【《我国房地产税相关理论分析》3100字】

我国房地产税相关理论分析目录TOC\o"1-3"\h\u16771我国房地产税相关理论分析 111318（一）房地产税概述 127735（二）我国房地产税改革的理论分析 2房地产税概述1.房地产税概念房地产税是指对居民个人在持有环节开征房地产税后，相应的调整开发、转让环节的税收，包含了土地出让金、土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税等。根据房地产税的课税环节的不同，我国房地产税的分类可以分为以下几种，具体见图2-1。图2-1房地产税的分类从各个税种的征收目的出发，我国现阶段房地产税存在重复征收的现象，因此亟需构建地方自主的房地产税，具体如下：首先，房地产企业既要征收土地增值税，又要征收企业所得税，但都是对同一笔所得进行征税，因此我国应该重新考虑土地增值税，避免房地产价格下降之后，房地产企业税负过重的局面。其次，房地产交易的印花税可以与契税合并为不动产购置税，地方政府可授予一定的税率调整权来调控房价。再者；城镇土地使用税和耕地占用税则可以改为土地闲置税，起到促进资源利用的目的。最后，推进我国房产税改革。目前我国按照租金征收12%的房产税，实际上是对流量征税，违背了房产税作为财产税的原理。未来的房产税主要是取消从租计征并按市场评估价值征收。 基于我国房地产税改革的方向，本文研究的房地产税是建立在房地产综合税改的依据上，主要是研究居民个人持有环节开征房地产税对地方财政和房地产市场的影响。2.我国房地产税起源1950年，《全国税政实施要则》中规定开征房产税与地产税。同年6月，二者合并为城市房地产税。1973年，由企业缴纳的城市房地产税并入工商税，另一部分保持不变。而到了1984年，城市房地产税改为房产税和城镇土地使用税，征税对象为国内单位与个人，外国企业和个人仍征收城市房地产税。1987年，为了保护耕地资源，我国开征耕地占用税。1994年，分税制改革之后，我国的房地产税体制大致成型：开征了土地增值税和契税。十六届六中全会中首次提出“物业税”，并提出要适时针对住房持有环节进行征税。“十一五规划”中再次明确提出“稳步推行房地产税”。2011年，我国上海和重庆为试点城市，开启了房地产税改革；2015年，“加快房地产税立法”成为两会重点内容；2020年，《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中表明稳妥推进房地产税立法，健全地方税体系。目前，我国房地产税处于立法探索阶段。分税制改革以来，地方税体系一直处于滞后状态。伴随着“营改增”之后，地方主体税种的缺失进一步减少了地方财政收入。因而，我国需要探索出适合我国国情的房地产税制，确保地方财政收入，促进地方经济的稳步增长。我国房地产税改革的理论分析1.我国房地产税改革的理论依据国内外学者深入研究房地产税的理论依据，为开征房地产税奠定良好的基础。部分学者认为开征房地产税能够让政府收回因公共投资而促使房地产增值的部分，以税收的手段参与到房地产增值分配中。这是因为房地产价格很大程度上取决于地方基础设施建设，所有者在房地产价格中的作用十分有限。而地方政府若想不断提高地方基础设施建设水平，就需要以房地产税的形式进行溢价回收。此外，部分学者从福利、受益的角度阐述房地产税的理论依据。房地产税之所以能成为地方税种，主要是其符合受益税的性质，即居民个人缴纳房地产税，政府利用这部分税收为居民提供公共服务。而随着居民逐渐提高对医疗教育、生活娱乐和生态环境等方面的要求，政府则可以通过征收房地产税开辟新税源，以满足人民这方面的需求，从而改善人民群众的生活条件。2.房地产税改革的必要性2.1调控房价，促进国民经济平稳发展改革开放之后，中国的经济蓬勃发展，城镇化进程加快，农村人口逐渐流向城市。土地资源的有限性和城市居民人口的剧增，促成房价暴涨的局面。从图2-2中，我们不难发现：在2011年-2019年期间，全国商品房平均销售价格增长了一倍不到；以江苏为经济较发达城市的代表，同期商品房平均销售价格增长了77.5%；而以北京为代表的一线城市，同期商品房平均销售价格涨幅惊人，增长了113%。由于经济不发达地区和经济发达地区的房价差距过大，越来越多的居民选择在经济发达地区投资住房，导致房地产市场出现大量的泡沫，在一定程度上阻碍了我国实体经济的发展，为我国经济埋下了不小的隐患。我国目前房地产行业的税收主要针对开发、转让环节，持有环节的征税范围过窄。开发和转让环节涉及的税收种类繁多复杂，例如房地产企业取得土地使用权需缴纳一定的土地出让金，在清算环节仍需缴纳土地增值税、企业所得税等，较高的税费并入到开发成本中，推动了房价的上涨。而对个人持有环节征收房地产税，增加了个人的持有成本，减少个人住户持有套数，从而有利于缓解房地产市场过热的局面，进一步调控房价。而房地产市场上住房释放，“炒房”局面得以缓解，政府将房地产税用于地方公共服务设施，推动当地的经济健康发展，最终促进国民经济平稳发展。图2-22011-2019年商品房平均销售价格2.2优化税制结构、补充地方财政我国的税制目前是以间接税为主、直接税为辅，长此以往不利于我国实现现代税收制度。现代税收制度主要从税基的角度，将税收分为消费税、财产税和所得税。我国消费税、所得税的占比较高，财产税的占比微乎其微，因而对于个人财富的调节作用十分有限。正因如此，为了优化我国税制结构，需要适时开征房地产税，充分发挥财产税调节收入分配差距的作用，并进一步提高直接税占比，增加居民纳税意识。此外，从图2-3中可以看出，在2011年到2019年间，地方财政收入尽管逐年上升，但是地方财政支出增幅更大，导致地方政府收不抵支。一方面是因为2016年全面“营改增”之后，地方主体税种缺失，导致税收收入的增长未能够与地方事权的扩大相匹配；另一方面，地方政府的财政缺口会得到中央转移支付，从而导致地方政府行政效率低下。而我国房地产行业地区差别过大，全国范围内统一实行难度颇大，地方政府可以利用自身的信息优势，分别实行与各地匹配的房地产税，从而实现财政效率的提高。再者，我国房地产行业发展至今，存量房数量逐渐提高，依靠土地出让金的土地财政面临危机，反观房地产税由于稳定的税基、符合受益原则，有望成为地方税的主体税种，从而弥补地方财政收入。图2-32011-2019年地方财政收入与支出3.房地产税改革的可行性3.1成熟的国际经验发达国家开征房地产税由来已久，最早可以追溯到封建时期的其他税种，例如英国房地产税是从“炉边税”演变而言，因而我们可以汲取这些发达国家在实行房地产税中的经验，避免我国在房地产税改革中走弯路。目前大部分国家的地方政府都拥有房地产税的决策权，这对于我国房地产税改革有着积极影响。我国地域辽阔，各地房地产发展水平不一、居民收入水平不等，在未来有必要基于地方政府房地产税的决策权。地方政府拥有决策权后，可以充分发挥自身信息优势，提供与当地居民偏好相同的公共服务，提高财政效率。另外，美国房地产税所采取的“以收定支”的收支相连决策机制，对于我国同样有着借鉴作用。地方政府可以根据当年地方预算支出减去非财产税的其他收入和转移支付收入之后的余额除以应税财产价值，从而确定当年房地产税的税率，以此限制当地政府随意设置税率的局面。3.2税源充足且税基宽广地方主体税种必须具有税源充足、税基宽广的特点，以确保地方政府的财政收入，从而解决现阶段地方财政收入远远小于地方财政支出的窘境。房地产税以房屋和土地为征税对象，具有显著的不可移动性和可见性，在征