西部 沈中介 ；注：51个样本市图18：城二手房计挂牌规模 图19：重点12城二手累计挂牌规模580560540520500480460440

3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%23/1023/1223/1023/1224/0224/0424/0624/0824/1024/1225/0225/0425/0625/0825/1025/12

180175170165160155150

3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%23/1023/1223/1023/1224/0224/0424/0624/0824/1024/1225/0225/0425/0625/0825/1025/12环比（） 140城挂牌（万套，右） 环比（） 重点12城挂（万）中介 中介年49-0.3%-0.3%、-0.1%、-1.5%。13-0.1%、-0.6%+0.4%、-1.7%、-0.9%、-0.5%。图20：中介高频（33城）二手房价趋势图：重点33城中介二手房实时成交价（元/平米）截至26年2月7日，33城价格周环比+0.6%，月环比+1.2%，年初以来（25/12/31-26/02/07）累计+2.5% 涨6.0%涨6.0%表态后：15109元/平未提房住不炒14250元/平涨5.4%新政后元/平涨8.4%新政前/平年末元/跌11.6%元/平最新价10513元/平除夕春节前后7周年末元/年初以来累计+2.5%中介

2023 2024 2025 2026图21：中介66城市成交套数结构（按套均价：万元/套）25W125W225W125W225W325W425W525W625W725W825W925W1025W1125W1225W1325W1425W1525W1625W1725W1825W1925W2025W2125W2225W2325W2425W2525W2625W2725W2825W2925W3025W3125W3225W3325W3425W3525W3625W3725W3825W3925W4025W4125W4225W4325W4425W4525W4625W4725W4825W4925W5025W5125W5226W0126W0226W0326W04<50万元 50-80万元 80-100万 100-150万 150-250万 >250万中介表5：重点城市二手房价与挂牌二手房价环比同比二手房挂牌套数二手房挂牌去化周期（MA6）26M126M126M123M1224M1225M1226M123M1224M1225M1226M1元/平万套万套万套万套月月月北京---14.012.812.912.512.67.18.67.9上海---19.515.916.215.712.97.07.87.4广州222001%-17%14.314.414.614.429.519.920.419.6深圳481005%-19%4.24.88.78.730.515.936.934.7杭州245004%-18%14.515.516.316.328.618.026.726.7成都12200-1%-14%22.422.822.822.822.713.416.516.76城平均2.3%-17.2%89.086.191.490.322.813.519.518.8南京169002%-24%17.817.817.817.833.620.723.321.7苏州149002%-19%17.216.817.216.830.421.023.322.1武汉99002%-19%--------天津131003%-26%18.319.320.019.722.818.521.420.8重庆89001%-10%--------5城平均2.0%-19.7%53.354.055.054.328.920.122.721.511城平均2.2%-18.6%142.3140.1146.4144.624.815.720.619.7中介从更高频的维度来看，截至26年2月7日，33城价格周环比+0.6%，年初以来+2.5%从挂牌量（存量）来看，26年1月，140城挂牌量环比+0.2%，过去3个月累计-0.6%，基本稳定，重点12城1月挂牌量环比-1.1%，过去3个月累计-3.2%。图22：中介重点城市新增挂牌套数0

成都天津南京郑州武汉合肥沈阳杭州广州青岛济南惠州徐州贵阳福州宁波大连南通昆明南昌

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%26M1新增挂牌套数套） 同比（）中介（二）新房库存去化率及开盘去化率表现年10（面积累计482016.060.3724年2年月1x成大于1x（MA4）为1.2x0.2x2525年1x图23：10城商品住宅库存及去化周期8000 187000 166000 145000 1210400083000 2000 1000 0 14M1115M616M116M817M317M1018M518M1219M720M220M921M421M1122M623M123M824M324M1025M525M12库存面（万） 去化周（月右轴）各地房管局图24：10城商品住宅售批比2.52.01.51.00.50.014M11 15M11 16M11 17M11 18M11 19M11 20M11 21M11 22M11 23M11 24M11 25M11单月售比 售批比（MA4）中指院图25：重点11城新房推盘首日去化率表现和趋势100%90%80%70%60%50%40%30%20%15/01 16/01 17/01 18/01 19/01 20/01 21/01 22/01 23/01 24/01 25/01 26/01重点11城开去化（MA3） 纯新盘开去化（MA3） 老盘开盘化率（MA3）中指院26年11485525年12月份下降53%，首日认购套数为1637套，环比12月下降61%，首日认购去化率为34%，环比1225年4三、政策环境：供需政策双改善，“以旧换新”重现（一）中央层面表态积极，各部委协同发力1月”开“”“”向”“”，同时要求“取消相关限制性措施”。这标志着中央层面在政策思路上更加注重预期管理和力度充足，旨在扭转市场与政策的博弈状态，为全月1420272022月1550%30%，以缓解商业地产库存压力；三是再次公开表明降准、降息在年内仍有一定空间，预示着后续整体利率环境及房贷利率可能进一步下行，延续了金融支持房地产市场的表时间撰稿人文章题目核心表态2021/10/16（第20期）习近平《扎实推动共同富裕》坚持“房住不炒”，推进房地产税立法试点，完善住房保障体系，解决住房领域发展不平衡问题。2023/2/16（第4期）习近平《当前经济工作的几个重大问题》防范房地产业引发系统性风险；坚持“房住不炒”定位；因城施策，支持刚性和改善性住房需求；鼓励加大保障性租赁住房供给，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023/2/16（第4期）国家发展改革委党组《努力推动经济实现质的有效提升和量的合理增长》健全房地产企业主体监管制度，推进保障性住房建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。2025/8/1（第15期）倪虹《走出一条中国特色城市现代化新路子》明确城市从增量扩张转向存量提质，实施城市更新行动，建成6800多万套保障房和棚改安置房，惠及1.7亿人；改造老旧小区28万个，完善住房保障与城市基础设施。2026/1/1（第1期）特约评论员（执笔：钟庭军）《改善和稳定房地产市场预期》重申房地产基础产业定位，提出“政策一次性给足”，鼓励收购存量商品房转为保障房，推进城市更新与保障房供给并重。2026/1/15（第2期）习近平《在中央城市工作会议上的讲话》提出城市发展转向存量提质，优化城市体系，推进城市更新，构建房地产新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，完善住房保障体系。2026/1/15（第2期）编辑部《现代化人民城市怎么建》80%产价值的重要途径。2026/1/16（第2期）倪虹《高质量推进城市更新》“四好”86保障政策，推动城市内涵式发展。求是网（二）开发贷可展期期限延长，“三道红线”取消2026年以来，中央政策在持续通过税收优惠、利率下调等措施稳定需求端的同时，也显著加大了对供给侧融资环境的支持力度。1月”5年，较此前允许的2.516条1月29“”208“开始日期政策概要政策内容2020/8/23开始日期政策概要政策内容2020/8/23“三道红线”政策8月20日召开了重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。2020/12/31房地产贷款集中度管理（a）252pct22pct以上4；（b）40%、32.5%27.5%、20%22.5%、17.5%17.5%、12.5%12.5%、7.5%（32.5pct因地制宜确定）。2022/8/29保交楼（a）22年8月出台2000亿元“保交楼”专项借款；（b）23年1月新增1500亿元保交楼专项借款投放，设立2000亿元“保交楼”贷款支持计划。2022/11/8第二支箭22年11月加大对民营房企“第二支箭”支持力度后持续推进，23年下半年再次密集召开金融支持民企合理融资需求座谈会，推进“第二支箭”扩容增量。2022/11/13央行16条164：（a）；（b）；（d）过渡期安排等。2022/11/14预售资金监管商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金业务，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金的30%。2022/11/23银企合作持续推进，22年末及23年末均密集召开银企融资座谈会。2022/10/21股权融资重启允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。2022/11/21支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。2022/11/28REITs投资存量住宅地产、商业地产、基础设施。2023/8/27房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2023/7/10央行16条第一次延期央行16条延期至24年12月31日，延期主要涉及存量贷款合理展期以及专项借款配套融资支持政策，其他政策长期有效。2023/11/17三个不低于金融机构座谈会上要求涉房贷款“三个不低于”：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。2024/1/5金融支持住房租赁（a）3-5年；（b）3080%10008（c）2080%570%；（d）的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。2024/1/12房地产融资协调机制在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，综合房地产项目的开发建设情况，提出可以给予融资支持的项目名单，做好融资支持。2024/1/24经营性物业贷24年底前，对规范经营、发展前景良好的房企，银行可发放经营性物业贷款用于偿还房企及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券，额度不超过承贷物业评估值的70%。2024/9/24央行16条第二次延期央行16条延期至26年12月31日，延期主要涉及存量贷款合理展期以及专项借款配套融资支持政策，其他政策长期有效。2025/12/23推行主办银行制全国住房城乡建设工作会议：做实房地产开发项目公司制，推行主办银行制。2026/1/9房地产融资协调机制展期期限延长据第一财经报道，对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行进行展期，相关贷款可展期5年（原2年半）。2026/1/29“三道红线”政策取消（a）多家房企称目前已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。（b）部分出险企业主要向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率、经营恢复情况、化债进展、保交楼情况等，主要是沟通协调，不对外公布。政府网站，第一财经，每日经济新闻（三）去库存政策持续深化，“以旧换新”成为关键抓手自24年4月中央政治局会议在本轮周期中首次提出“统筹研究消化存量房产”以2025““月13200元时间来源内容2025/12/1辽宁推广房票安置、以旧换新，收购存量商品房用作保障性住房，有力有序消化存量房产。2025/12/13山东“”(a)时间来源内容2025/12/1辽宁推广房票安置、以旧换新，收购存量商品房用作保障性住房，有力有序消化存量房产。2025/12/13山东“”(a)明确提出”“”“拆旧换新”“帮卖”“(b)“+功能升级”“收储托管”(c)(d)策，推行二手房“带押过户”，允许符合条件的“以旧换新”购房者核减一次公积金贷款次数。(e)完善旧房评估机制，推行多元化评估方式；允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签。(f)对“以旧换新”交易资金实施封闭监管。2026/1/13银川购房补贴新房200元/㎡、“以旧换新”300元/㎡。2026/1/14湖南推进利用专项债收购存量商品房用作保障房、人才住房、安置房和大学生宿舍。2026/1/23海口《海口市住房和城乡建设局关于公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源的公告》：（a）2026128（b）套完善；单套面积120㎡内；开工时间2020年（含）以后；优先收购整栋或整单元、能促进产业发展的项目；收购价格由收购主体与开发企业合理确定，确保经营收入覆盖融资运营成本。2026/1/26南京（a）推动既有库存商品房全部纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票”，满足被征收群众安置需求。（b）实施盘活存量资产资源新一轮行动，研究出台更大力度政策，聚焦国资盘活、载体利用等，全年盘活存量房产100万㎡+。2026/1/26上海静安区（a）上海市静安区拟推进住房“以旧换新”，区属国资企业收购二手老公房，促进新房置换流（b）70㎡400万元2026/2/2上海浦东新区、静安区、徐汇区（a）200070400万元房源供需矛盾较大、居住配套成熟的区域。各地政府网站月141月2326月26“”月2“”四、土地市场表现：供地少，市场弱（一）全国土地市场成交情况根据中指院数据，26年1月600城商住用地出让金924亿元，同比-46.0%，同比降幅进一步走阔，当前为土地成交淡季，政府供地较少，土地市场成交热度本身也较低。7206002293-19.4%1月600城住宅用地供给建面3013万方，同比-35.5%，1月宅地去化率76%，环比降8pct，同比降1pct，土地去化率出现下滑。年16007.9pct。分线来看，26年13%、1%7pct2pct1pct。拆分拿地主体来看，1月非城投（房企）拿地面积同比-24%，城投拿地面积同比-51%，市场信心较差，城投与房企拿地均出现较大幅度下滑。图26：全国600城市商住用地成交金额、财政部土地出让金额同比0

21/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/0723/1024/0124/0424/0724/1025/0125/0425/0725/1026/01

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%600城商住用地让金亿元） 600城商住用地让金比（） 财政部地出收入月同（）中指院，财政部图27：全国住宅用地成交面积规模、面积及金额同比0

21/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/0723/1024/0124/0424/0724/1025/0125/0425/0725/1026/01600城住宅用地交建（万） 面积同（右） 金额同比（右）

60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%中指院图28：600城住宅用地供给建面、成交建面及去化率0

21/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/0723/1024/0124/0424/0724/1025/0125/0425/0725/1026/01

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%600城住宅用地给建（万） 600城住宅用地交建（万） 去化率右）中指院图29：600城住宅用地溢价率30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%21/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/010.0%21/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/01600城宅地溢价率中指院图30：城投及非城投拿地面积同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%21/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/01-80%21/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/01城投拿面积比 非城投地面同比中指院年11+1月图31：重点11城住宅用地成交建面/商品住宅成交面积250%200%150%100%50%21/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/010%21/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/01重点11城住用地交建面/商住宅交面积 MA3 年内平均中指院 ；注：重点为北上广深+杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安、青岛（二）重点城市土地出让情况汇总年1-35.1%-39.4%-35.2%、-11.8%、-35.9%。表4：600城市土地出让信息汇总指标26年1月26年1月同比25年全年25年全年同比土地供给建面（万方）4837-30.8%119935-15.5%一线城市56-35.2%1515-28.2%二线城市941-5.9%25695-6.0%三四线城市3841-34.9%92725-17.6%高价三四线1203-21.9%1203-21.9%低价三四线2638-39.5%2638-39.5%住宅3013-35.5%78828-15.7%土地成交建面（万方）3687-32.3%98915-12.3%一线城市56-35.2%1389-25.9%二线城市718-11.8%22163-5.5%三四线城市2914-35.9%75364-13.8%城投743-51.2%24933-36.7%非城投2944-24.3%73983-0.3%住宅2293-36.4%65192-12.2%供需比1.31同比+0.031.21一线城市1.00同比持平1.09二线城市1.31同比+0.081.16三四线城市1.32同比+0.021.23高价三四线1.08同比+0.031.08低价三四线1.47同比+0.051.47住宅1.31同比+0.021.21土地出让金（亿元）924-46.0%28513-11.4%一线城市98-74.1%3880-13.1%二线城市285-35.1%10929-1.9%三四线城市541-39.4%13704-17.3%城投339-22.5%8916-28.1%非城投584-54.0%19597-2.4%住宅720-48.8%23730-10.2%土地楼面价（元/平米）2505-20.2%28831.1%一线城市17624-60.0%2794417.3%二线城市3966-26.5%49313.8%三四线城市1856-5.5%1818-4.0%城投456558.7%357613.6%非城投1981-39.2%2668-2.0%住宅3140-19.4%36402.4%溢价率（%）2.1%同比-6.1pct5.2%一线城市0.0%同比-14.8pct10.7%二线城市3.5%同比-12.1pct6.2%三四线城市1.7%同比-0.7pct3.1%高价三四线0.9%同比-0.7pct0.9%低价三四线3.3%同比-0.4pct3.3%住宅1.7%同比-7.9pct5.7%流拍率（%）2.3%同比-28.7pct18.2%一线城市0.0%同比持平0.0%二线城市2.0%同比-11.1pct9.6%三四线城市2.5%同比-30.9pct20.1%高价三四线1.0%同比-1.8pct1.0%低价三四线3.0%同比-36.6pct3.0%住宅3.0%同比-34.2pct18.8%中指院851511164-73%251表6：重点11城宅地出让信息整理城市26M1出让金（亿元）单月增速25年出让金（亿元）累计增速25年出让金占比26M1成交建面（万方）单月增速26M1宅地成交建面/商品住宅成交面积杭州9-94%142521%5%3-95%11%上海85316%14001%5%33370%48%北京0-100%1427-8%5%0-100%0%成都11-45%85423%3%1664%24%南京15-33%7075%2%10-57%53%西安251396%531-36%2%69981%156%苏州0-99%601-3%2%0-100%1%广州3-93%507-34%2%7-64%14%深圳0-100%291-16%1%0-100%0%武汉1-74%68421%2%5-13%13%青岛1565%1248%0%13106%35%重点11城汇总164-73%8552-2%30%155-36%38%全国924-46%28513-11%100%3687-32%-中指院五、重点房企经营情况及重点公告整理115613%20%14%。表7：26年1月主流房地产开发企业销售表现汇总证券简称企业类型26年1月销售金额26年1月销售面积金额环比同比权益销售同比当月面积当月同比（亿元）（%）（%）（亿元）（%）（万方）（%）保利发展央企15628.2%-13.4%123-13.3%76-1.3%中海集团央企145-63.6%20.5%13320.4%612.7%华润置地央企117-71.6%0.4%79-2.0%32-34.0%招商蛇口央企77-70.3%-14.9%46-25.0%37-17.0%绿城中国混合所有制63-69.3%-10.0%420200.0%绿城中国（操盘）混合所有制97-65.8%-14.2%--44-8.3%绿城中国（代建）混合所有制34-57.0%-20.9%--24-14.3%万科A混合所有制56-43.2%-49.3%36-49.3%51-37.0%建发股份地方国企79-32.4%-21.7%65-16.5%32-47.2%建发房产地方国企65-32.1%-25.5%53-22.6%24-55.5%联发集团地方国企14-33.7%2.2%1227.7%831.0%中国金茂央企76-40.7%13.5%5213.4%3410.9%越秀地产地方国企42-53.3%-36.4%25-36.4%12-49.7%滨江集团民企53-26.8%-26.4%23-35.4%9-44.7%华发股份地方国企28-46.4%-71.0%16-72.7%9-73.4%龙湖集团民企25-34.5%-44.6%17-43.8%20-39.9%保利置业集团央企3852.0%-20.8%24-22.6%15-7.4%金地集团混合所有制12-49.6%-46.2%8-46.0%9-41.7%美的置业民企12-25.0%-52.4%8-48.8%11-52.2%新城控股民企7-45.8%-27.8%6-17.6%11-9.2%首开股份地方国企6-67.7%-76.0%4-75.9%4-69.2%城建发展地方国企6-72.4%-36.8%4-37.9%2大悦城央企10-14.2%-33.1%8-22.1%4-55.7%绿地控股违约房企35-59.2%6.1%325.7%4550.0%碧桂园违约房企26-24.9%-10.6%22-2.2%32-7.3%融创中国违约房企22-25.1%-67.7%11-68.8%9-22.3%世茂集团违约房企3-77.4%-84.4%2-84.5%3-84.7%远洋集团违约房企11-54.8%-39.7%7-42.5%9-1.9%中国恒大违约房企4-83.9%-80.9%4-80.9%4-77.7%旭辉控股集团违约房企8-24.8%-58.5%4-57.6%7-53.3%TOP1001822-46.6%-24.7%860-29.5%十大重点房企835-54.9%-14.7%346-21.9%建筑系房企146-61.7%-20.3%74-35.9%违约房企92-47.1%-35.0%1491.3%克而瑞，公司经营简报图32：信用10强房企销售市占率趋势49%45%49%45%39%32%21%16%15%15%17%18%20%19%19%21%12%14%15%17%7%8%10%46%52%50%40%30%20%10%0%2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 25Q4 2026M1信用十强/统计局 信用十强/百强房企统计局，克而瑞，公司经营公告2519%年25Q421%22452%，26年46%拿地方面，1月历来是政府供给及房企拿地的淡季，根据克而瑞及中指院数据，1月17家重点房企合计拿地金额63亿元，对应拿地力度6%，信用十强拿地力度7%，除越秀、金地、华润外，1月无房企拿地。表8：主流房企拿地金额及拿地力度（拿地金额/销售金额）企业名称拿地金额（亿元）拿地力度（拿地金额/销售金额）2021202220232024202525Q426M12021202220232024202525Q426M1越秀地产9328387005894151372681%67%49%51%39%52%61%金地集团13093681254142746%17%8%1%5%4%61%华润置地149014421783770916792247%48%58%29%39%10%19%保利发展185716131632683791188735%35%39%21%31%37%5%招商蛇口2158127911344861205186066%44%39%22%62%34%0%中海地产1774121914408581304215048%41%46%28%52%27%0%中国金茂116327732128758658049%18%23%29%52%18%0%建发股份15961035132050878614073%49%58%32%53%4%0%滨江集团71072156740941044042%47%37%37%40%19%0%城建发展1381511517510148054%50%36%32%55%100%0%绿城中国159259679358362449060%28%41%34%41%11%0%首开股份57214010512230050%16%17%3%13%0%0%华发股份26749357575510022%41%46%7%7%0%0%龙湖集团1527469366110408053%23%21%11%6%6%0%万科A18528868491057134030%21%23%4%5%10%0%新城控股7672825000033%2%3%0%0%0%0%绿地控股41306000014%0%1%0%0%0%0%样本房企2011711555118925554733910616344%33%36%23%37%20%6%信用十强13539951310265524870899695551%41%44%28%43%22%7%公司经营简报公告时间公司1月重点公告公告时间公司1月重点公告2026/1/15保利发展上交所正式受理公司提交的向特定对象发行可转债的申请文件。2026/1/15保利发展业绩快报：25年总营收3082.61亿元，同比-1.1%，归母净利润10.26亿元，同比-79.5%，公司计提资产6942521.7%241.0pct。2026/1/27保利发展保利发展拟发行商业不动产REITs，以广州保利中心与佛山保利水城为底层资产。2026/1/30招商蛇口业绩预告：25年归母净利润10.05-12.54亿元，同比下降69%-75%，扣非净利润1.54-2.31亿元，同比下降91%-94%。2026/2/6招商蛇口未来三年（2026-2028）股东分红回报规划，现金分红比例不低于40%。2026/2/4中国海外发展公司撤销原华东、华南、北部、中西部4大区域公司，终结“总部-区域-城市”三级管控模式，转向“总部-城市/地区”两级管理。六、板块行情整体回顾及个股涨跌分析（一）整体地产行业行情回顾：内房及港房表现出色，市场关注度大幅提升A月SW3S11（473%26年25年图33：SW地产板块涨跌幅排名分位数（相对申万30个行业）22M1 22M4 22M722M1023M1 23M4 23M723M1024M1 24M4 24M724M1025M1 25M4 25M725M1026M10%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% SW地产块涨幅排分位（相对30个行业） SW地产块涨幅排分位（平）；注：平滑为近3个月平均图34：SW房地产指数及沪深300指数图35：香港房地产指数及恒生指数12526年114.0%26年1A2.7%4.6%、17.3%图36：26年1月房地产各产业板块涨跌幅17.3%12.7%17.3%12.7%13.3%4.6%2.3%2.7%-0.2%-1.7%15.0%10.0%5.0%-5.0%

其他A

香港地产26M1涨跌幅 25M12-26M1涨跌幅26年41.3%、31.8%、30.6%22.3%、16.1%PSA其他A股房企涨幅前五为大悦城、*ST荣控、京能置业、顺发恒能、新城控股，涨幅分别为38.7%、34.3%、30.6%、27.7%、26.7%。其中大悦城和新城控股，均为商业地产企业，26年1月商业不动产REITs进展迅速，第一批不动产项目已经申报，预计将会在上半年完成上市，较高的资产估值表现，对于拥有商业不动产资产公司是一个较好的价值重估机会。表10：各版块涨跌幅前五名企业主流开发板块排名26M1涨跌幅12.7%25M12-26M1涨跌幅2.3%1中国金茂41.3%绿城中国23.6%2中国海外宏洋集团31.8%中国金茂23.0%3绿城中国30.6%保利置业集团20.1%4招商蛇口22.3%滨江集团15.3%5保利置业集团16.1%招商蛇口14.1%其他A股房企板块排名26M1涨跌幅2.7%25M12-26M1涨跌幅-0.2%1大悦城38.7%华联控股38.1%2*ST荣控34.3%三湘印象33.4%3京能置业30.6%*ST阳光30.3%4顺发恒能27.7%新黄浦27.8%5新城控股26.7%顺发恒能25.0%物业管理板块排名26M1涨跌幅4.6%25M12-26M1涨跌幅-1.7%1彩生活34.9%彩生活26.4%2南都物业14.2%南都物业19.9%3招商积余10.3%新大正9.7%4新大正9.3%金科服务9.4%5宝龙商业7.4%招商积余6.6%香港地产板块排名26M1涨跌幅17.3%25M12-26M1涨跌幅13.3%1新世界发展54.7%新世界发展62.5%2新鸿基地产31.2%新鸿基地产25.1%3嘉里建设15.6%希慎兴业18.7%4长实集团15.2%信和置业14.7%5合生创展集团15.0%合生创展集团12.7%物业管理板块涨幅前五为彩生活、南都物业、招商积余、新大正、宝龙商业，涨幅分别为34.9%、14.2%、10.3%、9.3%、7.4%。、31.2%15.6%15.2%、15.0%（二）主要地产板块估值表现及投资建议：估值仍处底部，低PS公司