【《房地产企业财务风险防范研究-以恒大地产集团为例》11000字（论文）】

房地产企业财务风险防范研究—以恒大地产集团为例【摘要】房地产行业与我们的生活密不可分，也影响着我国的经济发展。本研究在阐述财务风险相关概述、理论以及识别方法的基础上，结合我国房地产行业现状对房地产企业的财务风险进行分析，并以恒大地产为例，根据企业自身的特点以及发展历程，主要运用财务指标分析法和Z-score模型分析法对其在筹资、投资、营运等活动中所涉及的财务风险进行识别、分析与评价。在此基础上，进一步针对恒大地产所面临的的财务风险提出合适的防范措施，为其进行财务风险防范提供新的思路和建议。【关键词】房地产企业；财务风险；风险识别；防范目录TOC\o"1-2"\h\u19178一、绪论 124846（一）研究背景及研究意义 126809（二）研究方法 15283（三）文献综述 19362二、相关理论基础 125715（一）财务风险相关概述 15554（二）财务风险相关理论 112160（三）财务风险识别方法 214815三、房地产企业财务风险现状 331319（一）筹资环节 324082（二）投资环节 321997（三）运营环节 33565四、恒大地产基本概述 48642五、恒大地产财务风险识别与评价 48642（一）财务指标分析法 48642（二）Z-score模型分析法 725783（三）财务风险评价 88642六、恒大地产财务风险防范措施 829260（一）完善筹资活动的风险管理 821064（二）优化投资活动的风险管理 925783（三）加强运营过程中的风险管理 97305七、结语 9一、绪论（一）研究背景及研究意义房地产行业贯穿了人们的日常生活，和人们的生活密不可分，还对整个国家的经济社会发展起着巨大的支柱作用。房地产业与许多产业之间的相关性强，它的蓬勃发展可以与其他相关产业相互促进，从而加快国民经济的增长速度。然而，房地产业是典型的开发周期长、投入多、风险高、收益高的资本密集型产业。正因如此，想要更好的发展房地产经济并不是一件容易的事，其必然会存在着一定的财务风险。再加上近年来我国相继出台各种房地产调控政策，房地产企业的借款利率大概率会上升，这就会增加企业的资金成本。银行的不断加息，在无形中也加大了房地产企业贷款的难度，毫无疑问也使企业的资金周转情况更糟糕。而今诸多房地产企业的生存问题和发展压力正是来自财务风险隐患的加剧。因此，我们应该着眼于企业经营过程中的风险问题，努力建成一套全面又高效的预防财务风险体系，这对企业整体的未来布局有着举足轻重的作用，也给企业未来规划和发展方向提供了理论保障。研究方法本文主要采用文献研究法、定量分析法、案例分析法。通过阅读文献，对国内有关房地产企业财务风险的文献进行收集和整理，确定本文的研究方向，对相关文献达到一定的理解后，对房地产企业财务风险现状进行分析，以恒大地产为例进行深入分析，结合该企业相关的财务指标，对其财务风险进行识别和评价，并提出现有风险的处理方案。文献综述随着我国相关研究的深入，财务风险及其观念也逐渐被人们深入认识。房地产行业在现代社会和经济生活中发挥着核心作用，但国内对其的财务预警研究还很少。因此，国内学者开始对房地产企业财务风险进行研究探索。孙敏（2016）主要运用财务报表指标分析的方法以及功效系数法，剖析保利地产的财务风险，并从资金、销售、资源端提出策略。李文斌（2019）在广义的财务风险的基础上，针对恒大集团2009年-2013年的筹资、投资以及经营风险的财务指标进行重点分析，最后提出针对性的控制对策。彭婉芳（2020）分析了中国和境外的财务风险理论以及我国房地产企业现状，并对标杆企业的财务状况和风险进行分析，进而探索房地产业的风险并提出措施。许研（2020）通过单指标识别法分析了企业的财务风险，并针对识别出的的问题提出预防方法。本文结合前人的研究，主要运用财务指标分析法和Z-score模型分析法对恒大地产在筹资、投资、营运等活动中所潜藏的财务风险深入研究和分析，最后提出针对性的预防方法。二、相关理论基础（一）财务风险相关概述在日常的生产经营活动过程中，企业会面临很多的不确定性，这种不确定性往往体现在未来的财务收益上。当企业的实际收益低于企业预期时，其经济利益就会受到损失，即财务风险。（二）财务风险相关理论1.财务风险管理理论财务风险管理理论是从识别、评估、防范这三个方面对财务风险进行管理，以下进行具体说明：（1）财务风险识别。根据企业所处的经营境况，具体分析并判断潜在的不确定性因素对未来收益的影响。首先要以整体的观念对财务风险进行识别，因为各项业务之间都是相互联系的；其次在整体的基础上，也要通过多个角度进行识别。其中，要以动态的角度进行识别，因为财务风险的重要指标是动态的；还要从长远的角度出发，识别企业未来可能会面临的风险。第三，为了能够对财务风险更好的进行防范，识别是前提。（2）财务风险评估。基于对潜在的不确定性因素对未来收益的影响的分析和预测，需要对其进行相对应的评估。财务风险评估即对企业财务风险识别进行进一步的完善与优化，从更全面更客观的角度去进行分析测量与评估，包括财务风险的大小、发生的概率等。进而为管理者更好的作出经营决策奠定了基石，还有利于风险管理者对症下药，有效降低风险。（3）财务风险防范。在对企业财务风险的识别和评估以及对其看不见的财务风险有了一定程度的了解的基础上，结合财务风险的特征，决策实施的措施。特别是其中重要的财务风险，应该为其制定高效有用的措施，随即展开防范，从而帮助企业降低财务风险的影响。（三）财务风险识别方法识别财务风险的方法多种多样，这里主要对财务报表分析法、指标分析法、Z-score模型分析法三种方法进行论述。（1）财务报表分析法。在一定的标准上，把企业各个方面、各个部分、各个因素的变化所产生的经济业务，通过专门的分析，进行更进一步的“综合”。（2）指标分析法。在企业提供的内部和其他外部的相关数据的基础上，计算并深入分析比较其有关指标的数值，再从中寻找、识别财务风险。（3）Z-score模型分析法。Z-score模型分析法基于多个变量的统计分析，经过大量实践的检验，仍在不断地完善，它对企业的经营、财务状况可以很好的分析评价。该模型目前对于上市的制造业公司模型为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5其中Z为判别函数，X1,X2,X3,X4,X5为自变量，X1=营运资本/总资产=(流动资产-流动负债)/总资产，X1越大，偿债能力越强。X2=留存收益/总资产，X2越大，盈利能力越强。X3=息税前利润/总资产，X3越大，经营效率越高。X4=所有者权益的市价/总负债，X4越大，资本结构越合理。X5=销售额/总资产，X5越大，经营效率越高。其中，当Z<1.8时，企业的财务风险较高；当1.8≤Z≤2.99时,财务风险一般；当Z>2.99时，财务风险较低。三、房地产企业财务风险现状（一）筹资环节1.利率变动和通货膨胀的风险房地产企业高负债的融资特点，使其拥有过高的利息费用。当市场通货膨胀或国家政策变更时，有可能导致房地产企业借款的利率上涨，这样不仅加多了企业的应付利息还提高了其资金成本。再加上近些年银行的不断加息，例如央行授权有关部门发布，2021年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期为3.85%，5年期以上为4.65%。从融360的数据可知，我国今年平均的房屋贷款利率连续涨了四次，第一套房屋的平均贷款利率的数值截至今年5月份已经达到5.33%。这在无形中增加了房地产业贷款以及资金周转的难度。如果在这种情况之下，房地产企业的经营不合理，既得不到预期的收益，还得支付超出预期的利息，那样肯定会产生财务风险。2.债务违约及信用风险随着中国房地产调控政策的不断升级，降杠杆的政策和地方融资平台的资金收紧，加剧了房地产企业国内融资的难度。许多房地产企业为了能缓解企业的资金压力，不惜代价去借高息的美元债、民间高息贷款以及将短期借款用于长期项目运营等。特别是美元债，尽管其高额的融资成本，但在国内贷款紧缩的情况下，又因为其限制条件少、易放款，且发债时间短、效率高，便成为了房地产企业融资的不二人选。根据某证券监测，到10月12日，受监测的170家房地产公司自2018年来共发行了395笔美元债，其总市值达到1607亿美元。从光大证券的数据中可以看出，美元债到期的压力集中分布在2021年第4季度以及2022年，其中，前者即将到期的金额共有9295百万美元，后者到期规模达54786百万美元。这反映了房企的美元债集中到期，偿债压力聚集，会造成其美元债违约等财务风险。投资环节1.投资结构不合理的风险在投资前，许多房地产开发商会忽略购房者的购买意图，一味谋求更高的利润，而过分注重开发高档公寓楼、别墅等，就会造成住房供给结构不合理的风险。从居民收入来看，我国中低收入人群占多数，而高收入人群比重相对较小；但从住宅的投资构造来看，我国的高档住宅越来越多，而经济适用型也越来越少。这样不合理的投资结构就会导致供给与需要不平衡的风险。运营环节1.存货积压的风险房企的存货主要是变现所需时间较长的商品房。在销售时，这些存货无法及时出售，就会造成存货积压，资金回收不及时，增加企业的财务压力。2.无法回收资金的风险在收款环节，往往会由于各种原因产生总额过量风险、逾期风险、蓄意拖欠风险等。如部分按揭回款的客户可能会出现信用问题，导致企业的销售款不能及时回款，从而产生资金回收的风险。这说明房地产企业的资金回收掺杂着多种不确定性因素，进而给企业带来财务风险。四、恒大地产基本概述恒大地产集团，于1997年在广州成立，属于恒大集团的下属企业，主体是地产企业，现如今已成为全球第一房企。在我国拥有很多可靠、优质的房地产项目，如金碧系列楼盘、恒大系列楼盘等。许多省会城市总会出现恒大地产的身影，同时从省会辐射周边城市，分布广泛也成为其特点之一。由于其品质值得购房者信赖，其销售面积在中国排行第一。目前，恒大的总资产为2.3万亿，年销售额超过七千亿，累计纳税额在三千亿以上，慈善捐款在一百八十五亿以上，从业人员达二十万人，每年的就业人数达三百八十多万人。现位于世界五百强企业中的第122位。值得一提的是恒大集团开创了智慧人居新时期，楼房是经过全部精装修后才交楼的，销售时为客户提供无理由退房服务以及网上销售服务等售前售后服务，给顾客带来了极大的便利，还满足了各类顾客的购房需求。在将近280个城市进行1300多个项目。从第一个项目的基础铺设到全国280多个城市1300多个项目的全面扩大，从实现和强化主要房地产事业到开创多样化，恒大地产始终以“质量树品牌，诚信立伟业”为企业宗旨，谨慎进行规划、实施，始终高效的工作，在20多年的开发过程中，通过科学制定并实施了9个“3年计划”。我国已经进入了一个新发展的阶段，恒大地产紧跟时代，根据国家政策调整企业未来的战略规划和实施手段，确保企业拥有更强的创造力和生命力。五、恒大地产财务风险识别与评价（一）财务指标分析法房地产企业的财务活动贯穿于生产经营的整个过程中。根据恒大地产的特点以及发展历程，识别与评价其在筹资、投资、营运等过程中所潜藏的财务风险。最终筛选出相对应的财务指标，构建由3个一级指标和8个二级指标组成的财务风险评价指标体系，如表1所示：表1.财务风险评价指标体系一级指标二级指标计算公式偿债能力资产负债率资产负债率=负债/资产产权比率产权比率=负债/股东权益流动比率流动比率=流动资产/流动负债速动比率速动比率=速动资产/流动负债盈利能力总资产净利率总资产净利率=净利润/资产净资产收益率净资产收益率=净利润/股东权益营运能力存货周转率存货周转率=销售成本/存货应收账款周转率应收账款周转率=赊销收入/应收账款1.筹资风险房地产企业的筹资风险指的是企业借入资金为了能够维持其正常的生产经营活动，一定程度的负债经营是合理的，但要是借入的资金过多，而最终又不能给企业带来收益，就会造成其资不抵债的风险。下面就恒大地产的长短期偿债能力进行具体的分析。长期偿债能力。企业的长期偿债能力主要通过资产负债率、产权比率等来体现的。以下是恒大地产2017年-2020年的长期偿债能力指标情况：表2.恒大地产长期偿债能力指标情况（单位：亿元）项目2017年2018年2019年2020年资产17617.5218800.2822065.7723011.59负债15195.4415714.0218480.419507.28股东权益2422.083086.263585.373504.31资产负债率86.3%83.6%83.8%84.8%资产负债率行业平均水平78.02%79.46%79.66%78.77%产权比率6.275.095.155.57数据来源：恒大地产2017-2020年年报现如今，房企的资金大部分来自贷款以及买房时的预付款，这就造成了企业的负债及负债率都比较高的风险。地产行业的资产负债率一般都比其他行业高，也就是说资产负债率并非越高越好，这就需要进行系统的分析对比。从表2中可以看出，首先，恒大地产在2017-2020年期间的资产负债率基本都维持在85%左右，2018年恒大地产总资产的增长导致了其在2018年的资产负债率有所下降，进一步查阅企业年报可知，2018年总资产的增长主要体现在非流动资产的增长上，其中物业厂房及设备较上年同比增长24%。且企业2018年对增长质量以及效益尤为重视，使其购买土地储备的规模同比下降。2019年和2020年恒大地产的总资产和总负债都在持续上升，查阅企业年报可知，这两年恒大地产都保持着庞大优质的可售住宅土地储备，总负债的增加幅度比总资产的大，2019年总资产同比增长17.37%，总负债同比增长17.6%；2020年总资产同比增长4.29%，总负债同比增长5.56%。从而使得2019年和2020年企业的资产负债率又再次回升。近几年，受新冠疫情的影响，房地产行业处于低谷状态，不是很景气，这就意味着房地产企业的生意也相对没有那么理想，这种时候较高的资产负债率对于企业来说就是一种负担。目前，房地产行业资产负债率的均值在80%左右，对比之下，恒大地产的指标属于略高水平。且对于其实现“三条红线”中的资产负债率不大于70%还存在一定的距离。其次，恒大地产在2017-2020年期间的负债呈现逐年上升的趋势，产权比率也都处于普遍偏高的水平，远远大于房地产行业标准值2，说明了恒大地产利用自有资金偿还全部债务的能力不高，所有者权益对债权人的保障能力也不高，进而说明了恒大地产的长期偿债压力大，从而给企业带来了较大的的筹资风险。综上所述，恒大地产的扩张虽然很迅速，但其偿债压力以及债务风险都处于较高水平。短期偿债能力。企业的短期偿债能力主要通过流动比率和速动比率等来衡量的。以下是恒大地产2017年-2020年的短期偿债能力指标情况：表3.恒大地产短期偿债能力指标情况（单位：万亿元）项目2017年2018年2019年2020年流动资产1.521.581.851.90速动资产0.66960.60320.64800.6493流动负债1.081.161.351.51流动比率1.401.361.371.26流动比率行业平均水平2.291.991.451.40速动比率0.620.520.480.43速动比率行业平均水平1.040.880.490.49数据来源：恒大地产2017-2020年年报从表3中可以看出，恒大地产近四年来的流动比率在往下发展，比行业均值小，尤其是在2020年，企业的流动比率只有1.26，比2019年有较大幅度下降。进一步查阅企业年报可知，恒大地产2020年的存货同比下降37.63%，又由于房地产业的存货占比以及变现时间比其他行业大，其存货就会出现堆积，流动性差等情况。速动比率把其有效剔除，使得短期偿债能力更加可靠。从中还能知道企业近四年来的速动比率一直维持在0.5左右，且一路下滑，与行业均值相比较可知，恒大地产速速偿还债务的能力没有可靠的保证。根据进一步的探索，这些年恒大地产进行了更多的开发项目和巨额投资，虽然完成了，但由于企业计划出售的项目多，会占用大量的现金流，就会使得其内部能够使用的资金不够多。说明受到疫情的影响，恒大地产的商品房积压，速动资产对短期负债的保障水平有所降低，短期偿债风险增大。2.投资风险在房地产企业投资开发项目的初期，投资活动往往会有不确定因素。企业前期巨额的投资资金能否得到及时有效的回收、企业的投资项目能否达到预期的效果、企业资金的投入能否获取相应的收益等问题都有可能造成企业的投资风险，这就需要企业在投资项目开始前对其进行重点调查。下面就恒大地产的盈利能力进行具体的分析。（1）盈利能力。盈利能力主要通过总资产净利率以及净资产收益率等来衡量，具有代表性。以下是恒大地产2017年-2020年的盈利能力指标情况：表4.恒大地产盈利能力指标情况（单位：亿元）项目2017年2018年2019年2020年净利润370.49665.47335.42314营业收入3110466247765072总资产净利率2.1%3.54%1.52%1.36%总资产净利率行业平均水平2.79%2.00%1.84%1.32%净资产收益率15.3%21.56%9.36%8.96%净资产收益率行业平均水平9.29%9.8%8.69%4.53%数据来源：恒大地产2017-2020年年报从表4中可以看出，首先，恒大地产近四年来的总资产净利率呈现先上升后下降的趋势，变化幅度较大。进一步查阅企业年报可知，恒大地产的总资产逐年上升，净利润则呈现先上升后下降的趋势，2019年同比下降49.6%，2020年同比下降6.39%。这说明恒大地产利用全部资产产生收益的水平在减弱。其次，恒大地产2017年到2018年的净资产收益率增加，且都高于行业均值，进一步的分解其计算公式，知道了要想提高该指标，就要对资产盈利能力进行改善以及提高企业的负债水平。进一步查阅企业年报可知，恒大地产2018年的权益乘数较2017年有所减小，而总资产净利率同比增加了1.44个百分比，说明恒大地产2018年的盈利能力较好。但到了2019年，净资产收益率降幅极大，同比降低12.2%。剖析其主要原因，是由于2018年以来，国家调控力度持续加大，房地产市场的购房需求已经达到饱和，存货竞争加剧，房地产企业为了卖房加大营销力度，就会导致相关费用的增加。恒大地产就是如此，企业为了实现快速去化，在全国进行促销活动，实施价格优惠策略，2019年的合约销售额仅仅增长了9%，但在此期间企业为了推动销售，增加了销售佣金、广告及市场推广投入，其销售及营销成本却大幅增长了28.8%，行政费用增长了33.8%，进一步查阅企业年报可知，2019年的净利润335.42亿元，同比大幅下降49.6%，更加剧了当年净利润的错配现象。3.运营风险房地产企业的运营过程相对简单，其中有两个环节比较容易产生财务风险。一是销售环节，其存货大部分来自建造时间比较长的商品房，会占据大规模的资金。如果存货没有办法尽快出售，资金就无法及时回收，就会造成很大的财务压力。二是收款环节，存在着多种风险，如总额过量风险、逾期风险、蓄意拖欠风险等。说明房地产企业的资金回收掺杂着多种不确定性因素，进而产生资金回收的风险。下面就恒大地产的营运能力进行具体的分析。营运能力。营运能力主要包括应收账款周转率和存货周转率等。以下是恒大地产2017年-2020年的营运能力指标情况：表5.恒大地产营运能力指标情况（单位：亿元）项目2017年2018年2019年2020年存货1.26-5.743.58应收账款1208123114371417存货周转率0.30.30.30.3应收账款周转率3.23.75.612.4数据来源：恒大地产2017-2020年年报由于房地产企业的特点，其资产大多数都来自于存货。从表5中可以看出，恒大地产近四年来的存货周转率都是0.3，说明其存货大量堆积，2019年存货高达574百万元，2020年上半年又受到新冠肺炎的影响，很多房地产企业、建筑工地都延迟复工，但通过2020年下半年的赶工，其存货周转率水平与去年保持一致。还说明了恒大地产的存货转化为现金的速度一直都很慢，资金无法快速回收。其次，恒大地产的应收账款周转率介于房地产行业应收账款周转率良好值13.1次与较差值0.8次之间，表现的虽然没有很好，但近四年呈现一路向好的趋势。进一步查阅企业年报可知，恒大地产应收贸易账款主要来自销售物业，其中2017年-2021年即期应收款的占比分别是84.12%、87.32%、88.23%、84.59%，说明企业应收账款整体质量良好，收回速度较快。总的来看，企业信用风险得到了有效的降低，更不容易发生坏账损失，更有利于企业的发展。（二）Z-score模型分析法按照求出的Z值所在的区间来判断企业具体的财务风险程度，评价标准如表6所示：表6.Z-score模型评价标准Z值Z<1.81.8≤Z≤2.99Z>2.99财务风险高适中低以下以恒大地产2017-2020年的具体财务数据进行分析，所需的财务数据均来源于恒大地产的财务年报，最终得到模型的相关计算结果如表7所示：表7.恒大地产Z-score模型计算结果指标2017年2018年2019年2020年X10.250.220.230.17X20.030.030.040.02X30.040.070.030.03X40.930.81.061.29X50.180.250.220.22Z1.211.271.291.32表7显示，恒大地产的Z值从2017-2020年不断上升，说明其财务风险每年都在降低，财务状况在往好的的方面发展，但这四年的Z值一直都小于1.8，即企业这四年来的财务风险始终很高。接下来具体到每个指标，首先从公式中可以看出，自变量X3的系数最大，即对Z的影响最大。恒大地产的X3先升后降，始终不太大，体现了企业资产的改善不仅没有增加息税前利润，还使其利用资产的效率降低，企业的经营效率也在下降；自变量X5与X3呈现的升降幅度相同，表示在2018年企业提升了其资产的利用效率，有效降低了财务风险。进一步查阅恒大地产年报对自变量X3和X5进行分析。首先，自变量X5中的销售额呈现逐年上升的趋势，其销售业绩的稳定增长得益于恒大地产在2018年面对纷繁复杂的国内外形式和行业竞争时，在供给侧经济改革的潮流下，秉持着稳中求进的准则；归功于恒大地产一直以来的“规模+效益型”的经营模式以及其产品附加值的提升；归功于正在出售的大规模项目以及能够出售的货物的数量。但自变量X3中的息税前利润，先上升后下降。针对恒大地产这四年的毛利进行分析可知，2018年度毛利增加是因为交付物业的面积同比增长了50.7个百分比，但其平均销售价格没有太大变化；2019年的毛利减少，是因为该企业当年以低销售价格交付了清尾楼，还进行了收入结转，虽然增加了收入，但交给物业的每平方米的建设及安装费用、土地费用和资本化利息费用均有所增加；2020年受新冠肺炎影响，恒大地产毛利减少，是因为企业在全国范围内开展降价促销活动，在销售价格上做出了让步。但本年度每平方米的平均交货成本同比增加了0.8个百分比。综上所述，2018年企业资产的利用效率和经营效率最高，而后两年连续下降，增加了财务风险。自变量X1整体呈现下降的趋势，说明其资产的流动能力降低，短期债务的支付能力也降低，财务风险增加。进一步查阅恒大地产年报对自变量X1进行分析。恒大地产2017年的营运资本为0.44万亿，2018年降低到0.42万亿，2019年又升高到0.5万亿，2020年再次下降到0.39万亿，说明营运资本的波动程度极大，这个变化趋势也说明了企业在日常生产经营过程中可以用来周转的流动现金减少，企业资产的变现能力减弱，偿债压力增大。恒大地产2020年的流动资产同比增加3.15%，而流动负债同比增加11.65%，进而导致营运资本下降幅度大，又因为总资产逐年上升，则X1呈现下降趋势。其中，流动负债大幅增加的主要原因在于恒大地产2020年的即期所得税负债增加20.16%，合约销售额强劲增长了20.3%，完成全年销售目标111%，为应付企业所得税的大幅增加奠定了计算基础。自变量X2这四年的数值变化幅度不大，基本保持不变，说明企业的盈利能力并没有太大的变化。进一步查阅恒大地产年报对自变量X2进行分析。2017年到2020年恒大地产的留存收益先上升后下降，2020年的留存收益同比下降了36.56%，是因为在新冠肺炎的影响下，2020年恒大地产在全国范围内开展降价促销活动，在销售价格上做出了让步。但各方面的成本上升，以致于当年实现的净利润同比减少6.39%，年度净利润的减少会引起留存收益的减少。虽然这四年X2的数值变化幅度不大，但2020年的X2相对于前几年有所下降，说明企业应该敲响警钟，对企业的盈利水平有所重视。自变量X4在2018年明显下降，但2019年后又表现出上升的势头，说明企业的资本结构得到了有效的改善，逐渐合理化，企业利用债务创造的价值也在上升。通过对Z-score模型中各项指标的深入分析，企业可以从不同方面提出相应的财务风险防范措施，使恒大地产的Z值保持上升趋势，企业的财务风险也能持续向有利的方向发展，最终达到降低风险的效果。（三）财务风险评价通过财务指标分析法和Z-score模型分析法，再通过进一步查阅企业年报，可以大致的分析出恒大地产主要面临的几个财务风险。1.恒大地产的偿债能力存在风险，其资产负债率处于较高水平。主要原因在于企业的有息负债高以及其高负债率，土地储备规模大，多元化的融资渠道和手段等。2.恒大地产的盈利能力存在风险，其销售额持续上升的同时毛利却在减少，且企业的净资产收益率降低的幅度大。主要原因在于其毛利率被削薄，建安成本、土地成本和资本化利息以及销售及营销成本略有上升。3.恒大地产的营运能力存在风险，其存货周转率低，去化速度慢，变现能力低。主要原因在于企业存货规模大、积压严重，又受到疫情影响，企业、建筑工地延迟复工等。恒大地产财务风险防范措施（一）完善筹资活动的风险管理恒大地产的资产负债率属于略高水平，远远超过“三条红线”的警戒值，这不利于企业的偿债能力和融资能力的发展。恒大地产可以完善筹资活动的风险管理，控制负债比率，降低负债水平，对资产结构进行优化。一方面，在完全实行“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”经营模式的基础上，努力管理新购买的土地储备、控制费用、扩大收益性规模增加股权、通过自有资金提前支付高利息贷款的一部分，有效削减债务水平。再进一步去杠杆，遵守“高增长、控规模、降负债”的新开发战略。“高增长”指的是销售额的急速增长，“控规模”指的是严格控制土地储备规模，实现土储负增长，“降负债”即削减有利息的债务，这也是整个战略的核心，需要“高增长”和“控规模”的相互配合，从而达到“降负债”的最终目的。另一方面，可以合理改变企业的融资方式和结构。恒大地产企业财务报表中主要往来银行有很多，表内、表外的融资渠道和方式众多，外加商业票据、战略投资、永续债等多种融资方式相结合，导致恒大地产的债务规模大。恒大地产应该不搞多元化，根据企业自身实际情况以及政策导向，尽可能减少融资渠道，或采用大力回款、债转股等方法来降低负债规模。使得企业资产负债率可以降低到“三条红线”的标准，进而降低偿债压力，规避财务风险。（二）优化投资活动的风险管理恒大地产在销售额上升的同时毛利却在下降，且净资产收益率低，说明股东权益的收益水平低。恒大地产可以优化投资活动的风险管理，在保持销售业绩稳定增长的同时降低各项成本，提高企业的毛利率。一方面，可以通过灵活变通的策略来实现合约销售的稳步上升。依靠持续的"规模+效益型"经营模式，增加产品的附加值，并使正在出售的项目以及能够出售的货物的数量维持在合适的规模内，落实因地制宜、因时制宜的销售战略,来应对起伏不定的市场价格的变动，使成交的平均价格能够一路上涨,最终确保企业的利润率水平。另一方面，可以继续主张标准化的共同运营和集中采购。通过大范围开发高品质产品，并不断改善其质量以及成本性能，保证合同售价可以不断上涨；通过更强的品牌和成本管理措施，接着管理来自土地采购源头的成本，并与供应商进行战略合作，实行一体化采购、一体化招投标，并对采购成本和工程成本进一步管理。最后，可以继续采取一系列的成本控制措施，尽可能减少销售佣金、广告及市场推广投入。可以通过互联网线上销售渠道进行更多推广活动，还可以